シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場　2022年6月編　～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[19651: 匿名さん]

>>19647 マンション検討中さん

利回り何パー考えてるの？？
まさか、値上がりしたらラッキーくらいに考えてないよね？？笑

[19652: 匿名さん]

>>19650 マンション検討中さん

同意。新築マンションに不動産投資なんて、趣味の範囲内でしかないよね。
儲けようと思ってる自称不動産投資家がいるのが不思議。

[19653: 匿名さん]

これだけ大きな商業施設は、地元民だけではとても維持できません。平日でも外から客が押し寄せないと。

例えば豊洲は巨大スクリーンを備えたシネコン、プールを備えたスポーツクラブ、キッザニアなど、ぬかりないですね。地元も、地元以外の人も楽しめます。
免税店では地元民にメリットないですから。

きっとスミフさんが、あっと驚く秘策を発表してくれるのでしよう。期待しています！

[19654: マンション検討中さん]

>>19651 匿名さん
5％

[19655: 匿名さん]

秘策は住友不動産マンションギャラリー。

[19656: 匿名さん]

>>19653 匿名さん

プ、プレッシャーが……
(某社営業)

[19657: 匿名さん]

がんばれ～

[19658: 匿名さん]

>>19654 マンション検討中さん

表面利回り5%か。爆死決定だね。
そんな薄い利益で投資って言えるの？？笑

だいたい、ここの7000万円の間取りで29万円の家賃取れるかな？？？

[19659: 口コミ知りたいさん]

>>19658 匿名さん
全部の部屋がではないでしょ。
おそらくパンダ部屋ならいけると思う。
ただ7000の部屋も高層階だし25は余裕かと。
オリンピック前なら29で借りる人もいるかもね。

[19660: 匿名さん]

>>19659

パンダ部屋ね。70㎡、6300万円で表面利回り5%だと、賃料26.3万円か。
やっぱり爆死決定だね。

ここのバカ高い管理費と修繕費、固定資産税を考慮に入れると、とても利回りプラスにならないね。

あと10%を手付けで入れるとして、2年間630万円寝かした時の機会損失は？？
こんなガバガバなの投資って言えるの？？？笑

[19661: 匿名さん]

>>19660 匿名さん

表面利回りだけで判断されてもね…。
不動産は売って初めて結果がわかりますから。
地方アパートと違って管理の手間かからないから、他の投資と組み合わせて分散という観点からすると悪くないよ。
10年後に3LDKが6000万以上で売れればどの間取りでもプラスでしょ。

あっ、6000万じゃ買い手付かなくて売れないか（笑）

[19662: 通りがかりさん]

そんなに簡単に儲かりませんから安心してください

ここでよく書き込まれてる有明が坪600万、数年後に倍になるなら、別ですが 笑笑

[19663: 匿名さん]

>196601 匿名さん

ってことは、実質利回りでマイナスキャッシュフローを10年耐えて、10年後の売値に期待する投資ね。笑

それがこの物件の実態か。
居住用に買って、住宅ローン減税をフルに享受する以外に使い道あるの？？

まぁこの物件だけじゃなくて、2017年の今のタイミングで新築マンションに投資するのはどう考えても無理筋ですね。2年間も10%の手付金を利回りゼロで寝かす意味も教えてよ。

誰かプラスのシミュレーション示してよ。笑

[19664: 匿名さん]

普通のサラリーマンが不動産投資しても大して儲からんよ。
ここの無理ポジの訳のわからない投稿見てたら、どの程度のものかわかるでしょ。
すでに富裕層なら無視してもらえばいいけど、これから富裕層になりたければ、成長を続けている優良企業の株式を大量に買って保有するのが近道だよ。

[19665: 匿名さん]

株は博打みたいなもんだからね。
不動産の方が簡単だぞ。開発エリアを買って放置してりゃ値上がりする。

[19666: 匿名さん]

>>19664 匿名さん

な、何株買えばよろしいでしょうか？(ゴクリ……)

[19667: 匿名さん]

>>19666 匿名さん
成長を続けている優良企業の株式を出来るだけたくさん買う。押し目があれば買い増す。成長している限り売らない。
自分で起業して成功できればベストだけど、恐らく普通のサラリーマンが富裕層になる唯一の道かも。

