シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[4906: 匿名さん]

だれかエレベーターについてまとめてほしい(笑)

[4907: 匿名]

図面確認したら非常用エレベータ普通のエレベータよりかなり大きかったです。
なので全階でペットと荷物運搬、清掃関係に使われる気が。もちろん住民も使えるでしょうけど。
高層用だけに使われるとして、朝混む時間だけとかそんな感じじゃないですか。
まあエレベータ少ないですけどその他にいいところも沢山ありますしね、

[4909: 検討板ユーザーさん]

[No.4908～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4910: 匿名さん]

ここでの情報はポジもネガも自慢話もみんな話半分7がけくらいにしか信じてないですよ。

[4911: 匿名さん]

高層階用が通常２基になるとして
非常用エレベーターは運搬等を考慮して、壁にカーペットが張られていたり、床は傷が目立たない材質だったりで
見栄えが良くないので、そのエレベーターに50％の確率で乗らないといけないことに抵抗があります。

[4912: 名無しさん]

へ？仕様違うの？
また妄想？

非常用エレベーターは、普通は高性能で大きめになるはず。

壁にカーペットってなんで？
オフィスの運搬用エレベーターと間違ってるのでは？（笑）

[4913: 名無しさん]

倍率下げ工作、結構激しくなって来たね。

[4914: 名無しさん]

住友不動産なのに、お買い得マンション。
そんなマンション、今後出るかどうかも分からないしね。

そういう意味でも人気あるんでしょうな。

[4915: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
内容は申し分無いし将来性もあるのだけれど、唯一、価格ですよね。
広告用の低めの価格設定の部屋は倍率的に当たらないって言われたからおいといて、
低層階でも坪単価３００万円越えスタートって。。
数年前の有明では考えられない強気の設定ですよね。
オリゾンやガレリアの坪１００万円台後半のマンションは、何も無いところを買った人は
リスクを取った結果として大きなリターン。
ブリリアマーレやブリリアスカイ、ブリリアシティで坪２００万前半から中盤。物件内容的にも、
トータルですごく良い買い物だったと思われます。
このマンションは、さすがに中古で値上がりは無いでしょうね。良くて現状維持か。

[4916: 名無しさん]

値上がりはするんじゃない？
開発も進むだろうし。

地下鉄決まれば化ける。

[4917: 匿名さん]

有明はどんどん化けますよ。
2021年以降には豊洲と立場逆転というデータも出ています。

[4918: 名無しさん]

非常用エレベーターの件、誰かモデルルームで聞いてくれませんか？

[4919: 匿名さん]

非常用エレベーターが各階に止まる発言したら、ネガ判定されとる。

[4920: 匿名さん]

隠れネガだね。
既に有明の方が豊洲よりもあらゆる点において優れています。
豊洲民は消え失せろ！

[4921: eマンションさん]

>>4915 マンション検討中さん
なら近隣中古買いなされ。
湾岸でキャピタルゲイン狙いなんてもう時代遅れだよ。

[4922: マンション検討中さん]

>>4920 匿名さん
豊洲民がネガったとこで、対抗馬がなくない？
晴海ならともかく。

[4923: 匿名さん]

>>4912 名無しさん
タワマン住んだことありますか？
各階のゴミの回収に大きなワゴンを乗せるので、非常用は常に養生されるのが一般的ですよ。

そもそもエレベーターの大きさも各階のゴミ置場も図面見れば分かることです。
私は4911さんではありませんが、モデルルームにも行って検討している上でエレベーターについては懸念事項として捉えていますよ。

[4924: 匿名さん]

ちなみに晴海の方は一機あたり何戸なんだろ？
同時期販売のマンション比較として知っておきたいな。

[4925: 匿名さん]

非常用エレベーターが高層しか止まらないとすると、低層階のゴミ回収は通常用で行うの？それはないだろ～。

[4926: 匿名さん]

>>4917 匿名さん
そのデータ見たいです。
URL貼ってもらえますか。

[4927: 匿名さん]

大型荷物運搬も気になる。非常用って普通は業者の荷物運搬用でも使うよね。タワマンで業者が一般エレベータ使うってありえないと思う。

[4928: 匿名さん]

>>4927 匿名さん
そうそう、タワーではだいたいそうだよね。非常用がふだんは引越し、業務搬入、ゴミ搬出、ペット連れ用に使われるのが普通だと思う。

[4929: 匿名さん]

金利が上昇しないと言う条件付きで坪380万までは値上がりすると思う。特に眺望無しではない中層階は狙い目。

坪380万以上、特に70m2以上となるとグロス的に有明で良いと言う層は限られてくるので中古で売るにも長期戦覚悟で臨まないとかなり苦しいはず。

そして仮にもし金利が4%上昇したら坪200〜250万くらいまで下落すると踏んでそれでも買いたい人が買う物件かと。

ちなみに7000万、35年フルローンの場合の支払総額は、
1%の場合、8300万
5%の場合、14900万
となり雲泥の差があります。

つまり金利が上昇したら中古を買ってくれる（買える）層が激減する。

無理やり坪単価に直せば、
1%の場合、坪単価392万
5%の場合、坪単価703万
の違いです。

[4930: 匿名さん]

>>4929 匿名さん
なお、支払い総額が1%の場合の8300万とイコールになる5%は約4000万になります。

坪単価に直せば188万になります。
有明のこれからの発展を考えたらここが下限としてリスク見てれば大丈夫な気がします。

家賃に毎月30万払える収入があるなら10年住んで3600万なので7000マイナス3600で3400ですから悪くはないと思います。

[4931: 評判気になるさん]

東京では有明にしかタワマンや魅力的な街がないならそうなるかもね。
現実は格上の立地や内陸はまだまだこれからも開発は続く。
江東区の海辺で坪380万ってことは内陸はいくらになるのかな。

今は下り坂に入りかけているところ。
はっきり言って良くて現状維持だよ

[4932: 評判気になるさん]

竣工&完売した瞬間に豊洲タワマンの成約価格が天井になるから、実質値下がりするよ。

[4933: 匿名さん]

足立区でさえ駅近なら坪単価300万なんだから、そんなもんでしょ。少しでもインフレになれば、10年後に有明が350万になってもおかしくはないね。

[4934: 匿名さん]

>>4932 評判気になるさん
今は豊洲も有明も中古の単価変わらないよ。それに、東急豊洲が高値掴みしている土地に坪400超で記録更新するから問題ないです。

[4935: マンション検討中さん]

金利5%なんて経済的には絶好調じゃないですか？
どんな社会状況になればそんな金利が達成できるんでしょう。。
3%の方がまだ現実味のある数字のように思えます。
その場合、6100万円（坪単価287万）が8300万、1%とほぼイコールの支払いになりますね。これに経年による価値低下分が加わる感じでしょうか。

[4936: 匿名さん]

隣接の商業施設ですが、二子玉川RIZEみたいにおしゃれなモールになるのか、はたまたダイバーシティみたいに、閑散としたつまらない店ばかりのモールになるのか、どちらなんでしょう？
お台場みたいにアジア系の外国人と中学生しかいないような場所になったらガッカリです。

[4937: 匿名さん]

>>4923 匿名さん
懸念材料のひとつってことでしょ？
エレベーターだけが問題で検討止める人は元々大した検討者ではない。

[4938: 匿名さん]

商業施設は、最初の2年間くらいはオリンピックもあり、有名な店やオシャレなお店が入ると思います。
問題は、契約更新がどうなるかですね。

[4939: 匿名さん]

商業施設よりもホテルが大量にできる点に着目してますね。地価を上げる要因は商業施設よりもホテルやホールの方が高いといわれています。隣接地に加えて、有明駅周辺にも新しくホテルができますしね。

http://www3.grips.ac.jp/~up/pdf/paper2012/MJU12602inoue.pdf

[4940: 口コミ知りたいさん]

>>4936 匿名さん
前者のようだけど、ネガは後者を期待してるんでしょ？
GWのお台場は日本人だらけだったけどね。
駐車場も1時間待ちとかで、ネガがよく言う辺鄙な場所なのにほんと人がよく来る。

[4941: 名無しさん]

港区とか渋谷区とか新宿とかも、アジア系の外国人だらけなんだよね。
なんでだろ？

[4942: 名無しさん]

どうせ値上がりするんだから、さっさと買ったほうが得だよ。

[4943: 匿名さん]

>>4920 匿名さん
お前アホだな、恥ずかしいからやめろ。

[4944: 匿名さん]

>>4941 名無しさん

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2017/ga17010000.htm

【港区】
総数：18,992名
アジア：10,691名
ヨーロッパ：3,466名
北米：3,509名
オーストラリア：593名

【江東区】
総数：26,077名
アジア：24,095名
ヨーロッパ：937名
北米：570名
オーストラリア：90名

【千代田区】
総数：2,665名
アジア：2,014名
ヨーロッパ：358名
北米：214名
オーストラリア：42名

【中央区】
総数：6,176名
アジア：5,049名
ヨーロッパ：542名
北米：396名
オーストラリア：84名

[4945: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
なればお台場になる。それは勘弁願いたい。

[4946: 匿名さん]

