シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[23651: 匿名さん]

>>23643 匿名さん
これが参考になるかな。
https://wangantower.com/?p=14289

[23652: 匿名さん]

あれ、ポジショントークね。
あの人は湾岸は値崩れしていないと必死に訴えているから。
現実はこれだけどね。

https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/kokusaitenjijo-st/

[23653: 匿名さん]

>23652
相場を判断するなら、総額で見ても意味ないよw
坪単価で見ないと、単純に時期によって、狭い部屋が多いか広い部屋が多いかで、
総額なんて変わってくるでしょ。

ちなみに恵比寿はこんな感じ
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/ebisu-st/
これだと、恵比寿も最近下がってるように見えるけどね。

[23654: 匿名さん]

>>23627
今時、サラリーマンの上限なんて言葉古いでしょ
サラリーマンも立場と会社によってはがっつりもらってますよ

中小企業オーナーたちが哀れでしょーがない

[23655: 匿名さん]

こりゃセントラルは二期値あげないかもな。
不動産市況が冷え込み始めている。

[23656: 匿名さん]

株高が追い風で10月は都心部中心にグロス価格が各地域で上昇しているけど、有明は下落が続きますね。
湾岸だとこんな感じ。

品川
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/shinagawa-st/

月島
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/tsukishima-st/

豊洲
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/toyosu-st/

新豊洲
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/shintoyosu-st/

有明テニスの森
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/ariaketenisnomori-s...

国際展示場
https://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/kokusaitenjijo-st/

[23657: 匿名さん]

>>23656 匿名さん
有明はシティタワーズの分譲があってそれがアッパーになっているのも影響している気がする。有明中古と比べたらシティタワーズのほうが割安だから。

[23658: 匿名さん]

いくら新築とはいえ、ここまで周囲と比べて割高だと考えてしまいますね。

[23659: 匿名さん]

>>23656 匿名さん

池袋駅周辺の中古が4500万以下みたいなので、5000万を超える有明は人気ですね。

https://www.athome.co.jp/smp/mansion/chuko/souba/tokyo/ikebukuro-st/

[23660: 匿名さん]

>>23658 匿名さん
割高かなあ。築年数、駅距離、商業を加味すれば割安に感じるけどな。
まあ高速道路隣接のマイナスもあるし、感じかたは人それぞれですね。

[23661: 匿名希望]

市況が良くなると、じゃ有明よりもっといい場所が買えるぞ！という心理が働くのでは？

[23662: 匿名さん]

>>23658 匿名さん
この程度で割高だと思うなら千葉に行くしかないでしょ。

有明は駅遠物件のBACですら坪単価は320万超えてるぞ。

[23663: 匿名さん]

>>23661 匿名希望さん

有明より安くて良い場所あるなら教えて下さいよ。

割とマジで。

[23664: 匿名さん]

スミフは値上げしながら販売するから、早めに買った方が得だぞ。
待てば待つほど値上がりする相場はスミフが作ってる部分もある。

[23665: 匿名さん]

>>23662
そういう下らない書き込みはいい加減控えてもらえませんか？ 逆効果なので。

[23666: 匿名さん]

検討している人を不快にさせて、どうしたいのだろうと思います。

[23667: 匿名希望]

>>23663 匿名さん
すみません中古市場の話です。ここもすぐ中古物件になるわけですから。
中古で有明物件買うならいくら出したいですか？市況が良くなれば、出せる金も増える、そうすれば自然とJRや地下鉄の通る場所を探すでしょう？という話です。

[23668: 匿名さん]

>>23667
有明に5000万以上出す人はほぼいない。
周辺中古だけとの比較で駅距離、築年数から物件価格を計算すると痛い目に合うよ

例えば
徒歩3分の物件
徒歩1分の物件
徒歩30秒の物件
これらが合ったとしても価値や価格が指数関数的に上がりはしないということ
有明に住みたい人の予算は限られている
豊洲が天井になっている

[23669: 匿名さん]

>>23656 匿名さん
ミスリーディングしすぎ。どのようなグラフが描かれてるのか見れば騙される人はいないと思うけどね。
小さい面積の部屋が動き出したから、それに引っ張られてグロスが下がってる。2ldkでソートすれば一発でバレるよ。2ldkもしくは70平米以上の部屋が動き出したころにはだいぶ値段も上がってしまうでしょう。