あっ、投資は自己判断でお願いしますね。

[19668: 匿名さん]

不動産の方が簡単だよ。
豪華タワーマンションに住んでるだけで大儲け。

値上がりしそうなマンション選んで買うだけだよ。家賃もタダだし、値上がりしてから売れば大儲け。

[19669: 口コミ知りたいさん]

>>19660
パンダ部屋、55平米で4000万とかなかった？
なら5％いけるでしょ？
減価償却もあるし。高収入なら税金対策にもなる。
組織化すれば車も経費にできるしね。

自分なら新築で賃貸出すとか考えないけど、
こういう人達はここだけじゃなくて、定期的に何軒も回しているから、
個人の人の思考とは違うのでは？

あと投資って人それぞれだから、
もっと稼げる投資あるけどそれだけリスクもあるし、
ここはマイナスでもそんなに大きくはならないとは思うけど。
開発具合によってはすぐ転売って手もあるしね。

[19670: マンション検討中さん]

確か値上がりするのでは？
直ぐ千葉って有明のくせに上から目線でいうやつ大人しいな。

[19671: 匿名]

>>19665 匿名さん
株はばくちではありません。
胴元もいません。
信用取引でなければ、自分が投資した以上に損することはありません。
私は株も不動産も両方やっています。

[19672: マンション検討中さん]

デベの利益が乗ってる価格で買ってる時点で負けです

同じリスク量取るなら株式投資の方が分散も効くし良いに決まってる

不動産投資は手元の運用資金を減らしたい人とか、税対策でやる投資ですよ
リーマンが勝てるわけない。勝てたとしてもそれは偶然で再現性は低い。

[19673: 口コミ知りたいさん]

>>19672
そんな事言ったら株だって手数料あるし、利益出ても全てが還元されるわけじゃないよ。
分散投資もリーマンショックでは無意味だったしね。

自分はサラリーマンではないけど、
サラリーマン友達で不動産投資で税対策＋運用をしっかりやっている人もいるよ。車も経費で買ってる。
株は忙しいサラリーマンには無理だよね。

[19674: 通りがかりさん]

不動産で大儲けするのは一般人に無理よ
美味しい蜜は知らないところで吸い尽くされてるよね

[19675: マンション検討中さん]

>>19669 口コミ知りたいさん
55平米で4000はないよ。
54平米で4490が最安値。

[19676: 口コミ知りたいさん]

不動産は、株みたいに時間がかからないから時間効率という面では良いよ。
バリュー投資ならほっとけばいいけど、もみもみで時間が掛かるし、上がらない可能性もあるし。
結局はある程度株に頭のリソース持っていかれるし、時間かかるよ。
数千万単位で負けても平気なら良いけど。
地合が悪ければ最悪で手出し無用だし。
一棟アパートが利回り良いけど、分譲不動産の方が売りやすい。
補助金が入っているランドマーク再開発マンショとか、すかさず狙えばいいよ。

[19677: 通りがかりさん]

>>19675 マンション検討中さん
それでも5パーで18.7万いけるでしょ。

[19678: 匿名さん]

補助金ｗ

[19679: 名無しさん]

>>19676 口コミ知りたいさん
ほんとそう株は結局ゼロサムゲームでプロがたくさんいる中で素人が儲けるのは難しい。
その点不動産は借りる相手も素人なので投資効率という面では忙しいサラリーマン向き。
特に収入多く可処分所得に悩む人には減価償却や経費が使えるのは大きい。

[19680: 名無しさん]

おそらくキャッシュフローの事だけ考えてる人がいるのかな？
借り手いなくても資産価値が保てるマンションなら減価償却もあるし、資産構築には◯

[19681: 口コミ知りたいさん]

>19678
ディベロッパーに対してマンション開発費として国と地方の税金から補助金が支払われるのだよ。
いろんな市街地整備の法律があってびっくりするよ。
なんと入居者補助金まで結構な金額である。
賃貸に出すが頂いた。
税金で再開発。
周辺の売買事例を見ても良い投資。

[19682: 匿名さん]

表面利回り5％って爆死なの？ここ値上がりも見込めるから、損はしないと思うんだけど。

[19683: 名無しさん]

