シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[4849: 名無しさん]

エレベーターは100戸に1台以上ないと不足するよ。


ブリリアマーレやスカイタワーと同じくらいのエレベーター台数だから、大して不足してるようには思えないけどなあ？

[4854: 匿名さん]

駐車場棟の高さをずいぶん低めに
変更したのはなんでかな？

商業施設第2弾のところを
タワマンに計画変更するためと
勘ぐってしまうのはオレだけ⁉︎
すみふだけに。

[4857: 名無しさん]

[No4850から本レスまで、幾つかのレスを、住宅購入の前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[4858: 名無しさん]

>>4854 匿名さん
タワーマンションにするには建築許可が下りないでしょうねえ。駅から近いわけでもないし。

[4859: 匿名]

エレベーターはたしかに少ない気がしますね。
スカイタワーは1089戸で12基、非常用は別に2基あります。
非常用は業者やペット乗ってきたり低速で普段使わないので除いたとして、91戸あたり1基ですね。
A棟高層は176戸に1基って朝とか大丈夫か…
ドトールとかどんなもんなんですかね？

[4860: マンション掲示板さん]

エレベーターは少ない方が修繕の面で良いと思うけど、流石に176戸で一個は少ないかも。
うちは80戸に一個ぐらいだけど子供の登校時間だけは本当にイライラする
集団登校するから余計なんだよね

[4861: 匿名さん]

>>4860 マンション掲示板さん
エレベーターが少なくて、共有施設もほとんどないのに、なんであんなに管理費が高いのかがわからないんですが、説明ありました？

[4862: マンション検討中さん]

west棟の高層階。。何人乗りかにもよるけど1基って流石に少なくない？

[4863: 名無しさん]

エレベーター多くないですか？

80戸に1戸ありますよね。むしろ多すぎる気がします。

[4864: マンコミュファンさん]

>>4849 名無しさん
マーレは最上階に施設が多いから高層階が若干ストレスあるよね。
ここはその心配ないよね。

[4865: 匿名さん]

176戸に1基は少ないでしょ
それと非常用が通常時、高階層にしか止まらないというのはガセだったんですね。

[4866: 名無しさん]

高層階は非常用も使えるから、合計2台ありますね。普通に十分な台数だと思いますよ。

[4867: マンション検討中さん]

>>4865 匿名さん

ガセはあなたですね。
いい加減にしないとアク禁だすよ。

[4868: 匿名さん]

高層から非常用使うと時間が2倍かかりますよ

[4869: 検討板ユーザーさん]

ゴールデンウィークに入って倍率下げネガコメ増えてきたね。
これも人気物件の証。
それかディスられまくってる晴海の担当者か晴海検討者のやっかみかな。

[4870: 匿名さん]

>>4866 名無しさん

非常用は、普段は使ってはダメでしょ。普通。

ゴミの運搬とか、マンションの管理業務には使わないの？

[4871: 検討板ユーザーさん]

非常用は普段は高層階にしか止まらないって案内されたな。

4870
今のマンションでも普通に使ってるよ

[4872: マンション検討中さん]

うちは95世帯に1機ですが、朝はまあまあ混みます。
ご参考まで。

[4874: 匿名さん]

スミフの分譲は未入居の完成住居も多いのでそれ程混まないぞ。

[4875: マンコミュファンさん]

いつまで続くんだ？このエレベーターネタのネガ。
本気で検討してる人はそんな内容でやめようとは思わんよ。

[4876: 名無しさん]

つまり高層階は非常用も使われるという事なんですかね。
170戸で2機のエレベーターとなりますから、普通にエレベーターは足りてると判断できるのでは？

[4877: 名無しさん]

ああ、足りない足りないと騒いでる人は、非常用エレベーターを通常時に高層階用として使うのを知らなかった人なのかもしれませんね。

知ってて騒いでたのなら悪質ですが（笑）

[4878: 匿名さん]

第1期2次は何部屋出すか営業から聞いた人います？

[4879: 名無しさん]

