シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[2761: ご近所さん]

問題は過去の災害ではなく将来の災害です。
大規模だから修繕できたといっても、次に来る大地震に耐えられのかどうか心もとない気がします。どれほどの被害が出るか分からない。

そう考えると、やはりCTAが無傷だった事実は大きいです。大規模タワーはやっぱり免震が必須ではないでしょうか。ただ免震には長周期震動への共振という課題があるので、その対策ができているかがポイントになります。パークタワー晴海はDFS免震という最新システムで対応されています。ここの免震システムがどうか気になりますね。

[2762: 匿名さん]

>>2755
誤解しないでほしいのは内部情報をリークしたわけではなく
ここで不正確な情報がやり取りされてマーレが不安と言われるのが嫌なだけです。
耐震構造ならどこのマンションも震災でダメージは負ってます。構造上の問題が出たマンションは東京ではほとんどなく、そのまま大規模修繕までほっておいてもいい位だったけど、お化粧をするのに1億円以上かけたということです。
裏を返せばそのお金を使っても大丈夫なほど財政が健全であるという証拠です。

[2763: 検討板ユーザーさん]

>>2761 ご近所さん
ここが晴海のような最新式の免震構造ならとっくに情報出してるよ。
メリットは前面に押し出してくるのがスミフだよ。

[2764: 名無しさん]

>>2762 匿名さん
別にリークでもなんでもない。
むしろ資産性維持のために膨大な金を掛けれるというのはメリットでしょ。
預金なんて一桁違うしね。

[2765: 匿名さん]

マーレの修繕費は一億円以上っていくらですか？青天井？　私は以前に２～３億円と聞きましたよ。
あと長期修繕費は確か一括で何百万円単位だったと思いますが？勿論支払い可能の方もいますが、全体の合意で長期修繕費のフラット化は簡単ではないでしょうか？
このトリプルタワーの管理費等（プールなど無い割に）高いというのは、ある程度正直かもしれませんよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
マーレは震災のときに壁とかが相当バリバリになったと聞きました。
有明のあのエリアは地盤弱いので修繕費も大変ですね

[2767: 名無しさん]

結局、修繕費って水物以外で普通に多く掛かるってことでは？
それにしても70で3万超えはねぇ。

[2768: 匿名さん]

2767さん
そのぐらい掛かる事を認識しないとあきらめたほうがいいですよ。

[2769: マンション検討中さん]

今更マーレとかオリゾン買うの恥ずかしい。
中古なら5年以内が限度。それ以上だとリフォームにお金かかって新築と変わらない値段になりそう。

[2770: マンション検討中さん]

>>2766 匿名さん

場所というよりその問題はマーレが耐震構造だから。知人の住戸はかなり酷いダメージだった。間もなく免震マンションに引っ越されたよ。今更、耐震ってあり得ない、

[2771: 検討板ユーザーさん]

>>2766 匿名さん
タワーズ台場はそこまで被害なかったみたいだよ。あそこは耐震だったかな？結局は地盤なんだよ。埋立地としての歴史は江戸時代に台場、明治に月島、昭和に有明だよね。有明だと免震でも不安でしょう。ここは免震じゃないんだよね？大丈夫なのかな？

[2772: 検討板ユーザーさん]

>>2770 マンション検討中さん
その知人さんは免震＋有明から離れたかったんですよね。つまるところ、有明だと免震でも不安でしょ。
地盤が軟弱だとどんな構造であろうと影響は甚大だよ。

[2773: 匿名さん]

>>2770 マンション検討中さん

マンションの形も重要、凸凹はやばいらしいよ。

[2774: 匿名さん]

できれば、タワーマンションも避けた方が良いらしい。

[2775: 匿名さん]

有明の問題というよりマーレの構造問題だと思う。
CTAはほとんど無傷なようで、お台場も結局、被害あったんだ・・・

[2776: 匿名さん]

>>2765
概算ですが5000+8000くらいでした
これ以上は外の人が知る必要はない情報です。
長期修繕一括徴収を無くすのは普通です。
フラット化はまた別の話です。

[2777: 名無しさん]

>>2772 検討板ユーザーさん

海抜は有明が一番高いはずですよ。
そもそも有明は防災公園あるんで、そんなに危険な場所なら防災公園なんて作らないでしょ。

むしろ新しい埋め立て地は、共同構でインフラ管理されてるから古い埋め立て地より安全。新しいから不安の意味が？

[2778: 名無しさん]

>>2769 マンション検討中さん

別にスミフの悪口は構わないけど(笑)、既存のマンションを悪く言う理由は？
ここスミフ有明スレだよ。

[2779: eマンションさん]

