シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

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　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
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物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[5177: 匿名さん]

築10年だと70m2で駐車場あり、修繕費2倍と考えると、8万こえますね。

[5178: 匿名さん]

仕事で車を利用する方だと商業施設の駐車場使った方が安いかもですね。(笑)

[5179: 匿名さん]

3棟分離で高さが低くて戸数が稼げない、エレベーター多数、防災センターも3ヶ所は管理費上げる要因ですね。ドゥトゥールはその点良くできてると思う。

[5180: 匿名さん]

>>5122 匿名さん

便利になったあと？
晴海が便利になる要素は皆無ですが。

[5181: 匿名]

>>5179 匿名さん
ならば、1棟で大規模なのがが最も良いと言うことですね。

[5182: 匿名さん]

管理費の内訳も分からないうちから委託費を下げる等と息巻いてる方いますが、バーターもなしに利幅だけ下げろという要求をしても、人材の質の低下という形で跳ね返るだけだと思いますけどね。そりゃなんらかの見直しをすれば何かしら削れる所はあると思いますが。

[5183: 匿名さん]

バーターは管理会社をクビにしないということ。

[5184: 匿名さん]

>>5180
選手村跡地は、商業施設もできるし交通（BRT）も整備されますよ。

[5185: 匿名さん]

スミフは一期から理事は立候補できたんでしたっけ。
見直しポイントが既にあって、色々働き甲斐があって楽しそうです。
住友不動産建物サービスが半泣きになる位に追い詰めたいですね。

[5186: 匿名さん]

一期の管理組合がやることは、管理費の見直しではなく、共有部分の不備調査と不備の保証を売主へ要求することだと思いますが。。この規模だと調査に数千万はかかりそうですが、数億になって返ってきそうですね。

[5187: 匿名さん]

>>5186 匿名さん

保証ではなく補償ですね。間違えました

[5188: 匿名さん]

高さ規制がある有明ではブリリア兄弟のようなデブっちょな形状で部屋数を稼がないと運営費は上がってしまうよね。ここも最初の方の計画はブリリアのような形状を2棟だったはず。スッキリした外観になったぶん管理費は高くて当然ですね。

[5189: 口コミ知りたいさん]

>>5178 匿名さん
仕事で車を使う場合は駐車場代を経費にすればいいんですよ。

[5190: 口コミ知りたいさん]

>>5188 匿名さん
そのデブッチョマーレが1番管理費高いのでは？

[5191: 匿名さん]

最近のタワマンは管理費どこも高いような。TTTとかWCTは共有施設充実してるのに安い。

[5192: 匿名さん]

>>5191 匿名さん

最近は三井の管理費が高め。それ以外はそれほど高くないタワマンもある。

[5193: 匿名さん]

>>5190 口コミ知りたいさん
マーレは共用施設の負担が大きいからね。
恐らくここは3棟構成が要因で大規模修繕も固定資産税も高くなるんでないかな。

[5194: マンション検討中さん]

>>5191
でも修繕積立はそれなりに高いので、結局は普段のメンテよりも劣化してから直すことに重きを置いているとか？

WCTとTTTは、世帯数の多さと、タワーパーキングではない点と、共有施設を別棟で切り分けている点で、それ以降にできたタワマンと大きく違う。

[5195: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん

ここだって10年超えたら、修繕費3倍近くまではねあがるでしょ

[5196: マンション検討中さん]

10年以上も住まないと思う。

[5197: マンション検討中さん]

修繕費がはね上がる前に住み替えます。
もともと永住は考えていないので。

[5198: 匿名さん]

デブッチョマーレのような外観にならなくて本当に良かった。
やっぱりタワマンはBACやここのようなスタイリッシュな外観がカッコいい。

[5199: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん
WCTはマンション内の駐車場1200台からの収入が年間で4億円近く、マンション内のマルエツや歯医者や内科クリニックや金融機関やカフェからの賃料収入も相当の額になり、それらが管理費収入と修繕費収入に分けられて入るから住民から集める管理費が激安らしい。TTTも同じ。規模のメリットだね。

[5200: 口コミ知りたいさん]

>>5198 匿名さん
BACがスタイリッシュとは思えない。
ティアロとかクロノのデザインはさすがと思うけど。

[5201: 匿名さん]