>>19681 口コミ知りたいさん

そんな補助金ださなきゃ住宅建たないような地域に投資したくないわ笑

[19684: 匿名さん]

キャッシュフローばかり気にしてるのはフルローン前提の素人さんでしょ。
地方のアパートとか利回り良い物件見せられて目先のキャッシュフローに騙されてませんか？
タワマンの新築は5%でも維持管理がほぼかからず、特に換金しやすいのが最大のメリット。
キャッシュフローが気になるなら2〜3割位でも頭金入れてやれば、どうせ5年後には雪だるまになって返ってくる。
減価償却もそこそこ取れるし、管理法人作れば個人の利益も圧縮出来て、車や生活品の中でも賃貸業務に使いそうなものは全て法人で買える。
減価償却だけなら、土地から仕込んで新築すれば良いけど、周りがプロばかりの世界だし時間も労力もそれなりにかかる。
上手くいけば1億で仕上げた物件を5年後に1億5千万で売り抜いたなんてよくある話だから、知識と見る目があって、仕事以外でも頑張れる人はそっちの方が良いだろうな。

[19685: 匿名さん]

なんか不動産投資の本そのままだな。

[19686: 匿名さん]

ここのマンション契約する奴等が投資云々語ってるのが
笑える。

[19687: 匿名さん]

賃貸やってるけど、タワマン投資？ないわーと思ってたけど、知り合いがスカイズ2LDKを4000万弱位で買ってひと月24万で回せてたから案外悪くないかもと思った。なにより、空室にすれば一般層が高く買ってくれる。1棟賃貸ではこうはいかない。換金のしやすさは重要。もちろん、安く買わないとダメだけどね。

[19688: 匿名さん]

>>19683 名無しさん

予想通りの反応
いつもは礼儀正しいんでしょ。
一例を言っただけだから。
肯定しなくて結構。

[19689: 口コミ知りたいさん]

>>19679 名無しさん

株式はゼロサムではない 笑

[19690: 口コミ知りたいさん]

早いうちに買っておけ。
値上がり幅も今から加速するぞ。

[19691: 匿名さん]

>>19687 匿名さん

スカイズは安かった。でもね、所詮駅10分超の物件なのよ。ちやほやされているのも、浅築のうちだけ。

[19692: 検討板ユーザーさん]

>>19686 匿名さん
買えない人がそんな事を言ってる方が笑えるよ？笑

[19693: マンション検討中さん]

>>19689 口コミ知りたいさん
完全なゼロサムではないけど、損する人がいて得する人がいる、素人が片手間に儲けるのは難しいよ。

[19694: 匿名さん]

>>19693 マンション検討中さん

現物と先物を混同してる？
現物だと損する人は殆どいないのでは？
評価損の間は塩漬けして配当降ってくるの広いながら回復を待てばいいだけだし
総合商社株だと配当３％強でNISAだと配当金も無税なので純利回りで３％超える
下手な不動産より余程安心だよ。建物と違って固定資産税もなければ経年劣化もしないし

[19695: 匿名さん]

＞19686

貴方と同じで、ここの書き込みしている人全員が契約者じゃないよ。
さぞかし凄い人なのだろうけど、端から馬鹿にする気でいるのやめな。
大人げない。

[19696: 匿名さん]

＞19694
何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？
株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。
源泉所得税20.315%引かれるし。
そんな教科書通りにいかない。
株式投資が一般的なアメリカの例。
それなら皆やる。
利回りが高いのは割安で放置されている株だから。
出来高が少ない株を持ち続けるなんて私にはできない。

[19697: 匿名さん]

追記　源泉所得税は配当控除で戻ってくる。

[19698: 名無しさん]

不動産は分かりやすいからな
何となく安心する気持ちは分からんでもないけど、投資対象の分散が効かないリスク分のプレミアムが乗った利回りで回らないと厳しい
そしてそんな利回りで売りに出る物件は今ほとんど無い
それでも買うメリットがあるとすれば住宅ローンという低金利のレバレッジを使える点、相続税対策ぐらい？
マイホーム購入もある意味自分が賃貸人であり賃借人になる不動産投資だからな

[19699: マンコミュファンさん]