>>4944 匿名さん
江東区はやはり、中国韓国中心に、アジア人比率が圧倒的に高いね。そして欧米は本当に少ない。

[4947: マンション検討中さん]

豊洲って突き抜けたレベルの海外のモデルさんたちいない？
社宅でもあるのかな。

[4948: 検討板ユーザーさん]

>>4944 匿名さん

数字で見せられると納得ですね〜

[4949: マンション検討中さん]

枝川ありますもんね。

[4950: マンション検討中さん]

>>4946
枝川も知らないのか。
田舎ものだ。千葉、埼玉かな。空気悪くなるから、無理しないでください。

[4951: 匿名さん]

>>4950 マンション検討中さん
君こそ無理しない方が良いよ。枝川の住民と同じレベルの区に住んでいるんだからさ(笑)

[4952: 匿名さん]

有明（笑）は枝川以下ですよ。
枝川は昔から人住んでるけど、有明は所詮埋め立て地。
枝川の住民は有明を見下してる人多いよ。

[4953: マンション掲示板さん]

有明ディスりに来てるやつなんなの？
検討版って意味わかってないのかな？
枝川の朝鮮人に見下されてるとかw

[4954: 口コミ知りたいさん]

>>4952 匿名さん
枝川も埋め立て、そしてD地区。
そもそも比較対象にしてはいけません。

[4955: マンション掲示板さん]

>>4952 匿名さん
朝鮮人の＊＊より埋め立て地の有明のがマシでしょ。

[4956: マンション掲示板さん]

検討もしてない人は場違いだから出てってくれ。
枝川の団地住まいかな？

[4957: 評判気になるさん]

disられてこそ、人気物件じゃない？
過疎ってるより、ましだね！

[4958: マンション検討中さん]

やはり、枝川を知らなかった埼玉、千葉在住者か。
無理するな。荒川、江戸川のスレが君らにはふさわしい。
もちろん、資金があれば別だよ。

[4959: 匿名さん]

枝川と生活圏が一緒の豊洲はどうすればよかとですか。

[4960: マンション検討中さん]

銀座も江戸時代は埋め立て地やったっとばってん。

[4961: 口コミ知りたいさん]

枝川の方がいいと思うなら、是非枝川に住んでください。
住民は散らばった方がいい。

[4962: 匿名さん]

>>4958 マンション検討中さん
江東区と荒川区江戸川区は同レベルの区じゃん。そう思ってないのは勘違い江東湾岸民だけでしょw

[4963: 匿名さん]

江東区で同じ地区なのだから仲良くしましょう。
江東区ホームページ 町会マップ
http://www.city.koto.lg.jp/101010/kurashi/komyunitei/chokai/mappu/6964...

(抜粋)
豊洲地区 塩浜 枝川 豊洲 東雲 有明 辰巳 潮見

因みに越中島は富岡地区に入ります。

[4964: 匿名さん]

本気で検討してる層はネガ出し切ってリスク判断が十分と思えば安心して思い切って購入する。
同時にいい加減なポジばかりだと情報、検討不十分となり購入には至らない。

て事で主要なネガ纏めると、
りんかい線とゆりかもめと言うマイナー路線
エレベーター
スミフ初の商業施設の完成度
騒音
前田建設でスーゼネではない
長期優良ではない
金利上昇（この物件に限りではないが）
あたりでしょうか。

[4965: マンコミュファンさん]

最近のすみふは値上げせず、むしろ値下げ傾向ですよね。

[4966: 匿名さん]

先日モデルルームに行きました。
1LDKか2LDKで迷っていますが、今申し込める部屋がいまいちなので、とりあえず2期を待とうかと思っています。
価格はやはり上げ傾向になりそうでしょうか？
また2期はいつから募集かかるのでしょうか。

[4967: 匿名]

図面に載っていたC棟のカンファレンスルームってどんな感じなんですかね？

[4968: 匿名さん]

>>4965 マンコミュファンさん
市況によって柔軟に変えるイメージだね

[4969: 匿名さん]

>>4940 口コミ知りたいさん
お台場と比べて二子玉川のほうが()
肉フェスも二子玉川では開催されないしねぇ(笑)

[4970: 匿名さん]

>>4953 マンション掲示板さん
有明は安い団地がないから何気に平均年収の底はかなり上位な説

[4971: 匿名さん]

>>4917 匿名さん
それはどのデータなのか出典をよろしくです

[4972: 匿名さん]

>>4937 匿名さん
あのエレベーター１つなのはかなり不味いですよ？住んだ事ありますか？ 3つでも待つのに2つだとかなり待つし大変、1つなんて通勤で満員になって乗れない可能性もあるから急ぎのときは階段ですよ？タワマン住みで普段の通勤で階段使うっておかしいでしょ？

[4973: 匿名さん]

>>4911 匿名さん
非常用エレベーターですが、タワーズ台場は各棟に3つ横並びにあって、そのうちの1つは大きめの非常用エレベーターの位置付けなんですが仕様は住人用で大理石もはってあるデザインなんです。で、引越しの際はその都度養生してって形です。ここは2つ、通常エレベーターと非常用エレベーターは並んでる形になりますか？それとも全然違う場所にあるなら少し厳しいかなという感じでしょうか。

[4974: 匿名さん]

>>4972 匿名さん

エレベーターに住む訳じゃないから気にするな。
案ずるより生むが易しだよ。
ましてや有明に住む人は、定時に通勤する層は少ない筈である。

[4975: マンション検討中さん]

>>4973 匿名さん
完全に横並びですよ。

[4976: 名無しさん]

2個横並びですから、問題ありませんよ。
まだ、エレベーター1個っていうデマが飛び交ってるのですか？

[4977: 匿名さん]

>>4966 匿名さん

営業に相談したら一期として空けてくれません？

[4978: 匿名さん]

2個横並びなら大丈夫そうですね。

[4979: 名無しさん]

>>4977 匿名さん

まず無理でしょう…一期一次は売り手市場だから客の希望なんて聞かないですよ、特にスミフは(笑)
買いたい部屋が無ければキッパリ諦めて次探す位じゃ無いと湾岸タワマンは安く買えないですよ～高くなること容認出来るなら待つ、ただ数百万上がる可能性が高いけどね。

[4980: 口コミ知りたいさん]

エレベーターはA棟高層階の話でしょ？
気にしたとこでもう空きはないのでは？？

[4981: 名無しさん]

エレベーターの話題もう良いです…(´･_･`)

[4982: 匿名さん]

>>4977 匿名さん

言い方によるんじゃあないですかね。数十万位、包んで渡せば営業も人間ですから検討してくれる可能性はあると思いますよ。

[4983: 匿名さん]

個人的な金銭のやり取りは如何なものかと思いますが、数千万の買い物だから数十万で都合つけてくれるなら安いものかもしれないですね。

[4984: マンション検討中さん]

>>4977 匿名さん
二期？一期二次のとして要望としてなら聞いてくれるかも？
値上げしたいだろうから、一期としては厳しいのでは？
切りないですからねぇ。

[4985: 匿名さん]

営業は出してる言ってましたよ。

[4986: 名無しさん]

>>4982 匿名さん

数十万では無理でしょ・・・デベの営業は稼いでるから首になるリスクを置かさない。

あれだけ混んでれば個別対応無理でしょ、私の営業さんも100人近くお客を抱えてるって言ってたし。上手く行くなら私もチャレンジしたいけど♪

[4987: 匿名さん]

>>4986 名無しさん
もし希望の部屋を倍率5倍で出してくれるなら、300万位までなら個人的に営業さんにお渡しして都合つけて欲しいです。それでもお得な価格だと思います。個人的に営業さんに渡せる制度ないですかね。

[4988: マンコミュファンさん]

晴海が正式価格出てきたから、要望書出てる部屋もこれから再度晴海に流れる人出てくるだろうから、本気でここ狙ってる人は営業と密に連絡しといた方が良いかと。

[4989: 匿名さん]

>>4983 匿名さん
北西高層角に出してる私の要望書枠を100万円で売りましょうか？

[4990: 匿名さん]

>>4989 匿名さん
失礼、南西角です。

[4991: 名無しさん]

晴海意外に安かったから、あっちに流れる人も多いかもね。

[4992: 匿名さん]

参考になります
http://x1mansion.com/tokyobay-tripletower

[4993: マンション掲示板さん]

>>4990 匿名さん
南西角1500万でどうですか？

[4994: 匿名さん]

>>4992 匿名さん
この人、自分のマンションが1番点数高いらしいがどこなんだろね。

[4995: マンション検討中さん]

>>4994 匿名さん
ブランズ錦糸町じゃなくて？

[4996: 通りがかりさん]

