シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[25601: 匿名さん]

>>25597 匿名さん
今からでも、豊洲のタワマン買った方がいいですよね。

[25602: 匿名さん]

>>25600 匿名さん

騙されるなら早い方がいいですよ。今後値上げはあっても値下げは見込めませんから。中古で我慢できるなら関係ない話ですが。

[25603: 匿名さん]

>>25602 匿名さん

人件費、地価、資材、全てが値上がりしてますからね。

さらに、資材が大幅値上げするみたいですよ。
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20171118-00010000-nkogyo-ind

[25604: 匿名さん]

>>25603 匿名さん
この物件には関係ないことですがね。値上げの理由にはなりません。

[25605: 匿名さん]

>>25602 匿名さん
いえ。単にこの物件を買わなければ良いだけの話です。新築も他にもいい物件はあります。

あなたが新築でないとダメな潔癖症ということは分かりました。

[25606: 匿名さん]

>>25605 匿名さん

あなたは新築マンションの掲示板に何しに来たの？？

[25607: マンション検討中さん]

豊洲がいいなあ、有楽町線使えるしさ

[25608: 匿名さん]

新築を慎重になって買えない人が中古買えるとは思えないな。。
中古はスピード勝負なとこあるから、新築以上に思い切りの良さが必要なのに。

[25609: 匿名さん]

>>25606 匿名さん

情報収集です。

[25610: 匿名さん]

やっぱ値上げしたんですね。一期で購入を様子見したのは失敗だったかなあ。

[25611: 匿名さん]

まだまだ値上げは続くでしょうし、過去を見ずに将来を考えた方が建設的だと思う。

[25612: 匿名さん]

この物件のマイナス要素を挙げてみた。
・マイナー路線
・エレベーター問題
・江東区
・騒音
・排気ガス
・有明なのにリゾート感ある共有施設なし
・商業施設が経験ゼロのスミフ
こんなもんかな。

これが許容範囲で価格に納得出来る人が買うんじゃないですかね。

[25613: 匿名さん]

共有施設はない方が堅実で好感持てるかな。

商業施設はもちろんプラス。

江東区、騒音、排気ガスはまったく気にならない。

マイナー路線、エレベータはマイナスだね。

[25614: 匿名さん]

>>25613

> 商業施設はもちろんプラス

それ、有明民特有の発想。
そりゃ近隣住民にはどんな商業でもプラスだろうけど、そういうことじゃなくて、価格に織まれている商業施設が失敗して閑古鳥が鳴いたら資産価値が下落するリスクがあるってこと。しかも経験の無いスミフが失敗する確率はかなり高いと見込まれる。

[25615: 匿名さん]

価格に織り込まれてるのかなあ。
パークシティ豊洲なんて、今の価格から明らかだけど、
含まれてませんでしたよね。

[25616: 匿名さん]

この価格で織り込まれているとしたらどこ買うんですか？
これ以上安い新築は湾岸エリアで買えないかと。
買えるなら教えて欲しい。

割とマジで

[25617: 匿名さん]

逆に織り込まれてないんだとしたら、商業施設が成功したら、いくらになるとお考えでしょうか？400万円くらいでしょうか？

[25618: 匿名さん]

>>25615 匿名さん

豊洲は織り込まれてなかったからあの価格。ここは織り込まれてるからこの価格。
ララポは成功したから良かったけど、ここは失敗が見えてるから爆死。

[25619: 匿名さん]

有明は住宅地としての体を成していない。現状23区最低レベル。

ということを有明民は理解していない。
本来であれば坪300でも高いと思うよ

[25620: 匿名さん]

都心が近いからポテンシャルはあると思うけどね。

[25621: 匿名さん]

高速からのアクセス、ビッグサイト、アリーナからの集客が期待できるし、残念ながら大失敗はないかな。

[25622: 匿名さん]

>>25619 匿名さん
同感

[25623: マンション掲示板さん]

>>25615 匿名さん

でも、随分とアレな環境を耐えてきた慰謝料的な面もある訳で、売り出し時の価格としては、適正だった気もするけど。

[25624: 匿名さん]