>>2765 匿名さん
将来を見越して修繕積立金が高いのは全く問題ありませんが、管理費が突出して高いのはデメリットしかなくないですか。
総会で管理会社変更も含め検討してコストが下げられればいいですが。
売った後もグループ会社管理で毟り取ろうとしてる感しかしない。

[2780: 名無しさん]

修繕費と管理費は別でここの管理費がほかと比べて突出して高いのはデメリットでしか無い。
プールとかを無くして管理費安くすると言ってたのにふざけてる。

[2781: 検討板ユーザーさん]

>>2777 名無しさん
埋立地は地盤が盤石になるまで100年は要する事を知らないの？
技術云々じゃないからw

[2782: 検討板ユーザーさん]

>>2780 名無しさん
どれくらい高いんですか？

[2783: 名無しさん]

週末からモデルルームがオープンしますが、同時に要望書の提出も始まるんですよね？
この週末で出す人います？
自分はちょっと引き気味です。

[2784: 通りがかりさん]

>>2780 名無しさん
私もそれを聞いただけに残念です。
管理費安ければ月々の負担が軽減できたのに。
って言うと買えもしない奴が千葉に行けって言うんだろうな。

[2785: 匿名さん]

モデルルーム見たその日に要望書出せとは強引ですね。基本は撤回しない購入意思ですからね。慎重に進めるつもりです。

[2786: 名無しさん]

>>2781 検討板ユーザーさん

すいません、初耳です。じゃあ湾岸はほとんど駄目ですね。西東京をお薦めしますね、立川断層あるけど(笑)

そんな危ない所に、東京は防災拠点をおいてるんですね。じゃあ日本はもう駄目かも？

新豊洲の変電所も、そんなに危ない所にあったら電力の供給が不安定ですね。23区も駄目ですね～。

どこ買えば安心ですか？

[2787: 名無しさん]

>>2783 名無しさん

最終的にはご自身の判断です。
自分が無理だと思えば検討止めれば良いだけ。

ただ、今後の供給に期待するのは個人的には危険かな？晴海と有明が、この値段で出すのは、それなりの根拠があるんでしょ。少なくとも財閥系の2社が出した大規模マンションの金額が、今後の湾岸の価格のスタートライン。

私はモデルが良ければ提出しますよ。
前からここが出たら買うと決めてたので。
今のマンション残しても審査通ったし、予定より高かったけど、今さら中古買うなら今のところに住み続けるし。
少しだけ晴海と迷ってはいますけど、たぶんこっちかな？

[2788: 匿名]

供給過剰な市況の中で、これから勢い良く売れるのかな。しかも、それなりに立派で豪華な物件でしょ？
アクセスが良くないから、ここだけの世界が出来上がるでしょうね。

[2789: 検討板ユーザーさん]

>>2786 名無しさん
地歴は調べたほうが良いよ。
俺も簡単に調べたくらいだけど、知っておくと全然ちがう。ググればすぐ情報でてくる。埋立てといっても古くなればなるほど地盤としては安定して内陸との差はなくなってくる(全くないわけではない)。

江戸時代に埋立てられたのは銀座、台場だから地盤の強さは一番なはず。月島は元々は島で、その他埋立てられたのは明治だったかと。豊洲、有明は昭和なので、地盤としては明治くらいまでを選んでおけ良いかな。何によって埋立てられたのかにもよるからね。芝浦、勝どきは調べてないけど、古ければ古いほど地盤は安定しているからそこなら地盤という観点なら安全だよ。

液状化現象は有無は置いておいて、被害の酷さとしては有明、豊洲で問題になったよね。あれは昭和に埋立てられた為まだ地盤が安定していないのと、埋め立てた素材が良くなかった記憶がある。

断層も考えるなら、買う場所としては内陸の断層がないところか、湾岸の古い埋立て部分が良いんでないかな。あとは免震や耐震などの物件情報も鑑みて。免震だから全て安心というわけではないのはこういう理由だよ。

[2790: 検討板ユーザーさん]

>>2786 名無しさん
>>2789でも書いたけど、湾岸全てが地盤が脆いわけではないから、調べてみて。
地震を心配するのなら、断層がなく、明治以前の埋立て地もしくは内陸が良いんでないかな。ここは免震じゃないのなら地震被害を心配するあなたは検討しないほうが良いよ(笑)セカンドで買うなら良いと思うけど。有明のいいところは開放感だからね。

[2791: 検討板ユーザーさん]

>>2789 検討板ユーザーさん
ちなみに月島は月の形をした島だったらしい。地歴は面白いよね(笑) 有明はどういう理由でつけられたんだろうね？

[2792: 名無しさん]