>>5200 口コミ知りたいさん

最近の湾岸タワーより10年前くらいの方がインパクトあったね。TTTなんかいまだに目立つし、芝浦アイランドはランドスケープが良いし、PCTはららぽーとと直結でデザイン統一してるし、WCTはブルーのガラスカーテンウォール。最近のファサードはつまらない。

[5202: 口コミ知りたいさん]

>>5199
タワーじゃないのに年間4億は大きいね。
WCTもTTTも世帯数だけでなく広大な面積をうまく活用している。
（とはいえ修繕費が高くなった築10年以上のタワマンには住み気にはなれないけど。）

やっぱりタワーパーキングが管理費掛かるんだろう。
ところで頻繁にメンテナンスくるけど今の技術でそこまで必要？
過剰なメンテ費取られているのではといつも思う。

[5203: 口コミ知りたいさん]

>>5201
それでも日本人は新築好きなんで築10年超えたマンションを選べないんですよね。
なんで私は自分で住まず賃貸に回します。

それと、ここは商業施設も、竹中が造るホテル＆イベント施設も
それなりのモノができると思うので期待していいのではないでしょうか。

[5204: 匿名さん]

確かに10年前くらいの外廊下タワマンの方が外観の迫力と造形美は素晴らしい。エントランスやロビーも広くて豪華。しかし、住居フロアの共有部は安っぽい。PCTとかマーレとか団地並みで興醒めする。逆にガレリアなんか外観は薄い板だけど中の豪華さは素晴らしいよね。
ここはタワマンとしては、それぞれチビっこだけど全体は商業施設一体で要塞の様な外観になりそうですね。

[5205: マンション検討中さん]

建築現場、掘削状況を見た限り、ウェストタワーはペンシルに限りなく近いね。
あんなに細いタワーの中に機械式の駐車場が収まるのかね〜。まあ収まるから作ってるんだけど、大して収納できないだろうね〜。
管理費は将来に渡り相当高くなるから、【ローンまみれ】の見栄っ張り購入は危ないよ〜ん。

[5206: 通りがかりさん]

>>5205 マンション検討中さん
33階だからペンシルまで長くはないよ。
それにしてもネガなのに現場まで行くなんて感心しちゃいますね。
でも見栄のために買う人なんているのかな？自分が住みたくて買うのではなくて？
ローンは25万とか？手取りの5分の1なんで危ないよ〜んかも！？

[5207: マンコミュファンさん]

>>5204 匿名さん
ガレリアさんはココ買うの？
あそこは廊下が長くて平米数のわりに部屋が狭く、角部屋の角に柱があるのがね。
やっぱりポルシェと一緒で最新こそ最良なんですよ。

[5208: マンション検討中さん]

>>5206 通りがかりさん
5205だけどネガって決め付けないでね。
少なくてもお宅よりは余裕があると思うよ。若いけど。

[5209: 匿名さん]

ドトールの高さを3分の2に切って、その間に減量したマーレをブッ込んだ感じじゃね？

[5210: マンション検討中さん]

建築面積これ以上要らないでしょ。素晴らしい間取りだもん。
ここの素晴らしい内廊下かつ全室バルコニー実現は、
これ以上太いマンションではできないと思う。

太いの好きなら別のところに行けばいい。

[5211: 匿名]

>>5206 通りがかりさん
ペンシルの意味さえ分かってないww

[5212: マンション検討中さん]

ペンシルなんて言えば価格下がるとでも思ってるんですかね。笑
高さと面積のバランス、武蔵小杉の次にいい平面だと思いますね。

[5213: 匿名さん]

>>5196 マンション検討中さん

わかってないなー。
10年で住み替えるから問題なんじゃん。
築10年ランニングコスト5万超の物件なんて、本体価格相当下げないと売れないよ？残債確定ですね。

[5214: 匿名さん]

確かに、築10年以上、管理修繕費の割高な有明の中古マンションに住みたくないと思う。

[5215: 匿名さん]

>>5208 マンション検討中さん
そう言ってるあなたみたいな人が一番余裕なくてカツカツなんだよね。

[5216: 通りがかりさん]

>>5205
歳の事なんて言ってないのに勝手に年寄り扱いだけど20代なのかな？
で年収3000万以上あって、ここのタワーを現地調査してネガ投稿。
暇もあって高収入とは更に感心しちゃいます！