商業施設が成功したら坪400万でしょう。それでも神奈川や他の湾岸エリアと比べても割安ですからね。

[25625: マンション検討中さん]

南船橋のららぽーと界隈みたいになりそうですね

[25626: 匿名さん]

商業施設は成功してほしいけど、やはりターミナル駅に近くないので集客は難しいでしょうね。

[25627: 匿名さん]

>>25625 マンション検討中さん
南船橋知らんけど、幕張やみなとみらい、お台場辺りが近いんじゃない？

[25628: 匿名さん]

>>25624 匿名さん

成功したら坪単価500万超えるのでは？

[25629: 匿名さん]

より都心に近い豊洲のスミフタワーの価格が坪260〜だから、ここが中古になったらそれ以下になるよね

つまり350でここを買って、400で売ろうとしても買ってくれる客がいない。
現実としては280万円ぐらいじゃないかな？つまりパンダ部屋でトントンぐらい。

つまり最初の買値が高い＝開発が価格に織り込まれている

ちなみに坪400万だと品川Vタワー、秋葉原の東京タイムズタワー、そしてワテラスタワーも見えてくる価格帯。
ここから開発による値上がりを期待するのは如何に無謀かということ

[25630: 匿名さん]

>>25618 匿名さん
吠えて爆死。

[25631: 匿名さん]

>>25629 匿名さん
豊洲のツインタワーって商業施設隣接なんですか？

[25632: 匿名さん]

>>25628 匿名さん

平均の話ですか？70平米で億になりますが

[25633: 匿名さん]

>>25629 匿名さん

おっしゃる通りですね。激しく同意。

[25634: マンション検討中さん]

諸々織り込み済価格でしょ？

[25635: 匿名さん]

>>25631 匿名さん

豊洲のシティタワーズは、ビバホームとほぼ隣接じゃないですか？そもそもららぽーとも気軽に使えるし。

そもそも論点はそこじゃないでしょ。

[25636: 匿名さん]

そもそも商業施設が近くにあるのは助かるが隣接は嫌

[25637: 匿名さん]

>>25635 匿名さん
商業施設隣接だから購入するって人多いでしょ。

[25638: 匿名さん]

隣接嬉しくない？
オシャレなお店でご飯食べて、歩いてすぐ帰ったりできるんだよ？

[25639: 匿名さん]

>>25617 匿名さん
上がり幅は部屋によるでしょうね。
オリンピックは市況が悪くなるとはいっても築浅物件はかなり減ってきてるし今後出てくる物件もコスト高で価格は下げようがない。
上がるか下がるかなんて誰にも分からないから、とりあえず上がった時のリスクを考えて選択している人が大半でしょう。
今の価格でカツカツなら、そんな余裕もないかもしれませんが。

[25640: 匿名さん]

豊洲のツインタワーなら夜にビバホームで竹竿でも買って、歩いてすぐ帰ったりできますよ。嬉しくないですか？

[25641: 匿名さん]

>>25640 匿名さん
ビバホームって、ホームセンターだけだと思ってない？行ったことのない郊外の方かな？

[25642: マンション検討中さん]

豊洲住まいにとって、ビバホームはめちゃ便利よ

[25643: 匿名さん]

傘が無くても雨に濡れずに行けて帰りはカートごと帰れるみたいなので便利

[25644: 匿名さん]

>>25638 匿名さん

だから商業施設の内容が気になるわけですよ。
ビバホームみたいに、安いファミレスといつもセール中の靴屋みたいなのではテンション上がらないので！！

[25645: 匿名さん]

>>25644 匿名さん
テンションと資産価値は別なので！！笑

[25646: 匿名さん]

>>25644
貴方が経営者だとして、有明に出店する？それが答えだよ。
もっと交通利便性がよく、人口の多いところに出店するよね

早速ホテルは高級ホテルではなく、グループ会社のビジネスホテル
まともなお店は来ないかと。

[25647: 匿名さん]