>>2787
買えないと言うかちょっと納得いかない点がいくつかありまして。

財閥系2社が出した価格が湾岸価格のスタートライン？
私はそうは思いませんが。
これからどんどん上がっていくってことですよね？それはないでしょう。
タワマンは戸数が多いのでターゲットの大多数がサラリーマンになるので、これ以上上がらないですよ。
それでも買いたい人は買えばいい。

私も同じ。
今のところ残しても審査通りました。
支払いも今の所のローンを足したＷローンでも手取りの3分の1以下。
余裕で支払っていけます。ただね、買える買えないだけの問題じゃなくて。
70くらいの安い部屋買って、最後まで気に入らなかったら引渡し時に売るって手もあるかな。

[2793: 匿名さん]

価格が上がるぶん供給自体が減っていくのでは？新築分譲を買う層が今後はマイノリティ化すると思う。買える人が買えばと連呼する人が度々現れるけど、間違っていないと思うな。

[2794: マンション検討中さん]

>>2793 匿名さん
今後湾岸エリアにどれだけのマンションが供給されるか知ってますか？

[2795: 匿名さん]

>>2794 マンション検討中さん
湾岸だけは供給されるよね。内陸の新築物件減ったらこれまで目を向けなかった人もターゲットになるよ。

[2796: 匿名さん]

過去は供給が多かった時期の方が値上がりしてますよ。

その時も暴落暴落と言われてました。

[2797: 匿名さん]

マンションって地盤に建てずに、杭打ちして硬いところに建てるから、あまり地盤は関係ないと思いますよ。

違いがあるとすればコスト。
地盤が悪いと杭打ちが長くなるので、莫大な費用が掛かります。

[2798: マンション検討中さん]

西向きと南向き、狙うならどっち？
価格は南向きの方が高いけど二重サッシってどうなんだろ？？

[2799: 匿名さん]

俺はダントツ北向きです。2重サッシということは、窓開けたらうるさいということ。
私は日当たりより静かな方を選ぶ。

[2800: マンション検討中さん]

北向きってB棟の？
騒音よりも2度開けるのって面倒かなって。
独身ですか？

[2801: 名無しさん]

>>2794 マンション検討中さん

のらえもんさんのブログにもありましたが一万近くありましたね。
ただ、都心近接で土地が余ってて、かつブランド力のあるエリアで、仕入値も高くならないのが湾座エリアしかないからですよ。

都心一極集中が進むなか、東京全体で考えて向こう10年で1万程度が過剰供給とは思えないですけどね。

他の方も書いてましたが、供給量の多い時期の方が値上がりしますよ。注目エリアなんで。

[2802: 匿名さん]

どっちの方角も一長一短ですね。眺望はどこ選んでもイマイチだから、低層の安い所を狙います。

[2803: マンション検討中さん]

いやいやもっとですよ。
選手村を含め、現状上がってる計画だけで1万はゆうに超えます。
ここ、パークタワー晴海、東急豊洲、勝どき東、豊海ツインタワー、そして選手村を足してみてください。これだけで1万2千とか。
更に有明だけでも、オリゾン裏の大和、ヤマト前の三角州、オリンピック後はマーレ裏北西にもタワマンが建ちます。

[2804: マンション検討中さん]

>>2802 匿名さん
なら北向きの55なら5000切る部屋ありますよ。
自分は南西角か、妥協してどこかの70平米かな。

[2805: 匿名さん]

>>2804 マンション検討中さん

南西角いいですよね。北西角のが高いのがなぞです。自分はどっちも予算オーバーですが。

[2806: 匿名さん]

>>2800 マンション検討中さん
既婚、子供3人です。

[2807: マンション検討中さん]

だとB棟北西70狙いですか？

[2808: マンション検討中さん]

ここ図面よく見るとトランクルームないですね。
何気にあると便利なんですが。

[2809: 匿名さん]

>>2806 匿名さん
日当たりのない部屋を子供に……

[2810: マンション検討中さん]

>>2806 匿名さん
子供3人ですか？家族3人と見間違えました。
子供3人だと2人部屋とかになるんですか？？

[2811: 匿名さん]

小池不況の足音が聞こえる。
税金を補償費という生産性のないものに注ぎ込んでいる。

[2812: 匿名さん]

今の時代だと日当たりの良い部屋って健康に悪いイメージですけどね。
日焼けも皮膚ガンの元ですし、健康的には見えるけど、健康に良い事は一つもない事が分かってきましたし。