>>4992 匿名さん
晴海の同じ点数ってとこが面白くないね。

[4997: マンション掲示板さん]

>>4989 匿名さん

要望書なんてなんの権利にもならない物を100万円で売ろうとするとはなかなかがめついですね笑
無抽選で買える権利なら部屋によっては欲しいですけど。

[4998: 匿名さん]

公害レベルの空気って、そこまで酷いかね？路線バスの通る道沿いの方がよっぽど酷いかと。

[4999: 匿名さん]

空気が悪いと感じるのは田舎者が多いですよ。

[5000: マンション検討中さん]

歩道橋の上を歩いていると空気の悪さは感じますね。
少し離れれば気にならなくなりますけど、南低層はちょっときつそうな気がしますね。

[5001: マンション検討中さん]

ここが空気良いとは全く思わないけど、多少の風があると入れ替わるし、向きや階数なら何の問題もないでしょうね。
環七・環八とか第二京浜沿いとか、日光街道に246に20号に青梅街道、都区部・市部の抜け道沿いとか、田園調布とか世田谷吉祥寺その他ここより悪いところは都内だといくらでもあるし。都心六本木や日本橋目黒の一部なんて首都高の位置が高くて、その下に暮らしてるようなもんですよね 笑。

[5002: マンション検討中さん]

>>4992 匿名さん

全然参考にならんわ（笑）
カスみたいなレポートだな

[5003: マンション検討中さん]

>>4989 匿名さん

メルカリに出して見て欲しいです。

[5004: 匿名さん]

>>5003 マンション検討中さん
あんたになら90万円台で売るよ！

[5005: マンション掲示板さん]

>>5001 マンション検討中さん
現地に行ったとか書いてますが、タワマンなのに地上だ音や空気を判断されてもですよね。
こんな風の強い地域で真上に廃棄ガスが上がると思ってるのかな？

[5006: 匿名さん]

>>4987
>>4989
こういうやりとりってここokなの？w

[5007: マンション検討中さん]

みんな買えるか買えないかドキドキしてるもんだからピリピリしてますね(笑)

[5008: 評判気になるさん]

>>5005
百聞は一見に如かずだよ
凄まじい排気ガスだから。

そこらの幹線道路とはレベルが違う。トラックが多過ぎる

[5009: 匿名さん]

排気ガスは、そこまでではない。石原都知事が排ガス規制してから都内にディーゼル入らなくなって本当良くなった。その当時はヤバかった。
一番排ガスヤバいのは、交通量の多い東海道で都内の手前の埠頭。つまり川崎、横浜あたり。

[5010: 匿名さん]

B棟北西が3Lで当初A棟北西より安かったのに最終的に1番高くなったのは間取りの良さもあるけど騒音懸念される方も多く要望集中したから、と聞きました。

それでも南信者は多いので騒音あっても要望は強いようです。

個人的にはタワマンであっても窓開けたいタイプなので騒音だけは辛く北側一択でした。

人それぞれと言う事ですね。

[5011: 匿名さん]

>>5008 評判気になるさん

あと２０年もすればガソリン車は無くなり電動になる。
我慢出来るかどうかだね。

[5012: マンション検討中さん]

排気ガスについて、近所の私の私見です。

排気ガスについて
たまに側道を使いますが、確かに側道では、かなり空気は悪く感じます。
ひどい時は、目でもわかる位です。
ただ、ほぼ毎日陸橋上の道は使いますが、そこでは、空気の悪さはあまり感じません。
というより、ここに要望書を入れるまで、空気の悪さを意識したこともなく、言い換えれば気になったことはありませんでした。
これは希望的観測ですが、ある程度の高さがあれば、気にならないと思い要望書を入れました。
ご参考までに。

[5013: マンション検討中さん]

追記で書きますが、騒音は私も不安です。
部屋なかは2重サッシなので、大丈夫だと思いますが、窓を開けて過ごしたい方は、階によっては、かなり気になると思います。

今住んでいるところでも、ディズニーランドの花火の音も、風向きなどによっては聞こえてきます。
高速の音は距離もあるし、高層階なので、窓をあけていても気になりませんが、ここは距離が近くなるので、かなり心配してます。

窓をあけて過ごすことが多い人は、南向きは避けたほうが良いと思いますよ。

といいながら、ある程度高さがあれば、大丈夫かと希望的予測で南向きに要望書をいれました。笑

[5014: 評判気になるさん]

私も有明在住、高速真上の歩道橋は毎日通ります。
空気の悪さは特に感じません。
音は多少気になりますが、そこまでは私は気になりません。
あくまで個人差がありますが。
子供も居ないので、私は気にせず南側に要望入れました。

[5015: マンション検討中さん]

私はいま、水戸街道から少し入ったところに住んでいますが、建設地を見て、Bの南東に意向シートをいれましたよ

[5016: 匿名さん]

倍率下げ工作始まったね（笑）

[5017: 匿名さん]

高速真上の歩道橋の高さはここの何階ぐらいですか？

[5018: 匿名さん]

>>4989 匿名さん
こういうがめついクズと同じマンションには住めないなあ

[5019: 口コミ知りたいさん]

>>5017 匿名さん
3階、4階くらいじゃない？

[5020: マンション検討中さん]

>>5017 匿名さん

2階ですよ。

[5021: 口コミ知りたいさん]

それA棟のでしょ。
A棟の2階は3階に相当するし、そこから気持ち上ると思うけどね。

[5022: 匿名さん]

>>5018 匿名さん

良かった！　撤退１人追加！

[5023: 匿名さん]

1期で買わないと値上げでしょ。
そりゃ必死にもなりますよ。

[5024: 匿名さん]

>>5022 匿名さん

本当にそう思っている人は、5022みたいな書き込みはしない。

[5025: 匿名さん]

倍率下げ工作なんでしょうね。
騙される人いないのでは？

2期から値上げだって、みんな知ってるだろうし。

[5026: マンション検討中さん]

結局のところここの水準って適正なの？
周辺中古は@250くらいで取引されてるから、まあ底堅いのかなとは思ってるけど

[5027: マンコミュファンさん]

>>5026 マンション検討中さん
ここは270からあるし、新築としては至極真っ当な値付けかと思いますよ。

[5028: マンション検討中さん]

>>5021 口コミ知りたいさん

今日通った時に見たんですが、
3階位の高さのイメージってとこですね。
失礼しました。

[5029: 口コミ知りたいさん]

あと近隣中古より駅に近く、大型商業施設隣接ってのを加味しないとね。

[5030: 匿名さん]

適正どころか割安だと思いますよ。
マンコミだと、何でも割高だと言われてしまいますが（笑）

[5031: マンション検討中さん]

＞マンコミだと、何でも割高だと言われてしまいますが

実際は買えない人ばっかだから、否定的なことを言いたい人が多いですから、しょうがないですね。

[5032: 口コミ知りたいさん]

今ですら殺到してるのだから割高とは言えないかな。

[5033: 匿名さん]

かなり殺到してますよね。要望書の権利を個人間で売買されているくらいですからね。

[5034: マンション検討中さん]

殺到っていうのは、第1期で総戸数の50%以上を発売できるということ？

[5035: 匿名さん]

実際のところ調子いいのは角部屋、高層、パンダ部屋じゃないの？

[5036: 匿名さん]

>>5033 匿名さん

こういう煽りに引っかかるのが湾岸検討者のレベル。

[5037: 口コミ知りたいさん]

>>5034
50%以上なんてこの戸数では無理がある。
せいぜい300戸とかでしょう。
CGPですら300ちょいだったし、価格帯もそんなに変わらないし、
今の市況と金利の局面、月島駅直結ではなく、有明という立地を考えれば、
現時点で要望書200以上は大健闘でしょう。

2期以上値上げしていけば、1期程は殺到しないと思うけど、
また建物や商業施設が出来上がってくれば、検討者も増えてくるのでは？
スタートダッシュだけ晴海を意識しただけで、焦っているようで、そんなに焦ってないようにも思える。

[5038: 検討板ユーザーさん]

>>5036 匿名さん
別に誰も引っかかってないのに、そういうとこ話題にしてしまうのが湾岸ネガのレベル。

[5039: マンション検討中さん]

メルカリに出品されますか？

[5040: 匿名さん]

一番人気はやはりA棟ですか？

[5041: 匿名さん]

BACの3月の取引実績がついに平均坪300を超えたね。駅10分以上でこの結果だから、完全にここは割安の域に入りました。

[5042: 匿名さん]

>>5041 匿名さん

それは、どこを見るとわかるのですか？

[5043: 匿名さん]

これを見ると、オンボロ広尾ガーデンヒルズが坪４５０なのは分かりますね。

http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201704/mansion_tokyo_23.html

[5044: 評判気になるさん]

>>5043
投資用の40平米の1LDKが一件売れただけですよ
実需用の2LDKはここ数ヶ月まったく成約していません。

[5045: 匿名さん]