でもその条件だとノンビリ2代目社長かな？
僕の親友にも月1会議出席だけで年収3000万ってのがいるので。
羨ましいなぁ。。。こっちは20代から10年間は休みなしだったよ・・・。

[5217: 検討板ユーザーさん]

>>5214 匿名さん
新築でも検討しないくせに〜

[5218: マンション検討中さん]

>>5213
本体価格下げればいいんでしょ？
しかも誰も売るとは言ってないけどね。
なんで残債確定なの？頭金も入れた20年ローンだったら？
というか5万位のランニングコストを問題視するなら郊外に住んだ方がいいよ。

[5219: 匿名さん]

パーティールーム2つもいらないから、
20階のほうをバーかゲストルームにしてほしいな。

[5220: 匿名さん]

>>5218 マンション検討中さん

>>5218 マンション検討中さん
損を覚悟なら何もいいません。
さらに賃貸運用まで考えてるとは恐れ入ります。

私が言いたいのは、築10年以上の中古を買う層が月5万以上のランニングコストを果たして許容できるのか？ということです。

[5221: 名無しさん]

>>5219
北西角2階ぶち抜きの方ですかね？
パーティルームはバカが営利目的のパーティして、不特定多数の人間が沢山入ってくるので無くていい。
40平米のゲストルーム4つ作った方がいいよ。

バーは商業施設あるし、飲食の提供は色々問題も出てくるからなぁ。
パーティルームと同じフロアは避けた方がいいですよ。

[5222: マンション検討中さん]

>>5220
でもそんなの湾岸どこのタワマンもそうじゃない？
代表的だと、WCT、TTT、PCT、BMAどこも修繕費含めると80平米あたりは5万超だよ。
ココの築10年は2030年の話だし、他のタワマンの問題では？

[5223: マンション検討中さん]

確かに自宅が20階だとパーティルームに来た酔っぱらいが廊下で騒いだりするかもしれませんね。
隣はライブラリールームなのに、静寂は保たれるのでしょうか…

[5224: 名無しさん]

>>5223
騒がれるぐらいで済めばいいですが、嘔吐する奴とかもいますからね。
内廊下でカーペットだと最悪ですよ。

逆にパーティルームのすぐ上の階は、
下の階への騒音を気にしなくていいので子供とかいる家庭にはいいかも。
マンションだとたまにいますからね、子供嫌いのもの凄いクレーマー。

[5225: 匿名さん]

>>5222 マンション検討中さん

それは共用施設が立派だからでしょ。
共用施設も何もないのに、充実してるとこより高いって買う気になりますか？

[5226: 匿名さん]

>>5224 名無しさん

自分は、それで引っ越したことあります。
知人は、ガン無視していました。

ただ、子供が家のなかで生き生きと振る舞えないのも可笑しいと思うので、マンションなんだし、多少の足音くらい、我慢して欲しいです。

[5227: マンション検討中さん]

>>5225
まだここの管理費が正式に出ていないので意味ない討論だと思いますが、
共用施設が立派で管理費が高いのは納得ということですよね。
でも共有施設は住んでいると使わなくなるから、最近のタワマンはシンプル化しているのでは？

そう考えると世の中的に豪華共有施設は要らない、
管理費高いの嫌うという人が増えているわけですから、
今しばらくは先ほど上げた現時点で築10年のマンションの問題ってことになりますよね？
なぜ2030年以降の修繕費が高くなるか分からないココの問題が先に立つのですか？
その頃には築20年のタワマンは更に修繕費高くなっているのでは？

乱文ですみません。

[5228: マンション掲示板さん]

共有施設あり、管理費安い ←良い
共有施設あり、管理費高い ←わかる
共有施設なし、管理費安い ←わかる
共有施設なし、管理費高い ←対象外

こういうことでしょ

[5229: マンコミュファンさん]

>>5228 マンション掲示板さん
なんで修繕積立は入れないの？
それ入れれば1番上のタワマンなんてないよ。

[5230: 名無しさん]

>>5226
私の実家も私が小さい頃にそれで戸建に引越し、
友達の家も同じマンション内で引っ越してましたね。

上の音が気になるなら戸建か最上階に住めと思います。マンションに適してないです。
友達の家は、大人が歩く音でもクレームきたらしいですから。
下の階が変な人でない事を祈るばかりです。

[5231: マンション検討中さん]

