シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[41: 匿名さん]

りんかい線でも駅に近ければいいのかな…と思いつつ…
お値段次第ではあるけれど、どういった層をターゲットとしているのかというのがわかりにくいなと思います。
ここでこれだけの規模のマンションってどうなんだろう。
価格面で相当メリットがないと難しくなってくるんじゃないかなと思われます。
でも安くはしないだろうなぁ。

[42: 匿名さん]

昨日のプロジェクト発表会では、共用施設、部屋の配置、間取り、ショッピングセンター等の具体的な話は有りましたでしょうか？満席で行けなかったので、出席された方がいたら差し支えない範囲で教えて頂けませんか。

[43: 匿名さん]

共用設備はプールなどはない模様。
パーティルームやゲストルーム、ラウンジはあったと思う。

価格は現在の有明の相場よりかなり上がった価格帯になるとのこと

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
日本で起業する外国企業の社員や投資、デインクス、単身が中心なのでファミリー層の需要の多い3LDKは少ない様ですね。

[45: 匿名さん]

>>43 匿名さん
>>44 匿名さん
ありがとうございます。価格高めで、3LDK少なめですか。事前案内会に行ってからの判断になりますが、我が家は3LDK希望なので見送る可能性が高そうです。

[46: 匿名さん]

プール無いのかぁ。なんだかんだ言ってプール付きマンションって中古人気が高いんだよなぁ。ブリリアマーレとかパークシティ豊洲とか、明らかに同じエリア内では一番に候補に上がるからリセールに有利。自分はプール使わないけど、そういう意味でプール欲しかった。

[47: ハゲ玉]

どうせここも高値でふっかけるんだろ～
ここも完成在庫のオンパレード決定だな

[48: 匿名さん]

>>45 匿名さん

>>45 匿名さん
余計な事ですが、大量供給と急激な人口減少、将来のリセール不安「高額になるので買い手がなかなか見つからない恐れ。」などを考慮して少し小さめの部屋を購入、手元に現金をプールも有りかなとも思います。
いざという時に不動産の売却は容易ではありませんよ。

[49: マンコミュファンさんに]

>>42 匿名さん

商業施設
→具体的な店名はなし
ファミリー向けではなく大人向け
チェーン店を排し個性豊かな店を誘致するとのこと

共用施設
→ゲストルーム、ラウンジ、キッズルーム等スタンダードな感じ
商業施設隣接なので豪華な共用施設はつけない方向で行く模様
最上階は住居で最上階を共用施設にはしないとのこと

部屋の配置、間取り
→具体的な話なし（営業に質問できる時間があったので
個人的に質問して答えてもらった人はいるのかも）

ざっとこんな感じです

[50: 匿名さん]

>>49 マンコミュファンさんにさん

ありがとうございます！
複合施設の開発が下手な住友らしい計画ですね。

[51: マンション検討中さん]

トリトンの弟みたいになっちゃうのかな

[52: 匿名さん]

ここはあえて坪300でだしてほしい

[53: 匿名さん]

>>48 匿名さん
助言ありがとうございます。確かにリセールのし辛さは気になりますね。一方3LDKが多いファミリー中心の物件のほうが子持ちには気が楽という思いがありまして。価格次第では新築を諦めて中古も検討するのも良いのかもしれません。

>>49 マンコミュファンさんにさん
新しい情報、嬉しいです。商業施設も大人向けなんですね。ファミリー向けだとお台場や豊洲と被るからでしょうか。
共用施設にはキッズルームは有るんですね。
まだこのマンションの学区は分かりませんが有明小学校に通えれば近いし評判も良さそうだしと考えてました。ですが今の所あまりファミリー向けではない点が多そうで悩ましいところです。

[54: 初心者]

私は角部屋が3LDKで80平米あると聞きました。

[55: 匿名さん]

>>52

そのくらいじゃない？最低は坪250くらいからあるかもね。通常住戸は最高で坪330くらいと予想。

[56: 匿名さん]

スーモにも東京ベイトリプルタワープロジェクトとありました。仮の名前ではあるものの、このままの名前で販売するこｔもあるのかなと思います。

DINKSや一人暮らし向けの物件かと思ったら、3LDKで80㎡の広さがあるようで。共用施設にキッズルームもあると聞いて、家族でも購入できるかと思っています。

りんかい線とゆりかもめの2駅が使えます。1539邸と聞いてちょっと驚きました。どんな規模なんでしょう？完売までどのくらいの期間がかかるんでしょうね？

[57: 匿名さん]

