シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[1913: 匿名さん]

>>1912 匿名さん

まず、国交相のデータとやらをだそう。

[1914: 匿名さん]

>>1913 匿名さん
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h...
どうぞ。この読み方もわからない残念な人でないことを願います。

[1915: 匿名さん]

>>1910 匿名さん
住宅の工事費用も下がってません。国交省の資料に工事内容別の工事費用の推移が載っていますが、レジデンスの工事費用も下がってないどころかまた上がってきていますね

[1916: 検討板ユーザーさん]

足下の建築費で水掛け論しても建設的でないと思います。
ここの完成は2019年。普通に考えてオリンピック後は工事原価は元に戻るんじゃないでしょうか？ここが完成する頃に売り出される物件は下がった建築費ベースで割安に売り出されているリスクはあると思います。

[1917: 通りがかりさん]

>>1907 名無しさん
うーん、購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。
あなたも今の価格では買わないけど下落したら買おうと思っているからここ来ているんでしょ？つまり潜在的な購入意欲がある人は多いってこと。まさにあなたみたいな人がね。
こういう状況下では価格は下がりづらいもの。なぜなら下がるとすぐに買いが入るから。

建築費云々の議論白熱してるけど、建築費の増減よりも価格は需給で決まるものだから、建築費が安くなっても需要が活発ならデベは下げて売ったりはしないよ。

[1918: 名無しさん]

>>1914
国交省のデータは昨年末までの情報で、ゼネコンの話は未来の情報ではなくて？

友達に建設系の鉄骨？を売ってる経営者がいるけど、
2020年までの受注は今の時点でいっぱいだけど、それ以降は不透明で不安だと言っていたよ。

何でもそうだけど、国の情報より現場の情報じゃない？

[1919: 名無しさん]

>>1917
>購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。

だからそれは購入意欲があるとは言いません。
価格が下がったら買うなんて人も購入意欲層に入れたらいつの時代も多いになるでしょ。笑

価格が下がったら買う人いるから下げない？
売れないから価格を下げて売るんでしょ？？
実際、他の新築では価格を下げて売り始めてますよ。
あとは住不が今までのように売れない在庫をずっと残していくのかどうか。

営業いわく、ここはドトールと同じように2期以降は上げていくだろうと言ってます。
はたして今の市況で、仮に売れなくても価格を上げるのか？
ちょっと見ものですね。

私は高いから買わないというのもありますが、
今週末MRに行く予定の三井晴海のほか、近くにできる大和有明、
あと近く住民説明会が開かれる東急豊洲の情報をもっと得てから比較したいだけです。

駅近はいいと思いますが、商業施設隣接は必ずしも家族、
特に子供にいい影響は与えないと思うので、子育てには晴海のような立地の方がいいかな。
ここは新しい小学校には通えないし。晴海なら泰明小学校も狙えるのでね。

[1920: 匿名さん]

私も東急豊洲は350ぐらいと言う話も聞いたので待ってみます。
住友は相場の２割増しだから、急がなくても手に入ると思います。
もし、臨海地下鉄が決まったら即買います。

[1921: 評判気になるさん]

>>1919 名無しさん
東急の住民説明会いつですか？

[1922: 匿名さん]

>>1921 評判気になるさん

3/23です

[1923: マンション検討中さん]

日銀緩和と公共事業の出尽くし。賃金の低迷。労働人口減少。今後2〜3年はとりあえず、坪300切るところまで一回調整入るとみています。

某外資系証券の不動産アナリストはマンション相場が2年くらいで20%調整するって言ってますね。

[1924: 匿名さん]

売れ行き不調で買い手が無い部屋の積立金とか管理費って、売主が負担するの？

[1925: 匿名さん]

>>1920 万一臨海地下鉄が決まったら、あなたが買う前にすみふが即値上げでしょう

[1926: マンション検討中さん]

>>1923 マンション検討中さん

江東区は人口増え過ぎが問題になってますが…

[1927: 通りがかりさん]

>>1923 マンション検討中さん
まあ、そこらへんの情報を全て織り込んで今の相場なんだよね。
唯一、金利が（長期金利）が本当に上昇を続けたら暴落もありえるけど、日銀は長期金利を0％～0.1％に押さえこむことをコミットしてるから、簡単には下げてくれないんだよね。
それに、消費増税前はまた需要が一気に増えるだろうしね。

[1928: マンション検討中さん]

>>1918 名無しさん

いやいや、自分の友達の情報を信じろと(笑)
いくらネットとは言えエビデンスも無しに適当な話するのは…

[1929: マンション検討中さん]

>>1919 名無しさん

さすがに晴海よりは子育て環境良いんじゃ…そもそもBRTステーション出来たら商業も出来ますよ、晴海も。

[1930: マンション検討中さん]

