シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[35601: 名無しさん]

>>35598 通りがかりさん

オリゾンマーレは専有部分は普通。
共有部分になるけど、エントランスは見事。
欧風中華風のはしりだよな。

[35602: 通りがかりさん]

いえ、オリゾンは有明が何もなかった時に作ったので、土地代が相当安く済んだ分、専有部分もお金かけてますよ。
扉、キッチン、石、トイレ、洗面台、割といい物使ってます。プロパストが作品と言い切るくらいの気合いの入ったマンションですからね。
プロパスト潰れましたが、、

[35603: 通りがかりさん]

補足すると、最近できたタワマンは、資材費高騰してるので、あまりいい資材は使わない傾向が強いです。
やはり震災前にできたマンションの方がいいの使ってます。
ただやはり震災後は免震増えましたね。

[35604: 名無しさん]

>>35602 通りがかりさん

天然石使ってるところかな？
専有部なんて500万もかけてリフォームすれば相当良くなるので、あまり気にしなくて良いと思うけどなあ。
オリゾンマーレだって結局15年経過してる訳だし、長く住むならリフォームしなきゃいけない訳ですから、せっかく良いもの付いてたとしても、取り替えですよ。

[35605: 名無しさん]

>>35603 通りがかりさん

うーんそうかなあ。価格次第では？
タワーマンションレベルだと、そこそこの建材や内装なので、気にしなくて良いと思うけど。

[35606: 通りがかりさん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため削除しました。管理担当]

[35607: 匿名さん]

意味分からん。
高級住宅地に憧れてるの？

一戸建てじゃなくてマンション？？？

ほんと、意味わからん。

[35608: 匿名さん]

オリガレは、本当に良いマンションだと思うので気に入ったなら買っても損はしないと思うよ。
特に今は安いし。有明の価値が上がると一番値上がりしやすいマンションだと思う。

ただ、あまり期待しすぎも禁物で、仕様が良いと言っても古いです。
当時は良かったのかもしれないが、今の物件の方が段違いに良い。今でも通用するのはハイサッシや天然石くらいかなあ。あとはテンカセ？
扉や床材などは最低限だし、デザインも古過ぎ。キッチンや風呂ならどう考えても今の物件についてるやつの方がグレード高い。間接照明はなかなか良かった。って感じかなあ。

キッチンや床材で何が良かったのか、教えて欲しいです。何か僕が気がついてないものがあるかどうか確認したい。

[35609: 匿名さん]

専有部のグレードなんてオプションでも後からでもどうにでもなるから問題ではない。それよりも2011年以降、災害対策に重点おいてる以上、今から耐震マンションはおすすめしない。三井はこれから建てるタワマンは原則、免震って公言してるし、国も構想建造物は免震を推奨してる。地震保険料も耐震の半分だしね。これから免震以外がマイノリティとなった時、耐震に住んでくれる人が果たしているのか？疑問だね。

[35610: 匿名さん]

高くても免震の方が満足感は高いと思う。
はっきり免震にすべき。

[35611: 匿名さん]

311のユーチューブ見ると、そうですね。ちなみに天カセってそろそろ寿命だと思うのですが、どの位かかるのでしょうか？

[35612: 口コミ知りたいさん]

>>35611 匿名さん

オリガレの大きさのテンカセ、もう売ってないんだよねー。たしか。

[35613: 匿名さん]

免震は高いよね。

[35614: 匿名さん]

住戸設備の耐用年数は10～15年くらい。10年以上前に竣工したタワマン買うなんて考えられない。
やはり買うなら新築または築浅だね。

[35615: 匿名さん]

築浅って築何年まで？
BMAやBASは入るのかしら？

[35616: 匿名さん]

有明中古マンション板になっちゃってる 苦笑

[35617: 匿名さん]

>>35615 匿名さん
築浅って5,6年くらいまでですかね。

[35618: 匿名さん]

>>35614
逆も然りで、転売益がたっぷり盛られた築浅買う奴はマヌケだろｗ
離婚や破産物件をピンポイントで狙うのはハードル高すぎる・・・
10年で修繕が始まるケースも多いから、
そこ（財政や管理体制、世間の評価）を見極めてから買うのも賢いやり方だと思う。

[35619: 匿名さん]

>>35617
そしたら、築浅ってイコールBACだけですね。

[35620: 有明王子]

耐震のタワマンには住みたくないなぁー
3.11の時はショックだったよー
あれを経験すると耐震高層階には住めないよー

[35621: 匿名さん]