>>19679 名無しさん
そう思っている人がいるから困る。
株は胴元もいないしゼロサムではないし、ゲームでもない。

[19700: マンコミュファンさん]

>>19696 匿名さん
株やっていない人の意見だな。
大型株でも配当利回りのよい株はたくさんあるよ。
前に他の人がいってたけど、NISAも使って配当もらいながら値上がりするときを待つ。
値上がりしなければ、配当もらいながら気長に待つ。
個人は機関投資家とちがって短期的なリターン求められないから、余裕資金のある人にはよいと思うよ。
もちろん、不動産は減価償却や経費の範囲が広いから、よい点あります。
私は両方やっていますよ。

[19701: 匿名さん]

今、不動産投資してもデベや転売業者の養分になるだけだよ。
悪いことは言わん。実需でこのマンションに住みたいのなら別だが、ローン使って有明や晴海に不動産投資するのは止めときな。

[19702: 匿名さん]

>>19691 匿名さん

ゆりかもめの駅までなら徒歩5分ですよ。ゆりかもめでは不便だからダメですか？

[19703: 匿名さん]

>>19702
豊洲まで歩けるし、新豊洲物件は問題ないと思う。
ここみたいに三セクしかなくてJR、メトロ、都営の駅まで30分歩かないと辿り着けない立地こそ価値がない。

[19704: マンション検討中さん]

＞何株持つのか知らないけど、数千万円単位でしょ？

株は10万からも始めれますし1000万円単位でもできますし1億円単位でもできます。株を始めるにはある程度低い金額から始めたほうがいいですが。
この8年ぐらいは株をやっている人間は皆利益上げてますよ。別に放置するだけです。素人ほど儲かっているような気もします。マクドナルドの優待を持ってずっと放置とかしてたりするような人のほうが。別にトヨタ自動車でもいいですが。

＞株価が10円落ちたら利息なんて吹っ飛ぶよ。

10円上がったらもっと利益が上がりますけどね。一度やってみたらいかがですか。今でも安い株は十分すぎるほどあります。

ついでに、不動産投資もいいところはいっぱいあります。私は面倒の一言でしませんが、面倒でなければ有効性はあるでしょう。個人的には多額の現金を持っていると株に投資しすぎてしまうので、不動産投資をすることによって動かせない資産を作れることが最大のメリットともいえそうですが。

[19705: 通りがかりさん]

>>19704 マンション検討中さん
素人ほど儲かってる？いやいや、そんなことない。
それとリーマンショック後に始めたなら分かるが、最近始めて儲けるのはそんなに簡単ではない。

[19706: 匿名さん]

>>19704 マンション検討中さん
株なら、優良株。高値圏の購入を避け、ナンピン買いの資金を十分に用意していれば【東芝】の様にならない限りまず損切りは無いと思います。
一方、マンションは市況の高値付近で掴んだらまず損は免れないでしょう。
仲介手数料。購入時の諸費用他。仮に譲渡益が出ても短期譲渡では約40%の税金を徴収される。市場の転売屋が2割の上乗せをしている現状を見れば明らかです。
市況を見極めて高値掴みをしない事が鉄則ですね。

[19707: マンコミュファンさん]

>>19700 マンコミュファンさん
NISAってそんな少額投資と不動産投資比べるか？
年最高額120万とか？桁が違うだろ。

[19708: 名無しさん]

>>19696 匿名さん
20パーなんて所得税の半分くらいじゃん。

[19709: 匿名さん]

>>19700 マンコミュファンさん
日本郵政の2次放出買ってみたらどうでしょうか？
多分NTTやJRの様には儲かりませんよ。下手したら、即値下がりの可能性もありますよ。
高値掴みは危険です。このマンションはどうでしょうか？

[19710: 匿名さん]

不動産市況の厳しいなか、このマンションは割安価格で出していると思うよ

[19711: 匿名さん]

投資でこの物件考えてるならマジで検討し直した方が良いよ。利回りとリスクが合ってないから
値上がりにだけ期待して買うのはFXと同じゼロサムゲームの投機です。その覚悟があるならどうぞ

[19712: 名無しさん]

