シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[2101: 匿名さん]

ちょっと前まで「無駄な施設で管理費はらうの嫌だという意見が多いから共用施設は減らしました」って営業してたぞｗ。

[2102: 匿名さん]

商業施設にジムとかあるから、マンションとしては共用施設減らして管理費も安くみたいなこと
言ってたのに

[2103: 匿名さん]

ジムになんの管理費が必要なんだ？
受付とかトレーナーとかいるの？

[2104: 匿名さん]

スパやプール、最上階ラウンジ無い代わりに管理費安くしますって言ってたぞ。

[2105: 匿名さん]

そのぶんは安くなってるんじゃないか？

[2106: マンション検討中さん]

>ジムになんの管理費が
清掃
エアコン電気代、清掃
マシンの定期メンテ、電気代
照明の電気代電球
火災防止系の点検
あとは鍵開けたり消毒用アルコールとか

あと、マシンの更新が修繕積立金に入ってなければ管理費余剰金などから出すしかないよね

[2107: 匿名さん]

ジムはほとんど管理費かからなそうですね。
１日二千円として、２０００戸で割り勘すると、毎月三十円程度？

プールの方が水道代とか金かかりそう。

[2108: マンコミュファンさん]

>>2107 匿名さん
月6万円の収入で成り立つジムがあるのでしょうか。。。
すごい計算式だ。。。

[2109: 匿名さん]

利用者からの収入もあるでしょうし、そんなもんでは？

[2110: 匿名さん]

維持費たかい！タワーは修繕費どんどんあがるよね？
物件価格は想定内でしたが、車手放したくないし月々の支払いが苦しくなるのはいやなんで我が家は品シーに絞ります。

[2111: 匿名さん]

関係者が共有施設に管理費はかからないという方向にもっていきたいのが見え見えだが、それなら今までの説明と180度逆だし、だったら作れよという話になる。

[2112: 匿名さん]

豊洲より有明が高いのはありえない。調整されるのは必至。

オリンピック後に暴落したここ含めた中古を狙うのが正しい。

[2113: 匿名さん]

マンションの資産価値は駅力に連動する。
りんかい線とゆりかもめが他に勝てるとは思えない、、、

反論あったら教えてください。

1位 晴海
有楽町線、大江戸線、BRT
都心に1番近い

2位 豊洲
有楽町線、ゆりかもめ
都心から2番近い

3位 有明
りんかい線、ゆりかもめ、BRT
都心から遠い

3位 辰巳
有楽町線
都心から遠い

[2114: 口コミ知りたいさん]

>>2113 匿名さん

概ねOKです。
一点だけ！訂正願います。

現状、晴海には駅はありません。BRTも出来るかあやしくなりましたし。

[2115: 匿名さん]

湾岸地下鉄がそろそろ決まりそうだよ。

[2116: 匿名さん]

豊洲の次の物件は400万超えらしいよ。
いわゆる調整かもね。

有明より安く売るわけにはいかないんでしょうね。

[2117: 匿名さん]

>>2113 匿名さん

晴海に駅あったっけ？

[2118: マンション検討中さん]

今日パークタワー晴海行ってきました。
2L検討ですが、有明の高層階と晴海の低層階があまり変わらないのを見ると判断が難しいですね。

[2119: 匿名さん]

ここ管理費㎡あたりいくらなの？参考に管理費が安いランキング貼っとく。

[2120: 匿名さん]

ここって、臨海線で大崎、渋谷、新宿方面に通勤する人しか買えないよね。
まさか、ゆりかもめ→有楽町線で大手町に向かう人も買う？

[2121: マンション検討中さん]

2120
大手町なら、都バスで都05系統じゃないかな？

[2122: 通りがかりさん]

>>2110 匿名さん

タワマンに住んでますが、特に駐車場がタワーだと10年後とかにはだいぶ変わります。そのうち総入れ替えもあります。
自走式がいいんですけどね。土地が狭いと無理。

[2123: 匿名さん]