次はやっぱり値上げでしょうか？

[4880: 匿名さん]

2期は値上げみたいだけど、1期2次はそのままでは？2次のセントラル70高層、ウェスト南東角部屋狙いで考えてます。

[4881: 匿名さん]

値上げはほぼ確実でしょうね。
殆どの部屋は要望書が入っていて、ぽつぽつと空いているような状況です。
まだ契約まで3ヵ月ぐらいあるのにどうするんでしょうね。2期まで待ってもらうんでしょうか。
1期購入予定者にとっては落ち着かない日々が続きそうですね。

[4882: 匿名さん]

営業に聞けば良い話ですが聞きづらいので誰か聞いたことある人いたら教えて下さい。

第1期2次の部屋で出る予定の部屋の方が良い場合は要望書変更可能なのでしょうか？

[4883: 匿名さん]

ここって、各階ゴミ置場ないんですか？

非常用は、ゴミとか降ろすのにつかうのでは？

[4884: 名無しさん]

>>4882 匿名さん

たぶん無理じゃないかな？特にスミフは。二次は確実に値上げするのがスミフのやり方だから、数百万の値上げを飲めるなら応相談じゃないですか？

[4885: マンション検討中さん]

>>4877 名無しさん
納得しました。
情報有難うございます。

[4886: 匿名さん]

>>4883 匿名さん

非常用エレベーターは、人も乗るしゴミ箱も乗るという解釈ていいんじゃないの？
極力無駄を省いて管理会社の利益を上げるのが住友方式です。

[4887: 匿名さん]

非常用エレベーターを高層用に使うということは
ペット同伴の人も通常エレベーターを使わざるを得なくなります。
動物が苦手な人もいると思うのですが．．．。
今住んでいるマンションはペット同伴者は非常用利用が規約になってます。

[4888: 名無しさん]

え？
ペット用と非常用も同じなの？

[4889: 名無しさん]

あ、ここじゃないのね。

[4890: 匿名さん]

非常用が通常時に高層しか止まらないなんてあるんですか？他のタワマンでも聞かないですね。

[4891: 匿名さん]

>>4882 匿名さん

もし5倍持ってる方なら全くオススメできないです。5倍なのは1期1次だけなので。
今の要望書キャンセルして今の時期に来場してる方々と同じスタートラインに立つということなので、それだけやってでも欲しい部屋なのかはよくお考えになった方が良いかと思います。

[4892: 匿名]

west西向き中層ですが、
のらさんの記事の配置図見るとわりとホテルとかぶってるのが気になってます。
あと、南西角は西も含めて全部二重窓ですが西は一枚ですよね。音はどうでしょうか？
現地行くと高速近いから西でもゴー音はかなり聞こえそうだし環二の音も位置が高いのと止まってからの発進音があるのでけっこう気になりそうで(開通した場合車増えそうですよね)
あとこれはどこの部屋もですが、商業の駐車場の入口によっては車の列できちゃいますかね。
他に比べてかなり安いので非常に魅力的ではあるのですが。

[4893: 名無しさん]

>>4892 匿名さん
もともと西側はそういったデメリットを織り込んだ価格設定ですよ。

[4894: 名無しさん]

>>4890 匿名さん

非常用を高層階だけ止まるように設定する事は簡単だし、可能ですよ。
非常時だけ各階停車にも変えられますし。

[4895: 匿名さん]

普通、非常用は1基しかなくて他のより大きくて荷物用とペット同伴用を兼ねていて通常も高層低層で利用できるものだとばかり思ってた。んで非常時（というか停電時）は非常用だけ発電機で稼動させて他は最寄階までで停止させると。
確かに設定でどうにでもできるからここは違うのかな。

[4896: 評判気になるさん]

>>4895
この設定だと低層階の人が低層用と非常用を両方押す。
結果低層用の方が早く来ることが多く、非常用は各階に止まるけど誰もいないという状態になる。

非常用が大物や荷物用も兼ねていると常時使えないのは問題になると思うよ

[4897: 名無しさん]