子供を皮膚ガンにしたくなければ、北向きの方が良いんじゃないでしょうか。タワーなので北向きでも明るいですし。

[2813: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
ん〜、説得力はないけど、気にしない人はいいのかな。自分も学生時代は特に気にしなかったね。今は違ったけど。

[2814: 匿名さん]

>>2813 匿名さん

気にしない、というより、予算の都合上、妥協せざるを得ない点が出てくるのは仕方ないのでは？

[2815: 匿名さん]

>>2812 匿名さん
北向はカビが生えやすいよ。
サンセットが見たいならば西、冬に暖かく起きたいならば東、洗濯物が多いならば南。
小学一年生は夏休みに朝顔を持って帰ってきて、新学期にまた学校に持っていくけど、枯れたら悲惨だぞ。

[2816: 口コミ知りたいさん]

>>2815 匿名さん
B棟は完全な北ではなく北西だからいいんじゃない？

[2817: マンション検討中さん]

>>2815 匿名さん
B棟の高速道路反対側は実際には北西だから問題ないでしょ。

[2818: 匿名さん]

タワーは乾燥しすぎることはあっても、カビが生えるなんて聞いたことないなぁ。

[2819: マンション検討中さん]

公式サイトの物件概要上で販売戸数が9戸…

[2820: 名無しさん]

なんだろう、この9戸って？
スミフのVIP向けに優先的に売るのかな？

[2821: マンション検討中さん]

>>2803 マンション検討中さん


マーレ裏北西にたつというマンションは確定なんですか？

[2822: マンション検討中さん]

>>2821 マンション検討中さん

賃貸って聞いたけど？

[2823: マンション検討中さん]

>>2822 マンション検討中さん
まだ何にも決まってないでしょ？
どこかのデベロッパーが土地を抑えてるから、オリンピックの施設を壊した後にタワマンが建つのでは？
ぐらいの話でしょ。

[2824: 匿名さん]

>>2819-2820
不動産ルール（表示規約）で、平均価格帯表示義務？を回避するための苦肉の策って聞いたことがある
通常は告知の際は最多価格帯000千万台って出さなきゃいけないんだけど、その必要がなくなるっていう・・・
（当方素人の為、詳しいルールが分かる方、フォローお願い）
住不は品川や国分寺だか小金井の物件でも似たようなことをやってたはず
本来は未定が望ましいって話だけど、そうすると広告打てないし業界的にはグレーゾーンらしいｗ

住不にしては常識的な価格だと思ったけど、
市況や反響、晴海の状況を鑑みての方向転換（本来の住不の姿に戻るだけｗ）というか価格を決め兼ねてんじゃないの？
客の顔色と市況を伺いながら千変万化でいくんだろうねｗ

[2825: 匿名さん]

坪320までならば、高階80㎡３LDKを欲しいと思っています。

[2826: eマンションさん]

>>2805 匿名さん
南西角いいのですが、2LDKとして使うにはパイプスペースが邪魔。
もう少しトイレ側に寄らないものか？

[2827: 名無しさん]

>>2825 匿名さん
そんなのないです。低層でもありません。
高層80だと360位ですね。

[2828: 名無しさん]

>>2803 マンション検討中さん

だから？買わない？それはそれで良いんじゃないですか？

それでも都心近接エリアで1万超供給量が増えた所で、まだ足りない位ですよ。

湾岸だけ『で』じゃなくて、湾岸だけ『が』ですから。ましてや湾岸エリアは土地の面積が広く、かつタワーがメインだから中小のデベが手が出せないエリア。

メジャー7位しか土地買えないエリアだから、今後スミフと三井の値付けが基準になるでしょ。動産と不動産は違います。沢山あるから在庫一掃セールなんて期待しても無いですよ。

[2829: マンション検討中さん]

>>2823 マンション検討中さん
オリゾンの裏と勘違いしたわ。
大和の。賃貸って噂もちらほら

[2830: 検討板ユーザーさん]

>>2829 マンション検討中さん
賃貸かどうかはまだ分からないのでは？
ここのA棟も賃貸にするって話あったみたいだけど分譲になったし、逆にC棟が賃貸になる可能性だってある。

ただベイズ横の賃貸棟やベイズの分譲賃貸はなかなか埋まらないみたいだね。
まああそこは駅遠だし、賃貸棟の人はスカベイの施設使えないからね。
ここや大和は商業施設あるから需要はあると思うけど小さいサイズは賃貸の投資目的で購入する人も多いかと。

[2831: マンション掲示板さん]