>>1920 匿名さん

そうなったら即値上げですよ…再開発は決まる前に決断出来ないなら期待しない方が良いですよ。
あの時、買っとけば良かったと後悔するだけです。

[1931: マンション検討中さん]

>>1924 匿名さん

売主負担ですよ。大手は負担出来るから売り急がない。

[1932: 匿名さん]

>>1928 マンション検討中さん
エビデンスとか如何にもジャパニーズエリートサラリーマンですね。

[1933: マンション検討中さん]

>>1932 匿名さん

エビデンスって中小でも普通に使いません？
そもそも言葉尻捉えてドヤ顔する場じゃなくてマンションの事話す場ですよ。

それにしても最近、同業他者の販売決まってから荒れて来ましたね～何故(笑)

[1934: 口コミ知りたいさん]

>>1933 マンション検討中さん
同業他社の販売ってどこ？

[1935: マンション検討中さん]

直下型地震来ないかな〜
そしたら湾岸の相場が一気に３割は下がる。

[1936: マンション検討中さん]

ところで正式なマンション名は
いつ頃決定するんかねー？

有明ガーデンシティタワーズ？
トゥロワトゥール？

[1937: 名無しさん]

>>1929 マンション検討中さん
晴海の方が子供のための共有施設が圧倒的ですね。
有明はそんなにないですよ。
なのでお台場に行ったりしてますね。

[1938: 匿名さん]

どういう事？

[1939: 匿名さん]

>>1935 マンション検討中さん

地震あった後に売る人居ますかね？買い叩かれるの分かってるのに。

[1940: マンション検討中さん]

>>1937 名無しさん

何も無いから共用施設充実させるんじゃ？

晴海はオフィス街に近いですよ…公園の多さとか学校のレベルは有明ですよ、分譲しかないから変な方も少ないし…バディも出来ますよ。ちなみに私も有明民。

そんなにお台場行きます？大塚家具のあたりで十分じゃ無いですか？

別に住友の方持ってる訳じゃ無いですよ、マンション自体は高いと思ってるんで(笑)

[1941: 口コミ知りたいさん]

>>1935 マンション検討中さん
最低だね。
多くの人が被災してまで自分の数千万が欲しいんだ？
たぶん思考変えないと一生幸せになれないよ貴方。

[1942: 名無しさん]

>>1940 マンション検討中さん
有明公園多いですか？
テニスの森何もないし。
豊洲ではなく有明にしたのはお台場に近いからなんですよ。
小学校のレベルと言われてもひとつしかないしな。泰明小学校とか京橋築地とかいいですよ。

あと分譲にも変な人いますけどね、まあ家庭の格差は大きくなくていいですよね。
ここは第2に通わせられないのが非常に残念。
大和も第1なのかな？
東急豊洲も気になるし、なんか焦ってここを決める必要もないかなって今は思います。

[1943: マンション検討中さん]

>>1942 名無しさん

有明住民？他区の学校にお詳しいですし、お台場近いから良いと言う割に、晴海押し？

東急豊洲ってまた違うの出して…(笑)

[1944: 名無しさん]

>>1943 マンション検討中さん
ここはすぐ人を疑いますよね。
湾岸歴長いし勝どきに兄弟家族もいるのでね、というか逆にこれぐらい知らないのもどうかと思いますよ。
他知ってはじめて有明の良さも分からないと。
有明民を証明するには？
先程上からここの工事現場みたらB棟が赤いフェンス？で囲われてました。
でも人疑って討議するつもりないなら返信要りません。

[1945: 評判気になるさん]

>>1922 匿名さん
有難うございます。販売時期や引渡し時期の目処が判ったらお知らせ下さい。

[1946: 匿名さん]

都内の多くの住宅にダメージがある地震が来たら安くなるどころが相場急上昇でしょ。生き残った物件を奪い合う展開となる。 但し大きなダメージが有る地域はこの限りではない。埋立地なのが気になるが。

[1947: 匿名さん]

>>1944
参考になるというかニュートラルな意見だと思います
自己愛（有明愛）が強すぎる人は否定的な意見は絶対受け入れませんからスルーでいいかと・・・

台場や新橋丸の内日本橋の企業で働く人にとっても湾岸人気は根強いと思うよ、通勤楽だし
親が太い人は都心に買うんだろうけど、今は二馬力でも都心は厳しいしね

[1948: 匿名さん]

「湾岸」と一言で言っても晴海、豊洲、台場、有明、東雲、辰巳、品川、、、と人気も利便性もピンキリですがね。

[1949: マンション検討中さん]

>>1948 匿名さん

勝どき・月島も湾岸エリアに入りますよ…
具体的な定義は無いようですが(笑)

現状は、資産性・アクセス・環境等のトータルポイントで豊洲が一歩リードですかね？
何も無い分、伸びシロ一位は有明だと思いますが、どうなる事やら(笑)