地下鉄が来ない限り、商業施設の成功はない。

[25648: マンション検討中さん]

湾岸奥座敷ってコンセプトにして欲しかったな。
でかめの日本庭園作るとか。

[25649: 匿名さん]

>>25646 匿名さん

ホテルは当初からビジネスホテルの予定でした。

[25650: 匿名さん]

最近は良質なビジホで旅費を抑えて、周辺で消費するスタイルになってきてるよね。
高級ホテルの中で全てを完結させる時代から変わってますよ。

[25651: 匿名さん]

いいんじゃない？地下鉄はすぐ決まるだろうし。

[25652: 匿名さん]

そもそも地下鉄できても値上がりしないよね
都心直結の豊洲徒歩5分タワマンが坪260〜だからね。

有明は今でも充分過大評価

[25653: 匿名さん]

再開発エリアで安値期待しても無意味だし虚しいだけでしょ。
激安で買えるのは今年度が最後のチャンスになるよ。

[25654: 匿名さん]

>>25625 マンション検討中さん
あそこは生活利便性高い。ここはそこまで無理でしょ。

[25655: 匿名さん]

>>25653 匿名さん
何度も同じ投稿やめなよ

[25656: 匿名さん]

>>25652 匿名さん
そうなんだよね。すでに完成されて人で賑わっており、さらにベイサイドクロスもこれからできる豊洲並みになるとしても、築10年なら260〜になる。

ということは、仮にこの物件の隣接商業地域がララポ豊洲なみに賑わい、地下鉄も通り、企業のオフィスも林立するようになったとしても、築10年になれば坪単価260〜ということ。

それを350で買うのは、、、なぁ、、、

[25657: 匿名さん]

>>25656 匿名さん

ララポと隣接してるのはパークシティ豊洲ですよ。

[25658: 匿名さん]

>>25651 匿名さん

お前の妄想だな。
誰も相手にしないよ。

[25659: 匿名さん]

虎ノ門周辺では大量にオフィスビルを建ててます。
これだけ大量に供給されると僻地の有明の出る幕はありません。
安くすれば中小企業が使ってくれるかな。

[25660: 匿名さん]

>>25657 匿名さん
？？？

知ってますが？

[25661: 匿名]

はたして安くなるかな？オリンピック後下がると言われてるがほんとかな？新築マンションの供給はどんどん減ってきていて数年前の半分になった。デベも立地のいい用地の取得が難しくなってきている。購買力のある共働きやシニア層は都心に近い駅近マンションが便利なのに気づいてどんどん集まってきている。武蔵小山、北千住であの価格。良い条件の新築マンションはあまり出てこず、今後は築浅の中古でさえ減ってくる。逆に不便な立地のマンションは下がり、二極化が進む。住友もそれがわかってるから価格をつり上げてるのでは？今度の東急豊洲、大和有明、東建有明、いくらになるか？ここは一期が良かったし、他も待っていてもいいことないかもな。

[25662: 匿名さん]

>>25661 匿名さん

ここは都心に近いのでしょうか？？？

[25663: 匿名さん]

マンション相場がロングスパンで見れば上昇と下降を繰り返すのは周知の事実。今は上がりきって踊り場にいる状態でしょう。資材の価格も人件費もずっと上がり続けることはない。いつかは下降に転じる。相場というのはそういうものです。今はデベが供給を絞っているが、数年単位で見ればそれも続かない。デベの存在意義に関わるからね。武蔵小山や月島がそうであるように、まだまだ駅近の再開発余地はある。もう建てる場所がないというのは以前から言われているが、場所は作られるから心配ありません。

[25664: 匿名さん]

>>25654 匿名さん
どの点が生活利便性が高いと解釈できるんですか？南船橋が車がないと生活できないんですが。。
隣の商業で揃わないものは銀座や台場、豊洲に行けば十分です。
仮に商業がなくても駅徒歩4分は利便性高いかと。

[25665: 匿名さん]

>>25663 匿名さん
坪450万の武蔵小山や月島が買えるなら問題ないですね。

[25666: 匿名さん]

