シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[20051: 名無しさん]

ネガってみんなバカなの？

[20052: 匿名さん]

塩害くんが、狂って晴海スレに投下するも、
全く相手にされず4時間経過（笑）

[20053: 匿名さん]

って言う未来が見えました。

[20054: 通りがかりさん]

一部の人がいないとスレが全然伸びない掲示板なんだね。

7時間も無いとは・・・。

[20055: 匿名さん]

ペタペタ塩害有明クンならもう寝ましたよ。

起きるまでしばらくお待ちください。

[20056: 匿名さん]

>>19898 匿名さん
飲まなくても土が汚染されてることはわかった。
そんな土が剥き出しになってる公園に幼児を連れて遊びにはいけないな。
やっぱり豊洲で子育ては無理だ。

[20057: 匿名さん]

>>20056
地下水なんだから、それ言ったら近隣は全部あぶないだろ。ここも例外じゃないよ。

[20058: 匿名さん]

ペタペタ君は起きましたよー。
今日も、塩害有明君をイジメます。早く来ないかな。

[20059: マンション掲示板さん]

>>20056 匿名さん
その前に君幼児いないじゃん。

[20060: 匿名さん]

地下水だから地震で液状化しなければ影響ないよ。
まあ、ある程度は気化しているだろうから基準以内と言っても気持ち悪いけどね。

[20061: 名無しさん]

>>20058 匿名さん

ネット番長♪あなたもペタペタくんも、なんだか可哀想ですね。自分の意見があるペタペタ君の方が、全然マシですけどね。

ネガでもポジでも自分の意見は無いのでしょうか？自分の意見が無い（言えない）から他人の批判に終始するんでしょうね。

なにかマンションの感想をお聞かせ下さい。

[20062: 名無しさん]

>>20056 匿名さん

>>14910 通りがかりさん

ちゃんと調べてから怖がった方が良いですよ。環境基準値が、どれだけ厳しく設定されているか？超過しても果たして健康被害が出るのか？

パソコンの前にいるならすぐ出来るでしょ。
調べれば調べる程、安心だから。

こう言うのは自分で調べないと意味無いから。調べもしないで無責任に話しているのか？わかった上で悪質なネガしてるのか？豊洲から晴海に誘導しようとする得意の悪質な手口なのか？知らないけど。

[20063: 匿名さん]

なんか、ここの検討者って冷静で頭良さそう。

[20064: 匿名さん]

ネガはバカしかいねーけど（笑）

[20065: 検討板ユーザーさん]

ここって賃貸に出したときの賃料はいくらくらいになりますか？考え方と一緒に教えて頂ける方いらっしゃいませんか？

[20066: 匿名]

>>20065 検討板ユーザーさん

考え方はいろいろですけど、手っ取り早いのは、地域1番マンションのBMAの同じ面積、同じ方向、同じ階の部屋の賃料を調べて、築年数補正と駅距離補正かければだいたいわかるかと思います。

[20067: 検討板ユーザーさん]

>>20066 匿名さん
早速にどうもありがとうございます。
BMAは平均で坪11000円くらい？として、築年数補正で１割、駅距離補正で1割ずつプラスすると、坪13000円くらいでしょうかね、

[20068: 匿名さん]

>>20067 検討板ユーザーさん

商業施設のできで変わってくるんじゃない。
あとは、BRTとホールとアリーナも一様できるからね。

[20069: 検討板ユーザーさん]

>>20068 匿名さん
なるほど、坪14000円くらい見込んでおきます。
パンダ部屋は利回り7％という話が以前出てましたが、１番条件の悪い部屋で坪15000円は難しいと思うんですよねー

[20070: 匿名]

>>20068 匿名さん

それはあるでしょうね。ららぽくらい成長すればPCT程度のプレミア、トリトンくらい失敗しちゃうと晴海ビュータワー並み。

[20071: 匿名]

>>20067 検討板ユーザーさん

ウェストなら駅距離でBMAより有利でしょうけど、セントラル、イーストならBMAと互角では？ウェストで5%くらい有利と見込めるくらいではないでしょうか。築年数はそんなものでしょうね。
表面利回りは普通の部屋で3%程度ではないでしょうか。
ローン金利で2%、維持費で1.5%。10%を手付けで2年間寝かす。これでもメリットがあると思えば賃貸に回すのもありでしょうね。

[20072: 匿名さん]

私は15000円ですね。
10年で1割とは思えませんし。

[20073: eマンションさん]

>>20071 匿名さん
それはないと思うよー、セントラルでもりんかい線はここの方が近いし築11年と新築って違いもあるし、何よりも商業施設の存在がでかい。

[20074: 匿名]