>>5044 評判気になるさん

それはbacの話？

[5046: 評判気になるさん]

ちなみにBACは投資用の1LDKのみがここ1年半で坪300万で7〜8件成約されています。
それにつられて実需用の2Lや3LDKは坪280〜300で出してますが、まったく成約していません。たまに騙されてる方もいるようですが。
まともな成約事例は坪220〜260程度です

無理矢理相場を吊り上げようとしているように思えます。

[5047: 評判気になるさん]

>>5045
その通りです。
BACの3月の成約事例は40平米の1LDK坪300万で一件だけですよ。

[5048: 口コミ知りたいさん]

>>5046 評判気になるさん
220はさすがにないのでは？

[5049: 評判気になるさん]

元々BACは未入庫物件が竣工後去年の今頃まで坪250万で半年放置されてましたね。
それがはけた瞬間から、謎の1LDKの成約事例が重なり、見かけ上の成約単価が上がりました。

そして、年明けは週刊ダイヤモンドに10年後はキャピタルゲートプレイスに並ぶ坪単価と評価されましたね。

仕込んでいる方が多いのでしょう。

[5050: 評判気になるさん]

>>5048
確認したら中層70平米4980万での成約がありました。
坪単価235万ですね、失礼しました。

[5051: 匿名]

>>4964 匿名さん
小池が、湾岸地区の地価を下げようとしている問題もありますよね？！

[5052: 匿名]

>>5050
坪235万前後で買えるのですね。
トリプルタワーの中層が70㎡で7000万前後でしょうから、その差約2000万円。
この差は小さいのか、大きいのか。

[5053: マンション検討中さん]

2期までは住み替え需要で上手く捌けそうですが、3期以降はどうでしょうね。このままの勢いとは中々いかない気が。
ここの入居前後は一時的に相場は落ちそうだからそこを狙うという手もありますが、やっぱり新築は魅力的なので悩みます。

[5054: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[5055: 匿名さん]

レインズ見てみ。

[5056: 匿名さん]

>>5052 匿名さん
高層がその価格でしょ。
それと1番下の価格比べる？
ここも坪290とかあるから、新築、駅近、商業施設で2割高は適正もしくは割安かと。
金利も今の日本を考えるとそこまで上がらないでしょう。

[5057: マンコミュファンさん]

BAC含めて一般媒介の場合、成約金額はレインズに掲載義務ないため実際は2LDK5000万代の取引は実績ありますよ！ほとんど南西高層階が中心ですね。

[5058: マンション掲示板さん]

>>5057 マンコミュファンさん
なんであなたがそれを知ってるの？

[5059: マンション検討中さん]

今更かもですが、ここ坪単価高すぎだと思いませんか？買える買えないの話ではなくです。
他の有明マンションよりも間違いなく高いし、中央区のティアロよりも高い。高値掴みのリスクを皆さんはどう考えますか？

[5060: 匿名さん]

そんなの人それぞれでは？
高いからと言って、千葉や埼玉の安い物件を買うかと言うと違うし、都心で安い物件があるかと言うと、これまた無いし。

普通のサラリーマンが買える価格では割安感もあり、間取りも最高に良く商業施設隣接、オリンピック関連のメリットもあり、値上がり余地もある。

比較していけば有明が一番お得だと感じてる人が多いのでしょう。

[5061: 匿名さん]

東京都が、湾岸地下鉄の検討を始めたようですね。

これ、決まるの早いぞ。
決まったら、スミフは値上げ始める。急げ。

[5062: 評判気になるさん]

>>5059
パンダ部屋の価格なら検討に値するかな

公害に近いとまで言われる排ガスが本当に酷い。
小さいお子さんがいる家庭は考え直した方が良いのではないかと思います

[5063: 匿名さん]

盲目的な値上がり信者は要らないです。

[5064: 通りがかりさん]

>>5059 マンション検討中さん
そんなに中央区ってだけで高くても買うの？
なら晴海買えば？駅遠は毎日大変だよ。
マンションは駅が近くて、生活利便性が高いのがポイントだよ。
ティアロはどちらもない。
トリトンはちゃんとしたスーパーないし、信号長いから意外と遠い。
パークタワーのイマジネーションも毎日は必要ないし必要な時に予約取れないしね。

[5065: 匿名さん]

BACの中古物件
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_koto/nc_87300859/
低層階ですが、少し値引きしてもらえれば5000万円になる。
最寄駅まで8分の駅遠物件は厳しい感じでしょうか？

[5066: 口コミ知りたいさん]

>>5065 匿名さん
6階の北東側を例に出して何がいいたいの？
しかも8分はゆりかもめで、りんかい線は13分。
何の比較ですか？

[5067: 評判気になるさん]

>>5065
ここの駅遠は致命傷レベル。
500万ぐらい高い

[5068: 匿名さん]

何でやねん。普通に駅まで歩いてきてるぞ。

[5069: マンコミュファンさん]

>>5058 マンション掲示板さん
理由はお伝え出来ませんが、有明等の湾岸エリアの取引は一般媒介が多く、レインズの実績ベースよりも実態の成約額は高い印象です。
仲介激戦区にはよくあることですね。

[5070: マンション検討中さん]

>>5065 匿名さん
6階じゃ、北も南も将来の自室からの眺望は絶望ですよ。
北は小中学校、バディーの施設で10階相当の眺望が、南はブリリア4棟めのタワーで33階相当の眺望が塞がれる。「確定」
BACの最大の魅力は自室やベランダから見える都心方向の眺望ですよ。それが無いならトリプルタワーの低層階の方が駅近、大規模商業施設隣接の方が断然良いですね。

[5071: 匿名さん]

BACなら永久眺望の20階以上をお勧めする。
ただ、坪単価300万超えるけどね。

[5072: マンション検討中さん]

>>5071 匿名さん
普通に考えるとそうなんだけど、「33階の共有施設は住民の方全員が享受出来る素晴らしい施設ですよ。」と言うデペの甘言と予算の関係から妥協して低層を購入しちゃうんですよ。
でも実際住み始めると、毎日スパにも行かないし、眺望を楽しみに33階までエレベーターに乗る事は粗ないんですよね。
ラウンジを使うとしてもたまに来る来客を案内する位。
で、購入金額より値上がりしてるだろうから、ベイトリプルタワーへの買い替えも考えて査定でも出してみるかと。
そこで現実を見る事になるんですよね。マンションは矢張り駅近、商業施設等の利便性。
最低でも【永久眺望の部屋】が条件ですね。でないと築年数が経てば経つ程、売れない、借り手がないの悪循環に陥るんですよね。

[5073: 匿名さん]

そんなこたーない（笑）

[5074: 匿名さん]

http://www.nomu.com/knowledge/chika/html/201704/mansion_tokyo_23.html

これに出てくる、有明テニスの森、の物件はどこですか？平均成約坪単価２５２万。

[5075: 検討板ユーザーさん]

>>5074 匿名さん
マーレかな、オリゾンは04年なので。
徒歩5分圏内はこの2棟のみ。

[5076: eマンションさん]

>>5073 匿名さん
いやわりとあたってるよ。
最初の何年かだよ、共有施設を使い倒すのは。

[5077: 匿名さん]

BACは有明タワマンの中でも頭一つ抜けた存在だからね。
某週刊誌でも絶賛されていたね。
高倍率で即日完売だったことも納得。

[5078: マンション検討中さん]

昨日現地を見て来ました。
ウェストタワーは建物に合わせて掘削が完了してましたが、思ったより小さいです。どちらかと言うとブリリア上野池の端タワー位の規模の建物ですね。
掘削部分の土はどちらかと言うと粘土質で表面が乾いて灰色をしてました。どこかの国有地とは違い、ゴミは見掛けませんでしたので、その点は大丈夫だと思いますよ。

[5079: 匿名]

>>5076 eマンションさん
浮かれて間違って低層買っちゃった私がが言うんだから間違いないですよ。
今は賃貸に出してて、オリンピックに向けて市況が回復したら隙を見て売り抜ける予定なんですが、果たして上手くいくかどうかですね。
売り抜けられなかったら、仕方ないので賃貸を継続して少しでも、投資資金を回収しますわ。

[5080: eマンションさん]

>>5065
致命傷とまではいかないとは思うけど、毎日の通勤はちょっと厳しいですね。
とくに徒歩5分圏内で暮らしてた人にとっては。
しかしBACは湾岸一眺望なのは確か。車通勤にはいいかもしれません。

ただ購入時よりは高く売れるのでココに要望書出しているBAC住人も少なからずいます。
理由はやっぱり駅遠だからです。

[5081: 匿名さん]

そんなこたーない。

[5082: マンション検討中さん]

>>5077 匿名さん
即日完売は安かったからでしょ。
1番高い北西角最上階で7500万だったんだから。
今なら億越え？
でも有明はやっぱりマーレだよ、数年後はここが有明1番になるけどね。

[5083: 匿名さん]

