シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

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　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
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物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[5117: 通りがかりさん]

>>5115 マンション検討中さん
シャトルバスだけでそんなに上がらないでしょ。

[5118: 評判気になるさん]

管理費が高いのは人件費が高くなったのも影響している気がする

[5119: 匿名さん]

>>5118 評判気になるさん
人件費はもちろん。消費税もアップ価格で計算してるからね。

[5120: 匿名さん]

>>5117 通りがかりさん
BACが他の有明マンションと比較して1.5倍も高いのは、シャトルバスのせい。

[5121: 匿名さん]

シャトルバスを廃止するだけで5割も減る。

すげーな（笑）

[5122: 匿名さん]

選手村跡地は、眺望最高で、しかも便利になった後の晴海。

そりゃ高いでしょうなあ。
日本中から欲しい人が買いに来るだろうし、転売も多いだろうね。

[5123: 検討板ユーザーさん]

>>5120 匿名さん
内廊下で免震で、屋上にスパがあるからでしょ。
それでもマーレより安いんだから我慢せい。
あんなマイクロバス、大した費用してないよ。

[5124: 匿名さん]

>>5120 匿名さん
BAC住民なら決算資料でシャトルバスの費用確認したら？

[5125: 匿名さん]

これと言った共用施設がなく管理費だけが高いのは納得いきませんね。
人件費が他より高いのはどうしてなの？

[5126: マンション検討中さん]

管理費の高さは担当にも散々問い詰めましたが、人件費が…の一点張り。
当初は管理費を抑えるために、華美な共用施設は作りませんって聞いていたのに。
今マーレ住まいですが、豪華な共用施設はもうほぼ使わなくなってしまったので、こちらで管理費を抑えられると思っていたのに。
そしてここは駐車場も高い。
でも駅近で商業施設隣接は魅力的なので要望書は出しましたが。

[5127: 匿名さん]

>>5126
自分も同じです。せっかくここで抑えられると思ったのに。
勝手な想像ですが、管理会社が系列ということを考えると、
新築が売れなくなってきているので、今後は管理費で稼いでいくスタイルを取ろうとしているのでは？
ビジネスは、ピストルより弾を売れ。とよく言いますからね。

[5128: マンション検討中さん]

マンション敷地内のペデストリアンデッキとそこに繋がった屋外のエレベーター、エスカレーターもマンション管理なんでしょうね。清掃費・点検費が嵩みそうなので管理費が高くなっているのかも。
営業に確認してないので、正確には分かりませんが。
屋外の設備は商業施設と折半にしてほしいですね。

[5129: マンション検討中さん]

私も要望書はとりあえず出しましたが、最終的に管理費や駐車場代が高すぎるのであれば取り下げようと思っています。
一般的なケースとして五年後くらいから段階的に管理費や修繕積立金が値上げすることが考えられますが、新築時点でこれだけ管理費等が高くスタートするとなると思いやられますね。
なんなら、入居後即管理組合を総会で変更してしまうのも手ですが笑

[5130: 匿名さん]

ここ共有施設がほとんどないのに、管理費高くないですか？修繕積立費用も有明の他のタワマンぐらいになっていくとしたら、施設ないのに損した感じになりそうで…。すぐ横に商業施設やホテルができるからと言われてる方もいるみたいですが、普通に一般料金払わないといけないのだから、代わりにはならないと思うのですが。

[5131: マンション検討中さん]

隣にホテルや商業があって、住民優遇があれば話は別ですがね。
トリプルタワーの住民カードを見せれば各施設や店舗で割引が受けられる！等…
隣にあっても一般客と同じなら代わりにはならないですよね。

[5132: 匿名さん]

>>5131
それなら納得できそうですが、たかだか知れてる割引額(5%とか…)ぐらいなら意味無さそうですし、そもそも住民優遇みたいなのも無さげな気がします。

[5133: 匿名さん]