>>35620 有明王子さん

低層階の良さを思い知ったよね。
免震が羨ましかった。
でも、免震は高い。。。

[35622: 匿名さん]

>>35620 有明王子さん

タワーマンションは、大きく揺れるけどゆっくりだから、そんなに怖くない。
低層マンションだと、ガタガタガタって激しく揺れるから、怖い。

まあ、どっちも怖いか。（笑

やっぱり免震が一番よ。

[35623: 匿名さん]

中古値上がり前夜って空気出てきたねー。
みんな中古検討始めた？

[35624: 匿名さん]

>>35618 匿名さん

転売益は売主の話だから、普通に築浅マンション買う方がお得だよ。

[35625: 匿名さん]

中古が値上がる気配まったくないけど。
相変わらずグロス5000万台の厚いカベはあるしね。

[35626: 匿名さん]

広さはある程度我慢するにしても、グロスの予算はそう無理はできないからね。

[35627: 匿名さん]

>>35622 匿名さん

そんなに怖くないと言いますが、横揺れで揺れ幅1メートルもあると本当に怖いですよ。
このまま建物が倒れるんじゃないかと錯覚するくらいの体感です。

[35628: 検討者さん]

有明にIR誘致は無いですよね？

[35629: 有明王子]

>>35623 匿名さん
中古は検討してますよー
でも条件のいい部屋が出てこないんですよねー

[35630: 有明王子]

タワマンってやっぱり人気なのかなぁー


https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180315-00050075-yom-soci

[35631: 匿名さん]

>>35630
新築や人気のタワマンだと稀に不自然に若かったりオラついてたりするのがいるけど、
99パーセント犯罪に手を染めてるか、良くてホストだよｗ

審査（賃貸ね、分譲では買えない）でハネて欲しいけど、あいつら金だけは持ってるし、
金さえ払ってくれれば、っていう投資筋も少なくないから排除は困難っていう・・・
新築だったり派手なURもアンダーグランドな方々に人気だったりするｗ

[35632: 有明王子]

>>35631 匿名さん
ありがとうございます！
いろいろ楽しめそうな物件になりそうですねー

[35633: 有明王子]

こんなのを見るとここを含めてまだまだ上昇しそうですねー

https://headlines.yahoo.co.jp/article?a=20180315-00163459-diamond-bus_...

[35634: 匿名さん]

まあ、海外主要都市と比べて激安な間はまだまだ上がるでしょ。
普通に２倍３倍まで値上がりしてもおかしくない状況かと。

[35635: 匿名さん]

>>35627 匿名さん

いやー、低層マンション激しい揺れも怖いですよー。水道管が壊れたりしますし。
タワーみたいにゆっくり揺れの方が怖くもないし、壊れ方も少なくて良いと思った。
確かに揺れ幅大きいのもビックリするけどね。

[35636: eマンションさん]

>>35626 匿名さん

広さの方が我慢できない。
サラリーマンなら8000万くらいが限度だから、ここまでは高くてもイケる。

[35637: 匿名さん]

有明にはグロス5,000万の壁がある。

[35638: 有明王子]

>>35637 匿名さん
壁は乗り越えるために、あるものですよー

[35639: 匿名さん]

乗り越えられない壁って言うのも悪くない。

[35640: 匿名さん]

普通のサラリーマンだと7000万から8000万円くらいが壁だよ。
これ以上になると、普通のサラリーマンは少なくなる。

[35641: 匿名さん]

だいたい8000万くらいが壁。

[35642: 匿名さん]

>>35637 匿名さん

まだ言ってるの…。
ここの販売で6000万は軽く超えましたよ。
今までは70平米でも2LDKが多かったし、駅遠いし建物古くなってきたしで5000万を超えない理由があっただけてすよ。

[35643: 匿名さん]

その中での値上げだから、販売の勢いが止まってしまったね。

[35644: 有明王子]

お台場も歩いていけますねー
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180315-00000070-minkei-l13

[35645: 匿名さん]

>>35644 有明王子さん

歩いても行けますが、ヴィーナスフォートならゆりかもめで行けばすぐでしょう。
空いてるので比較的車も停めやすいですし、美味い飯屋が入れば選択肢に入るんですけどねー。

[35646: 匿名さん]

トヨタLOVEなら、ヴィーナスフォート！

[35647: 評判気になるさん]

>>35645 匿名さん

おまいば海浜公園駅近くのUR一階に美味いレストラン有ったんだが、名前忘れてしまった。

[35648: 匿名さん]

ヴィーナスフォート、懐かしい名前だね。

[35649: 評判気になるさん]