>>2828 名無しさん
うーん、同じ買うでもここの価格に関してはそこまでポジティブに考えてないですね。
今の新築が売れないのは価格が高いってのが原因ですから。
それでもここは、商業施設と駅近で価格は維持もしくはそこまで落ちず、近隣中古の価格を上げていくと思います。
晴海は落ちるかな、ただすぐではなく10年後見たときに資産維持は厳しいと判断してます。

[2832: 匿名さん]

以前から気になっていたマンションなので、先ほど現地へ行ってきました。
りんかい副都心線も初めて利用しました。
勤務先や学校にもよりますが、通勤通学には便利だと思いました。自宅の最寄り駅から、りんかい副都心線で20分くらいでした。
東京の見慣れた内陸部にできるタワーマンションも考慮しつつ、海沿いの新しい有明という街の未来に期待しても良いと思いました。

[2833: マンション掲示板さん]

いい作文です。

[2834: 匿名さん]

明日、MR行ってきます。
管理費ともう少し詳しい値段がでるでしょうから、そこで要望書いれるか決めます。

初めての住宅購入なので緊張します。

[2835: 匿名さん]

凄いなあ。
俺なんか買えないまま40歳になっちまった。
このままネガって生きていくしかないのかな。

ずーっと安っぽ〜い賃貸で人生台無しだよ。。。

[2836: 匿名さん]

>>2835 匿名さん

地震が起きれば勝ち組ですよ！

[2837: 匿名さん]

>>2836 匿名さん
あほか、日本経済だって落ちるのに何が勝ち組だよ。
しかもあれだけ東北で被害出てるのによくそんな事言えるな。
人間失格です。

[2838: eマンションさん]

>>2834 匿名さん
初めてなら勢いで買ってしまえばいいです。
若いならなんとかなるでしょ。
私は今のところを残して買うので少し慎重になってます。
審査はパスしてるのですが。

[2839: 匿名さん]

まあマンション複数持ちは勝ち組ですね。

[2840: 匿名さん]

>>2839 匿名さん

地震が起きたら、一気に地の底

[2841: 通りがかりさん]

>>2840 匿名さん
地震が起きたらなんて言ってるから今の自分である事をいい加減理解してくださいね。

[2842: 匿名]

こっそりワンダフルの80平米が健美屋で安く売られてる。

[2843: 匿名さん]

でも耐震性はやっぱりちょっと気になるよなぁ。免震性能はどうなんだろうか？

[2844: eマンションさん]

>>2842 匿名さん
借りる人いなくて諦めたか。
それでも新築価格より高そうだけどね。4階だけに。

[2845: 匿名さん]

安くって言っても、坪単価350万越えですけどね（笑）

[2846: 匿名さん]

>>2838 eマンションさん
買い増し？すごいね。
ローンはどうなるの？セカンドフラットとか？

[2847: 匿名さん]

>>2839 匿名さん
30代中盤開始だと複数持ち、難しいですかね？

[2848: eマンションさん]

>>2846 匿名さん
1つ目がフラットじゃなく、今回はフラット。

[2849: eマンションさん]

>>2847 匿名さん
稼ぎ次第だと思います。

[2850: 匿名さん]

複数持ちと言っても賃貸だしてるから余裕！

[2851: 匿名さん]

この本を読んでからの方がより深く見えてくるよ。
Amazonナンバーワンの本みたいです。

[2852: 名無しさん]

>>2851 匿名さん
のらえもんは複数持ってるわけではないので、その本ではあんまり参考にならないよ。
やっぱり習うより慣れろだから。

[2853: 匿名さん]

ここは、いつまで（仮称）なんだろうね？

[2854: 匿名さん]

>>2848 eマンションさん
そのへんの情報って、本とかで勉強できますか？

[2855: eマンションさん]

Wローンについては無かった気がする。
普通に買いたい物件見つけて審査出してみたら？

[2856: 名無しさん]

>>2854 匿名さん

基本は無理。あくまで住宅ローンでの2個持ちや投資はNGだから。とは言え銀行も金を貸すのが仕事だから収入属性が良い人には黙認しているだけ。
だから、そんな事を書いてる本は無いし、買いたい物件見つけて営業に相談するしか無い。あなたが買える属性なら営業が良い銀行見つけてくれますよ。

[2857: 匿名さん]

ブログの方にダブルローンの記事があったと思う。

[2858: 匿名さん]

>>2857 匿名さん
どこのブログ？

[2859: 評判気になるさん]

>>2854 匿名さん
アルヒフラットなら大丈夫だよ。
まあでも本気で買う気なら営業に相談すれば必死に探してくれるよ。

[2860: 匿名さん]

いつ来ても、築地の案内所は慣れないなあ