>>20072 匿名さん

あなた、ここの70平米を31-32万円で借ります？？普通ならBMAを21-22万円で借りるのでは？私だったら10万円余計には払わないな〜。

[20075: マンコミュファンさん]

>>20070 匿名さん
でもPCTにとってららぽって生活利便性は微妙でしょ。
肝心のスーパーが遠い。
あと毎日必要な店ある？

[20076: 匿名さん]

広さ、階層、棟によってかわるでしょ。
基本を14000として、
45m2以下なら+1000
60m2以下なら+500
70m2以下なら+0、
それ以上は-500
高層+500、
中層+200、
低層+0、
ウエスト+500、
セントラル+0、
イースト-500、
方角は一般的には南が高いですが、高速があるので殆ど変わらないでしょう。

[20077: 匿名]

>>20075 マンコミュファンさん

あなたはここがPCTよりもプレミア取れると思うわけですね。良いんじゃないですかね。あなたがそう思うなら。
ここの商業施設が毎日ひつな店が入れば良いと思ってるんですか？それならイオンモールが最強ですね。
私はどうしても住友絡みだとトリトンを思い浮かべてしまうので。
あそこも住友商事のランチ需要と割り切ればムチャクチャ便利な商業施設ですけどね。

[20078: 検討板ユーザーさん]

>>20076 匿名さん
調整額はそんなもんかなと思うけど、基準額は13000円くらいじゃない？

[20079: 匿名]

>>20076 匿名さん

14000円基本？ないわ〜。ウエストの低層70平米で29.5万円？？ないわ〜。

[20080: 匿名]

>>20078 検討板ユーザーさん

ウエスト低層70平米を基準にしたら、11500円くらいと思いますよ。ここの低層はどこ向いても囲まれてますよ。

[20081: 匿名さん]

賃貸だとなんと言っても駅近を重視されるので、他のタワマンよりかは高額とれると思いますが、商業施設やBRTなど不確定要素がありすぎて試算は難しいですね。

[20082: 匿名さん]

>>20076 匿名さん
基本は商業施設、BRTが出来るので、下駄をはかせてます。現在の環境なら12000～13000位ですね。

[20083: 匿名さん]

この辺りで借りている人って会社の借り上げ制度使っているのでは？自腹じゃないから上限までは使いそうだけど。

[20084: マンコミュファンさん]

>>20077 匿名さん
PCTの事知ってます？
仕様低すぎますよ、団地並みの外廊下だし、B棟は田舎のホテルを思わせる内廊下。
駅も近くないし、運河前の虹橋見える眺望は良くても評価できるのはそれくらい。
やっぱりタワマンは新しい方がいい。

[20085: 匿名]

>>20082 匿名さん

私はそれでもちょっと甘めかと思いますが、結局、賃料は上方にしろ下方にしろ硬直性があるので、そもそもの物件価格が高い時点で負けです。
2017年の今の時点で新築マンションで勝てる物件は無いと思ってます。2012年くらいの相場で買わないとまず勝てないですよね。

[20086: 匿名さん]

>>20080 匿名さん
定借ならまだしも、初っぱなから赤ギリギリで貸しに出すアホはおらんでしょう。

[20087: 匿名]

>>20084 マンコミュファンさん

まぁ仕様に関しては否定も肯定もしませんが、それだったら、あなたは商業施設目線で言うとどこと比較するの？人の言うこと否定するだけなら誰でもできるよ？

[20088: 匿名]

>>20086 匿名さん

空室で爆死するタイプの人間でいらっしゃいますか？

[20089: 匿名さん]

皆さん、実際に自分で借りたことありますか？

あくまで私見ですが、あえて分譲を購入せず、賃貸を続けていた経験から言えることは、

1 有明という立地で家賃25万超えは考えにくい。

2 せっかくの賃貸。あまり管理費を気にしなくてよいので、とにかく共用施設重視。

3 永住だと眺望も飽きるが、賃貸なら多少割高でも眺望を妥協したくない。

私がこれから賃貸で住むのなら、BMAの方が魅力的です。購入ということなら、話はまた変わってきますが。

[20090: 匿名]

>>20089 匿名さん

超同意です。

[20091: 匿名さん]

>>20089 匿名さん
私は新築の方がいいですね。自腹で全額出すなら、少しでもやすい方がいいですが、会社負担なので、そこまでは気にならないはず。

[20092: 匿名さん]

スカイズが15000位で成約されてるので、ここもその位ではないですか？

[20093: 匿名さん]

空き室は辛いゾー

[20094: 名無しさん]

>>20092 匿名さん
そうですね。
同じくらいだと思います。
15000円なら行けそう。

[20095: 匿名さん]