>>35648 匿名さん

メガウェブっていうのもあるよね。

[35650: 評判気になるさん]

>>35642 匿名さん

5000万とか言ってるのはニノマエ君でしょ。
北向きだから安くしなさいーーみたいな主張したりする人。
騒音ガー、エレベーターガーと、散々煽り立てる人。

[35651: 匿名さん]

10年前はお台場が人気スポットだったね。

[35652: 匿名さん]

>>35637
エリアに壁はないと思う、あっさり突き抜けるのが不動産バブル。
ただサラリーマンには予算の壁があると言われてるね、それが6000万ぐらい。
今の湾岸新築はその層では買えなくなってる、だからあんまり売れてない。
ワンランク上の士業や医者、自営、経営者層を1000戸規模で集客するのは大変だよ・・・

[35653: 匿名さん]

一口にサラリーマンと言っても様々だからね。
予算は5000万以下となってしまう層が断然多いのは間違いないだろう。

[35654: 検討板ユーザーさん]

実際、本当に有明の人気が加速するのはショッピングモールできて、BRTできて、オリンピック後でしょう。
目に見える形だ変化が確認できないと、動かない層がマジョリティですよ。

動いてからは早いんだけどな。

[35655: 匿名さん]

本当にそうなってくれると良いんだけどねえ。

[35656: 匿名さん]

今の中古の安定？ぶりを見ると、開発が見えたからといって急激に値上がりするとは思えないなぁ。

[35657: 検討板ユーザーさん]

>>35656 匿名さん

豊洲も同じ事が起きてるので、有明で同じ事が起きないとは思えないですねぇ。
豊洲の場合はららぽーとできてから盛り上がりました。

[35658: 匿名さん]

>>35657
ららぽーとが出来て、中古がいくら値上がったの？

[35659: 有明王子]

>>35656 匿名さん
大多数の人には開発してるなんて見えてないんですよねー
この掲示板見てる少数の人は熱心だから情報もってるけどねー
皆が動き出す前に買った方がいいかなぁ

[35660: 有明王子]

東京都区部の平均価格は7000万を超えてきてますねー
有明も平均価格に近づいていきそうですねー

https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20180316-00151658-suumoj-life

[35661: 匿名さん]

甘い見通しだなぁ。
そんなんじゃカモられちゃうよ。

[35662: 匿名さん]

>>35660
いよいよ買い手不在の真空エリアに突入だね。
1～3年前の投資物件もダブつき気味らしいし、どうなることやら・・・

[35663: 匿名さん]

豊洲はこの10年でどのぐらい上がったんですか？

[35664: 匿名さん]

先週受付を始めた2期8次の5戸は売れたのかな？
54㎡で5千万円台と苦心の値付けもあったようだけど。

[35665: 匿名さん]

階と向きが分からないから、高いのか安いのか全然分からないねー

[35666: 検討板ユーザーさん]

>>35664 匿名さん
セントラルですか？

[35667: 匿名さん]

一期なら55m2、4000万台が結構あったんだけどねー。

[35668: 検討板ユーザーさん]

>>35658 匿名さん

このデータは正確ではないけど参考までに。
アーバンドッグ豊洲が、ららぽーと併設のマンションです。

https://wangantower.com/?attachment_id=13172

[35669: 検討板ユーザーさん]

基本的にはショッピングモールが開発された近辺は値上がりするのはセオリーです。
ただあくまでも統計データだし、ここは既に2期目以降は高めな設定になってるので、それ以上上がるかは不明だが、値崩れしにくい事は確か。

[35670: 匿名さん]

>>35669
ランドマーク化（地域一番）しやすい、ってのはあると思う。
価格変動や損得についてはタイミングが全て。

[35671: 匿名さん]

特に住不は3～5年は平気で売り続けるから、答え合わせは10年後ってことになってしまう。

[35672: 匿名さん]

>>35668
ららぽーとが出来て、周辺中古がどれくらい値上がったか知りたかったんですが、そうしたデータは無いということでしょうか？

[35673: マンション購入済さん]

>>35672
ららぽーと作る前って、
豊洲駅出たとこにNTTデータがあって、
なんもない太い道ずーっと進んだらUNISYSあって、
他なんもない感じだったからねえ。
周辺中古も何もないんじゃない？

[35674: マンコミュファンさん]

早く値上がりしないかな

[35675: 通りすがりさん]

表に出るのは少し時間がかかりますが、水面下では始まってます。もう少しお待ち下さい。

[35676: 匿名さん]

第1期1次・8次・10次・11次・12次

[35677: 有明王子]