[1950: 匿名さん]

都心・湾岸で唯一の２路線のアクセス・市場問題関係なし
のトータルで、月島が何歩もリード。

[1951: マンション掲示板さん]

>>1950 匿名さん
月島いいけど湾岸の眺望ないから、晴海の方が好きかな。
マンションも湾岸っぽいしね。

[1952: 匿名さん]

晴海も色々。眺望がお見合いだったり、ゴミ工場の煙突が見える部屋もある。

[1953: 匿名さん]

>>1952 匿名さん
それを言ったらどこもネガはある。
PT晴海の南側はいいと思うよ。

[1954: マンション検討中さん]

>>1950 匿名さん

確かに月島がダントツですね。
ただ湾岸感(笑)が無いですね・・・どちらかと言うと内陸部のイメージ…

[1955: 匿名さん]

月島は何なんだかなあ。
ビンボ臭い所もあるし、タワーマンションもある。
なーんか嫌なんだよなあ

[1956: 匿名さん]

有明が住友にしては安く出てきたので、みんな拍子抜け。
これで晴海が380万くらいで出てきたら、有明は瞬殺だろうな。即完売。

[1957: 匿名さん]

>>1956 匿名さん
どっちも売れない

[1958: 匿名さん]

買えないだけでは？

[1959: 匿名さん]

>>1956 匿名さん

そんなこと言ってしまった大丈夫？
その安めの値段で売れなかったら、よほど有明に魅力がないということになるけど。

素直に有明にしては高い、といっておいた方が、売れなかった時の言い訳、しやすいけど。

[1960: 匿名さん]

でも、実際に安いと思った人多いんじゃない？
普通に売れるんじゃないかなあと思う。

[1961: 匿名さん]

>>1960 匿名さん
安いわけない。有明なんて半値以下に暴落するよ。

[1962: マンション検討中さん]

>>1961 匿名さん

ちなみに半額になる根拠は？

なんだかユニクロの本部が有明来ましたね…
オリンピックもあるし、商業出来れば、さすがに半額にはならないですよ(笑)

まぁ中古が暴騰するとも思わないけど、本当に大化けするような気もしてきた。

住友に洗脳されてます？私・・・

[1963: 名無しさん]

>>1956 匿名さん
近隣中古より3割高く、1%金利上がったら更に2割高くなるよ。
つまり坪単価375万くらいの感覚でいた方がいいよ。

[1964: マンション検討中さん]

直下型地震来たら、湾岸は5年くらい終わるだろうね。

[1965: 通りがかりさん]

>>1962 マンション検討中さん
されてるね。
大化けはしないよ。
なぜかというと購入者であるサラリーマンの限界が7千、8千だから。
それ以上の富裕層は電車使わないから駅できたもメリット感じないからね。

[1966: マンション検討中さん]

別の言い方をすれば今の日本の経済実態で、
グロス中心が7千、８千超えて上がるようなら、それは真のバブル再来だよね。
5年以内に必ずはじけるやつ。

[1967: 検討板ユーザーさん]

そもそも7000以上出せるのにここは選ばないし7000出せるサラリーマンは滅多にいないでしょ
二馬力を除く

[1968: 匿名さん]

有明でこの坪単価はありえないな。中古で大損する確立がある。こんな人が集まり肉ところで身の丈に合わない大型商業施設が成立するのかが怪しいし、湾岸で一番交通利便性が悪い場所の一つだからね。何を開発しようが立地は変えられないからさ。

スミフの物件は完売後は中古価格が維持できずに、シンボル、ツイン、ドゥトゥール、ワールドシティタワーズにしろ、同時期同エリアの中古で一番含み益がない。CT品川だけだよ、’例外は。

[1969: マンション検討中さん]

>>1968 匿名さん

利便性は良く無いですか？一応、湾岸で西側行けるのは東雲と有明だし。

確かに含み益は、あまり期待出来ないかな。
ただWCTとツインは湾岸らしい良いマンションだと思いますよ～悔しいけど見た目は断トツなマンション建てるんですよね～スミフは(笑)

もう少し安値やりましょうよ、スミフさん。

[1970: 評判気になるさん]

>>1968 匿名さん
集まり肉？
立地はダイバシティも成り立ってるし、車にはいい場所だし問題ないでしょ。

ここは価格は暫く維持できても上がることはないだろうね。だって有明で70平米8千万なんて買う人いないでしょ？

[1971: 匿名さん]

スミフ物件のいつものパターン。

地域の相場より2割くらい高値で販売する⇒大型物件だと完売するに、竣工後数年かかる⇒その間は中古価格も販売価格と同様に推移する⇒完売後、地域の標準的な単価まで調整される。