>2119さん

この表すごい！どうもありがとうございます。
ご自分で作られたんですか？

[2124: 匿名さん]

>>2120 匿名さん
我が家は大手町勤務ですが、ここを買うつもりですよ。事業所は都内にいくつもあるので、この辺りが便利かなと。

[2125: 匿名さん]

>>2119 匿名さん

素晴らしい表ですね。
管理費70で3万と書き込まれてから、高いと騒がれてますね。

[2126: 匿名さん]

それ、修繕費も入ってるよね。

[2127: 口コミ知りたいさん]

>>2126 匿名さん

管理は・修繕費込みの値段ですよ。流石に。
安くは無いけど普通でしょ。

安い所は、10年で上昇したり一時金取ったりするから月額だけで一概に比べるものでもない。もちろん高過ぎるのは論外ですが。

[2128: マンション検討中さん]

管理費は三井晴海よりは安いでしょ。
両方見てから決めるつもりだったので
同時に見れて良かった。

私は有明で行きます。

[2129: マンコミュファンさん]

>>2123 匿名さん
前から何度も出てるよ。湾岸のスレで。
だからパクリもんでしょ。
しかも情報古すぎて既に変わってる可能性あり。

[2130: マンション掲示板さん]

>>2120 匿名さん
豊洲までゆりかもめで1分くらいだけどね。
丸の内勤務なら都バスかもね。

[2131: マンション掲示板さん]

あ、1分じゃなくて10分の間違い。

[2132: 通りがかりさん]

>>2129 マンコミュファンさん

最近WCTがゲキ上がりしたって話がありませんでしたっけ？

[2133: 匿名さん]

超低金利だからとは言え、、、グロス5000以上を年収1000万程度が買うのは怖いわ。

5000万あれば東横沿線徒歩5分内の新築戸建がたくさんHITする、、、
悩む、、、

新築戸建と比較検討してる人います？

[2134: 匿名さん]

>>2133 匿名さん
5000では、そもそもここは難しいのでは？郊外にもなかなかないですよ。マンション探している人は、戸建は検討外な人が多いと思います。求めるものが違いますから。。

[2135: 匿名さん]

間取りの2次元の出来の良さ、ワイドスパンは晴海以上だと思う
洗面ドア外開きとか地味に芸が細かい。

[2136: 匿名さん]

60㎡の間取りと価格ってでないのかな？

[2137: 匿名さん]

私も晴海に見切りをつけて来ました。
晴海もスペックは最高なんだけど、やっぱり高いわ。あれ見たら有明は激安に見えるから不思議。

[2138: マンコミュファンさん]

晴海そんなに高いですか？
これからMR行きますが晴海なら絶対南側なのでここより高かったら悩んでしまうな。
商業施設と駅近はどうでもいいのだけど、有明民なのでできれば有明がいい。

[2139: マンション検討中さん]

ここ買って新しい小学校の方に通わす方法ってないんですかね？

[2140: 匿名さん]

市場が豊洲に移転したとして、魚を積んだ軽トラ群が、有明の方に来ることはあるのでしょうか？

[2141: 匿名さん]

>>2138 マンコミュファンさん

晴海も眺望ない向きは安いですよ。
南向き永久眺望はやはり高いですね。
低層は安いので晴海が気に入ってるのなら、南向き低層がオススメかも。

なお、天井高くてフラットなので高級感ありますよ。スペックは本当に良いです。価格が折り合うなら、絶対に晴海ですね。

なお、我が家は価格で断念。有明が限界かなと思いました。

[2142: 匿名さん]

>>2140 匿名さん

もう移転は無理でしょ。（笑）
オリンピック公園になると予想。

[2143: 匿名さん]

3年後はこの価格でも安く感じるんだろうな。これまでがそうであった様に

[2144: 匿名さん]

>>2139 マンション検討中さん

力技ですが、以下にヒントが。
//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/412939/res/446/

[2145: マンション検討中さん]

>>2141 匿名さん

限界でも有明買えるなら、勝ち組ですよ。

[2146: 口コミ知りたいさん]