3LDK賃貸は12000、2LDK賃貸は14000位、1LDK賃貸は15000位。有明で25万以上は厳しいです。

[20096: 匿名さん]

BMAはないわ。地震来たら怖い。

[20097: 名無しさん]

商業施設もできるし、普通に行けるんじゃないかな。

[20098: 匿名さん]

>>20096 匿名さん

そうなんですよ。購入検討なら躊躇しますよね。
でも賃貸ですと、震災で建物が被害を受けたら引っ越せばいい、などと考えてしまうのてす。

[20099: 匿名さん]

賃貸でも購入でも一緒。
自分の命が大事。

[20100: 匿名さん]

しかし、賃料15000円クンと坪600万円クンは同一人物かな？？
1LDKでも無理ですがな。

[20101: 匿名さん]

あと、スカイズが15000円だからとか言ってる人いるけど、スカイズは坪290万円、ここは坪330万円。
同じ賃料だったら爆死決定ですがな。笑

[20102: 匿名さん]

>>20100 匿名さん
15000円くんはのらえもん

[20103: 匿名さん]

>>20101 匿名さん
あほすぎ。

[20104: 検討板ユーザーさん]

新宿渋谷からりんかい線への直通20分に一本くらいしかなくて不便過ぎだ。

[20105: 匿名さん]

会社の借り上げ社宅って言ってる人いるけど、どこにある会社を想定してるんだろ？

新宿や渋谷方面だったら高い家賃出せばもっと近くで借りれるでしょう。都心方面だったら豊洲や勝どき、月島あたりの方が便利。借り上げ社宅なら通勤時間は短いのが基本だよね。あえて有明に賃貸で住んで通いたい会社ってどのへん？

[20106: 匿名さん]

>>20097 名無しさん

せいぜいトリトンだよ。笑

[20107: 匿名さん]

商業施設やるにも有明は交通不便すぎてなりたたない。

[20108: 匿名さん]

>>20105 匿名さん

私もそれ思ってた。賃貸の実需で成り立つ街とは思えない。ちなみに東京駅方面勤務の借り上げ賃貸で佃住みです。有明はなんぼなんでも遠い。
有明から便利で有明のメリットを活かせるオフィス街ってどこだろう？？

[20109: 匿名さん]

車で通勤する人が借りるんじゃないですか？

[20110: 匿名さん]

>>20109 匿名さん

車通勤OKの会社が借り上げ社宅か。現実感なさ過ぎ。

[20111: 通りがかりさん]

>>20089 匿名さん
独身ですか？子供いますか？
マーレは独身向きかなと。
ファミリーいるなら駅近で商業施設隣接の方がいい。

[20112: 匿名さん]

家族同伴だと上限25くらいだから必然的に湾岸が多くなるよ。

[20113: 評判気になるさん]

>>20098 匿名さん
東京の中で湾岸は震災に強いエリアだよ。
今あなたの住んでる家の方がよっぽど危険。
知らないんだね。

[20114: 名無しさん]

>>20110 匿名さん
思考が普通のサラリーマン過ぎ。
いま賃貸してる人の統計でも取ったら？

[20115: 評判気になるさん]

>>20106 匿名さん
ちゃんとしたスーパーがあるトリトンなら、トリトンの方がららぽよりいいかも、毎日の事を考えるとね。ららぽは土日のファミリー向きだから月1でクルマで行けばよい

[20116: 匿名さん]

>>20114 名無しさん

普通のサラリーマン相手にせずにニッチ狙いか。笑
ますます無理筋やな、ここは。

[20117: 匿名さん]

>>20115 評判気になるさん

近隣住民ならスーパーあるトリトンでいいかもしれんけど、商業施設としては爆死必至やね。残念。
土日のトリトン知ってる？？

[20118: 匿名さん]

>>20112 匿名さん

マジレスすると、家族同伴で4人家族で25上限なら勤務地にもよるけど、湾岸なら普通は東雲。都心へのアクセス力が違い過ぎ。

[20119: 匿名さん]

>>20112 匿名さん

家族同伴の上限が25万とすると、70㎡30万だと貸しにくいですよね。

[20120: 匿名さん]

>>20117 匿名さん
付近に住んでますが、土日も人が増えてきましたよ。

[20121: 匿名さん]

豊洲に住んでるとららぽは晩飯食べたあととか空いてるときに行けるから良いよ。
ゆっくり買い物できる。
コンビニ行く感覚で手軽に行けるって、思った以上に便利です。

[20122: 匿名さん]

>>20120 匿名さん

それは私も実感してるんですが、国家プロジェクトとか言ってトリトンレベルでテナントは満足なんですか？？って話で、それじゃあテナント集まらなくて爆死ですよね？っていう話です。

[20123: 匿名さん]