株と不動産と両方やればいいんでない？
絶対儲かる株なんてないしね。
人の金でやってるプロじゃあるまいし、そんなに大金は投資できない。

株は儲かるというなら資産全部株に投資すればいい。
そんな事を言っているのは、競馬当てられると言ってる占い師に近い。
素人はインデックスに毎月いくらか積立していくのがいい。
その分、無駄遣いしないから5年10年経てば結構いい額になってる。

不動産の醍醐味は減価償却と経費枠でしょ、特にサラリーマンは。
自分の給与と合算して、減価償却と経費で赤字出せば、税金対策になるしね。
5000万位稼いでる外資系のサラリーマンは皆やってるでしょ。

[19713: 匿名さん]

試算してみました。
前提条件：ウエスト棟高層階の西向き7000万
借入：5000万（金利0.8%）※銀行と繋がりない人はオリックスなどの賃貸向け2%程度か。。。
管理修繕：3.7万/月
家賃：28万/月※年間下落率1%
6年目売却利回り5%

年間で約80万のキャッシュフローがたまり、6年後の売却価格が約6300万。
その時の残債が約4300万なので、頭金の2000万がそのまま帰ってくる感じ。
実質プラスはキャッシュフロー分の80万×6年分で家賃下落考慮したら約450万だけ、購入時の諸費用と手数料を考えるとほぼ利益なしというのが比較的フラットな予想です。

あとはサラリーマンなら、初年度は40万位税金戻せるがあとは頑張っても黒字申告になる。
売却時の市況に応じて高層階なので、実需で7000万で買い手が付けばプラスで終われるが、6年後(引き渡し考慮すると8年後)も低金利が続いていてもその価格で買い手が付くのか。
商業が魅力ある施設となり、BRTみたいなのが綺麗に整備されていれば可能性はゼロではないかもしれないが。。。

こう考えると2000万頭金出すなら株への投資割合増やす方が利口かも。
レバレッジ増やせば500万でも1000万でも出来ないことはないが、その分キャッシュフローが悪化し、売却時への市況への依存度が高くなる。

[19714: 名無しさん]

>>19713
6年後6300万になってるかなぁ？
湾岸の醍醐味は下がらないところだよね、
もちろんそのあたりは株と一緒で分からないわけだけど、
2000万株に投資するよりは、安全なのでは？
年間40万税金返ってくるのだから。

仮にそのまま7000万で売れたら、単純計算で税金の戻り入れて約1000万。
2000万で6年で1000万なら優秀かと。
もしくは6年後に住居に帰れば年120万の6年で720万。
そんなに悪くないね。全部あなたの計算上での話だけど。
あと車を経費にすれば月10万位はプラスされるのでは？

[19715: 匿名さん]

>>19713

試算ありがとうございます。なかなか厳しい数字ですね。
少しコメントさせて頂きます。

まず想定賃料ですが、地域ナンバーワンタワマンのBMAでも70㎡で21-23万円/月です。いくら駅近でも28万円はかなり厳しいですね。
あと、キャッシュアウト面ですが、固定資産税が抜けていませんか？固定資産税で利回りが0.2-0.4%ほど低くなりますね。

表面利回りが2-3%ですか。パンダ部屋でもプラス1%がやっとですね。
減価償却で税金を節約するのが唯一のメリットですか。

結局、数年後の売却価格に依存するしかない不動産投資ですね。
市況に依存するしかない投資は、投機でしかないですね。
タワマンの所有欲ですかね。

株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。日本株しか見てない人はタイミング投資しか理解できないんでしょうけど。
株式投資はインデックスの長期保有が基本ですよ。

[19716: 匿名さん]

>>19715 匿名さん
ご指摘ありがとうございます。
租税分はシート上は入れてましたがここに書くのも面倒なので省きました。
更にいうと、稼働100%の試算ですが6年以上となるとタワマンでも平均10%位空室率取っておく方が現実的です。
つまり、タワマンに住みたくて買う場合、残債を大幅に下回るような危険な物件では無いけど、その後賃貸に出したり最初から賃貸に出して旨味があるかと言うとそうでも無いと言う事が言いたいだけです。
所有欲を満たしつつ、売却時の市況頼みで購入することは否定しません。
不動産自体が好きならやっぱりタワマン増やしたい人多いですしね。

[19717: 匿名さん]