>>5228
だからね、TTTもWCTも結局修繕費が古くなって高くなっているわけだから、
管理費と修繕積立トータルで考えると、
「共有施設あり、管理費安い」ってタワマンはないってことになるでしょ。

そして、共有施設そのものが要らない世の中なので、
そもそも共有施設あり、管理費高いのは問題ってことになる。

共有施設なし、管理費安い、これは郊外のマンションでは？

ランニングコストを問題視しているけど、
安いにはそれなりの理由があって、いざって時に修繕できないって問題も出てくる。
マンションは管理体制もしっかりして、中古としての価値も高めていくのも理事会の仕事だし、
そのためには多少高い管理費は仕方ないってことを理解しないとさ。

これからの湾岸新築はどこもそれなりの管理費すると思うよ。

[5232: 匿名さん]

>>5227 マンション検討中さん

エレベーター多いうえに、エスカレーターまであるんで修繕高くつきますよ。それと狭い部屋が多いんで、世帯数の割に割り勘要素が薄いってのもありますね。

[5233: マンション検討中さん]

>>5228 マンション掲示板さん

わかりやすいですね。
さらに言うと、
新しいマンション、管理費安い ←良い
新しいマンション、管理費高い ←良くない
古いマンション、管理費安い ←良い
古いマンション、管理費高い ←わかる

で、このマンションは二番目に該当する。そして共用施設ない。これがさらに古いマンションになったら管理費もっと増えるから、超良くない、になる。

そんな感じですか。

[5234: 名無しさん]

管理費安ければいいってのは貧乏人の思考だよ。

[5235: eマンションさん]

>>5232 匿名さん
この間までエレベーターの少なさで盛り上がってたのに、ネガも敵もだなぁ。笑

[5236: 匿名さん]

>>5235 eマンションさん
エレベーター25台、エスカレーター4列、タワーパーキング7台ですよ。少ないと思いますか？

[5237: 匿名さん]

管理費なんて、後からいくらでも変更可能だぞ。

[5238: 匿名さん]

倍率下げ工作始まったね。

[5239: eマンションさん]

>>5236
マーレは1080戸で、
エレベーター16基、エスカレーター2列、タワーパーキング10基ある。

ここは1539戸あるし、
エレベーター25基、エスカレーター4列、タワーパーキング7基のうち、
エレベーター1基、エスカレーター2基は外だし、
その他、エレベーター1基は店舗用、4基は自転車用、3期は保育所の低層用なのでどうなんだろ？？
わかりませーん。

[5240: マンション検討中さん]

晴海の方では地下鉄の話で盛り上がってるけど選手村に駅できたら徒歩20分とかなのに分かってるのかな？
地下鉄考えれば断然有明なのに。

[5241: 匿名さん]

>>5240 マンション検討中さん

あんなの本気にしちゃだめですよ。
それに、答申にあったからとりあえず検討だけしとくか。（真偽不明）という状態です。
しかもソースは個人のツイッター。

[5242: 匿名さん]

共有施設はないですが、維持費のかかる設備が多い、各棟防災センター、晴海程凝ってはいないけど広大な植栽。
高コスト体質のマンションであることは間違いないです。
管理費が高いとか言ってる人は諦めた方が賢明ですね。

[5243: マンション検討中さん]

>>5241 匿名さん
本気にはしてませんし、
駅遠変わらずで盛り上がる理由も不明です。

[5244: マンション検討中さん]

>>5242 匿名さん
もともと検討してないから、ネガ材料として騒いでるのでは？

[5245: 匿名さん]

>>5243 マンション検討中さん

ここにわざわざ書き込む程度には真に受けてらっしゃるようでしたので。
一種のネガでしょ。あれは。

[5246: 匿名さん]

>>5244 マンション検討中さん

価格は割安との意見が大勢でいつもの手が使えないので、
管理費が高い！（だから買わない選択が正解！決して買えない訳ではない！）
ということですか(笑)

[5247: 匿名さん]

間取り図を見ると住戸の中にPSがある間取りが多いけど、まさか縦配管が通っている？
だとすると上の階で流した水の音が夜中に聞こえるなど問題ありの配置では？

[5248: 匿名さん]

スケルトンインフィルじゃないんだしごく普通でしょ。

[5249: 評判気になるさん]

ここ、スケルトンインフィルじゃないって今時ありえない
間取り変更することはないだろうけど、メンテナンスの時は大変そうだ

[5250: 匿名さん]