>>2144 匿名さん
ありがとうございます。
リンクの投稿だけだと分かりませんので、あとで遡って読んでみます。

[2147: 匿名さん]

60m2は次期の可能性が高いらしい。

[2148: 匿名さん]

晴海は豪華だが、それを感じるには逆に90m2ぐらいないと意味ない気もする。そうすると億近か以上。
グロス7500以下ならこっち。8500以上ならあっちか。
ただ、資産価値考えるなら晴海買わずに東雲と有明の中古2個買うって話だよね。

[2149: マンション検討中さん]

>>2148 匿名さん

二個は、どうやって買うの？

[2150: 匿名さん]

>>2148 匿名さん
なぜ東雲？

[2151: マンション検討中さん]

>>2150 匿名さん

愛じゃ無いですか？開発のある有明は分かりますが東雲は…

[2152: 名無しさん]

二個同時は厳しいんじゃない？
私は今まだローンあるとこを賃貸に出して、ここもローンで買う予定です。

[2153: マンション検討中さん]

我が家も検討中なのですが、今資料が手元になく次に東銀座に行くのはまだ先なのでどなたか分かれば教えてください。
ここに入居する頃には、目の前のホテルと商業施設はほぼ出来上がりに近いんでしたっけ？
工事中なのは別にいいのですが、今のような空き地だと嫌だなと。
また、北東の詳細未定の商業施設はどうですか？
ある程度の更地になっているのでしょうか？

[2154: 評判気になるさん]

>>2153 マンション検討中さん
ホテルと商業施設第一段はできてますよ。
というかMRの資料よりネットで普通に出てますので調べてみてください。

[2155: マンション検討中さん]

値段によりますね。高ければ東雲のタワー買うかな！有明より東雲の方が資産価値ありそうですね。有楽町線も使えるし。

[2156: マンコミュファンさん]

>>2152 名無しさん
賃貸に出して新しく家買うなんてそんなことできるんですか？

[2157: 匿名さん]

東雲はどうだろうな。あまり、良いエリアとは思えないですが。。。

[2158: 名無しさん]

>>2156 マンコミュファンさん
できますよ、審査は既に通ってます。
ただ現状のローンの内容にもよると思います。

[2159: 検討板ユーザーさん]

晴海がいい人はティアロじだめなの？

[2160: マンション検討中さん]

ティアロもいいと思う。
三井のはちょっと普通の湾岸のと属性が違うと思う。
敢えて言えば、渋谷とか買う層。
なんかつまんなくなってきた感ありますね、湾岸も。

[2161: 匿名さん]

渋谷？？？
松濤じゃなくて？それ以外の渋谷とは？

[2162: マンコミュファンさん]

>>2161 匿名さん
富ヶ谷や神谷町とかでは？

[2163: 匿名さん]

東とか外苑とか自由が丘とか笹塚とかたまプラとか三宿とかな。
わかる気がするわ。

[2164: 匿名さん]

つまり、渋谷系ってことじゃね?

[2165: 匿名さん]

意味不明

[2166: マンション検討中さん]

出来ない事は無いですが、あくまで裏技。
当然、高い収入属性のハードルを越える必要はあります。

あくまで低金利で借り入れが出来るのは自己居住用だから。銀行は貸せる人（返済能力）には多少のグレーゾーンには目を瞑りますが一般サラリーマンや自営業者には厳しいと思います。
湾岸を中心に自己居住用で借り入れをして、実際には投資にまわす方法を使う方が多いのは事実ですが今後は厳しくなると思います。

[2167: マンコミュファンさん]

>>2166 マンション検討中さん
ローンの話ですか？
別に裏技でも何でもなかったですけど。

[2168: マンコミュファンさん]

>>2167 マンコミュファンさん

フラットはあくまで自己居住・親族居住が前提。投資に回す事が本来NG。

[2169: マンコミさん]

>>2168 マンコミュファンさん

そんなの誰でもわかってるって。
今のところを投資に回して、ここを自己居住用としてフラットで買うんです。

[2170: 通りがかりさん]

久しぶりにホームページ見たら間取り沢山追加されてましたね。
MR行ってない人は全体図ないんで、どこがどこの部屋か分かりませんね。
それより部屋の仕様がほしいな。

[2171: 匿名さん]

間取り微妙だなぁ...

