シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[2761: ご近所さん]

問題は過去の災害ではなく将来の災害です。
大規模だから修繕できたといっても、次に来る大地震に耐えられのかどうか心もとない気がします。どれほどの被害が出るか分からない。

そう考えると、やはりCTAが無傷だった事実は大きいです。大規模タワーはやっぱり免震が必須ではないでしょうか。ただ免震には長周期震動への共振という課題があるので、その対策ができているかがポイントになります。パークタワー晴海はDFS免震という最新システムで対応されています。ここの免震システムがどうか気になりますね。

[2762: 匿名さん]

>>2755
誤解しないでほしいのは内部情報をリークしたわけではなく
ここで不正確な情報がやり取りされてマーレが不安と言われるのが嫌なだけです。
耐震構造ならどこのマンションも震災でダメージは負ってます。構造上の問題が出たマンションは東京ではほとんどなく、そのまま大規模修繕までほっておいてもいい位だったけど、お化粧をするのに1億円以上かけたということです。
裏を返せばそのお金を使っても大丈夫なほど財政が健全であるという証拠です。

[2763: 検討板ユーザーさん]

>>2761 ご近所さん
ここが晴海のような最新式の免震構造ならとっくに情報出してるよ。
メリットは前面に押し出してくるのがスミフだよ。

[2764: 名無しさん]

>>2762 匿名さん
別にリークでもなんでもない。
むしろ資産性維持のために膨大な金を掛けれるというのはメリットでしょ。
預金なんて一桁違うしね。

[2765: 匿名さん]

マーレの修繕費は一億円以上っていくらですか？青天井？　私は以前に２～３億円と聞きましたよ。
あと長期修繕費は確か一括で何百万円単位だったと思いますが？勿論支払い可能の方もいますが、全体の合意で長期修繕費のフラット化は簡単ではないでしょうか？
このトリプルタワーの管理費等（プールなど無い割に）高いというのは、ある程度正直かもしれませんよ。

[2766: 匿名さん]

>>2765 匿名さん
マーレは震災のときに壁とかが相当バリバリになったと聞きました。
有明のあのエリアは地盤弱いので修繕費も大変ですね

[2767: 名無しさん]

結局、修繕費って水物以外で普通に多く掛かるってことでは？
それにしても70で3万超えはねぇ。

[2768: 匿名さん]

2767さん
そのぐらい掛かる事を認識しないとあきらめたほうがいいですよ。

[2769: マンション検討中さん]

今更マーレとかオリゾン買うの恥ずかしい。
中古なら5年以内が限度。それ以上だとリフォームにお金かかって新築と変わらない値段になりそう。

[2770: マンション検討中さん]

>>2766 匿名さん

場所というよりその問題はマーレが耐震構造だから。知人の住戸はかなり酷いダメージだった。間もなく免震マンションに引っ越されたよ。今更、耐震ってあり得ない、

[2771: 検討板ユーザーさん]

>>2766 匿名さん
タワーズ台場はそこまで被害なかったみたいだよ。あそこは耐震だったかな？結局は地盤なんだよ。埋立地としての歴史は江戸時代に台場、明治に月島、昭和に有明だよね。有明だと免震でも不安でしょう。ここは免震じゃないんだよね？大丈夫なのかな？

[2772: 検討板ユーザーさん]

>>2770 マンション検討中さん
その知人さんは免震＋有明から離れたかったんですよね。つまるところ、有明だと免震でも不安でしょ。
地盤が軟弱だとどんな構造であろうと影響は甚大だよ。

[2773: 匿名さん]

>>2770 マンション検討中さん

マンションの形も重要、凸凹はやばいらしいよ。

[2774: 匿名さん]

できれば、タワーマンションも避けた方が良いらしい。

[2775: 匿名さん]

有明の問題というよりマーレの構造問題だと思う。
CTAはほとんど無傷なようで、お台場も結局、被害あったんだ・・・

[2776: 匿名さん]

>>2765
概算ですが5000+8000くらいでした
これ以上は外の人が知る必要はない情報です。
長期修繕一括徴収を無くすのは普通です。
フラット化はまた別の話です。

[2777: 名無しさん]

>>2772 検討板ユーザーさん

海抜は有明が一番高いはずですよ。
そもそも有明は防災公園あるんで、そんなに危険な場所なら防災公園なんて作らないでしょ。

むしろ新しい埋め立て地は、共同構でインフラ管理されてるから古い埋め立て地より安全。新しいから不安の意味が？

[2778: 名無しさん]