>>5249 評判気になるさん

共用配管の維持管理対策等級は2なので、メンテナンスは問題ないと思います。
PT晴海は維持管理対策等級は1だし。

[5251: 匿名さん]

確かに最近の湾岸タワーでスケルトンインフィルでないのは珍しい。百歩譲ってそれを諦めるとしても、トイレの配管が通っているらしきPSが寝室に面している間取りがあるが、配慮がなさすぎる。

[5252: 匿名さん]

倍率下げ工作始まったね（笑）

[5253: 匿名さん]

>>5250 匿名さん

MRで確認されたんですか？
素晴らしいですね。一つ勉強になりました。

[5254: 匿名さん]

>>5252 匿名さん

もう少し登録時期が近づいたら俺も
パンダ部屋しか申し込めない貧乏人はみっともないから見栄張らず郊外で我慢してろ(笑)
キャンペーンを実施予定です（><）

[5255: 匿名さん]

>>5253 匿名さん

東京都のHPに載ってますよ。
東京都 マンション環境性能表示
で検索してください。

[5256: 匿名さん]

>>5255 匿名さん

ここまで細かく見れるものだったのですね。
これは知りませんでした。
有益な情報感謝します。

[5257: 匿名さん]

パークタワー晴海ではなにやら地下鉄の書き込みされた方が晒し上げられてるみたいですが、こちらは平和ですね

[5258: 匿名さん]

駐車場のサイズ（タワーパーキングだからパレットのサイズといえばいいのかな？）
タイヤ外幅がどれくらいまでOKなのか気になってます。
今住んでいるマンションは、タワーパーキングが全幅は2050㎜なのですが
タイヤ外幅が1860㎜となっているため、マンション内の機械式（これは全幅、タイヤ外幅とも1950㎜までOK）
を利用してます。

[5259: 匿名さん]

>>5257 匿名さん
東京都が湾岸地下鉄の検討を始めたらしい。

有明の方が恩恵大きいんじゃない？

[5260: 匿名さん]

始めたらしいって、
舛添前知事が会見でパネルを出して
資金の目処なしで地下鉄の説明した過去を忘れたの？
今じゃ、地下鉄どころではない小池知事だけどね。

[5261: 匿名さん]

今の都知事になってからは進んでいないでしょ。

[5262: マンション検討中さん]

>>5260 匿名さん
別に地下鉄はどうでもいいが、豊洲市場も資金のこと全く考えないし、1000兆以上の借金がある日本にとって今更地下鉄の資金くらい利息にも匹敵しないでしょ。出そうと思えばいつでも出せる。

[5263: マンション検討中さん]

EVの数などで検討中の皆様が意見、情報交換をされていたので伺いたいのですが、東棟横に建設予定の子供園のエレベータなどの維持費もマンション購入者の管理費から捻出されるのでしょうか?知ってる方教えていただけないでしょうか。よろしくお願いいたします。

[5264: マンション検討中さん]

>>5263 マンション検討中さん
それ知っている人、ここにはいないよ。
おそらく営業も把握できてないかと。
検討者なら先ずMR行って聞いたら？

[5272: 匿名さん]

>5263
確認した訳じゃなく一般論ね

通常は賃貸契約結んで、相応の維持管理費を借り手が負担するんだろうけど、
ただ棟内カフェやコンビニなんかではよくある話だけど、
住民だけでは採算合わないから家賃を安く（実質住民負担）してでも、
維持することも多々あるし、ケースバイケースじゃないかなぁ？

子供園は行政指導だし、住不側がお願いしてでも誘致しなきゃいけない訳だから、
かなり特殊な契約になるんじゃない？
真面目な子供園ほど儲からないっていうしね・・・

[5273: 匿名さん]

商業施設との距離は予想通り。
高速道路との距離ほとんどないね。

[5274: 評判気になるさん]

高速道路近いですね、やはり南側低層は厳しいか。

[5275: 匿名さん]

1LDKは高速道路側か、商業施設真ん前のしかも11階までしかなくてなかなか難しいです。ファミリーには高速側の空気が悪すぎて敬遠されるからだとは思いますが。ここの住民よりもオリゾンの住民のほうが色々ラッキーな気がしますね。

[5276: マンション検討中さん]

>>5264 マンション検討中さん
そうですね、管理費が確定されたら聞いてみます。ありがとうございました。