>>5128
確かにエスカレーターは管理費に響く。
マーレまであったエスカレーターがスカイ以降無くなったのは管理費が理由だし。
あとはタワーパーキングとエレベーターも管理費増大の原因。
同じ住不のWCTがプールやジャグジーあるのに管理費が安いのは、
タワーパーキングではないからって話もありますからね。
内廊下による清掃・空調・電気代はそこまでなのかな？

>>5129
実際どこにどんな費用が掛かっているか1年経って決算書確認しないと分かりませんが、
場合によっては管理会社を総会で変えるのはアリですね。

[5134: 匿名さん]

住友の大規模マンションというとワールドシティタワーズがありますが
ここと違って、共用施設はプールなど、たくさんあったように思います。
同じ広さの部屋でワールドシティタワーズより管理費は安いのでしょうか？
同じもしくは高いなら、単に住友が儲けようとしているだけでしょう。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_87939943/bukkengaiyo/?fmlg...
ワールドシティタワーズは76.17㎡で管理費は15720円です。
但し、修繕費は22520円でそれなりに高いです。

[5135: マンション検討中さん]

管理費は70で26000だよ。プラス修繕積立金が7000円。
ね糞高いでしょ共用施設ないのに。

[5136: 評判気になるさん]

皆さん、入居出来たら管理組合でなんとかしましょう！

[5137: マンション検討中さん]

>>5130 匿名さん
同感です。地方からしばしば親が上京するのですが、今はゲストルームに泊めてあげています。それがいちいちホテルに泊まらくちゃならなくなると…考えものです。
当マンションで省いたジムも商業施設にできるようですが同様の懸念です。
とりあえず要望書出して詳細判明するまで静観するのが懸命な選択と思います。

[5138: 検討板ユーザーさん]

エレベーター17基、エスカレーター4基、タワーパーキング5？基、植栽維持費（これも高い）、内廊下空調、清掃費、コンシェルジュ、管理員、警備員、管理業務委託費、シャトルバス・・
パッと思いつくのはこのぐらいですが、具体的に挙げてみるとこのくらいはするのかな。。という気もします。
管理会社がぼったくると替えられてしまうリスクがありますから、無根拠な数字ではないとおもいますよ。

[5139: 匿名さん]

>>5134
合計すると38240円。
安くないですね、修繕費はおそらく途中で上がったのでは？
そう考えると、ここも将来は上がるでしょうね、修繕費掛かる免震ですし。

それにしても、管理費の詳細なんて既に出てるのですか？
要望書出してからまだMR行けてないので。

[5140: 通りがかりさん]

>>5138 検討板ユーザーさん
タワーパーキングは全部で7基です。
エスカレーターは上下で1基？

[5141: 匿名さん]

ここの駐車場料金はいくらですか？

[5142: 匿名さん]

>>5135 マンション検討中さん

70平米で修繕積立金7000円なの？やっす

[5143: 匿名さん]

>>5141 匿名さん

商業施設の駐車場に停めた方が安いぐらい高い

[5144: 口コミ知りたいさん]

>>5143 匿名さん
5万とか？
1日1500円30日より高いなら。

[5145: 検討板ユーザーさん]

>>5140 通りがかりさん

7基ありましたか。ご指摘ありがとうございます。
エスカレーターは上下それぞれ1基のつもりでしたが、ペデから2方向にありましたね。
手元に図面がないのでいいかげんです。申し訳ない。

[5146: マンション検討中さん]

>>5145 検討板ユーザーさん

分母分子の話もありますね。このマンションは1539戸もあります。それでこの負担額です…

[5147: 匿名さん]

3つに独立してるんでスケールメリットはあんまり期待できないですね。

[5148: マンション検討中さん]

2LDKで二万後半。
修繕積立金は7千円。
ただ、途中から積立は値上がりするって営業に断言されたし、戸数も多いから均等方式に変えるのも難しそう。

本体価格は魅力だと思ってるけど、維持費がなあ。
要望書はいれたけど、色々情報足りないよね。
「勝どきと同じ仕様ですから」みたいに言われても、パンフもふんわりとしたのしかないし。

[5149: 匿名さん]

1ヶ月1万高くても10年で120万程度なんで、正直どうでもいいような気もする。

[5150: 検討板ユーザーさん]