[2172: 通りがかりさん]

そんなに微妙ですか？
田の字の部屋ないし、ワイドスパンだし悪くないかと。
問題は広さですかね。
85位は普通にほしい。

[2173: 匿名さん]

私も間取り自体はいいと思うわ
絶対面積なんでしょうね
85 とかになると億手前からになっちゃう
今の相場が悪いのでしょう

[2174: 口コミ知りたいさん]

そもそもら85ってちょうどいいのがないんですけどね。
80かペントの95か。
まあ相場が落ちても1000万損する位で済むかな？
あとは期待できない商業施設だけど、スーパーと本屋とスタバがあれば良しとする。

[2175: マンコミュファンさん]

>>2174 口コミ知りたいさん

資産性（売る・貸す）を考えると80平米は大き過ぎます。湾岸（特に有明）が今まで例外的に大きな部屋が多かっただけ。
マーレやガレリアは、金持ち向けのリゾートマンション的な売り方してたから。
それも何も無い立地（良く言えばリゾート感ある立地）だから出来た売り方。

湾岸も開発が進み内陸部と同様のマンションの方がグロスが張らず売りやすいし貸しやすいんでしょ。

時代の流れだから仕方がないけど、逆に築10～15年の中古は希少価値が高まるかな？

[2176: 匿名さん]

もはや、富裕層向けという（嘘くさい）コンセプトすら、放棄したのか。

一体、どんな人がターゲットなの？

[2177: 匿名さん]

湾岸も曲がり角ですかね
まあ晴海よりいいのでは?
あっちは公開空地に水物とか橋とかその他たくさんあるから将来維持費悲惨なことになりそう。

[2178: 匿名さん]

うーん、大量の戸数で豪華な施設や水モノを安く運営できるのがタワーマンションのメリットなんだけどね。（笑）

[2179: 検討板ユーザーさん]

>>2178 匿名さん
確かにそう。でもなんだかんだ使ってなくてよく使ってる人のために他より1万以上高い管理費は払ってるんだなぁって思う事は多々あるよ。

ここみたいに行きたいやつだけ目の前の商業施設のジムを使うってのもありかなと。
これができるのも商業施設隣接ならではかと。
スミフの商業施設には全く期待してないけどね。笑

[2180: 匿名さん]

2119の表を見ると水物含めて共用設備が山盛りのワールドシティタワーズが一番管理費が安いよね。だから設備が多いと管理費が高いとも言えない。全世帯で負担するるんだから戸数との兼ね合いもあるね。あとは、他にマンションに入ってる店舗の賃貸収入があって管理費だけに頼らない設計ができているとか。

[2181: 匿名さん]

1539戸で駐車場770台。50％の設置率だけど駐車場代はいくらの設定にするんだろ。
有明で車無しは結構つらい気がするが。

[2182: マンコミュファンさん]

>>2178 匿名さん

一部タワマンは10年後には一時金で何十万と取る計画で安く見せてる所もあるから、最初から高いのは親切なのかな？

あと商業には全く期待して無いけどあるだけましかな。流石にスーパーは入るようだし。

営業が言うには商業の外観は凄いらしい(笑)
確かにスミフのビルはスタイリッシュなもの多いから、それなりの物は出来るでしょう。

需要があるかは知らないけどホテルも高級路線らしいから、ららぽーとよりは目立つ建物作るでしょう。

あとは心配なのは名前。ドゥトゥールとかグランドミレーニアとかザ・ツインとかザ・シンボルとかスミフは変なカタカナにこだわりあるから・・・

[2183: 匿名さん]