[23670: 匿名さん]

>>23654 匿名さん
おっしゃる通りですね。サラリーマンと一括りにして勝手に壁を作る人ってどんな人なんでしょう？7000万に壁を感じているサラリーマンは、周りにはいないですけどね。
それよりも自称経営者が数百円の電車賃ケチったりしてるのを見てると、経営者にはなりたくないと感じますね。

[23671: 匿名さん]

>>23669
小さい部屋中心での成約で坪単価が上がっている様に見えるだけという見方もあるよ
主にBACかな

[23672: 匿名さん]

無理ポジは都合の良い解釈をし過ぎでしょう。
データは正直です。

[23673: 匿名さん]

>>23669
逆でしょ。
小さい部屋持ってる売り方が、売却に本腰出し始めたから下がってる。
2LDK以上の部屋はまだそこまで行ってないだけで、本気で売り出したらやっぱり下がるよ。

[23674: 匿名さん]

>>23673 匿名さん

>>23673 匿名さん
おっしゃってる事がよくわからないです。
小さい部屋が下がっているわけではなくて、全ての部屋の成約の中で、小さい部屋が占める割合が大きくなっているということです。
この動きは実需ではなく、投資です。70平米以上の部屋が動き出して実需が活発になれば総グロスが一気に上がります。開発エリアの特徴的な動きでしょ。
グラフのカーブだけを見てないで中身を見たほうがいいですよ。

[23675: 匿名さん]

有明の70㎡で3l、20階以上は5件か。
私が見てる限り半年間動きゼロ。

[23676: 匿名さん]

つまり、投資家が買っているだけで実需の需要はないに等しい。
中古になったら売れないだろうね

[23677: 匿名さん]

投資家が買うほど需要があるってことでは。
ショボいマンションは投資家は見向きもしないでしょ。
実際に住む人だけ。

[23678: 匿名さん]

実需が動き出すのは、かなり後。株も同じでしょ。こんなに早く個人が動き出してたら怖いよ。

[23679: 匿名さん]

すでに有明は高値だからね
投資している人はセンスがないとしか思えん

[23680: 匿名さん]

>>23674
> 小さい部屋が下がっているわけではなくて

　下がってます。小さい部屋だけ抽出してもダラ下がりグラフになります。（割合も増えてるとは思いますが）

> 70平米以上の部屋が動き出して実需が活発になれば

　これが実現する誘因は以下の2つ
(1) 相場が上昇する
(2) 売り方が値段を下げる

　あなたは(1)前提で考えてるからグロスが上がるという結論に辿り着くだけ。小さい部屋の値動きを見ても、70平米以上でも(2)がトリガーとなる可能性が高い。また全体相場も湾岸相場も上がりきっており、一段高は望み薄と見るのが妥当です。

[23681: 匿名さん]

全ては期待できない商業施設次第な気もする。

今の有明の利便性は酷い。
マイナー路線に生活利便な施設も素敵な飲食店もほとんどない。

商業施設に期待して投資する人がいてもリスク取りづらいし、そもそも賃貸需要は狭い部屋の方が無難。

広いと賃料払える人限られるから空き家リスク出るけどどうしてもタワマン、東京住みたいけど払える賃料限られるから有明で我慢する。と言う層はかなりいる。

ファミリーが有明に住みたいと思えるような街になるかはまだ誰も知らない世界。なので誰も買わない。

[23682: 匿名さん]

へーら

[23683: 匿名さん]

>>23679 匿名さん
知らないだろうけど、有明のPERは都内随一ですよ。

[23684: 匿名さん]

これまでの物件は安いからね。

[23685: 匿名さん]

有明で投資てすか…

10年前に、BM○の投資を熱心に勧められたことを思い出しました。
竣工直前ということもあり、4桁万の値引きも提示されました。
すぐにできるはず、だった商業施設は未だ完成していませんが、今でも投資しておけばよかつたと思います。

さすがに現在の有明の坪単価では投資は考えにくいですね。

[23686: 匿名さん]

>23684
誤解があるようだけど、新築は今までも豊洲や東雲と大差ないよ
中古での評価はイマイチというかマチマチだけどね

[23687: 匿名さん]

当時、シティタワー豊洲とシティタワー有明ではずいぶん価格差あったよ。

[23688: 匿名さん]