ロッテマート＋免税店あるかも。
中国から追い出されて新たな商売する場所
探さざるを得ないし。

[20124: 通りがかりさん]

>>20123 匿名さん

くだらん。

[20125: 通りがかりさん]

スーパーなら、アオキが良いなあ。
ホームページから、誘致のお願いできるみたいですよ。

[20126: 匿名さん]

なんでくだらないの？
特区で大規模店舗を期待するなら
いい方向性だと思うけどなぁ。

[20127: 匿名さん]

アオキがいいと思う。

[20128: 匿名さん]

最近のトリトンは結構いい感じよー。

[20129: 匿名さん]

トリトンって住友商事、もう出ていってしまった？

[20130: 匿名さん]

>>20129 匿名さん

もうすぐじゃないかな。
トリトン、誰が買ったんだろう。

[20131: 匿名さん]

水平線のかなたからあぁあー♫

[20132: 匿名さん]

>>20126 匿名さん
そうだね。少なくとも免税店はかなり入ることは確定でしょう。

[20133: 匿名さん]

>>20113 評判気になるさん

私は湾岸住まいですよ。
BMAは震災が怖いという意見があったので、もしも被害があったとしても、賃貸だったら引っ越すだけなので、あまり修繕も気にならないのでは、という意味で書きました。

[20134: 匿名さん]

財産より命が大事。

[20135: 匿名さん]

この物件の投げやりな感じのブログなんとかならんかね。

[20136: 匿名さん]

賃貸にだすらならパークワンズにしたらいい。
利回り５％ある。

値下がりが１０年で１０％なら勝負できるかも。

入居率、平均入居年数も重要だ。

ライバル物件が少ない希少マンションであれば良い。
宇都宮とか、甲府とか狙えば？
確実に単身赴任の入居がみこめて、手当がでるから高くても入居してくれる。
戸建てメインの地方では、駅近マンションが少なく、大手マンションであれば人気がある。

[20137: 匿名]

しかし、不動産投資って利回り5%を目指す世界なんですかね！？笑
来る日も来る日も掲示板に張り付いて、ローンの金利を気にしながらやっとたどり着くのが5%。

業者が訳あり中古を10%で仕入れるならわかりますが、素人が新築マンションでやっとこさ5%。
先進国REITインデックスで十分じゃん！？

所有欲みたいな実利とは違う部分なんでしょうな〜。笑

[20138: 評判気になるさん]

>>20121 匿名さん
そんなに毎日ららぽで何買うの？
というか土日は夜も空いてないし、平日なら晩飯食べた後にゆっくりってそんな早く帰ってる社会人って少ないよね。

[20139: 匿名さん]

土日でも夜ならゆっくり買い物できますよ。朝イチも空いてるね！

[20140: eマンションさん]

>>20133 匿名さん
そんな意見ありません。
勝手にここのネガが言ってるだけ。

[20141: マンション掲示板さん]

>>20137 匿名さん
そのリートに五千万以上突っ込む勇気あんの？

[20142: 匿名さん]

うちの湾岸タワマンはちょうど5%だね。
今、地方転勤中で、
定期で貸してる。
定期にしなければもう少し家賃とれると思う。

[20143: 通りがかりさん]

>>20139 匿名さん
ららぽってそんなにゆっくり買い物する程のもの売ってる？
ゆっくりユニクロで買い物ですか？笑

[20144: 検討板ユーザーさん]

>>20137 匿名さん
しかも実物投資の5％って表面利回りだからね。不動産が減価する分を含んでないから。
REITは減価償却控除後で5％だから、全然意味が違うよね。

[20145: 匿名さん]

8年前に購入したタワマンを6.5パーセントで賃貸出してます。条件いいほうなのか？
パークワンズは買う気なしです。

[20146: 匿名さん]

>>20143 通りがかりさん
ユニクロでゆっくり買い物したら、"笑"なんですか？

[20147: 匿名さん]

>>20143
ユニクロも便利だけど、東急ハンズや紀伊国屋が多いかな。
アローズも安いので気に入ってます。

[20148: 口コミ知りたいさん]

>>20146 匿名さん
ららぽたまに行くけど別にゆっくり買い物したいって思わないな。

[20149: 通りがかりさん]

>>20147 匿名さん
東急ハンズなんてピーク時行っても大して混んでないけどね、アローズと言ってもグリーンレーベルでしょ。
アオキがもう少し近くにあればいいのにね。
ここはスーパーまで徒歩30秒もないよ。

[20150: 匿名さん]

まあ、ゆっくり買い物したい方もそうでない方もいるってことですね。

商業施設が徒歩圏って、私にはとっても魅力的です。
ここもららぽみたいな魅力的な商業施設ができると良いですね。