りんかい線って利便性高いの？

[25667: 匿名さん]

>>25666 匿名さん

高いですよ。山手線快速と言われてます。

[25668: 検討板ユーザーさん]

りんかい線は不便です。会社の倉庫があるので、極希に有明に行くのですが、乗り継ぎが悪くて無駄に時間掛かるので勘弁して欲しいと毎度思います。

[25669: マンション検討中さん]

>>25667 匿名さん

新宿に行くのに遠回りして大井町まで南下しないといけない。
これのどこが便利？

[25670: 匿名さん]

>>25665
そういう問題じゃない。笑
駅近のような好立地はもう未来永劫出ない、なんてのは妄想だと言っただけ。

[25671: 匿名さん]

山手線快速ってはじめて聞いた。本当にそんなふうに呼ばれてるの？？

[25672: 匿名さん]

>>25668 検討板ユーザーさん
ここでつぶやいても、、、、
社長に直接言えば？

[25673: 匿名さん]

それは埼京線の池袋～大崎区間だろ。
りんかい線じゃないから。勝手に都合よく変えるバカがいるから困るよ。

[25674: 匿名さん]

>>25656 匿名さん

だから、一期で条件の良い高層階を330程度で買った人が多いんですよ。
今なら間に合う的なコメントが多々ありますが、一期の価格であればギリギリ安パイ。
それ以降は、さらに条件悪い住戸を高値で摑まされるカモという事。
※一期でもスミフのmarginに十分貢献してますが。
10年後に条件悪くて260〜なら、330で売られた高層階は悪くても290〜は見込める。
高値圏と言われている今の市況では悪くはない選択肢だったから、一旦今の自宅を利確したい人が買っていたようですね。

[25675: 匿名さん]

工場の移転や公務員宿舎跡地、戸建密集地の再開発、団地の立て替えなど、まだまだマンションの建設余地はある。
既存市街地を放置して埋立地を開発したいのはマンション業者の理想だろうが、所詮僻地の埋立地が中心になることはあり得ない。

[25676: 匿名さん]

それで？

[25677: 匿名さん]

>>25674
正直10年後は高層で260だと思うよ

[25678: 匿名さん]

>>25674
有明に出せるグロス総額は決まっているから、単価の高層の方が売り辛く値下がり幅がでかいよ

[25679: 匿名さん]

便利の定義次第。多少遠回りでも乗り換え無しで行きも帰りも電車スカスカだから便利っちゃ便利。
新宿から通勤時間帯に座って帰れるなんてある意味奇跡。
デメリットもあるけどいち早く全域無電柱化されたし、五輪までは優先的に税金投入。五輪後も開発された地域で人気出て更に開発が進む余地があるのは良 いと思うよ。

[25680: 匿名さん]

五輪の開発って、競技場とかアリーナとかでしょ。生活利便性に直結しない施設ばかりできても、開発されたから人気が出るってのは早計でしょ。

[25681: 匿名さん]

>>25677 匿名さん
そうか。さすが！
天才占い師みたい。

[25682: 匿名さん]

匿名掲示板ではありますが

地下鉄はすぐ決まる

とか

りんかい線は、山手線快速と呼ばれている

とか、度が過ぎますね。

[25683: 住民板ユーザーさん5]

>>25677
>>25681

10年後は260、根拠は豊洲の中古価格。

有明がどう頑張っても追いつけない豊洲が、今築10年の中古が260-だからね。

あ、ちなみにすんごくオマケして豊洲と同じぐらいなら、っていう前提だから。これがマックスね。

[25684: 匿名さん]

>>25675 匿名さん
何もないところに建てるより莫大なコストかかりそうだね。湾岸が割安に見える価格になりそう。

[25685: 匿名希望]

有明がこれから盛り上がるのかは商業施設の作り方次第ですよね。
湾岸が好きで私も住んでいます。ただ大変申し訳ないけれども、ビッグサイトに行く度に、ここは人の住むところじゃないよなぁって思っちゃうんですよね。だからりんかい線もゆりかもめも朝混みませんよね。。。。