変に管理費削減して、枯れてもそのままの貧相な植栽、エントランスにニトリのソファーが鎮座している。という事態になるよりは、多少割高でも綺麗に管理していただいた方が、結局はお得（売却時に高く売れる）だと私は思います。

[5151: 通りがかりさん]

>>5145
いえいえ、車持ちなのでタワーパーキングだけよく見ていただけです。
私もエスカレーターの記憶が確かではないのですが、A棟の内と外に上下１つずつ？
B棟、C棟にはないですか？帰って確認します。

タワーパーキングはA棟1基、B棟4基、C棟2基です。
ただ1基に100台位積載するので、他のタワマンより1基の管理費は大きいかもしれません。

[5152: 評判気になるさん]

>>5148 マンション検討中さん
晴海を意識して早めに売り出したからボロボロですよね。
設備仕様や構造に関しての情報いまだ出てこないですからね。

[5153: 匿名さん]

>>5152
設備仕様たしかに出てないですね。
モデルルームで気になったことですが、
・キッチンの天板の模様がケバくて下品
・キッチンのドアがメラミンぽくテカテカで安っぽい
・二重サッシの枠の存在感がありすぎて目障り(すごく極太の白羽枠だったような)。
なんか、住戸内の仕様は全般的にちょっと安っぽい気がしました。オプションで変えられたらうれしいですが、二重サッシの枠はさすがに無理ですかね。

[5154: 匿名さん]

過去に誰かが書いていたらごめんなさい。

京都の超一等地、河原町に住友不動産が所有する商業ビル、京都住友ビルがあります。
ここから阪急百貨店が撤退した後、住友不動産が丸投げしたテナントが…京都マルイ。

丸投げで有明マルイ… なんか、やってしまいそうてすね…

[5155: 匿名さん]

管理費ケチってしょぼくなるとかそういうレベルじゃなくて糞高いから文句言っているわけ。
例えばコンシェルジュなんてB棟にしかいないしまんまスケールメリット出せる上に共用施設なしなのに糞高いから文句が出てくる。

[5156: 匿名さん]

まぁ、隣の商業施設との関連性を盾にすれば、簡単に管理会社のリプレイスは出来ないとしているのでしょう。
私が抽選当たったら理事に立候補して管理委託費用を下げます。
もちろん下げた分はそのまま修繕への振替です。
勘違いされてる人がいますが、管理委託費用を下げても管理の質なんて落ちませんよ。
※当たり前の話ですが、現場の管理人や警備の方の給料が変わるわけではないので。

ただ、住友さんのマンションは買った事ないので一期理事が立候補性なのか分かりません。

[5157: 匿名さん]

>>5154 匿名さん

商業施設については、これをご確認下さい。

[5158: マンション検討中さん]

>5156さん
釈迦説法な気もするけど、駐車場代の行方にもよるよな。これで駐車場代全部管理費ならぼったくりの気がするな。半分とは言わないが修積に回してりゃそことのバランス見りゃいいんじゃね?

[5159: 匿名さん]

>>5157 匿名さん

それを目指しても、うまくいかなくてマルイに丸投げリスクあるということでしょ。

[5160: 匿名さん]

ここ駅近って言ってるけど、有明の駅近とか何の魅力もない。
公害レベルの騒音排気ガスの立地に住むくらいなら、10分くらいむしろ歩きたい。静かな我が家に帰ってホッとしたい。

[5161: 匿名さん]

>>5155 匿名さん
その通り。何の共用もないくせに、晴海とほぼ同じ管理費。
駅近なのにシャトルバス持たなきゃいけないし。駐車場も有明のくせにクソ高い。

[5162: 匿名さん]

>5160さん
そう考えるとBACは駅遠な分、静かで落ち着いた住環境と東京一とも言われる美しい眺望。それもいいな。

[5163: 匿名さん]

>>5153 匿名さん

かなり同感。仕様は期待してなかったけど安っぽいね。間取りいいから妥協しようと思うけど…
ドアテカテカはやめてほしかった。
洗面台も賃貸みたい。あんなにアルコープないのもがっかり。ドゥトゥールもあんなもんなんかな…