もう、憶測ばかりでよく分からんな。（笑）

モデルルームで確認してくるわ。
結果は報告するで。

[4898: マンション掲示板さん]

本当に非検討者多くて身に入る話ないや。
てかあれだけ要望書入ってればまともな検討者はこのスレには既に不在か。

[4899: 名無しさん]

色々細かい事にケチが付き始めましたね。エレベーターは大切だけど、それが駄目なら検討しないの？
商業と間取りと価格は、今の新築湾岸NO1でしょ。
全てを解消するのは無いもねだり。

[4900: 匿名さん]

ここが嫌なら他を買えば良いだけのこと。他を買うお金がないなら、ごちゃごちゃ文句言うな！

[4901: 名無しさん]

>>4892 匿名さん

じゃあ検討やめれば(笑)
商業あって駅近なんて騒がしいに決まってるし、それが許容出来ないなら他のエリアしか無いし。
高速はともかく、環2に車増える？スタート地点ですよ。多少は増えるでしょうが、道路が隣接しないマンションってそもそも存在するの？

あとそこまでネガ詳しく調べて魅力的で締めるなら買えば良いんじゃ(笑)

最近、そもそも検討してるのか？のネガが多くて参考にならない。本当に倍率下げようとしている要望者か不動産屋が書いてるのかな(笑)

[4902: 検討板ユーザーさん]

重箱の隅つつきが出るような物件は、人気物件の証ですね。
要望書の入り具合といい。
このスレも7月までこんな感じが続くんでしょうね。

[4903: 匿名さん]

>>4792 匿名さん
ごめん、高層が１期というのは、何階から上のが１期あるの？CGPみたいな専用エレベーターな感じなら納得。３期くらいあるんでしょ？全戸で１期だけだと通勤はパンクするよね。

[4904: 検討板ユーザーさん]

また出てきたよ。笑
モデルルームで聞けよ。

[4905: マンション検討中さん]

ネガが多いってことは人気の裏返しなんだけどね。
ネガのしすぎは逆効果。
お陰様で常にスレ上位にあるし。
賢い人間はちゃんと情報読み分けてるから意味ないネガは全く効果ない。

[4906: 匿名さん]

だれかエレベーターについてまとめてほしい(笑)

[4907: 匿名]

図面確認したら非常用エレベータ普通のエレベータよりかなり大きかったです。
なので全階でペットと荷物運搬、清掃関係に使われる気が。もちろん住民も使えるでしょうけど。
高層用だけに使われるとして、朝混む時間だけとかそんな感じじゃないですか。
まあエレベータ少ないですけどその他にいいところも沢山ありますしね、

[4909: 検討板ユーザーさん]

[No.4908～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[4910: 匿名さん]

ここでの情報はポジもネガも自慢話もみんな話半分7がけくらいにしか信じてないですよ。

[4911: 匿名さん]

高層階用が通常２基になるとして
非常用エレベーターは運搬等を考慮して、壁にカーペットが張られていたり、床は傷が目立たない材質だったりで
見栄えが良くないので、そのエレベーターに50％の確率で乗らないといけないことに抵抗があります。

[4912: 名無しさん]

へ？仕様違うの？
また妄想？

非常用エレベーターは、普通は高性能で大きめになるはず。

壁にカーペットってなんで？
オフィスの運搬用エレベーターと間違ってるのでは？（笑）

[4913: 名無しさん]

倍率下げ工作、結構激しくなって来たね。

[4914: 名無しさん]

住友不動産なのに、お買い得マンション。
そんなマンション、今後出るかどうかも分からないしね。

そういう意味でも人気あるんでしょうな。

[4915: マンション検討中さん]