>>54 初心者さん
勿論3Lはあるそうですが、営業の方の話では1.2Lが中心と言っていましたね。
確かに1Lで38の部屋は都心にはありますが、有明や周辺の湾岸にはまずありませんよね。少し小さすぎるので、やはり営業さんの言う様に、単身者や投資物件が多いのかなとも思います。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
建設コスト回収のためには単価上げざるを得ないかもしれない。しかし、単純に単価上げるとグロスが高くなりすぎるから、部屋を小さくして帳尻合わせる。最近、お決まりのパターンかもしれないね。しかし、それじゃ実際の実需に応えられないのでリセールは期待できず価値はない。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
一応購入は検討してはいますが、賃貸需要はA棟なら、そこそこあるでしょうけど、リセールは厳しいと思います。さらなる上値は伸び代が無いですよね。

[60: マンション検討中さん]

ジムは当然ありな感じでしたか？

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
ジムはないと聞きました。代わりに？ホテルだったか複合商業施設内だったかに出来るのだとか。

[62: マンション検討中さん]

ジムすらないのか・・・　呆

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
豊洲の6年後に竣工の東急不動産のタワー購入検討も良いかもよ。
ただ、近くに変電所と就労者支援施設らしきものが出来るのでそこが引っかかります。
変電所といっても、スカイズの隣の巨大変電所とは別物ですがね。変電所は基本嫌悪施設です。

[64: 匿名さん]

>>56 匿名さん
別に驚く程でもないのでは。此方は3棟で1500戸。
有明や周辺には1棟で1000戸級は結構建設されてるので今更という感じ。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん

多くのタワマンではそもそも建物内に受電変圧室がありますよね。

[66: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
ガーデンシティの商業施設にスポーツクラブを入れるだろうから、ジムは作らないでしょう〜本音はゲストルームだって作りたくないはず。
だってホテルに泊まってもらわなきゃね。

[67: 匿名さん]

>>65 匿名さん
変電所はテロのターゲットになりやすいから。
住民にとっては嫌悪施設です。それが分かってるから、新豊洲のスカイズの隣にある緑色の巨大ドラム缶の変電所は地下に設備を作ったんでしょう。

[68: 通りがかりさん]

有明民気持ち悪い。デベに騙されてはや10年の気持ちも分からん事も無いけどクレドでマンション価値維持とか意識高い系の住民多いとか買い煽りとか必死すぎ。所詮250万エリア。

[69: ご近所さん]

予測　平均３２０万

商業施設隣接の大型プロジェクトの新築タワマン

[70: マンコミュファンさん]

>>63 匿名さん
スカイズの隣はデータセンターですよ。
東京ガス工場と東京電力発電所が無くなり、変電所の需要が無くなった。
地下に小さい変電設備はあるようです。
豊洲５丁目の変電所は地上に出ているのが美観を損ねる。

[71: 匿名さん]

坪単価400万超えるのは確定でしょ。
もう完全に流れは変わってしまった。

[72: マンション検討中さん]

>>71 匿名さん
この戸数で@400超えはさすがにないでしょう。この物件単体で価格の下落圧力がかかります。
@350はまず下回るのでは？

[73: 匿名さん]

＞52
＞55
＞71
そんなにいかないんじゃ？
有明だよ。
スカイやマーレに知人がいるが、生活の不便さはもう耳タコ
マーレは小児科あるから、それくらいが不幸中の幸い
スカイ売って豊洲タワーやシンボルに引っ越した話結構あるし。

ドトールも厳しいね。

だれか、豊洲5丁目東急の話し合ったけど、あれは豊洲最高値だと思う。
賃貸シエルはあるが、分譲では最も便利だから。

[74: 匿名さん]

CTA相当じゃない？
CTAは予想以上に苦戦だったから、
それよりは下がる要素と、複合施設の要素があるから
プラスマイナスでいいとこじゃない？

[75: 匿名さん]

シティータワー有明くらいだろな。

坪400万をひたすら連呼してる人は何が目的？

自分でもありえない事を言ってるの分かってると思うけど。

[76: 匿名さん]

>>74 匿名さん

駅距離はCTAよりも圧倒的に有利なので、相当ということはないでしょう。
ＣTAは最寄りがマイナー駅の上、そのどれからも駅徒歩10分以上かかる。

[77: 匿名さん]

>76
ここは駅という概念はないよ
バス停レベル
だから、もともと不便だから、それをちょっとやそっと甲乙あっても、ほとんど影響ないでしょう。

[78: 匿名さん]