この時期にこのマンション買う人って、ほぼほぼ居住目的と思ってたけど、違うのかな？

[19718: 匿名さん]

>>19714 名無しさん
6300万はフラットに考えた場合の金額です。
開発次第で上がる事も当然あると思いますよ。
逆に極端に下がることは考えにくいでしょうから、ネガさんが言う程に大きなリスクは無いと思っています。
ちなみに私はネガではなくポジです。
あと、毎年40万は戻りません。
2年目以降40万戻すとなると相当やり手の税理士とあれこれする必要があるでしょうね。

[19719: 匿名さん]

富裕層になった人は資産の半分以上を株に投資している人が多いよ。
株をやらずに不動産投資にこだわる人はどうかしてると思う。
私も3年ほど前、株でかなりの利益が出ていたので売って不動産でも買うか検討した時期があったが、結局、株のまま保有し続けることにしたら、現在、わずか3年で新築マンション一戸分の利益が得られたよ。みんな黙っているけどこういう体験した人結構いるはず。
日銀がお金あげると言っているんだから、素直に株買っとけばいいのでは。

[19720: 匿名さん]

ここは投資には不向き。
７０㎡２０万円で貸せるかどうか。

[19721: 名無しさん]

>>19715
>株式がゼロサムとか言ってる人は、S&P500の過去100年のチャート見た方が良いですよ。

そんなの知ってるよ。
ちなみに株式がゼロサムと言ったのも、19712で長期インデックスがいいと言ったのも私ね。
短期で素人が売買して儲けていくのはゼロサムゲームに近いと言っているだけ。
素人はやめた方がいいよって意味も込めて。

株はリーマン前からやってるし、散々痛い目にもあったけど、
日経平均7000切りそうな場面でなけなしの金を株に投資しして、
結局それが3倍くらいに今なってて結局40％くらいプラスだけど正直マグレに近い。
その後に円が80円切った時に2000万位ドル建てで買ったのが今3000万位になってるのかな。
でも正直株で大きく儲ける局面って5年10年に1回な気がする。プロでもない限り。

それに対し不動産投資は無難って感じかな。
単純に資産を他人に作ってもらってるって感じ。
キャッシュフローは大してプラスにはならんけど、生活面のものを経費にできるのは大きい。
会社だと車はできても自宅関係のはやりにくいからね。
今は暇だからIPOでもやろうと思ってるけど儲かるのかね？まあ勉強だね。

マーレ70平米の高層階で23万いけば、
ここの高層階28万新築だし駅近だし商業施設あるしいけるのでは？
25万ってことはないでしょうし、同じ70でも間取りがいいからマーレの75あたりの北西住戸と比べた方がいい。

[19722: 匿名さん]

もはや話が無限ループに入ってる気がする。。

[19723: 匿名さん]

>>19720 匿名さん

有明は利回りいいよ。
2LDKで22万位だよ。
5年前なら新築利回り7%位だった。

BAC 55m2 219000円↓
http://www.athome.co.jp/smp/mansion/1062198924/?DOWN=2&BKLISTID=00...

[19724: 匿名さん]

大型の優良株を業種分散して持っておけば配当も安定してるし、この物件みたいに値上がり期待で買うより遥かに健全だと思うけど
食品とか生活消費財は地味だけど長期ホールドしてると凄いよ
ここを投資で買うとか上の方で試算してくれてる方もいるけど、成り立ってないから。節税で買うんならそれはもはや投資ではないw
まあほしいなら買えばいいけどさ

[19725: 匿名さん]

オリゾンの1LDKでさえ20万
https://smp.suumo.jp/chintai/tokyo/sc_108/bk_100100860540/?kbn=2&s...