だいぶ中古の売り出し価格上がってないでしょうかー
築浅とはいえ駅から結構遠いですよねー


http://sumai.goodnews.jp/mansion/TAY180018?ext=brillia

[35678: 匿名さん]

>>35673 マンション購入済さん

そうすると、有明と豊洲ではだいぶ条件が違いますね。
有明の中古が値上がりするかどうか、豊洲の例は参考になりませんね。

[35679: 匿名さん]

竣工後には、一期購入者は坪100位安く買ってることがわかりますよ。

[35680: 通りがかりさん]

>>35679 匿名さん
スミフだし、周辺開発を控えてる事を考えると有り得ない事ではないですね。

[35681: 検討板ユーザーさん]

>>35672 匿名さん
2008年より前に出来てるタワマンと、それより後に出来たタワマンの騰落率見れば分かりますよ。
ららぽーとが生活の基盤になってQOLが向上し、それによって豊洲が有名になって、価値が上昇した事は明らかです。
そもそもららぽーとなかったら、今でも豊洲は特徴のない街ですよ。
湾岸ではあるものの、東雲といい勝負。

[35682: 通りがかりさん]

>>35678 匿名さん
普通に参考になるのでは？

[35683: 通りがかりさん]

>>35681 検討板ユーザーさん

やっぱり、豊洲におけるららぽーとは大きい存在なんだねえ。

なーんにもない有明に180店舗の商業施設が出来て、どのくらい便利になるか。
その価値こそが値上がりの根拠になるのでは？

[35684: 検討板ユーザーさん]

>>35683 通りがかりさん

細かく調べてないですが、ららぽーと出来てる場所はほぼ土地価格上がってるのでは？
船橋、柏の葉、新三郷、湘南。

間違いなく便利になるし、同県だけでなく、他県からの知名度も上がりますから。
ららぽーとだけでなく、三井ショッピングモールもそうですね。
そりゃ住友不動産がショッピングモールとマンションを同時開発したくなる気持ちは分かりますよ。
だって勝率高いんだもん。
有明は負ける方が難しい投資だよ。

[35685: 匿名さん]

東急豊洲は坪480が平均みたいですね。

[35686: 匿名さん]

ショッピングモール併設したことによって値上がりが見込まれる分を、すみふが計算に入れてないわけないでしょ。しっかりここの価格に反映されてますよ。
周辺中古がどうなるかは分かりませんが、いくら出来上がってから上がると言われても、長年放置されてた場所の開発が現に始まってるのにピクリとも上がらないところを見ると、あんまり期待できない気がしますけどねぇ～。

[35687: 匿名さん]

>>35686 匿名さん
開発始まってあがる？違うね。
開発後にあがるのだよ。

[35688: 匿名さん]

>>35687
だからそう言うなら、開発中に上がらず開発終わってから上がった実例を示してみたら？ どこでいくら上がったの？
豊洲豊洲言うけど、豊洲はそもそもららぽーとの前に中古が無かったから実例にならないんでしょ？

[35689: 匿名さん]

>>35685 匿名さん

へえ、450万位はいくかと思ってましたが、思ったより高いですね。

[35690: 匿名さん]

>>35688 匿名さん

へ？長谷工マンションとか、秀和とか有りましたよね。

[35691: 匿名さん]

開発前の価格で買えるのは、開発前だけ。

[35692: 匿名さん]

晴海や有明は豊洲への憧れがイタイ…

[35693: 匿名さん]

>>35692 匿名さん

憧れって何やねん。
買いたいところで、買えるところを買うのが不動産やで。
憧れるならビバリーヒルズやで。

[35694: 匿名さん]

>>35688 匿名さん
開発中の街と開発済の街どちらにすみたいかな？

[35695: 匿名さん]

ごちゃごちゃ言ってねーで、さっさと買っとけ。
今からどんどん値上がりしていくぞ。

[35696: 匿名さん]

>>35667 匿名さん
当時からそんなにないですよ

[35697: 匿名さん]

>>35688 匿名さん

パークシティ豊洲と同じような感じでしょ。
パークシティ豊洲がどれだけ値上がりしたか、その辺りがヒントになる。

[35698: 匿名さん]

パークシティ豊洲はいくら位で売り出されたんだっけ？かなり安かった記憶があるが。

[35699: 匿名さん]

>>35698 匿名さん

坪230位だったかな
だから、上がったんだよ。
ここは無理でしょ

[35700: マンコミュファンさん]

>>35692 匿名さん

育った環境、時代の流れで買う物件は決まるんじゃないかな。今じゃ田園調布や大山町に憧れる人は少ないのでは