>>77 匿名さん
りんかい線は品川シーサイドなどを大回りするし、ゆりかもめに至ってはお台場周辺をぐるぐる回るので新橋方面はまったく使えない。
有明の鉄道はバス以下、BRTが出来たらまったく意味をなさないです。

[79: 匿名さん]

>>75 匿名さん
売り出してる自分の部屋が妄想価格で売れないから必死なんだろ。
早く諦めて値下げすればいいのに。

[80: 匿名さん]

>75
それは思ったw
多分興味あるけど買えない人だと思うけど

[81: 検討板ユーザーさん]

>>73 匿名さん
相場を考えると坪300ぐらいが妥当と思います
まあスミフだけに坪350ぐらいでもびっくりしないけどね

[82: 名無しさん]

>>73 匿名さん
その気持ちはよくわかります
有明の景色はすごいけど車がないと利便性がいまいちです
文化堂が出来てたいぶましになりましたけどね

[83: eマンションさん]

>>74 匿名さん
今の相場を勉強したら？
そんな価格で売りに出たらスミフなのに竣工前完売するよ

[84: 匿名さん]

すみふの他の物件で一部、値引き販売が出ているようですが、
さっさと既存の販売中物件を処分してこちらに人員を割かないと厳しいのでしょうね。

[85: 匿名さん]

>83
あなたこそ相場を勉強してください。
もうすでに湾岸は値下がり傾向。
最高値はPHT。タワーじゃないので、さらに一段階割高。
ここも売り抜けにわずかに失敗。
6戸残ってしまった。
買い手もそんなに馬鹿じゃないよ。

[86: マンション比較中さん]

新年そうそう説明会に参加したのですが、平米１００はするそうです。６０平米６０００万円、７０平米７０００万円、８０平米８０００万円となると、有明でこの価格では、売れ残るかかなり長期戦も覚悟されているのかと考えてしまします。いくら住不の価格設定といえど今回は厳しすぎるのではないのでしょうか。

[87: 匿名さん]

平米100万だとゴーストマンションになりそう。
広告の雰囲気はそれを暗示しているかのようですね

[88: マンション検討中さん]

>広告の雰囲気はそれを暗示しているかのようですね
^^) _旦~~（笑）

[89: 匿名さん]

リゾートマンション的な立地で好きだけど、そこに平米100出すのはちょっと無理だな〜という気がします。

[90: マンション比較中さん]

ここの立地が好きな程、知っている程、うーんと思ってしまいます。勿論メリットもたくさんありますが、あまりに強気な価格設定すぎる気がします。なら豊洲や晴海にって方が増えそうな気がして。好きな場所なので人が増え、賑わい、有明強いては湾岸が発展してほしいと思っているので、住不さんにはもう一度市場調査をして頂き、判断してほしいなと感じました。

[91: 匿名さん]

平米100万出せたら豊洲のタワマンが選び放題ですね。
中古でも、専有部はコストダウン仕様の今よりも品質が高かったりするし。

ただ、地元住民としては高値で張り付いてもらった方がありがたいですね。
相対的に中古のお買い得度が上がるので。

[92: 匿名さん]

86さん
そうなんですか～

資料請求したので、説明会の勧誘電話が頻繁にかかってきています。
出足が鈍くて、焦りを感じているのかと思いましたが、
その価格なら、ちょっとね～
というか、ドトールより少し安いくらいですね。

[93: 匿名さん]

ウケる。有明で平米100万はアリエナイ。買う人いないでしょw有明平米100万なら豊洲の中古タワマンまで平米100万以上に跳ね上がるね。今のウチに豊洲買っておこーかな。

[94: 検討板ユーザーさん]

>>91 匿名さん
PCTの専用部のどこが仕様高いの？
大丈夫？？

[95: 匿名さん]

>>94 検討板ユーザーさん

最近のスミフでジーマテック採用しているマンションがどこにありますか？
大丈夫？？

[96: 匿名さん]

まあまあ。

せっかくここは別スレのような煽りもなく有用な情報源になってるので、ヒートアップしないようにしませんか。

[97: 匿名さん]

「パークシティ豊洲が坪220万だって？豊洲でそんな高値はありえない…」

[98: マンション検討中さん]

>>95
ジーマテックくらいではね、消費税にも値しないかと。
PCT見学行ったけど、共用部のソファやカーテンはボロボロ、
外廊下は団地と思えるほど酷く、52階のバーは普通の住戸？と思われるレベルの低さ、
ららぽーと隣接だけど実はスーパーは遠く利便性は低い。と判断しやめました。