>>23588 匿名さん
眺望悪すぎ。
東方向は【辰巳団地ビュー】
これじゃあ〜安くないと売れないよ。笑い。

[23689: 匿名さん]

>>23688
眺望はここも大差なし。
それより価格決定に影響が大きいのは駅徒歩。これについてはレックスのほうが上だね。

[23690: 匿名さん]

次のブリリアがあのクソ立地で300後半、テニスの森駅近くにできる10数階建ての物件が300中盤らしい。
そう考えるとここの1期の価格はかなり割安。
そこは全てリサーチして1期はあえてあの価格設定にしたが、2期以降は徐々に上げていくとのこと。

有明はこの価格帯以上がスタンダードになるね。

[23691: 匿名さん]

>>23689
分かる人は分かってるけど、レックスは東雲だから比較対象にもならんでしょw
あそこはやばい。
業者かなんか？

[23692: 匿名さん]

>>23690 匿名さん
スタンダードになるかね？
ブリリアとかが、カン違い価格でないと良いね。笑

[23693: 購入経験者さん]

>>23663

天王洲アイル
品川シーサイド
八丁堀
門前仲町
東陽町
木場

マンションが新規に建っている新興地域この辺ではないでしょうか。
このあたりは、まだ開拓の余地あるのですね。

[23694: 匿名さん]

セントラル31階の格子ベランダの部屋より30階のガラスベランダだったらどちらの方が資産価値があるのでしょうか。

中古に出した時に。
格子ベランダが好きな人なら31階しかないから希少価値ある気もしますがそもそもガラスと格子だとみんなガラスを求めるのかがイメージ湧かず。

ご意見下さい。

[23695: 匿名さん]

>>23690 匿名さん
次のブリリアがあのクソ立地で300後半、テニスの森駅近くにできる10数階建ての物件が300中盤らしい。

この話よく聞くけど、情報の出所はどこですか？さすがにこの価格じゃ売れないと思うから、にわかに信じがたいんだけど。

[23696: 匿名さん]

>>23695
「この話よく聞くけど」と言ってるように、業界では周知の話。
この価格帯を軸にして、詰めていくとのこと。

[23697: 匿名さん]

>>23696 匿名さん
いや、「この掲示板で」よく聞くけど、という意味だったんですが、他では聞いたことなかったもので。。
すみふの営業とかも言ってるのでしょうか？

[23698: 匿名さん]

>>23693 購入経験者さん
開拓余地があるとしても、すでにここより高額だよね。
空き地があるわけではないから、地権者もいれば今より高額になることは容易に予想できる。
もっと穴場が出てくると思ったら大したことなくてガッカリ。

[23699: 匿名さん]

>>23695 匿名さん
たぶん尾ひれが付いてるか、または観測気球じゃないですかね、その価格情報。

[23700: 匿名さん]

>>23680 匿名さん
下がってると言われましても、条件の悪い部屋を中心に動き出してるわけで‥グロスとしては下がってるように見えるだけでしょ。
自分が投資家なら条件の悪い部屋を利確しておき、良い部屋はホールドするけど。
湾岸全体で捉えようとしてるけど、東雲と豊洲、晴海では全く性質が違う。一部分を取り出して全体を語ろうとする手口はやめましょう。

[23701: 匿名さん]

>>23700 匿名さん

条件の悪い部屋から出してるから下がって見える？
そうですか、ではそれが分かるデータをどうぞ。

[23702: マンション検討中さん]

>>23695 匿名さん
ブリリアも眺望良いから駅距離は参考なる訳ではない。駅近だけ求めるなら他の路線のマンション狙った方が賢明だよ。笑

[23703: 匿名さん]

>>23702 マンション検討中さん
そんなもんか。300後半でも買う人いるってことか。

[23704: 匿名さん]

>>23703 匿名さん
いないね。おバカさんでも買わない。

[23705: マンション比較中さん]

まあでも値下げしている晴海よりはまし。

[23706: 匿名さん]

有明は300が新常識

[23707: 匿名さん]

ブリリア4棟目は知らないけど、オリゾン裏の長谷工マンションは坪300万でも売れると思うな。有明テニスの森1or2分。BRTの停留場が予定通りなら新橋まで家ドアから20分でいける。越中島の長谷工も売れてるみたいだし？長谷工だから売れないってこともないかも。