モデルルームに行ってきました。
内容は申し分無いし将来性もあるのだけれど、唯一、価格ですよね。
広告用の低めの価格設定の部屋は倍率的に当たらないって言われたからおいといて、
低層階でも坪単価３００万円越えスタートって。。
数年前の有明では考えられない強気の設定ですよね。
オリゾンやガレリアの坪１００万円台後半のマンションは、何も無いところを買った人は
リスクを取った結果として大きなリターン。
ブリリアマーレやブリリアスカイ、ブリリアシティで坪２００万前半から中盤。物件内容的にも、
トータルですごく良い買い物だったと思われます。
このマンションは、さすがに中古で値上がりは無いでしょうね。良くて現状維持か。

[4916: 名無しさん]

値上がりはするんじゃない？
開発も進むだろうし。

地下鉄決まれば化ける。

[4917: 匿名さん]

有明はどんどん化けますよ。
2021年以降には豊洲と立場逆転というデータも出ています。

[4918: 名無しさん]

非常用エレベーターの件、誰かモデルルームで聞いてくれませんか？

[4919: 匿名さん]

非常用エレベーターが各階に止まる発言したら、ネガ判定されとる。

[4920: 匿名さん]

隠れネガだね。
既に有明の方が豊洲よりもあらゆる点において優れています。
豊洲民は消え失せろ！

[4921: eマンションさん]

>>4915 マンション検討中さん
なら近隣中古買いなされ。
湾岸でキャピタルゲイン狙いなんてもう時代遅れだよ。

[4922: マンション検討中さん]

>>4920 匿名さん
豊洲民がネガったとこで、対抗馬がなくない？
晴海ならともかく。

[4923: 匿名さん]

>>4912 名無しさん
タワマン住んだことありますか？
各階のゴミの回収に大きなワゴンを乗せるので、非常用は常に養生されるのが一般的ですよ。

そもそもエレベーターの大きさも各階のゴミ置場も図面見れば分かることです。
私は4911さんではありませんが、モデルルームにも行って検討している上でエレベーターについては懸念事項として捉えていますよ。

[4924: 匿名さん]

ちなみに晴海の方は一機あたり何戸なんだろ？
同時期販売のマンション比較として知っておきたいな。

[4925: 匿名さん]

非常用エレベーターが高層しか止まらないとすると、低層階のゴミ回収は通常用で行うの？それはないだろ～。

[4926: 匿名さん]

>>4917 匿名さん
そのデータ見たいです。
URL貼ってもらえますか。

[4927: 匿名さん]

大型荷物運搬も気になる。非常用って普通は業者の荷物運搬用でも使うよね。タワマンで業者が一般エレベータ使うってありえないと思う。

[4928: 匿名さん]

>>4927 匿名さん
そうそう、タワーではだいたいそうだよね。非常用がふだんは引越し、業務搬入、ゴミ搬出、ペット連れ用に使われるのが普通だと思う。

[4929: 匿名さん]

金利が上昇しないと言う条件付きで坪380万までは値上がりすると思う。特に眺望無しではない中層階は狙い目。

坪380万以上、特に70m2以上となるとグロス的に有明で良いと言う層は限られてくるので中古で売るにも長期戦覚悟で臨まないとかなり苦しいはず。

そして仮にもし金利が4%上昇したら坪200〜250万くらいまで下落すると踏んでそれでも買いたい人が買う物件かと。

ちなみに7000万、35年フルローンの場合の支払総額は、
1%の場合、8300万
5%の場合、14900万
となり雲泥の差があります。

つまり金利が上昇したら中古を買ってくれる（買える）層が激減する。

無理やり坪単価に直せば、
1%の場合、坪単価392万
5%の場合、坪単価703万
の違いです。

[4930: 匿名さん]

>>4929 匿名さん
なお、支払い総額が1%の場合の8300万とイコールになる5%は約4000万になります。

坪単価に直せば188万になります。
有明のこれからの発展を考えたらここが下限としてリスク見てれば大丈夫な気がします。

家賃に毎月30万払える収入があるなら10年住んで3600万なので7000マイナス3600で3400ですから悪くはないと思います。

[4931: 評判気になるさん]

東京では有明にしかタワマンや魅力的な街がないならそうなるかもね。
現実は格上の立地や内陸はまだまだこれからも開発は続く。
江東区の海辺で坪380万ってことは内陸はいくらになるのかな。

