シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場　2022年6月編　～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[21: 匿名さん]

昨今の新築マンションの大苦戦を見ると、坪230くらいで出して一気に完売に持って行く戦略を取ることも考えられる。ここを坪300で出したら不良在庫の山を大量に抱えることになる。DEUXの二の舞は避けるだろう。DEUXはまだ勝どきだからさばける可能性もあるが、有明は一気に売らないと売れ残ったら永遠に在庫になる。

[22: 匿名さん]

確かに東棟、中央棟の南側中層以上なら、東京湾まで抜ける眺望の彼方にゲートブリッジが見えるのでしょうねぇ。
でも、窓を開けた途端に、湾岸道路の騒音がゴォーと聞こえるというのはいかがなものか。
この再開発が「国家戦略特区」とやらに指定されていることをウリに、強気の価格設定（だけど豊洲よりは安いですよなんてセールストークしそう）で押すのでしょう。
地方出身で東京を深く知らない若い共働き会社員が欲しがるような、お隣の東雲あたりと似たような属性狙いかなぁ。

[23: 匿名さん]

すみふは入居開始後1年半で完売目標なので、それまでは在庫という感覚はないはず。

[24: 匿名さん]

なんで竣工から入居まで半年も以上もかかるのここ

[25: 住民板ユーザーさん1]

300以下は100%ないのは当然として、
何処までスミフがのっけてくるかだよな。
個人的には400で出して伝説をつくって欲しい。

[26: 匿名さん]

DTみたいに夜に灯りがポツポツとしか点かないのも寂しいしなあ。38平米とかも300切らないのかな。

[27: 匿名さん]

ここの立地って最悪ですよね。
空気は汚いし煩くて窓を開けられないし、バカ高いりんかい線かゆりかもめ、またはくそ遅い都バスしか使えない。精々がBRT。

[28: 匿名さん]

ここの南側前面に、巨大に広がる中央防波堤埋め立て処分場があります。住友お得意のダイレクトウィンドウを減らしてバルコニーを設けてあるのもそのせいかな？と思うのですが、ここで坪400万のマンションなんて作れるんでしょうか。
湾岸ランチクルーズで処分場やゲートブリッジ周辺を周った事がありますが、処分場、すごい規模ですよ。今も熱を帯びていてそれを冷やすための貯水池があります。
それを思うと窓を開けるのも気分的にしんどい気がするのですが…
まあ、知らない気にしない方だけが得する？マンションなのでしょうか。
騒音に関しては、窓さえ開けなければ、今は防音性能の優れたサッシがあるので大丈夫だと思います。

[29: 匿名さん]

>>28さん

T-3以上のサッシって二重サッシが必須だったはず。
（T-2だと高速の音が気になると思う。音は上に上がるので、上層階も相当うるさい）

二重サッシって開閉が面倒ですよ。
空気が汚すぎてバルコニーに洗濯物も干さないので
窓を開閉することがない、というのであれば問題ないですが。

[30: 匿名さん]

>>28 匿名さん

中央防波堤には放射能汚染された灰も埋められてますから、こんな場所で子育てはどうなんでしょうかね。

[31: 匿名さん]

ここ400万なの？
そりゃ高すぎだわ

[32: 匿名さん]

請求した資料には「国家戦略特区認定事業」をどーんと打ち出しています。
“お上のお墨付き”でグレード感と安心感を煽り、高価格設定でグイグイ押すのでしょうか。
資料は豊洲、有明地区の開発計画紹介が中心で、肝心のマンションにはあまり触れられていませんが、“エスカレーター付き2層吹き抜けのエントランス”など、スミフ得意の来客への見栄張り優先仕様になりそうです。
なお、特別事前案内会は資料請求者優先で1月からだそうですよ。

[33: 匿名さん]

役所の絵に書いた餅を信じるほうがどうかしてる。
間違いなく言えるのはマンションデベの言うことは鵜呑みにしてはダメってこと。

[34: 匿名さん]

>>31 匿名さん

400万だって言ってるのは、だから自分の中古を買えって言ってる卑しい有明民です。
さすが城東の人間ですね、民度が低い。

[35: 匿名]

豊洲市場汚染問題で環状２号線オープンが遅れるのが痛すぎる
ローン組んで買うサラリーマンにとっては会社へのアクセスは相当重要なのに、ゆりかもめとりんかい線の両方が大丸有に直接アクセスできない
大丸有ならまだしもそれ以外のオフィス街に通勤する人にとっては不便すぎる

[36: 匿名さん]