>>2769 マンション検討中さん

別にスミフの悪口は構わないけど(笑)、既存のマンションを悪く言う理由は？
ここスミフ有明スレだよ。

[2779: eマンションさん]

>>2765 匿名さん
将来を見越して修繕積立金が高いのは全く問題ありませんが、管理費が突出して高いのはデメリットしかなくないですか。
総会で管理会社変更も含め検討してコストが下げられればいいですが。
売った後もグループ会社管理で毟り取ろうとしてる感しかしない。

[2780: 名無しさん]

修繕費と管理費は別でここの管理費がほかと比べて突出して高いのはデメリットでしか無い。
プールとかを無くして管理費安くすると言ってたのにふざけてる。

[2781: 検討板ユーザーさん]

>>2777 名無しさん
埋立地は地盤が盤石になるまで100年は要する事を知らないの？
技術云々じゃないからw

[2782: 検討板ユーザーさん]

>>2780 名無しさん
どれくらい高いんですか？

[2783: 名無しさん]

週末からモデルルームがオープンしますが、同時に要望書の提出も始まるんですよね？
この週末で出す人います？
自分はちょっと引き気味です。

[2784: 通りがかりさん]

>>2780 名無しさん
私もそれを聞いただけに残念です。
管理費安ければ月々の負担が軽減できたのに。
って言うと買えもしない奴が千葉に行けって言うんだろうな。

[2785: 匿名さん]

モデルルーム見たその日に要望書出せとは強引ですね。基本は撤回しない購入意思ですからね。慎重に進めるつもりです。

[2786: 名無しさん]

>>2781 検討板ユーザーさん

すいません、初耳です。じゃあ湾岸はほとんど駄目ですね。西東京をお薦めしますね、立川断層あるけど(笑)

そんな危ない所に、東京は防災拠点をおいてるんですね。じゃあ日本はもう駄目かも？

新豊洲の変電所も、そんなに危ない所にあったら電力の供給が不安定ですね。23区も駄目ですね～。

どこ買えば安心ですか？

[2787: 名無しさん]

>>2783 名無しさん

最終的にはご自身の判断です。
自分が無理だと思えば検討止めれば良いだけ。

ただ、今後の供給に期待するのは個人的には危険かな？晴海と有明が、この値段で出すのは、それなりの根拠があるんでしょ。少なくとも財閥系の2社が出した大規模マンションの金額が、今後の湾岸の価格のスタートライン。

私はモデルが良ければ提出しますよ。
前からここが出たら買うと決めてたので。
今のマンション残しても審査通ったし、予定より高かったけど、今さら中古買うなら今のところに住み続けるし。
少しだけ晴海と迷ってはいますけど、たぶんこっちかな？

[2788: 匿名]

供給過剰な市況の中で、これから勢い良く売れるのかな。しかも、それなりに立派で豪華な物件でしょ？
アクセスが良くないから、ここだけの世界が出来上がるでしょうね。

[2789: 検討板ユーザーさん]

>>2786 名無しさん
地歴は調べたほうが良いよ。
俺も簡単に調べたくらいだけど、知っておくと全然ちがう。ググればすぐ情報でてくる。埋立てといっても古くなればなるほど地盤としては安定して内陸との差はなくなってくる(全くないわけではない)。

江戸時代に埋立てられたのは銀座、台場だから地盤の強さは一番なはず。月島は元々は島で、その他埋立てられたのは明治だったかと。豊洲、有明は昭和なので、地盤としては明治くらいまでを選んでおけ良いかな。何によって埋立てられたのかにもよるからね。芝浦、勝どきは調べてないけど、古ければ古いほど地盤は安定しているからそこなら地盤という観点なら安全だよ。

液状化現象は有無は置いておいて、被害の酷さとしては有明、豊洲で問題になったよね。あれは昭和に埋立てられた為まだ地盤が安定していないのと、埋め立てた素材が良くなかった記憶がある。

断層も考えるなら、買う場所としては内陸の断層がないところか、湾岸の古い埋立て部分が良いんでないかな。あとは免震や耐震などの物件情報も鑑みて。免震だから全て安心というわけではないのはこういう理由だよ。

[2790: 検討板ユーザーさん]

>>2786 名無しさん
>>2789でも書いたけど、湾岸全てが地盤が脆いわけではないから、調べてみて。
地震を心配するのなら、断層がなく、明治以前の埋立て地もしくは内陸が良いんでないかな。ここは免震じゃないのなら地震被害を心配するあなたは検討しないほうが良いよ(笑)セカンドで買うなら良いと思うけど。有明のいいところは開放感だからね。