[5164: 匿名さん]

ドアテカはオプションじゃないの？最近の流行りだよね。この前三井の別の物件買った時、リビングだけがドアテカで後はドアテカオプションだったよ。今はドアテカの時代だよ。君たちセンス古いね。

[5165: 検討板ユーザーさん]

>>5163 匿名さん

ドトール見てないんですか？
確かドアテカテカではなかったような。
アルコーブ無いのはまだいいんですが、廊下の幅が狭すぎる。
住んでる内に1回は他の住民が開けたドアに激突しそうです。

[5166: 匿名さん]

>>5164
そうなんですね。
あんなまるでフィルム貼ったかのようなテカテカ、
今の流行でもちょっと嫌ですね…。

>>5163
そうそう。洗面所もお風呂も
なんだかなあといった感じでした。
有明の中でいうと、このマンションのよい点は
他のタワマンよりほんの少し駅近ってぐらいしか
ないような気もしてきました。

[5167: eマンションさん]

>>5163 匿名さん
アルコープないから間取りが綺麗にいくんだけどね。

[5168: 匿名さん]

個人的には洗面所の白いやつはがっかりですね。
しかし住んでしまえば、その程度のことはどうでも良くなるのでこだわらないようにしてます。
何度か住み替えしてますが、眺望も仕様も共用施設も買う時は気にして夢膨らませるんですが、情熱は失せます。

[5169: 匿名さん]

最近になってネガの投稿が増えてますね！
明らかに倍率下げ工作。単純な奴が多いな。
皆さん要望書の数とか気にせずどんどん要望書出して倍率上げましょう！

[5170: 口コミ知りたいさん]

>>5145 検討板ユーザーさん
エスカレーターはやはり内と外に上下1基ずつ、その他にデッキにエレベーターもあるんですね。
A棟にある店舗にも1階と2階を結ぶエレベーターがありました。
あと気になったのが、保育所棟に4台の自転車とバイク用のEVがあり、その他に保育所に3基EVがあります。この棟のEVあり過ぎでは？

[5171: マンション検討中さん]

管理費、修繕費は平米あたりいくらかご存知でしょうか？
駐車場代も知りたいです。
今週末モデルルーム見学予定です。
よろしくお願いします。

[5172: 匿名さん]

>>5169 匿名さん
倍率が上がるのを喜ぶっておかしな客だな。
倍率が低いほうが希望の間取りを買いやすくなるはずなんだが？

[5173: 検討板ユーザーさん]

>>5170 口コミ知りたいさん

そういえば保育棟のEVカウントし忘れてました。
デッキに1、保育棟7(!)、A棟5、B棟8、C棟4で合計25台もありますね。
自転車置き場に4台もいるのだろうか。。

設備保守費用が半端なくかかりそうですね。

[5174: 評判気になるさん]

>>5171 マンション検討中さん
管理費は平米330円です。駐車場代は覚えてないけど、32000が一番安いのだったかな、

[5175: 匿名さん]

>>5153 匿名さん

二重サッシは樹脂サッシが一番断熱性が高くて値段も高いです
アルミ使った安物もたまにありますが、ここは安物でなくて良かったです

[5176: マンション検討中さん]

>>5174 評判気になるさん

ありがとうございます！
かなり高いですね。。。
ランニングコストは結構かかりそうですね。。。

[5177: 匿名さん]

築10年だと70m2で駐車場あり、修繕費2倍と考えると、8万こえますね。

[5178: 匿名さん]

仕事で車を利用する方だと商業施設の駐車場使った方が安いかもですね。(笑)

[5179: 匿名さん]

3棟分離で高さが低くて戸数が稼げない、エレベーター多数、防災センターも3ヶ所は管理費上げる要因ですね。ドゥトゥールはその点良くできてると思う。

[5180: 匿名さん]

>>5122 匿名さん

便利になったあと？
晴海が便利になる要素は皆無ですが。

[5181: 匿名]

>>5179 匿名さん
ならば、1棟で大規模なのがが最も良いと言うことですね。

[5182: 匿名さん]