震災前の新浦安あたりが人気だったように、湾岸の新興住宅地ならではの開放感を好む層はそこそこいるし、その類の人たちはアクセスの良し悪しはあまり意識しないで、バス利用でも不便だと思わなかったりもする。
だけど、湾岸道路と環二に囲まれた環境下の排ガスや騒音については、NGなのではないだろうか。
しかも郊外型湾岸地域にしては高価な価格設定であるならば、この規模の供給量を売り切ることは難しいのでは。

[37: マンション検討中さん]

400なんてあり得ないでしょう。
精々280くらいかなと予想してますが

[38: 匿名さん]

スーモにも同じ「東京ベイ トリプルタワープロジェクト」で掲載されていましたね。

銀座まで4.6kmで、ゆりかもめは有明駅。海を眺めながら生活できるのは都心ならではでしょうね。33階建てで1539邸と発表されているようで、相当な大規模マンションになりそうです。

かなり細かく情報が出ていて、狭い部屋だと1LDKから。38.2㎡からの広さのようです。値段は未定でした。販売は来年の4月から。これからPR活動をしていくんでしょうね。値段の予測をしている人もいらっしゃいますね。いくらになるか気になりますね。

[39: 匿名さん]

駅貼り広告や近隣マンションへの大型チラシ投函など、この段階にしては積極的な販促活動を開始しているようです。
事前案内会の申し込み状況とか、反応はどうなのでしょうか。

[40: 匿名さん]

>>39
それはデベロッパー以外は誰も知らない情報だと思いますが…

りんかい線しかまともに使えず三方を高速に囲まれているという最悪の土地ですからね。
ここで1,500戸捌かないといけないのですから、売り残し商法のスミフとは言え危機感を持つのは至極正しい感覚だと思います。

[41: 匿名さん]

りんかい線でも駅に近ければいいのかな…と思いつつ…
お値段次第ではあるけれど、どういった層をターゲットとしているのかというのがわかりにくいなと思います。
ここでこれだけの規模のマンションってどうなんだろう。
価格面で相当メリットがないと難しくなってくるんじゃないかなと思われます。
でも安くはしないだろうなぁ。

[42: 匿名さん]

昨日のプロジェクト発表会では、共用施設、部屋の配置、間取り、ショッピングセンター等の具体的な話は有りましたでしょうか？満席で行けなかったので、出席された方がいたら差し支えない範囲で教えて頂けませんか。

[43: 匿名さん]

共用設備はプールなどはない模様。
パーティルームやゲストルーム、ラウンジはあったと思う。

価格は現在の有明の相場よりかなり上がった価格帯になるとのこと

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん
日本で起業する外国企業の社員や投資、デインクス、単身が中心なのでファミリー層の需要の多い3LDKは少ない様ですね。

[45: 匿名さん]

>>43 匿名さん
>>44 匿名さん
ありがとうございます。価格高めで、3LDK少なめですか。事前案内会に行ってからの判断になりますが、我が家は3LDK希望なので見送る可能性が高そうです。

[46: 匿名さん]

プール無いのかぁ。なんだかんだ言ってプール付きマンションって中古人気が高いんだよなぁ。ブリリアマーレとかパークシティ豊洲とか、明らかに同じエリア内では一番に候補に上がるからリセールに有利。自分はプール使わないけど、そういう意味でプール欲しかった。

[47: ハゲ玉]

どうせここも高値でふっかけるんだろ～
ここも完成在庫のオンパレード決定だな

[48: 匿名さん]

>>45 匿名さん

>>45 匿名さん
余計な事ですが、大量供給と急激な人口減少、将来のリセール不安「高額になるので買い手がなかなか見つからない恐れ。」などを考慮して少し小さめの部屋を購入、手元に現金をプールも有りかなとも思います。
いざという時に不動産の売却は容易ではありませんよ。

[49: マンコミュファンさんに]

>>42 匿名さん

商業施設
→具体的な店名はなし
ファミリー向けではなく大人向け
チェーン店を排し個性豊かな店を誘致するとのこと

共用施設
→ゲストルーム、ラウンジ、キッズルーム等スタンダードな感じ
商業施設隣接なので豪華な共用施設はつけない方向で行く模様
最上階は住居で最上階を共用施設にはしないとのこと

部屋の配置、間取り
→具体的な話なし（営業に質問できる時間があったので
個人的に質問して答えてもらった人はいるのかも）

ざっとこんな感じです

[50: 匿名さん]

>>49 マンコミュファンさんにさん

ありがとうございます！
複合施設の開発が下手な住友らしい計画ですね。

[51: マンション検討中さん]

トリトンの弟みたいになっちゃうのかな

[52: 匿名さん]

ここはあえて坪300でだしてほしい

[53: 匿名さん]