BACには住民専用のシャトルバスがあるから、BAS辺りよりかはよっぽど快適。

[5084: マンション検討中さん]

>>5081 匿名さん
なにがそんなこたーないんだよ。BAC住民さん。
実際にいますから身近でもここに要望書出したBAC住民が。
営業に聞いても結構いるみたいですよ。
自分が全てではないので現実を見てください。

[5085: 匿名さん]

>>5083 匿名さん
シャトルバスというかマイクロバスだよね、あれ。
あのバスどこ行くの？使えるの？？

[5086: マンション検討中さん]

>>5065 匿名さん
6階ですね。もっともっと古いBASとかは20階台で5000後半でバンバンでてますよ。

[5087: 匿名さん]

再開発エリアは早いうちに買うのが大儲けのコツ。
もう開発が止まったならともかく、まだまだ開発余地があるエリアなら、今すぐにでも買うべき。

晴海でも有明でも好きな方を選べば良いかと。

[5088: 匿名さん]

>>5086 マンション検討中さん

安いのは今のうち。
早くしないとどんどん値上がりしていくぞ。

[5089: マンション検討中さん]

>>5088 匿名さん

ドゥトゥール1期1次で買いましたが、投資でここ考えてます。
マジな話しですみふ物件は最初に買った方がいいですよ。問答無用で上げてきます。

[5090: マンション検討中さん]

>>5080 eマンションさん
北側の高層階を初期で購入してる住民は良くてトントンでしょう。
残念ながら、北側低層「10階相当」と南側「33階相当」のローンでの購入者は、宝くじに当たるか遺産でも入らない限り「永住確定か損切り覚悟の買い替え」しか方法はありません。
でも永住でも良いではないでしょうか。其れなりのマンションですから。

[5091: 匿名さん]

マーレとスカイは免震じゃないからなぁ。
タワマンは免震でないとね。

[5092: 匿名さん]

免震は高コストで高いぞ。

[5093: 匿名さん]

>>5089
それって1期から史上最低金利に向かっていったのと、それに相まって中国人による爆買いと、相続対策が過熱していったからでしょ。
今回は金利は上昇局面だし、爆買い、相続対策は終了したからドトール程のケースはないかと。
そういう自分は既に要望書提出済ですが。笑

ドトールは1期1次で契約手前でパスしました。
買っておけば良かったのですかね？沢山売れ残ってるのに売れるのかな？

[5094: 匿名さん]

BACの北低層なんて坪210とかだよ？損する方が難しいわ

[5095: 匿名さん]

オリンピックで何十億って人が有明を知ることになるんでしょ？もしかしたら、ここも中継で写ったりして？すごい宣伝効果だよね。

[5096: マンション検討中さん]

>>5092 匿名さん

そう考えるといかにここが割安かってことになりますね。
マンコミュでここまで高いという人がいないなんて信じられないものを見てるようです。
しかもスミフの物件で。

[5097: 匿名さん]

マンコミは激安物件ですら高い高い高すぎる〜の連呼だもんね。
相場観狂うよ（笑）

[5098: 匿名さん]

>>5095 匿名さん

それに比べて、選手村なんかはプライバシーで五輪中継で映らないのが普通。晴海が世界的に知られることはないと思う。

[5099: 匿名さん]

>>5097 匿名さん

いやいや、過去の豊洲物件などは、安い、激安、ボランティア価格、の連呼でした。

[5100: 匿名さん]

どうかなあ。少なくとも日本国中には晴海は知れ渡るし、選手村跡地は狙ってる奴が日本中から駆けつけるぞ。転売も増えるだろうね。

[5101: 匿名さん]

５０年に一度しか買えない究極の限定品。
それが晴海選手村跡地。

[5102: 匿名さん]

>>5100 匿名さん

過去の夏季冬季五輪で選手村のあった街名を言えるのはマニアだけでしょう。跡地開発は中継とは別な話。

[5103: 匿名さん]

選手村は、選手が入村する前にマスコミがさんざん取り上げるよ。

[5104: 匿名さん]

選手村跡地はひとつの町だからね。湾岸一というか東京一の眺望の。

BRTのピストン輸送とか、交通が整備されたら価値がハネ上がるかもね。

[5105: マンション検討中さん]

>>5094 匿名さん
例え坪210万円で購入しても数年後にベランダからの眺めが壁の低層、駅遠の部屋なんか買う人いないと思うよ。
ババ抜きの意味を良く考えてね。貴方は購入した時点でジョーカーを引いてしまったのですよ。

[5106: 匿名さん]

前回の東京オリンピックの選手村は何処だったか言えますか？

ネガは知らねーんだろ〜な。

[5107: 匿名さん]

駅遠で不便って言っても、車通勤が主だろ？
主婦や学生は快適なシャトルバスを利用するだろうし。

[5108: 通りがかりさん]

>>5107 匿名さん
駐車場設置率60パーセント、働いている主婦もそれなりにいます。
先ほど普通に歩いてますけど？という意見もありました。

[5109: 名無しさん]

>>5106 匿名さん
代々木公園。
調べればすぐ出てくるから、その質問意味なし。

[5110: 匿名さん]

何十億人がここをみれば、在庫があってもすぐ完売しそうだな。スミフは幸運だったな。

[5111: 匿名さん]

リオのマンションは超閑古鳥らしい。何十億人が見たはずだけどなぁ？？

[5112: マンコミュファンさん]

>>5111 匿名さん
ブラジルと日本一緒にしちゃう？
オリンピックで暴動起きた国だよ？

[5113: 匿名さん]

何十億人が見るからマンション売れまくる　　というのはただの妄想。

[5114: 匿名さん]

住友不動産さん渾身の広告投入量に導かれて、ここにやって来ました。
大変な盛り上がりに驚きました。
いくら駅近といっても、そもそも大半の都民は「りんかい線」の乗車経験どころか、その存在すら知らないのではないでしょうか。
いわば、三井健太先生の言う「バス便マンション」に近いのでは？あ、すみません、BRT便マンションですか。

[5115: マンション検討中さん]

このマンションは価格自体よりも維持管理費等が気になる。特に共用施設ないのにシャトルバスなんかのせいで、駐車場代入れると月7万くらい消えてくイメージか。
ローン返済額にこの金額が重なると相当負担が重く感じる世帯が多いのではないでしょうか…

[5116: 匿名さん]

>>5114 匿名さん
やって来ていきなりネガ投稿ありがとう。
お陰でスレが上がります！(^^)

[5117: 通りがかりさん]

>>5115 マンション検討中さん
シャトルバスだけでそんなに上がらないでしょ。

[5118: 評判気になるさん]

管理費が高いのは人件費が高くなったのも影響している気がする

[5119: 匿名さん]

>>5118 評判気になるさん
人件費はもちろん。消費税もアップ価格で計算してるからね。

[5120: 匿名さん]

>>5117 通りがかりさん
BACが他の有明マンションと比較して1.5倍も高いのは、シャトルバスのせい。

[5121: 匿名さん]

シャトルバスを廃止するだけで5割も減る。

すげーな（笑）

[5122: 匿名さん]

選手村跡地は、眺望最高で、しかも便利になった後の晴海。

そりゃ高いでしょうなあ。
日本中から欲しい人が買いに来るだろうし、転売も多いだろうね。

[5123: 検討板ユーザーさん]

>>5120 匿名さん
内廊下で免震で、屋上にスパがあるからでしょ。
それでもマーレより安いんだから我慢せい。
あんなマイクロバス、大した費用してないよ。

[5124: 匿名さん]

>>5120 匿名さん
BAC住民なら決算資料でシャトルバスの費用確認したら？

[5125: 匿名さん]

これと言った共用施設がなく管理費だけが高いのは納得いきませんね。
人件費が他より高いのはどうしてなの？

[5126: マンション検討中さん]

管理費の高さは担当にも散々問い詰めましたが、人件費が…の一点張り。
当初は管理費を抑えるために、華美な共用施設は作りませんって聞いていたのに。
今マーレ住まいですが、豪華な共用施設はもうほぼ使わなくなってしまったので、こちらで管理費を抑えられると思っていたのに。
そしてここは駐車場も高い。
でも駅近で商業施設隣接は魅力的なので要望書は出しましたが。

[5127: 匿名さん]

>>5126
自分も同じです。せっかくここで抑えられると思ったのに。
勝手な想像ですが、管理会社が系列ということを考えると、
新築が売れなくなってきているので、今後は管理費で稼いでいくスタイルを取ろうとしているのでは？
ビジネスは、ピストルより弾を売れ。とよく言いますからね。

[5128: マンション検討中さん]

マンション敷地内のペデストリアンデッキとそこに繋がった屋外のエレベーター、エスカレーターもマンション管理なんでしょうね。清掃費・点検費が嵩みそうなので管理費が高くなっているのかも。
営業に確認してないので、正確には分かりませんが。
屋外の設備は商業施設と折半にしてほしいですね。