なんでここ、管理費高いんだろう？
無駄な共用ないから安くていいなと予想してたら裏切られたよね。デッキや商業施設の植栽管理も入ってるからか。
晴海は無駄な共用ありすぎると思ってるけど、管理費ここより安いとかありえるのかな。

[2184: 匿名さん]

>>2181 匿名さん
3万ですよ。

[2185: 匿名さん]

駐車場3万？？？有明で？？？
たっけーな。駐車場3万って港区湾岸かよ。有明はふつー15000円だろ。

[2186: 通りがかりさん]

>>2183 匿名さん
管理費なんて出てないでしょ？

[2187: 匿名さん]

>>2183

気まってんじゃん。価格安く見せといて管理費で儲ける腹だろ。管理会社なんてよっぽどひどくなければ変更されないから、分譲時にデベロッパーお仕着せのデベロッパーと一体の会社が居ついて入居後に管理料で吸い取っていく。

[2188: マンション検討中さん]

晴海のほうが安いはありえるとおもうけど、問題は当たり前だけど、
ここもあっちも広い公開空地に集う人や通行人がダメージ与えた分を住人が支払わなければならない。
あっちは子供がダメにするだろうし、こっちは商業施設人気なら人があふれてショートカットエリアになると大変だよね。ゴミとかも出るんじゃないかな。

[2189: マンコミュファンさん]

>>2183 匿名さん

商業あるからセキュリティを万全にしたいのと、後から修繕一時金を貰ったりしなくても
竣工時と同様の外観・品質を保つ為と聞きました。

流石に晴海は、もっと高いと思いますよ。

[2190: 匿名さん]

>>2189 マンコミュファンさん
なるほど。かけるべき管理費なのか。
晴海が来月わかるので、それまで両物件悩みます。

[2191: マンコミュファンさん]

>>2187 匿名さん

管理会社と分譲会社は、どう系列の方がメリットありますよ。問題が起きた時に窓口が一緒だし修繕費計画もしっかり組まれるから。

管理費で儲けるとか疑う発想が？湾岸住民は資産価値保全のコストは惜しまない住人が多いから、湾岸のマンション向きな方では無い事だけはわかる発想ですね。

こういった方が大多数のマンションには住みたく無いですね。晴海も含め財閥系マンションは金額が高いから住民層の質が高いのも魅力。

[2192: マンコミュファンさん]

>>2191 マンコミュファンさん
疑うってか常套手段なんだよね。管理費でぼったくるのは。財閥だろうが関係ない。
例えば駅近マンション程管理費が高くなってる傾向にあるんだけど、その説明って誰もできないんだよね。

[2193: 通りがかりさん]

だから管理費まだ出てないって。

[2194: 匿名さん]

管理費は管理組合、総会マターだから下手なことはできんよ。駐車場代もメンテナンス費用としてプールされる。そもそもデベは引き渡し終わったら、積極的には仕事しないよ。共同住宅なんだから、お客さんでいられるのは今だけだよ。

[2195: マンション検討中さん]

>駅近マンション程管理費が高くなってる傾向にあるんだけど、その説明って誰もできないんだよね。
いや単に駅近マンションほどグロス高いから管理費高くても文句言わない住人が多いだけ。
結局デべは足元見てる、懐具合探ってるよね。

駐車場代は本来は機械式駐車場の再構築費用に充てるべきだけど
うやむやに管理費に入ってる例が多いよ。つまり管理会社の収入源。

[2196: マンコミュファンさん]

>>2192 マンコミュファンさん

少し不動産管理について学んだ方が良いのでは・・・駅近の管理費～ ヒント 管理費の中でも一番お金が、かかるものな～んだ？

[2197: マンコミュファンさん]

>>2196 マンコミュファンさん
え、なに？
管理人の人件費？？

[2198: 匿名さん]

人件費だわなぁ。
高い給料払ったり、余計な人を増やせばいくらでも高くなる。

[2199: マンコミュファンさん]

人件費だったら駅近だからって高くなる理由にはならないね。

[2200: 匿名さん]

晴海と有明、迷うなあ。
みんな迷ってるんかな。