[2791: 検討板ユーザーさん]

>>2789 検討板ユーザーさん
ちなみに月島は月の形をした島だったらしい。地歴は面白いよね(笑) 有明はどういう理由でつけられたんだろうね？

[2792: 名無しさん]

>>2787
買えないと言うかちょっと納得いかない点がいくつかありまして。

財閥系2社が出した価格が湾岸価格のスタートライン？
私はそうは思いませんが。
これからどんどん上がっていくってことですよね？それはないでしょう。
タワマンは戸数が多いのでターゲットの大多数がサラリーマンになるので、これ以上上がらないですよ。
それでも買いたい人は買えばいい。

私も同じ。
今のところ残しても審査通りました。
支払いも今の所のローンを足したＷローンでも手取りの3分の1以下。
余裕で支払っていけます。ただね、買える買えないだけの問題じゃなくて。
70くらいの安い部屋買って、最後まで気に入らなかったら引渡し時に売るって手もあるかな。

[2793: 匿名さん]

価格が上がるぶん供給自体が減っていくのでは？新築分譲を買う層が今後はマイノリティ化すると思う。買える人が買えばと連呼する人が度々現れるけど、間違っていないと思うな。

[2794: マンション検討中さん]

>>2793 匿名さん
今後湾岸エリアにどれだけのマンションが供給されるか知ってますか？

[2795: 匿名さん]

>>2794 マンション検討中さん
湾岸だけは供給されるよね。内陸の新築物件減ったらこれまで目を向けなかった人もターゲットになるよ。

[2796: 匿名さん]

過去は供給が多かった時期の方が値上がりしてますよ。

その時も暴落暴落と言われてました。

[2797: 匿名さん]

マンションって地盤に建てずに、杭打ちして硬いところに建てるから、あまり地盤は関係ないと思いますよ。

違いがあるとすればコスト。
地盤が悪いと杭打ちが長くなるので、莫大な費用が掛かります。

[2798: マンション検討中さん]

西向きと南向き、狙うならどっち？
価格は南向きの方が高いけど二重サッシってどうなんだろ？？

[2799: 匿名さん]

俺はダントツ北向きです。2重サッシということは、窓開けたらうるさいということ。
私は日当たりより静かな方を選ぶ。

[2800: マンション検討中さん]

北向きってB棟の？
騒音よりも2度開けるのって面倒かなって。
独身ですか？

[2801: 名無しさん]

>>2794 マンション検討中さん

のらえもんさんのブログにもありましたが一万近くありましたね。
ただ、都心近接で土地が余ってて、かつブランド力のあるエリアで、仕入値も高くならないのが湾座エリアしかないからですよ。

都心一極集中が進むなか、東京全体で考えて向こう10年で1万程度が過剰供給とは思えないですけどね。

他の方も書いてましたが、供給量の多い時期の方が値上がりしますよ。注目エリアなんで。

[2802: 匿名さん]

どっちの方角も一長一短ですね。眺望はどこ選んでもイマイチだから、低層の安い所を狙います。

[2803: マンション検討中さん]

いやいやもっとですよ。
選手村を含め、現状上がってる計画だけで1万はゆうに超えます。
ここ、パークタワー晴海、東急豊洲、勝どき東、豊海ツインタワー、そして選手村を足してみてください。これだけで1万2千とか。
更に有明だけでも、オリゾン裏の大和、ヤマト前の三角州、オリンピック後はマーレ裏北西にもタワマンが建ちます。

[2804: マンション検討中さん]

>>2802 匿名さん
なら北向きの55なら5000切る部屋ありますよ。
自分は南西角か、妥協してどこかの70平米かな。

[2805: 匿名さん]

>>2804 マンション検討中さん

南西角いいですよね。北西角のが高いのがなぞです。自分はどっちも予算オーバーですが。

[2806: 匿名さん]

>>2800 マンション検討中さん
既婚、子供3人です。

[2807: マンション検討中さん]

だとB棟北西70狙いですか？

[2808: マンション検討中さん]

ここ図面よく見るとトランクルームないですね。
何気にあると便利なんですが。

[2809: 匿名さん]

>>2806 匿名さん
日当たりのない部屋を子供に……

[2810: マンション検討中さん]

>>2806 匿名さん
子供3人ですか？家族3人と見間違えました。
子供3人だと2人部屋とかになるんですか？？