今は下り坂に入りかけているところ。
はっきり言って良くて現状維持だよ

[4932: 評判気になるさん]

竣工&完売した瞬間に豊洲タワマンの成約価格が天井になるから、実質値下がりするよ。

[4933: 匿名さん]

足立区でさえ駅近なら坪単価300万なんだから、そんなもんでしょ。少しでもインフレになれば、10年後に有明が350万になってもおかしくはないね。

[4934: 匿名さん]

>>4932 評判気になるさん
今は豊洲も有明も中古の単価変わらないよ。それに、東急豊洲が高値掴みしている土地に坪400超で記録更新するから問題ないです。

[4935: マンション検討中さん]

金利5%なんて経済的には絶好調じゃないですか？
どんな社会状況になればそんな金利が達成できるんでしょう。。
3%の方がまだ現実味のある数字のように思えます。
その場合、6100万円（坪単価287万）が8300万、1%とほぼイコールの支払いになりますね。これに経年による価値低下分が加わる感じでしょうか。

[4936: 匿名さん]

隣接の商業施設ですが、二子玉川RIZEみたいにおしゃれなモールになるのか、はたまたダイバーシティみたいに、閑散としたつまらない店ばかりのモールになるのか、どちらなんでしょう？
お台場みたいにアジア系の外国人と中学生しかいないような場所になったらガッカリです。

[4937: 匿名さん]

>>4923 匿名さん
懸念材料のひとつってことでしょ？
エレベーターだけが問題で検討止める人は元々大した検討者ではない。

[4938: 匿名さん]

商業施設は、最初の2年間くらいはオリンピックもあり、有名な店やオシャレなお店が入ると思います。
問題は、契約更新がどうなるかですね。

[4939: 匿名さん]

商業施設よりもホテルが大量にできる点に着目してますね。地価を上げる要因は商業施設よりもホテルやホールの方が高いといわれています。隣接地に加えて、有明駅周辺にも新しくホテルができますしね。

http://www3.grips.ac.jp/~up/pdf/paper2012/MJU12602inoue.pdf

[4940: 口コミ知りたいさん]

>>4936 匿名さん
前者のようだけど、ネガは後者を期待してるんでしょ？
GWのお台場は日本人だらけだったけどね。
駐車場も1時間待ちとかで、ネガがよく言う辺鄙な場所なのにほんと人がよく来る。

[4941: 名無しさん]

港区とか渋谷区とか新宿とかも、アジア系の外国人だらけなんだよね。
なんでだろ？

[4942: 名無しさん]

どうせ値上がりするんだから、さっさと買ったほうが得だよ。

[4943: 匿名さん]

>>4920 匿名さん
お前アホだな、恥ずかしいからやめろ。

[4944: 匿名さん]

>>4941 名無しさん

http://www.toukei.metro.tokyo.jp/gaikoku/2017/ga17010000.htm

【港区】
総数：18,992名
アジア：10,691名
ヨーロッパ：3,466名
北米：3,509名
オーストラリア：593名

【江東区】
総数：26,077名
アジア：24,095名
ヨーロッパ：937名
北米：570名
オーストラリア：90名

【千代田区】
総数：2,665名
アジア：2,014名
ヨーロッパ：358名
北米：214名
オーストラリア：42名

【中央区】
総数：6,176名
アジア：5,049名
ヨーロッパ：542名
北米：396名
オーストラリア：84名

[4945: 匿名さん]

>>4939 匿名さん
なればお台場になる。それは勘弁願いたい。

[4946: 匿名さん]

>>4944 匿名さん
江東区はやはり、中国韓国中心に、アジア人比率が圧倒的に高いね。そして欧米は本当に少ない。

[4947: マンション検討中さん]

豊洲って突き抜けたレベルの海外のモデルさんたちいない？
社宅でもあるのかな。

[4948: 検討板ユーザーさん]

>>4944 匿名さん

数字で見せられると納得ですね〜