[23708: 匿名さん]

>>23702
眺望なんか水モノだし、そもそもすぐ飽きるのはタワマン住みゃわかるでしょw
昔も今もやっぱり駅近はマンション選びの要

[23709: 匿名さん]

>>23706
地球が滅びるまでもうそんなことはない笑
お金貯めてねー

[23710: 匿名さん]

商業施設の工事も予定とおり進んでいるみたいですね。
長谷工が安いなんて昔の話でしょ。

[23711: 匿名さん]

>>23710 匿名さん

長谷工が安っぽいのは、今も変わらず。

[23712: 匿名さん]

>>23708 匿名さん

駅近がマンション選びの要であることは同意だけど、昔に比べて情報が容易に得られ、駅近の重みは減ってる。多様な要素を総合的に判断する時代で、この傾向は続くと思う。
駅近の重みは昔→9割 今→4割 こんな感じじゃないかな。

[23713: 匿名さん]

>>23712 匿名さん
今の方が駅近信仰でしょ。パークタワー晴海をみれば分かる。昔は駅15分前後でもタワーであれば売れてた。駅遠は悪。駅近は絶対正義。

[23714: 匿名さん]

>>23712 匿名さん

今も昔も駅近立地がすべて。

[23715: 匿名さん]

>>23712 匿名さん
概ね同意です。
今現在は駅近信仰は強いと思うけど、将来的には薄れていくと思います。
在宅勤務とか自動運転とかが、一般的になれば駅近の利点って薄まっていくからね。

[23716: マンション検討中さん]

晴海の惨状がすべてを物語っている。

[23717: 匿名さん]

>23712
都心回帰の流れや、資産的な強みも含めて、駅近信仰は今がピークだと思う
今後もこの流れが続くのか、価値観が変化するのかは分からない
こういうのって20年ぐらいかけて緩やかに変わっていくからね
世田谷の戸建てが時代遅れになるなんて夢にも思わなかったように、
維持費のかかるタワマンがゴースト化する可能性も否定できないと思うよ

極論だけど、どこでもドアが開発されればもう都内である必要は全くないからね
ヘリ（ドローンでもいい）が日常化されれば長野静岡も20分圏内だし、
現実的なところでリニアで山梨から通勤って可能性は十分考えられるし、
そもそも通勤っていう概念が無くなるかもしれんｗ

[23718: 匿名さん]

>>23716 マンション検討中さん
駅近でもお見合いでは意味ありません。
共有施設は等しく全住人が使用出来るし、特にラウンジでの永久眺望は住民全ての為にあるのです。
これは自宅から構想眺望が望めず、泣く泣く低層階を買わざるを得なかった住民の強がりと詭弁です。
そしてデペの販売戦略ですよ。

[23719: 匿名さん]

>>23712 匿名さん
駅近の重みが減ってるなんて初めて聞きました！勉強になります。
地下鉄改札まで20分の晴海物件を検討することにします！

[23720: マンション検討中さん]

>>23719 匿名さん
駅によるかな。最寄りが都内屈指のターミナル駅である新宿駅なら徒歩15分だって良い。有明に関しては眺望、駐車場安い、都心まで直線距離近いなどの特徴を理由に駅近を求めなくても良い理由がある。
晴海の特徴で絶対的な何かがあれば駅遠くでも人気あると思うよ。
今後は多様な価値観に基づいた個性を元に評価されていくと思います。もちろん駅近希望する絶対数は眺望的な価値観よりも多いと思うけどね。ブリリア4棟目も300人の眺望好きを集めれば売れるんじゃない？

[23721: 匿名さん]

共働きの増加で今後はより駅商近信仰が高まり、よりコンパクト化していくと思うけどな。眺望好きがいることは確かだけど、絶対数が違いすぎる。

[23722: 匿名さん]

>>23720 マンション検討中さん

新宿でも徒歩１５分は無理です。

[23723: 匿名さん]

>>23720
眺望好き300人集めてもダメでしょ？
眺望がイマイチの部屋はどうやって売るの？

[23724: 匿名さん]

そうかな

[23725: 匿名さん]

麻布や広尾だと、駅徒歩１３分、家賃月額２００万なんてマンション、沢山あるよ。

[23726: 匿名さん]