[19726: 名無しさん]

>>19719
確かに、午前中ずっと株価の画面に張り付いてるGさん知ってる。
資産も使いきれないくらいあるんだけど、あれは病気だね。
あと10年位しか生きられないのに、自分だったらその時間に何に消費するか考えるけどね。
株の投資ってそのくらい時間の無駄を感じることがある。
普段株価をあまり気にしない位の株式投資がいいよ。
不動産投資は時間面でオススメかな。

[19727: 名無しさん]

まあ投資は結局やってみなされかな。
どんなに勉強しても、どんなに人から教え受けても、自分のお金で投資してリスク背負わないと分からない事多いしね。

[19728: 匿名さん]

>>19715 匿名さん
賃貸だと3LDKは不向き。
1LDKがもっともパフォーマンス的にはいい。
ただ、それだと住宅ローン控除を受けられないので、2LDK4000万台を10年間自己住してそれから賃貸に出すのが最もよい。

[19729: 匿名さん]

競馬はどうですか？

[19730: 名無しさん]

>>19724
具体的にどのくらい投資してるの？
確かに配当悪くないけど、株価が10パー、20パー落ちたら配当で取り返すの大変だよね？
あんまり賢い投資とは思えないけど。
あとサラリーマンの不動産購入は確かに節税メイン。
それでも収入になる限り不動産投資って言うけど呼び方なんてどうでもいいかと。

[19731: 匿名さん]

>>19721 名無しさん

マーレの高階層を23万でだすのは情弱ですよ。笑 3月に1ヶ月出しとけば、法人が30万弱位で借りてくれる。

[19732: 匿名さん]

>>19729 匿名さん
宝くじよりまし。パチンコよりダメ。

[19733: 匿名さん]

以前、湾岸新築に賃貸28万で住んでいたことがあります。駐車場代を入れると月32万。
カネをドブに捨てていると言われるのが辛かったです。

でも更新時に交渉すると、あっけなく5万円下がりました。
新築でなくなると価値が急落すること、賃貸は25万を超えると借り手が極端に減るので、大幅値下げでも借り続けてほしいと説明を受けました。

私の個人的な感覚では、有明で賃料25万円以上を期待するのは相当困難です。
個人はもちろん、法人もJRやメトロ物件を優先するので、残念ですが苦戦必至と思います。

[19734: 匿名さん]

ここは環境悪くて不便な路線だから安くないと借りないでしょ。

[19735: 名無しさん]

>>19733 匿名さん
それって場所によると思うけど。
ここは商業施設隣接だし、周りの開発も進むからそんなに急激には家賃相場落ちないと思うけど。
そもそも28万という情報たけでは貴方の話は判断しかねますね。

[19736: 名無しさん]

>>19734 匿名さん
買わない人は借りない人だから何言ってもネガにしかならんよ。
時間の無駄だから他行きなさい。

[19737: 匿名さん]

>>19723 匿名さん

一番条件の良かった5年前でたった7%か。
普通に考えると、金利2%、税金含めた維持費で1%、空室リスクを湾岸なので多少マシに考えても3%。

実質利回り1%あるかどうか。
で、購入価格の10%を2年間寝かす。

これでどうやって儲けるの？？
値上がり期待とか答えにならんよ。
単なる結果論で過去を語ったら誰でも儲かったって言えるからね。笑

利回り10%くらいある地方の中古の駅前マンションの方がまだマシそう。

[19738: 匿名さん]

>>19733 匿名さん

私も同じような感覚ですね。
25万円超えると急に動きが悪くなる。個人も法人も。
有明に賃貸マンションってある？？分譲ばっかりでしょ。
賃貸マンションで儲かるならデベも賃貸作る。

港区なんて外資法人向けとか富裕層向けの賃貸マンションいっぱいあるよね。
有明にそういう物件がない時点でお察し。笑

自称不動産投資クンは頑張ってここの2LDKでも買って20万円くらいで貸せばいいじゃんね。キャッシュフローマイナスを10年くらい我慢すれば、1回くらいは売るチャンスもくるかもね。

[19739: ご近所さん]

購入価格上がってるし投資ではなく住む方がいいぞ。

[19740: 匿名さん]

>>19721 名無しさん

太東建宅が100株が300円台になって時勝負に出てナンピンをした買いをした今小さいけどタワーと板状の2部屋購入して、賃貸に出してる。かぶを持ってるのの忘れちゃっててびっくり。即売却、マンション２部屋に変えた。

[19741: 匿名さん]

>>19728 匿名さん

私も3LDKよりも1LDK、2LDKの方が貸すのに有利、には同意。
10年間住んで賃貸に回すのが戦略として優れているのも同意。
住宅ローン減税以外に投資用に新築マンション買うメリットを見出だせない。