[5129: マンション検討中さん]

私も要望書はとりあえず出しましたが、最終的に管理費や駐車場代が高すぎるのであれば取り下げようと思っています。
一般的なケースとして五年後くらいから段階的に管理費や修繕積立金が値上げすることが考えられますが、新築時点でこれだけ管理費等が高くスタートするとなると思いやられますね。
なんなら、入居後即管理組合を総会で変更してしまうのも手ですが笑

[5130: 匿名さん]

ここ共有施設がほとんどないのに、管理費高くないですか？修繕積立費用も有明の他のタワマンぐらいになっていくとしたら、施設ないのに損した感じになりそうで…。すぐ横に商業施設やホテルができるからと言われてる方もいるみたいですが、普通に一般料金払わないといけないのだから、代わりにはならないと思うのですが。

[5131: マンション検討中さん]

隣にホテルや商業があって、住民優遇があれば話は別ですがね。
トリプルタワーの住民カードを見せれば各施設や店舗で割引が受けられる！等…
隣にあっても一般客と同じなら代わりにはならないですよね。

[5132: 匿名さん]

>>5131
それなら納得できそうですが、たかだか知れてる割引額(5%とか…)ぐらいなら意味無さそうですし、そもそも住民優遇みたいなのも無さげな気がします。

[5133: 匿名さん]

>>5128
確かにエスカレーターは管理費に響く。
マーレまであったエスカレーターがスカイ以降無くなったのは管理費が理由だし。
あとはタワーパーキングとエレベーターも管理費増大の原因。
同じ住不のWCTがプールやジャグジーあるのに管理費が安いのは、
タワーパーキングではないからって話もありますからね。
内廊下による清掃・空調・電気代はそこまでなのかな？

>>5129
実際どこにどんな費用が掛かっているか1年経って決算書確認しないと分かりませんが、
場合によっては管理会社を総会で変えるのはアリですね。

[5134: 匿名さん]

住友の大規模マンションというとワールドシティタワーズがありますが
ここと違って、共用施設はプールなど、たくさんあったように思います。
同じ広さの部屋でワールドシティタワーズより管理費は安いのでしょうか？
同じもしくは高いなら、単に住友が儲けようとしているだけでしょう。
http://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_minato/nc_87939943/bukkengaiyo/?fmlg...
ワールドシティタワーズは76.17㎡で管理費は15720円です。
但し、修繕費は22520円でそれなりに高いです。

[5135: マンション検討中さん]

管理費は70で26000だよ。プラス修繕積立金が7000円。
ね糞高いでしょ共用施設ないのに。

[5136: 評判気になるさん]

皆さん、入居出来たら管理組合でなんとかしましょう！

[5137: マンション検討中さん]

>>5130 匿名さん
同感です。地方からしばしば親が上京するのですが、今はゲストルームに泊めてあげています。それがいちいちホテルに泊まらくちゃならなくなると…考えものです。
当マンションで省いたジムも商業施設にできるようですが同様の懸念です。
とりあえず要望書出して詳細判明するまで静観するのが懸命な選択と思います。

[5138: 検討板ユーザーさん]

エレベーター17基、エスカレーター4基、タワーパーキング5？基、植栽維持費（これも高い）、内廊下空調、清掃費、コンシェルジュ、管理員、警備員、管理業務委託費、シャトルバス・・
パッと思いつくのはこのぐらいですが、具体的に挙げてみるとこのくらいはするのかな。。という気もします。
管理会社がぼったくると替えられてしまうリスクがありますから、無根拠な数字ではないとおもいますよ。

[5139: 匿名さん]

>>5134
合計すると38240円。
安くないですね、修繕費はおそらく途中で上がったのでは？
そう考えると、ここも将来は上がるでしょうね、修繕費掛かる免震ですし。

それにしても、管理費の詳細なんて既に出てるのですか？
要望書出してからまだMR行けてないので。

[5140: 通りがかりさん]

>>5138 検討板ユーザーさん
タワーパーキングは全部で7基です。
エスカレーターは上下で1基？

[5141: 匿名さん]

ここの駐車場料金はいくらですか？

[5142: 匿名さん]

>>5135 マンション検討中さん

70平米で修繕積立金7000円なの？やっす

[5143: 匿名さん]

>>5141 匿名さん

商業施設の駐車場に停めた方が安いぐらい高い

[5144: 口コミ知りたいさん]

>>5143 匿名さん
5万とか？
1日1500円30日より高いなら。

[5145: 検討板ユーザーさん]

>>5140 通りがかりさん

7基ありましたか。ご指摘ありがとうございます。
エスカレーターは上下それぞれ1基のつもりでしたが、ペデから2方向にありましたね。
手元に図面がないのでいいかげんです。申し訳ない。

[5146: マンション検討中さん]

>>5145 検討板ユーザーさん

分母分子の話もありますね。このマンションは1539戸もあります。それでこの負担額です…

[5147: 匿名さん]

3つに独立してるんでスケールメリットはあんまり期待できないですね。

[5148: マンション検討中さん]

2LDKで二万後半。
修繕積立金は7千円。
ただ、途中から積立は値上がりするって営業に断言されたし、戸数も多いから均等方式に変えるのも難しそう。

本体価格は魅力だと思ってるけど、維持費がなあ。
要望書はいれたけど、色々情報足りないよね。
「勝どきと同じ仕様ですから」みたいに言われても、パンフもふんわりとしたのしかないし。

[5149: 匿名さん]

1ヶ月1万高くても10年で120万程度なんで、正直どうでもいいような気もする。

[5150: 検討板ユーザーさん]

変に管理費削減して、枯れてもそのままの貧相な植栽、エントランスにニトリのソファーが鎮座している。という事態になるよりは、多少割高でも綺麗に管理していただいた方が、結局はお得（売却時に高く売れる）だと私は思います。

[5151: 通りがかりさん]

>>5145
いえいえ、車持ちなのでタワーパーキングだけよく見ていただけです。
私もエスカレーターの記憶が確かではないのですが、A棟の内と外に上下１つずつ？
B棟、C棟にはないですか？帰って確認します。

タワーパーキングはA棟1基、B棟4基、C棟2基です。
ただ1基に100台位積載するので、他のタワマンより1基の管理費は大きいかもしれません。

[5152: 評判気になるさん]

>>5148 マンション検討中さん
晴海を意識して早めに売り出したからボロボロですよね。
設備仕様や構造に関しての情報いまだ出てこないですからね。

[5153: 匿名さん]

>>5152
設備仕様たしかに出てないですね。
モデルルームで気になったことですが、
・キッチンの天板の模様がケバくて下品
・キッチンのドアがメラミンぽくテカテカで安っぽい
・二重サッシの枠の存在感がありすぎて目障り(すごく極太の白羽枠だったような)。
なんか、住戸内の仕様は全般的にちょっと安っぽい気がしました。オプションで変えられたらうれしいですが、二重サッシの枠はさすがに無理ですかね。

[5154: 匿名さん]

過去に誰かが書いていたらごめんなさい。

京都の超一等地、河原町に住友不動産が所有する商業ビル、京都住友ビルがあります。
ここから阪急百貨店が撤退した後、住友不動産が丸投げしたテナントが…京都マルイ。

丸投げで有明マルイ… なんか、やってしまいそうてすね…

[5155: 匿名さん]

管理費ケチってしょぼくなるとかそういうレベルじゃなくて糞高いから文句言っているわけ。
例えばコンシェルジュなんてB棟にしかいないしまんまスケールメリット出せる上に共用施設なしなのに糞高いから文句が出てくる。

[5156: 匿名さん]

まぁ、隣の商業施設との関連性を盾にすれば、簡単に管理会社のリプレイスは出来ないとしているのでしょう。
私が抽選当たったら理事に立候補して管理委託費用を下げます。
もちろん下げた分はそのまま修繕への振替です。
勘違いされてる人がいますが、管理委託費用を下げても管理の質なんて落ちませんよ。
※当たり前の話ですが、現場の管理人や警備の方の給料が変わるわけではないので。

ただ、住友さんのマンションは買った事ないので一期理事が立候補性なのか分かりません。

[5157: 匿名さん]

>>5154 匿名さん

商業施設については、これをご確認下さい。

[5158: マンション検討中さん]

>5156さん
釈迦説法な気もするけど、駐車場代の行方にもよるよな。これで駐車場代全部管理費ならぼったくりの気がするな。半分とは言わないが修積に回してりゃそことのバランス見りゃいいんじゃね?