>>48 匿名さん
助言ありがとうございます。確かにリセールのし辛さは気になりますね。一方3LDKが多いファミリー中心の物件のほうが子持ちには気が楽という思いがありまして。価格次第では新築を諦めて中古も検討するのも良いのかもしれません。

>>49 マンコミュファンさんにさん
新しい情報、嬉しいです。商業施設も大人向けなんですね。ファミリー向けだとお台場や豊洲と被るからでしょうか。
共用施設にはキッズルームは有るんですね。
まだこのマンションの学区は分かりませんが有明小学校に通えれば近いし評判も良さそうだしと考えてました。ですが今の所あまりファミリー向けではない点が多そうで悩ましいところです。

[54: 初心者]

私は角部屋が3LDKで80平米あると聞きました。

[55: 匿名さん]

>>52

そのくらいじゃない？最低は坪250くらいからあるかもね。通常住戸は最高で坪330くらいと予想。

[56: 匿名さん]

スーモにも東京ベイトリプルタワープロジェクトとありました。仮の名前ではあるものの、このままの名前で販売するこｔもあるのかなと思います。

DINKSや一人暮らし向けの物件かと思ったら、3LDKで80㎡の広さがあるようで。共用施設にキッズルームもあると聞いて、家族でも購入できるかと思っています。

りんかい線とゆりかもめの2駅が使えます。1539邸と聞いてちょっと驚きました。どんな規模なんでしょう？完売までどのくらいの期間がかかるんでしょうね？

[57: 匿名さん]

>>54 初心者さん
勿論3Lはあるそうですが、営業の方の話では1.2Lが中心と言っていましたね。
確かに1Lで38の部屋は都心にはありますが、有明や周辺の湾岸にはまずありませんよね。少し小さすぎるので、やはり営業さんの言う様に、単身者や投資物件が多いのかなとも思います。

[58: 匿名さん]

>>57 匿名さん
建設コスト回収のためには単価上げざるを得ないかもしれない。しかし、単純に単価上げるとグロスが高くなりすぎるから、部屋を小さくして帳尻合わせる。最近、お決まりのパターンかもしれないね。しかし、それじゃ実際の実需に応えられないのでリセールは期待できず価値はない。

[59: 匿名さん]

>>58 匿名さん
一応購入は検討してはいますが、賃貸需要はA棟なら、そこそこあるでしょうけど、リセールは厳しいと思います。さらなる上値は伸び代が無いですよね。

[60: マンション検討中さん]

ジムは当然ありな感じでしたか？

[61: 匿名さん]

>>60 マンション検討中さん
ジムはないと聞きました。代わりに？ホテルだったか複合商業施設内だったかに出来るのだとか。

[62: マンション検討中さん]

ジムすらないのか・・・　呆

[63: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
豊洲の6年後に竣工の東急不動産のタワー購入検討も良いかもよ。
ただ、近くに変電所と就労者支援施設らしきものが出来るのでそこが引っかかります。
変電所といっても、スカイズの隣の巨大変電所とは別物ですがね。変電所は基本嫌悪施設です。

[64: 匿名さん]

>>56 匿名さん
別に驚く程でもないのでは。此方は3棟で1500戸。
有明や周辺には1棟で1000戸級は結構建設されてるので今更という感じ。

[65: 匿名さん]

>>63 匿名さん

多くのタワマンではそもそも建物内に受電変圧室がありますよね。

[66: 匿名さん]

>>62 マンション検討中さん
ガーデンシティの商業施設にスポーツクラブを入れるだろうから、ジムは作らないでしょう〜本音はゲストルームだって作りたくないはず。
だってホテルに泊まってもらわなきゃね。

[67: 匿名さん]

>>65 匿名さん
変電所はテロのターゲットになりやすいから。
住民にとっては嫌悪施設です。それが分かってるから、新豊洲のスカイズの隣にある緑色の巨大ドラム缶の変電所は地下に設備を作ったんでしょう。

[68: 通りがかりさん]

有明民気持ち悪い。デベに騙されてはや10年の気持ちも分からん事も無いけどクレドでマンション価値維持とか意識高い系の住民多いとか買い煽りとか必死すぎ。所詮250万エリア。

[69: ご近所さん]

予測　平均３２０万

商業施設隣接の大型プロジェクトの新築タワマン

[70: マンコミュファンさん]

>>63 匿名さん
スカイズの隣はデータセンターですよ。
東京ガス工場と東京電力発電所が無くなり、変電所の需要が無くなった。
地下に小さい変電設備はあるようです。
豊洲５丁目の変電所は地上に出ているのが美観を損ねる。