>>23725 匿名さん

麻布広尾はそれでオーケー。地ぐらいの違いくらい分かってるくせに。

[23727: 匿名さん]

駅近は絶対だけど主要駅かそうでないかの方が大事よね。

その次に駅近かどうか。
有明、国際展示場が主要駅かと言うのはキツイところ。

バス便利でも住んで見ないとね。
と言う意味ではイーストは賃貸で確定させて欲しいね。

買いたくなるでしょう。
芝浦アイランドのような。

住友も賃貸、仲介と永続的に稼げるし。

[23728: 匿名さん]

>>23723 匿名さん
安く売るんだよ。眺望ある部屋でツボ400取るってことでしょう。きついプランですよね。

[23729: 匿名さん]

>>23726 匿名さん

結局、環境等次第では、駅距離が重要ではない、ということじゃん。

佃なんかもそう。

[23730: 匿名さん]

>>23729 匿名さん

環境等次第ではなく地ぐらい。
麻布広尾と、佃では全然違うw

[23731: 口コミ知りたいさん]

ネットで「りんかい線」と検索すると、「ガラガラ」という検索候補が出ます。
写真を見ると誰も載っていませんでした。
やっぱり、りんかい線にに乗って新宿方面に通勤される方とか少ないのでしょうか。

[23732: 匿名さん]

有明の住人ってどこに通勤して踏んだろうね。

[23733: 口コミ知りたいさん]

りんかい線の運賃が高いままで安くならない理由なんでしょうね。
お台場とかゆりかもめで通勤できる人が多いのかもしれません。

[23734: 匿名さん]

お台場通勤なら納得。

[23735: 匿名さん]

マンションは駅近が基本だよ？素人さん。

[23736: 匿名さん]

ゴミ駅の駅近に価値はない。
東雲レックスのように。

[23737: 匿名さん]

まあ、まあ、不人気な駅でも開発進めば値上がりすると信じてる人もいるわけで(笑)

[23738: マンション検討中さん]

>>23735 匿名さん
常識も変わりつつあるかも知れないと言ってるんだよ。駅近基本くん。

[23739: 匿名さん]

ここで駅遠を必死で擁護してる人は、どういう立場なんでしょうか？

[23740: 匿名さん]

>>23739 匿名さん
有明駅遠物件の転売屋か中古売り逃げしたい個人か晴海の営業。

[23741: マンション検討中さん]

>>23739 匿名さん
擁護じゃないですよ。
その視野の狭い考えはイマイチですね。

[23742: 匿名さん]

>>23741 マンション検討中さん
ここの第一期買ったけど、同じ考えだなあ。駅近信仰が強くなりすぎな気がする。

[23743: 匿名さん]

ゆりかもめ、りんかい線の利用者増加率ハンパない。溢れる前に新たな交通網が期待されるね。国際展示場駅は豊洲より伸びてる。
http://toyokeizai.net/articles/amp/124679?page=4

駅近とか駅遠とかいってるけど、そもそも駅から徒歩10分以上かかる物件はどんな場所でも中古市場では相手にされないでしょ。
新築なら永住目的で買う人がいるとしても。、

[23744: 匿名さん]

>>23741 マンション検討中さん

擁護が気に食わなければ何と呼んでも良いですが、どうして駅遠じゃない物件のスレで、駅遠について熱く語ってるんです？
どういうお立場？

[23745: 匿名さん]

まあ、有明みたいな立地は人によって好き嫌いがはっきり分かれるのでしようね。
私の家なんて家族で意見が真っ二つですし（涙）
そんなこともあり、ファミリーには向かない土地かもしれないと思うようになりました。
好きな人にとっては本当に好きなエリアですが。

[23746: 匿名さん]

>>23744 匿名さん

そりゃ、暇つぶしでないの？
ここにいる人は、皆そうかと思ってたけど。

[23747: 匿名さん]

>>23746 匿名さん
この掲示板は、他物件の登録とかに影響されるからなぁ。

[23748: 匿名さん]

>>23745 匿名さん

高速道路沿いはファミリーには向きません。

[23749: 匿名さん]

23区はファミリーには向かないよ。
沖縄とか北海道の方が空気が綺麗だよ。

[23750: 匿名さん]

ここはファミリーにも向かないし、
当然投資向きでもない。