管理費の内訳も分からないうちから委託費を下げる等と息巻いてる方いますが、バーターもなしに利幅だけ下げろという要求をしても、人材の質の低下という形で跳ね返るだけだと思いますけどね。そりゃなんらかの見直しをすれば何かしら削れる所はあると思いますが。

[5183: 匿名さん]

バーターは管理会社をクビにしないということ。

[5184: 匿名さん]

>>5180
選手村跡地は、商業施設もできるし交通（BRT）も整備されますよ。

[5185: 匿名さん]

スミフは一期から理事は立候補できたんでしたっけ。
見直しポイントが既にあって、色々働き甲斐があって楽しそうです。
住友不動産建物サービスが半泣きになる位に追い詰めたいですね。

[5186: 匿名さん]

一期の管理組合がやることは、管理費の見直しではなく、共有部分の不備調査と不備の保証を売主へ要求することだと思いますが。。この規模だと調査に数千万はかかりそうですが、数億になって返ってきそうですね。

[5187: 匿名さん]

>>5186 匿名さん

保証ではなく補償ですね。間違えました

[5188: 匿名さん]

高さ規制がある有明ではブリリア兄弟のようなデブっちょな形状で部屋数を稼がないと運営費は上がってしまうよね。ここも最初の方の計画はブリリアのような形状を2棟だったはず。スッキリした外観になったぶん管理費は高くて当然ですね。

[5189: 口コミ知りたいさん]

>>5178 匿名さん
仕事で車を使う場合は駐車場代を経費にすればいいんですよ。

[5190: 口コミ知りたいさん]

>>5188 匿名さん
そのデブッチョマーレが1番管理費高いのでは？

[5191: 匿名さん]

最近のタワマンは管理費どこも高いような。TTTとかWCTは共有施設充実してるのに安い。

[5192: 匿名さん]

>>5191 匿名さん

最近は三井の管理費が高め。それ以外はそれほど高くないタワマンもある。

[5193: 匿名さん]

>>5190 口コミ知りたいさん
マーレは共用施設の負担が大きいからね。
恐らくここは3棟構成が要因で大規模修繕も固定資産税も高くなるんでないかな。

[5194: マンション検討中さん]

>>5191
でも修繕積立はそれなりに高いので、結局は普段のメンテよりも劣化してから直すことに重きを置いているとか？

WCTとTTTは、世帯数の多さと、タワーパーキングではない点と、共有施設を別棟で切り分けている点で、それ以降にできたタワマンと大きく違う。

[5195: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん

ここだって10年超えたら、修繕費3倍近くまではねあがるでしょ

[5196: マンション検討中さん]

10年以上も住まないと思う。

[5197: マンション検討中さん]

修繕費がはね上がる前に住み替えます。
もともと永住は考えていないので。

[5198: 匿名さん]

デブッチョマーレのような外観にならなくて本当に良かった。
やっぱりタワマンはBACやここのようなスタイリッシュな外観がカッコいい。

[5199: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん
WCTはマンション内の駐車場1200台からの収入が年間で4億円近く、マンション内のマルエツや歯医者や内科クリニックや金融機関やカフェからの賃料収入も相当の額になり、それらが管理費収入と修繕費収入に分けられて入るから住民から集める管理費が激安らしい。TTTも同じ。規模のメリットだね。

[5200: 口コミ知りたいさん]

>>5198 匿名さん
BACがスタイリッシュとは思えない。
ティアロとかクロノのデザインはさすがと思うけど。

[5201: 匿名さん]

>>5200 口コミ知りたいさん

最近の湾岸タワーより10年前くらいの方がインパクトあったね。TTTなんかいまだに目立つし、芝浦アイランドはランドスケープが良いし、PCTはららぽーとと直結でデザイン統一してるし、WCTはブルーのガラスカーテンウォール。最近のファサードはつまらない。

[5202: 口コミ知りたいさん]