でも、独身の人しかできないね。
私は独身で頑張って不動産投資(笑)するよりも家族との幸せを取るな。

[19742: 名無しさん]

>>19741 匿名さん
家族いるけど不動産投資も株もやって幸せに過ごしてるよ？

[19743: 匿名さん]

>>19721

言ってることはほぼ同意かな。
個別株で30年間、利回り5%で回すのはキツいよね。
私はS&P500含む先進国インデックス、新興国インデックス、TOPIXを8：1：1くらいで分散してアホールド中。笑
毎月の投資も自動買い付けだから、投資に使う時間はゼロ。
趣味で個別株やってたこともあって、3倍とか10倍になった銘柄もあったけど、これを30年続けるのは無理だよね。もちろん1/10になった株もあるし。

期待利回り5%で考えてるから、30年後に4倍くらいになるかな。
20年間、これでやってるけど、ヤバかったのは2回だけ。
2000年頃のITバブル崩壊と2008年のリーマンショック。
どっちも2-3年で元通り。

不動産投資は趣味でやる分には楽しいんだろうね。タワマンの所有欲とか。
純粋に投資としてやるなら私は選ばない。流動性が低すぎて。笑
株式なら3日後に現金だよ。
不動産投資と言えば、REITも先進国REITインデックスでやってるけど、十分満足。
こっちは幸運なことに20年、10%近くで回ってる。

[19744: 名無しさん]

>>19738
分譲賃貸ってあるの御存知？
タワマン全体の10%くらいは賃貸で回っていると思うよ。もっとかな？

で25万という話はサラリーマンのお財布事情のことだよね。
不動産価格でいうと6000万～7000万。

港区には賃貸マンションがいっぱいあるけど有明にはないから。
ってのは全くもって不動産投資が意味ない理由にはならないよ。
むしろ賃貸マンションがないならブルーオーシャンだと思うけど。
港区で分譲賃貸するより。

ココのウエストは当初は賃貸棟になる予定だったのだけど、
事前案内会で好評だったので売る事になったみたい。
イースト棟はもしかしたら賃貸棟になるかもね。
ちなみに近くの新豊洲ベイズ横の賃貸棟はみごと失敗してるよ。
理由はグレード低く、スカベイの共有施設使えないから。
逆に有明は豪華共有施設があるタワマンは賃貸人気あるよ、マーレとかね。

[19745: 匿名さん]

>>19744 名無しさん
新豊洲の賃貸が失敗してるのは駅遠だから。主要駅から徒歩10分以上なんて賃貸で借りるやつはいない。同じグレードの駅近の豊洲賃貸はそれなりに契約されてる。

[19746: 名無しさん]

>>19745
まーそれもあるけどスカベイの賃貸は回ってるからそれだけじゃないかな。
やっぱりグレードと共有施設の存在も大きい。
ちなみにスカベイを賃貸している人、何人か知ってるけど皆電車使ってないね。
まぁだから25万超えてくると層が違くなるのかと。

[19747: 匿名さん]

ウエスト棟、2LDK、5000万位のやつを10年ローン控除受けて、その後に賃貸なら戦略として悪くない。

[19748: 匿名さん]

>>19744

マーレだしたらブーメランじゃん。それが狙いか。
共用設備が無いマンションは賃貸で人気ないってこと！？
じゃぁここはダメじゃん。笑

分譲賃貸って言うけど、純粋に投資の人なんかほんのちょっとじゃん。
海外赴任とか他にマンション買ったから賃貸に出してるだけでしょ。
最初から分譲賃貸狙いで新築マンション買うとかアホ？？

[19749: 名無しさん]

>>19748
ブーメラン？
自分だったらここの新築ではなくマーレかオリゾンで中古賃貸するってこと。
共有施設ないかわりにここは商業施設あって駅近いからある程度の賃貸ニーズはあると思うよ。

ほんのちょっとってどのくらいの事を言ってる？
転売狙いで思った金額にならないのであれば賃貸って考えで5000万位の買うのならありかも。
不動産投資は10倍のレバレッジ掛けられてリスクが低いのがいいのでは？

まぁいろいろやり取りしているけど、実際ここを賃貸に出すって契約者絡んでないね。笑

[19750: 匿名さん]

>>19745 匿名さん

新豊洲駅まで5分ですが…