[5159: 匿名さん]

>>5157 匿名さん

それを目指しても、うまくいかなくてマルイに丸投げリスクあるということでしょ。

[5160: 匿名さん]

ここ駅近って言ってるけど、有明の駅近とか何の魅力もない。
公害レベルの騒音排気ガスの立地に住むくらいなら、10分くらいむしろ歩きたい。静かな我が家に帰ってホッとしたい。

[5161: 匿名さん]

>>5155 匿名さん
その通り。何の共用もないくせに、晴海とほぼ同じ管理費。
駅近なのにシャトルバス持たなきゃいけないし。駐車場も有明のくせにクソ高い。

[5162: 匿名さん]

>5160さん
そう考えるとBACは駅遠な分、静かで落ち着いた住環境と東京一とも言われる美しい眺望。それもいいな。

[5163: 匿名さん]

>>5153 匿名さん

かなり同感。仕様は期待してなかったけど安っぽいね。間取りいいから妥協しようと思うけど…
ドアテカテカはやめてほしかった。
洗面台も賃貸みたい。あんなにアルコープないのもがっかり。ドゥトゥールもあんなもんなんかな…

[5164: 匿名さん]

ドアテカはオプションじゃないの？最近の流行りだよね。この前三井の別の物件買った時、リビングだけがドアテカで後はドアテカオプションだったよ。今はドアテカの時代だよ。君たちセンス古いね。

[5165: 検討板ユーザーさん]

>>5163 匿名さん

ドトール見てないんですか？
確かドアテカテカではなかったような。
アルコーブ無いのはまだいいんですが、廊下の幅が狭すぎる。
住んでる内に1回は他の住民が開けたドアに激突しそうです。

[5166: 匿名さん]

>>5164
そうなんですね。
あんなまるでフィルム貼ったかのようなテカテカ、
今の流行でもちょっと嫌ですね…。

>>5163
そうそう。洗面所もお風呂も
なんだかなあといった感じでした。
有明の中でいうと、このマンションのよい点は
他のタワマンよりほんの少し駅近ってぐらいしか
ないような気もしてきました。

[5167: eマンションさん]

>>5163 匿名さん
アルコープないから間取りが綺麗にいくんだけどね。

[5168: 匿名さん]

個人的には洗面所の白いやつはがっかりですね。
しかし住んでしまえば、その程度のことはどうでも良くなるのでこだわらないようにしてます。
何度か住み替えしてますが、眺望も仕様も共用施設も買う時は気にして夢膨らませるんですが、情熱は失せます。

[5169: 匿名さん]

最近になってネガの投稿が増えてますね！
明らかに倍率下げ工作。単純な奴が多いな。
皆さん要望書の数とか気にせずどんどん要望書出して倍率上げましょう！

[5170: 口コミ知りたいさん]

>>5145 検討板ユーザーさん
エスカレーターはやはり内と外に上下1基ずつ、その他にデッキにエレベーターもあるんですね。
A棟にある店舗にも1階と2階を結ぶエレベーターがありました。
あと気になったのが、保育所棟に4台の自転車とバイク用のEVがあり、その他に保育所に3基EVがあります。この棟のEVあり過ぎでは？

[5171: マンション検討中さん]

管理費、修繕費は平米あたりいくらかご存知でしょうか？
駐車場代も知りたいです。
今週末モデルルーム見学予定です。
よろしくお願いします。

[5172: 匿名さん]

>>5169 匿名さん
倍率が上がるのを喜ぶっておかしな客だな。
倍率が低いほうが希望の間取りを買いやすくなるはずなんだが？

[5173: 検討板ユーザーさん]

>>5170 口コミ知りたいさん

そういえば保育棟のEVカウントし忘れてました。
デッキに1、保育棟7(!)、A棟5、B棟8、C棟4で合計25台もありますね。
自転車置き場に4台もいるのだろうか。。

設備保守費用が半端なくかかりそうですね。

[5174: 評判気になるさん]

>>5171 マンション検討中さん
管理費は平米330円です。駐車場代は覚えてないけど、32000が一番安いのだったかな、

[5175: 匿名さん]

>>5153 匿名さん

二重サッシは樹脂サッシが一番断熱性が高くて値段も高いです
アルミ使った安物もたまにありますが、ここは安物でなくて良かったです

[5176: マンション検討中さん]

>>5174 評判気になるさん

ありがとうございます！
かなり高いですね。。。
ランニングコストは結構かかりそうですね。。。

[5177: 匿名さん]

築10年だと70m2で駐車場あり、修繕費2倍と考えると、8万こえますね。

[5178: 匿名さん]

仕事で車を利用する方だと商業施設の駐車場使った方が安いかもですね。(笑)

[5179: 匿名さん]

3棟分離で高さが低くて戸数が稼げない、エレベーター多数、防災センターも3ヶ所は管理費上げる要因ですね。ドゥトゥールはその点良くできてると思う。

[5180: 匿名さん]

>>5122 匿名さん

便利になったあと？
晴海が便利になる要素は皆無ですが。

[5181: 匿名]

>>5179 匿名さん
ならば、1棟で大規模なのがが最も良いと言うことですね。

[5182: 匿名さん]

管理費の内訳も分からないうちから委託費を下げる等と息巻いてる方いますが、バーターもなしに利幅だけ下げろという要求をしても、人材の質の低下という形で跳ね返るだけだと思いますけどね。そりゃなんらかの見直しをすれば何かしら削れる所はあると思いますが。

[5183: 匿名さん]

バーターは管理会社をクビにしないということ。

[5184: 匿名さん]

>>5180
選手村跡地は、商業施設もできるし交通（BRT）も整備されますよ。

[5185: 匿名さん]

スミフは一期から理事は立候補できたんでしたっけ。
見直しポイントが既にあって、色々働き甲斐があって楽しそうです。
住友不動産建物サービスが半泣きになる位に追い詰めたいですね。

[5186: 匿名さん]

一期の管理組合がやることは、管理費の見直しではなく、共有部分の不備調査と不備の保証を売主へ要求することだと思いますが。。この規模だと調査に数千万はかかりそうですが、数億になって返ってきそうですね。

[5187: 匿名さん]

>>5186 匿名さん

保証ではなく補償ですね。間違えました

[5188: 匿名さん]

高さ規制がある有明ではブリリア兄弟のようなデブっちょな形状で部屋数を稼がないと運営費は上がってしまうよね。ここも最初の方の計画はブリリアのような形状を2棟だったはず。スッキリした外観になったぶん管理費は高くて当然ですね。

[5189: 口コミ知りたいさん]

>>5178 匿名さん
仕事で車を使う場合は駐車場代を経費にすればいいんですよ。

[5190: 口コミ知りたいさん]

>>5188 匿名さん
そのデブッチョマーレが1番管理費高いのでは？

[5191: 匿名さん]

最近のタワマンは管理費どこも高いような。TTTとかWCTは共有施設充実してるのに安い。

[5192: 匿名さん]

>>5191 匿名さん

最近は三井の管理費が高め。それ以外はそれほど高くないタワマンもある。

[5193: 匿名さん]

>>5190 口コミ知りたいさん
マーレは共用施設の負担が大きいからね。
恐らくここは3棟構成が要因で大規模修繕も固定資産税も高くなるんでないかな。

[5194: マンション検討中さん]

>>5191
でも修繕積立はそれなりに高いので、結局は普段のメンテよりも劣化してから直すことに重きを置いているとか？

WCTとTTTは、世帯数の多さと、タワーパーキングではない点と、共有施設を別棟で切り分けている点で、それ以降にできたタワマンと大きく違う。

[5195: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん

ここだって10年超えたら、修繕費3倍近くまではねあがるでしょ

[5196: マンション検討中さん]

10年以上も住まないと思う。

[5197: マンション検討中さん]

修繕費がはね上がる前に住み替えます。
もともと永住は考えていないので。

[5198: 匿名さん]

デブッチョマーレのような外観にならなくて本当に良かった。
やっぱりタワマンはBACやここのようなスタイリッシュな外観がカッコいい。

[5199: 匿名さん]

>>5194 マンション検討中さん
WCTはマンション内の駐車場1200台からの収入が年間で4億円近く、マンション内のマルエツや歯医者や内科クリニックや金融機関やカフェからの賃料収入も相当の額になり、それらが管理費収入と修繕費収入に分けられて入るから住民から集める管理費が激安らしい。TTTも同じ。規模のメリットだね。

[5200: 口コミ知りたいさん]

>>5198 匿名さん
BACがスタイリッシュとは思えない。
ティアロとかクロノのデザインはさすがと思うけど。

[5201: 匿名さん]

>>5200 口コミ知りたいさん

最近の湾岸タワーより10年前くらいの方がインパクトあったね。TTTなんかいまだに目立つし、芝浦アイランドはランドスケープが良いし、PCTはららぽーとと直結でデザイン統一してるし、WCTはブルーのガラスカーテンウォール。最近のファサードはつまらない。

[5202: 口コミ知りたいさん]

>>5199
タワーじゃないのに年間4億は大きいね。
WCTもTTTも世帯数だけでなく広大な面積をうまく活用している。
（とはいえ修繕費が高くなった築10年以上のタワマンには住み気にはなれないけど。）