またビッグサイト来場者が商業施設に立ち寄る事を狙っているのかと思いますが、確かに一回は行ってみると思いますが、ビッグサイト自体が広くてそこだけで歩き疲れてしまうので、ガーデンシティまで足を運ぶ元気がないのではと思います。

[25686: 匿名さん]

中古市場では
豊洲は6000万の壁
有明と東雲は5000万の壁がある

仮に有明の相場が上がって豊洲と同じ様に発展を遂げたとしても70平米で6000万＝坪280万。パンダ部屋価格が限界になる

それ以上の部屋は価値はあるんだろうけど買ってくれる客がいない状態になる

[25687: 匿名さん]

みんな勘違いしてる。豊洲は260なんてもんじゃない。
いま豊洲で新築タワーが出たら坪400越えるよ？それと比較したらここはどうなのよ？
妥当かなと。

[25688: 匿名さん]

ここの現在の価格が相場。
いくらネガがしつこく騒いでも。

[25689: 匿名希望]

>>25686 匿名さん

確かに有明の中古買うのに、70㎡で7000万は出したくないですね。

[25690: 匿名さん]

>>25687
いえいえ、今は中古の話をしています。ここが築10年の中古になったとき、いったいいくらになるかを豊洲の中古と引き比べて予想しているんです。

[25691: 匿名さん]

>>25688

× ここの現在の価格が相場
○ ここの現在の価格は相場＋商業成功前提プレミアム＋スミフお布施プレミアム

[25692: 匿名さん]

>>25690 匿名さん
ブリリアマーレが築10年近いですが、平均単価270万位です。

[25693: 匿名さん]

>>25691 匿名さん
まさしくそうですね。

[25694: 匿名さん]

>>25692 匿名さん

売り出しがそのぐらいですよね。成約で安い物件では240-です。
平均で豊洲よりも坪20万ぐらいは安いです。

ブリリアマーレについては、最近中古も苦戦してますね。売り出し物件はありますが、なかなか成約しません。

[25695: 匿名さん]

>>25687 匿名さん

豊洲の駅近築10年タワー物件の相場が、安いもので260ぐらいから成約事例がある、ということですよ。条件が悪いケースでは240台もあります。それが厳然たる相場です。

ということは、もし有明の商業施設が成功し、地下鉄もきて、オフィスもたくさんできるようになれば、同等の価格になるだろう、と予測できるわけです。

しかし、仮に商業施設がららぽーと並みに成功したとして、地下鉄が来るのは数十年後ですし、スポーツレガシーエリアですからオフィスも望めません。

よって、豊洲よりは安いだろうという結論になります。つまり、安い物件では220程度から出てくる可能性もあるわけですね。

今新築が出たらとかいう話はしてません。
現在の相場の事実を元にしたお話です。
だいたい、東急タワーが400かどうかも、まだ判明していないですよね。

[25696: 匿名さん]

エリアの相場を物件にそのまま当てはめるのはちょっと無理があるのでは。無影響とまでは言いませんが。
予測するなら、同じ様な条件を持った物件で評価すべきでしょう。
そもそも、2000万持ち出しでも兎に角売りたいって人中々いないのでは？相場が下がれば住み続ければ良いだけです。

[25697: 匿名さん]

豊洲と比べることに無理がありますよね。
比べるならス同じコンセプトで開発されているエリアを比べないと。
少なくとも有明は豊洲と同じコンセプトで開発計画は進んでいません。

[25698: 匿名さん]

誰がどう考えても豊洲と有明は比較検討されるエリアですよ。

[25699: 匿名さん]

>>25695 匿名さん
オリゾンマーレが安い部屋なら230万位で売ってますよ。でもみんなこちらの物件買ってるんですよ。なぜかわかりますか？

[25700: 匿名さん]

うん。有明の中から買うなら、ここが１番いいと思うよね。
他の地域から選んでよいのであれば、また難しくなるけど。