>>5199
タワーじゃないのに年間4億は大きいね。
WCTもTTTも世帯数だけでなく広大な面積をうまく活用している。
（とはいえ修繕費が高くなった築10年以上のタワマンには住み気にはなれないけど。）

やっぱりタワーパーキングが管理費掛かるんだろう。
ところで頻繁にメンテナンスくるけど今の技術でそこまで必要？
過剰なメンテ費取られているのではといつも思う。

[5203: 口コミ知りたいさん]

>>5201
それでも日本人は新築好きなんで築10年超えたマンションを選べないんですよね。
なんで私は自分で住まず賃貸に回します。

それと、ここは商業施設も、竹中が造るホテル＆イベント施設も
それなりのモノができると思うので期待していいのではないでしょうか。

[5204: 匿名さん]

確かに10年前くらいの外廊下タワマンの方が外観の迫力と造形美は素晴らしい。エントランスやロビーも広くて豪華。しかし、住居フロアの共有部は安っぽい。PCTとかマーレとか団地並みで興醒めする。逆にガレリアなんか外観は薄い板だけど中の豪華さは素晴らしいよね。
ここはタワマンとしては、それぞれチビっこだけど全体は商業施設一体で要塞の様な外観になりそうですね。

[5205: マンション検討中さん]

建築現場、掘削状況を見た限り、ウェストタワーはペンシルに限りなく近いね。
あんなに細いタワーの中に機械式の駐車場が収まるのかね〜。まあ収まるから作ってるんだけど、大して収納できないだろうね〜。
管理費は将来に渡り相当高くなるから、【ローンまみれ】の見栄っ張り購入は危ないよ〜ん。

[5206: 通りがかりさん]

>>5205 マンション検討中さん
33階だからペンシルまで長くはないよ。
それにしてもネガなのに現場まで行くなんて感心しちゃいますね。
でも見栄のために買う人なんているのかな？自分が住みたくて買うのではなくて？
ローンは25万とか？手取りの5分の1なんで危ないよ〜んかも！？

[5207: マンコミュファンさん]

>>5204 匿名さん
ガレリアさんはココ買うの？
あそこは廊下が長くて平米数のわりに部屋が狭く、角部屋の角に柱があるのがね。
やっぱりポルシェと一緒で最新こそ最良なんですよ。

[5208: マンション検討中さん]

>>5206 通りがかりさん
5205だけどネガって決め付けないでね。
少なくてもお宅よりは余裕があると思うよ。若いけど。

[5209: 匿名さん]

ドトールの高さを3分の2に切って、その間に減量したマーレをブッ込んだ感じじゃね？

[5210: マンション検討中さん]

建築面積これ以上要らないでしょ。素晴らしい間取りだもん。
ここの素晴らしい内廊下かつ全室バルコニー実現は、
これ以上太いマンションではできないと思う。

太いの好きなら別のところに行けばいい。

[5211: 匿名]

>>5206 通りがかりさん
ペンシルの意味さえ分かってないww

[5212: マンション検討中さん]

ペンシルなんて言えば価格下がるとでも思ってるんですかね。笑
高さと面積のバランス、武蔵小杉の次にいい平面だと思いますね。

[5213: 匿名さん]

>>5196 マンション検討中さん

わかってないなー。
10年で住み替えるから問題なんじゃん。
築10年ランニングコスト5万超の物件なんて、本体価格相当下げないと売れないよ？残債確定ですね。

[5214: 匿名さん]

確かに、築10年以上、管理修繕費の割高な有明の中古マンションに住みたくないと思う。

[5215: 匿名さん]

>>5208 マンション検討中さん
そう言ってるあなたみたいな人が一番余裕なくてカツカツなんだよね。

[5216: 通りがかりさん]

>>5205
歳の事なんて言ってないのに勝手に年寄り扱いだけど20代なのかな？
で年収3000万以上あって、ここのタワーを現地調査してネガ投稿。
暇もあって高収入とは更に感心しちゃいます！

でもその条件だとノンビリ2代目社長かな？
僕の親友にも月1会議出席だけで年収3000万ってのがいるので。
羨ましいなぁ。。。こっちは20代から10年間は休みなしだったよ・・・。