マンションの新築の良さはハード面ではなくソフト面ですよ。
なので私はどんなに安くても今更豊洲の築10年のタワマンに住み気はないです。
地震も受けてますので、最新の免震構造が一番です。

[99: 匿名さん]

>>97
豊洲ばかりがクローズアップされるけど、勝どきＴＴＴも似たような価格帯だったし、
都心でも坪300で何とかなったし坪400なら半分ぐらいはカバーできたと思う
仕方ないことだけど不動産は怖いよねｗ

[100: 匿名さん]

だって豊洲って便利じゃん。
カチドキは中央区様
品川ナンバー様
だから仕方ないけど.
ここは南向きがいいよね。
眺望よさげじゃない？
でも、消しゴム1つ300円は出したくないな。
100均は豊洲まで行かなきゃないもんね。
将来的にもできないもんね。

[101: マンション検討中さん]

>>98 マンション検討中さん
それでも有明はないわ。僻地すぎる。

[102: マンコミュファンさん]

>>101 マンション検討中さん
有明に住むなら部屋から都心の夜景が見える部屋に住みたい
眺望命！

[103: マンション検討中さん]

沖式時価出ましたね。117万円て。嘘でしょ。。

[104: 匿名さん]

>>100 匿名さん

ビッグサイト近くにキャンドゥあるじゃん
このエリアを本当に知ってるのだろうか…

[105: マンション検討中さん]

>>101
有明が僻地すぎるのであれば、僻地ってどこですか？豊洲ですか？晴海ですか？
僻地の上はなんですか？田舎ですか？
で都心はどこですか？都心からどのくらい離れると僻地となるのですか？

[106: マンション検討中さん]

>>100
安い店は全部豊洲で、有明はもう少し高級路線でいいと思う。
フードコートも作らないって話だし。

[107: 通りがかりさん]

>>105 マンション検討中さん
質問ばかりしていないで、そんな事は自分で調べなさい。

[108: マンション検討中さん]

>>105 マンション検討中さん
不便てことですよ。湾岸なら晴海、豊洲までかな。それより離れた島は無理です。

[109: マンション検討中さん]

>>108
豊洲からたった5分で僻地すぎになるんだ。ならお台場もかな？
月島からすると豊洲は僻地？3Aからすると豊洲は超ウルトラスーパー僻地？
うーん、ただの豊洲民の偏屈な考え方という事にします。

[110: 匿名さん]

有明は陸の孤島、つまり僻地ってこと。
地下鉄が走ってないのは致命的ですよ。
不便極まりない。

[111: マンション検討中さん]

>>110
りんかい線は地下鉄だよ。
それと有明は電車使わない人も多いからね。
でもこれで新線きたらウケるね。

[112: マンション検討中さん]

豊洲民が必死にネガってるのは焦りの現れか？
豊洲のスレなんか見たことないのにほんと暇人だな。

[113: 匿名さん]

日本でもアメリカでも百貨店の統廃合、ネット通販の台頭が起きるなかで有明に求められるのは高速道路を活かした物流施設であって、高級な商業施設なんて不向き。

[114: 匿名さん]

東京建物では街の開発は無理だったてこと。住友不動産はここを開発出来るのかな。

[115: 口コミ知りたいさん]

>>113 匿名さん
もう分かったよ豊洲くん。
でも豊洲はデフレ路線に走ったから高級路線は他でやるしかないんだよ。

[116: 匿名さん]

>>115 口コミ知りたいさん
豊洲も有明も高級商業施設が成り立つような土地柄じゃないです。このマンションもせまい部屋ばかりだし武蔵小杉みたいなものです。

[117: 匿名さん]

武蔵小杉は交通の便が良いからなぁ涙。グランツリーレベルの商業施設が関の山は同意。

[118: マンション掲示板さん]

>>117 匿名さん

豊洲も武蔵小杉もそこそこ世帯収入のあるサラリーマンが住む街かと

[119: 匿名さん]

最寄りがりんかい線、ゆりかもめってのが、購入にためらう人多いのではないかな。りんかい線は確かにJRとつながっているがどこか行くにも高いしね。
JRか都営か東京地下鉄がありゃね。

マンションのコンセプトや作りは素晴らしいとは思う。

[120: 匿名さん]

>>119 匿名さん

ここの一番の弱点は住環境だと思う。
三方を高速に囲まれて、更に湾岸道路までそばを走っているんでは…

[121: 匿名さん]