やっぱりタワーパーキングが管理費掛かるんだろう。
ところで頻繁にメンテナンスくるけど今の技術でそこまで必要？
過剰なメンテ費取られているのではといつも思う。

[5203: 口コミ知りたいさん]

>>5201
それでも日本人は新築好きなんで築10年超えたマンションを選べないんですよね。
なんで私は自分で住まず賃貸に回します。

それと、ここは商業施設も、竹中が造るホテル＆イベント施設も
それなりのモノができると思うので期待していいのではないでしょうか。

[5204: 匿名さん]

確かに10年前くらいの外廊下タワマンの方が外観の迫力と造形美は素晴らしい。エントランスやロビーも広くて豪華。しかし、住居フロアの共有部は安っぽい。PCTとかマーレとか団地並みで興醒めする。逆にガレリアなんか外観は薄い板だけど中の豪華さは素晴らしいよね。
ここはタワマンとしては、それぞれチビっこだけど全体は商業施設一体で要塞の様な外観になりそうですね。

[5205: マンション検討中さん]

建築現場、掘削状況を見た限り、ウェストタワーはペンシルに限りなく近いね。
あんなに細いタワーの中に機械式の駐車場が収まるのかね〜。まあ収まるから作ってるんだけど、大して収納できないだろうね〜。
管理費は将来に渡り相当高くなるから、【ローンまみれ】の見栄っ張り購入は危ないよ〜ん。

[5206: 通りがかりさん]

>>5205 マンション検討中さん
33階だからペンシルまで長くはないよ。
それにしてもネガなのに現場まで行くなんて感心しちゃいますね。
でも見栄のために買う人なんているのかな？自分が住みたくて買うのではなくて？
ローンは25万とか？手取りの5分の1なんで危ないよ〜んかも！？

[5207: マンコミュファンさん]

>>5204 匿名さん
ガレリアさんはココ買うの？
あそこは廊下が長くて平米数のわりに部屋が狭く、角部屋の角に柱があるのがね。
やっぱりポルシェと一緒で最新こそ最良なんですよ。

[5208: マンション検討中さん]

>>5206 通りがかりさん
5205だけどネガって決め付けないでね。
少なくてもお宅よりは余裕があると思うよ。若いけど。

[5209: 匿名さん]

ドトールの高さを3分の2に切って、その間に減量したマーレをブッ込んだ感じじゃね？

[5210: マンション検討中さん]

建築面積これ以上要らないでしょ。素晴らしい間取りだもん。
ここの素晴らしい内廊下かつ全室バルコニー実現は、
これ以上太いマンションではできないと思う。

太いの好きなら別のところに行けばいい。

[5211: 匿名]

>>5206 通りがかりさん
ペンシルの意味さえ分かってないww

[5212: マンション検討中さん]

ペンシルなんて言えば価格下がるとでも思ってるんですかね。笑
高さと面積のバランス、武蔵小杉の次にいい平面だと思いますね。

[5213: 匿名さん]

>>5196 マンション検討中さん

わかってないなー。
10年で住み替えるから問題なんじゃん。
築10年ランニングコスト5万超の物件なんて、本体価格相当下げないと売れないよ？残債確定ですね。

[5214: 匿名さん]

確かに、築10年以上、管理修繕費の割高な有明の中古マンションに住みたくないと思う。

[5215: 匿名さん]

>>5208 マンション検討中さん
そう言ってるあなたみたいな人が一番余裕なくてカツカツなんだよね。

[5216: 通りがかりさん]

>>5205
歳の事なんて言ってないのに勝手に年寄り扱いだけど20代なのかな？
で年収3000万以上あって、ここのタワーを現地調査してネガ投稿。
暇もあって高収入とは更に感心しちゃいます！

でもその条件だとノンビリ2代目社長かな？
僕の親友にも月1会議出席だけで年収3000万ってのがいるので。
羨ましいなぁ。。。こっちは20代から10年間は休みなしだったよ・・・。

[5217: 検討板ユーザーさん]

>>5214 匿名さん
新築でも検討しないくせに〜

[5218: マンション検討中さん]

>>5213
本体価格下げればいいんでしょ？
しかも誰も売るとは言ってないけどね。
なんで残債確定なの？頭金も入れた20年ローンだったら？
というか5万位のランニングコストを問題視するなら郊外に住んだ方がいいよ。

[5219: 匿名さん]

パーティールーム2つもいらないから、
20階のほうをバーかゲストルームにしてほしいな。

[5220: 匿名さん]

>>5218 マンション検討中さん

>>5218 マンション検討中さん
損を覚悟なら何もいいません。
さらに賃貸運用まで考えてるとは恐れ入ります。

私が言いたいのは、築10年以上の中古を買う層が月5万以上のランニングコストを果たして許容できるのか？ということです。

[5221: 名無しさん]

>>5219
北西角2階ぶち抜きの方ですかね？
パーティルームはバカが営利目的のパーティして、不特定多数の人間が沢山入ってくるので無くていい。
40平米のゲストルーム4つ作った方がいいよ。

バーは商業施設あるし、飲食の提供は色々問題も出てくるからなぁ。
パーティルームと同じフロアは避けた方がいいですよ。

[5222: マンション検討中さん]

>>5220
でもそんなの湾岸どこのタワマンもそうじゃない？
代表的だと、WCT、TTT、PCT、BMAどこも修繕費含めると80平米あたりは5万超だよ。
ココの築10年は2030年の話だし、他のタワマンの問題では？

[5223: マンション検討中さん]

確かに自宅が20階だとパーティルームに来た酔っぱらいが廊下で騒いだりするかもしれませんね。
隣はライブラリールームなのに、静寂は保たれるのでしょうか…

[5224: 名無しさん]

>>5223
騒がれるぐらいで済めばいいですが、嘔吐する奴とかもいますからね。
内廊下でカーペットだと最悪ですよ。

逆にパーティルームのすぐ上の階は、
下の階への騒音を気にしなくていいので子供とかいる家庭にはいいかも。
マンションだとたまにいますからね、子供嫌いのもの凄いクレーマー。

[5225: 匿名さん]

>>5222 マンション検討中さん

それは共用施設が立派だからでしょ。
共用施設も何もないのに、充実してるとこより高いって買う気になりますか？

[5226: 匿名さん]

>>5224 名無しさん

自分は、それで引っ越したことあります。
知人は、ガン無視していました。

ただ、子供が家のなかで生き生きと振る舞えないのも可笑しいと思うので、マンションなんだし、多少の足音くらい、我慢して欲しいです。

[5227: マンション検討中さん]

>>5225
まだここの管理費が正式に出ていないので意味ない討論だと思いますが、
共用施設が立派で管理費が高いのは納得ということですよね。
でも共有施設は住んでいると使わなくなるから、最近のタワマンはシンプル化しているのでは？

そう考えると世の中的に豪華共有施設は要らない、
管理費高いの嫌うという人が増えているわけですから、
今しばらくは先ほど上げた現時点で築10年のマンションの問題ってことになりますよね？
なぜ2030年以降の修繕費が高くなるか分からないココの問題が先に立つのですか？
その頃には築20年のタワマンは更に修繕費高くなっているのでは？

乱文ですみません。

[5228: マンション掲示板さん]

共有施設あり、管理費安い ←良い
共有施設あり、管理費高い ←わかる
共有施設なし、管理費安い ←わかる
共有施設なし、管理費高い ←対象外

こういうことでしょ

[5229: マンコミュファンさん]

>>5228 マンション掲示板さん
なんで修繕積立は入れないの？
それ入れれば1番上のタワマンなんてないよ。

[5230: 名無しさん]

>>5226
私の実家も私が小さい頃にそれで戸建に引越し、
友達の家も同じマンション内で引っ越してましたね。

上の音が気になるなら戸建か最上階に住めと思います。マンションに適してないです。
友達の家は、大人が歩く音でもクレームきたらしいですから。
下の階が変な人でない事を祈るばかりです。

[5231: マンション検討中さん]

>>5228
だからね、TTTもWCTも結局修繕費が古くなって高くなっているわけだから、
管理費と修繕積立トータルで考えると、
「共有施設あり、管理費安い」ってタワマンはないってことになるでしょ。

そして、共有施設そのものが要らない世の中なので、
そもそも共有施設あり、管理費高いのは問題ってことになる。

共有施設なし、管理費安い、これは郊外のマンションでは？

ランニングコストを問題視しているけど、
安いにはそれなりの理由があって、いざって時に修繕できないって問題も出てくる。
マンションは管理体制もしっかりして、中古としての価値も高めていくのも理事会の仕事だし、
そのためには多少高い管理費は仕方ないってことを理解しないとさ。

これからの湾岸新築はどこもそれなりの管理費すると思うよ。

[5232: 匿名さん]

>>5227 マンション検討中さん

エレベーター多いうえに、エスカレーターまであるんで修繕高くつきますよ。それと狭い部屋が多いんで、世帯数の割に割り勘要素が薄いってのもありますね。