ドトールを超えるお見合いかな？

[122: 匿名さん]

ダイレクトウィンドゥが少ないから、ドトールほど部屋の中は丸見えにならないんじゃないでしょうか。

[123: 匿名さん]

>>119 匿名さん
臨海線やゆりかもめの運賃をケチる様な層はそもそもタワーは買えないし、無理してローンをして買うべきでは無い。
都営か良くてURに住む程度の所得層が妬みから書き込んでるんだろうな。

[124: 検討板ユーザーさん]

>>117 匿名さん
電車が沢山走ってようが都心から離れてる時点でNG。しかも川崎なんて問題外。子供不良になりそう。

[125: 匿名さん]

>>119 匿名さん
電車しか頭になく電車賃も高いという。
そんなんでタワマン住めるの？

[126: 匿名さん]

>>105 マンション検討中さん
あなた大学だか就職でこっちにでてきた人でしょ。

[127: 住民板ユーザーさん1]

有明をオリンピックのレガシーエリアに定めて、この地区の価値を東京都が上げていくと言っているくらいだから、将来的に有明マンションは豊洲よりも価値が上がると思う。

[128: 匿名さん]

>>126
105じゃないが、銀座から５キロ以内なのに僻地というのは日本語的におかしいな

[129: 匿名さん]

あんまり、買えないやつを刺激するなって（笑）

[130: 住民板ユーザーさん1]

>>127 住民板ユーザーさん1さん
そうかな？
銀座や東京駅までの交通の便次第だと思うけど、今のままだと無理ですよ

[131: 匿名さん]

湾岸地下鉄って、そんなに有効？
そんなに有効なら、やっぱり決まっちゃうかもしれませんね。

[132: 匿名さん]

>>131 匿名さん

無尽蔵に財政支出ができるなら決まるんじゃない？
民間に任せればペイしないからいつまでたっても決まらない

[133: 通りがかりさん]

>>132 匿名さん
メトロの資本は国と都で100パーセント。
民間のようで民間ではない。

[134: 検討板ユーザーさん]

事前案内会行きましたが、相変わらず高値で攻めたい様子でした。
販売直前で少し値段下げて割安ですと言いながら一期を売るのでしょうね。

[135: 匿名さん]

排ガスやPMが酷くて洗濯物をベランダに干せないし、騒音が酷くて窓を開けられないのだから、こここそスミフお得意のダイレクトウインドゥの出番だと想うのですが、採用されていないのは何故なんでしょう？

[136: 匿名さん]

お客様の声を聞いた結果、ベランダが狭いと使いにくいと言う意見が多かったそうですよ。

なのでこれからのスミフ物件はベランダの面積が多くなる傾向になるそうです。

ベランダなんぞ年に一回出るか出ないかレベルだからいらないんだけどね。

洗濯物なんてドラム乾燥機か浴室乾燥機で十分だし。

[137: 匿名さん]

>>136 匿名さん

ありがとうございます。

広いベランダが欲しいと言うのは郊外の板状マンションの世界だと思うのだけど、この辺でもそうなんですね。

[138: マンション検討中さん]

営業の方はそういっていましたが、私は以下の2点もあると思ってます

・DWは経年劣化で雨水内側に入り込みの存在で修繕費の不確実性が上がるケースがあることがわかってきた

漏水トラブル、超高層マンションと地下居室で問題噴出
2015/5/1 6:30
日本経済新聞　電子版
　なぜ、漏水が多発したのかという問いに、建築コンサルタント代表は、そもそも意匠設計に無理があると指摘しています。
　『根本的な問題は、外壁の躯体コンクリートとガラスのカーテンウオールを同面(どうづら：フラットな平面)で構成していること。超高層マンションの外壁は、厳しい暴風雨に直接さらされる。躯体のひび割れから雨水が浸入すれば、簡単にガラス面の背後に回って室内に入る。本来は、ガラス面を壁面より後退させ、庇やバルコニー、水切り板などで雨水を切るのが望ましい』と話しています。


・高速の騒音低減
南面二重サッシだけど、これと同等に二重DWとか高くなりすぎてできないのでは?
あと、バルコニーの分、下からの騒音が部屋より遠くで軽減される可能性←確認はしてません

[139: マンション掲示板さん]

>>136 匿名さん
そんな人あんたぐらいだ。
普通もっと出るよ。ファミリーいたら尚更。

[140: マンコミュファンさん]

>>135 匿名さん
ダイレクトウィンドウあるよ。
採用されないって何の情報？？