三井、三菱、野村、東建と比較して共用部専有部に特別コストをかけているわけでもないので、結局立地なりの価格になっているのが事実。

エントランスロビーに力入れたり、黒光り系のデザインが特徴なのでそういった部分に惹かれて買っていることが多い。

[1972: 匿名さん]

>>1971 匿名さん
確かにそうだけどこの物件は違うよね。使用低くいつもの住友らしさなし。
手抜きダサい物件な見た目。

[1973: 匿名さん]

直下型地震きたら、逆に高騰しそうだけどね。
古いマンションは壊れるので、丈夫なタワーマンションだけが残るだろうし、そうなると住むところの取り合いになる。

[1974: 匿名さん]

湾岸地下鉄次第かな。暴騰するだろうね

[1975: 匿名さん]

仕様が低いと言及する方が多いですが、例えばどの様な点ですか？

[1976: マンション検討中さん]

多分、共用部の施設が無いとか食洗機がオプションとか、そんな事じゃ無いですか？

住友は占有部のオプションが多いんで。
そういう部分は中小のデベロッパーの方が高いですね。

ただ、それで仕様が低いと言うのは実は違和感あるんですけどね。どちらかと言えばケチって感じかな？

エントランスロビーなんかは圧倒的ですよ。
あとは共用部（廊下・エレベーター）の見た目の豪華さ(笑)私は、それで湾岸の別物件買いましたから。

ただここは、外観にあまりスミフらしさが無いのも事実。エントランスはパンフ見る限りはスミフらしさあったけど。

[1977: マンション掲示板さん]

>>1975 匿名さん
天井高とかスラブ厚とかじゃない？
ここは前建だし、細かいとこで相当コストダウンしてると思うよ。
エントランスもただの四角い箱だしね。
安く豪華にできやすい構造だよね。
でも素人や来客には分かりにくいからいいんじゃない。

[1978: 匿名さん]

>>1975 匿名さん
前健、外観、トランクルームなし、ダイレクトウィンドウ角部屋のみ、専有部オプション
今わかっているだけでこれだけしょぼい。
すみふマンションの良さが好きなら他にしたが良い。

[1979: マンション検討中さん]

商業施設の建設費のために住戸は極力コストダウンしてますよね。

[1980: マンション検討中さん]

>>1979 マンション検討中さん

前建ってそんなに悪いですか？結構、タワーやってません？
ただ、スミフが嫌われてる事だけは良く分かるスレですね(笑)

天井高はともかくスラブ厚なんてなに見れば分かるんですか？
あと有明で一番地震に強いのはスミフの2物件でしょ、実際の所。

あんまり擁護すると関係者って言われちゃうかな(笑)ただ、他社大型物件が始まったら急にネガ増えて来たからバランス取り。

まぁ高いからココ買うかは様子見だけど。

[1981: 匿名さん]

>>1978 匿名さん

クジラもDWないし一緒ですね。
柱追い出しをきっちりやっているからこっちの方がしっかり作ってそうですが？

[1982: 匿名さん]

>>1980
大手だから安心ってことはないけど、やっぱり格落ち感は否めない
大手ゼネが仕事を選ぶ時代にそれでも湊豊洲晴海と大手を押さえる辺り、
三井は流石だとも思うけどね

住不お得意のガラスウォールを期待してた人はガッカリかもだけど、
個人的にはベランダがあったほうが好みだから嬉しい

有明相場でいくともう明らかに高いけど（住不にしては抑え気味ｗ）、
三井の成功例をみても商業施設併設はかなりのメリットだしね
実績がないって声もあるけど、ラトゥールなんかを見ても長期で自社が関わる物件は扱いが露骨に違うｗ
※もちろん個人の感想です
だから案外ここも真面目に？やってくれんじゃないかと期待してる

[1983: マンション検討中さん]

>>1962
今までミッドタウン本部に勤めてた人のうち1,000人が有明に移動になるらしい。
正直、湾岸の中でもあんな辺鄙な場所に飛ばすなんてさすがブラック企業だなと思いましたｗ

[1984: マンション検討中さん]

>>1983 マンション検討中さん
いつも思うのだが、ブラックと思うなら辞めればいいじゃん。

[1985: マンション検討中さん]

>>1982 匿名さん

確かに金さえ払えば、ちゃんとやるのは良くも悪くも住友らしさ。あとコンシェルジュが美人が多い※もちろん個人の感想です

[1986: ご近所さん]

>>1984
簡単に言うけどそう簡単じゃないでしょ。ブラックと知りつつ辞められない人も沢山います。たとえば住宅ローンかかえてるとか。

[1987: 匿名さん]

いや、ユニクロは社員もバイトも大量採用大量離職で有名でしょ。
有明に新しくできるのも「本部」とか言ってるけど結局倉庫にオフィスくっつけただけ。
六本木からこっちに移動したい社員なんてまずいない。

[1988: ブリリアさん]

>>1980
前からネガはいませんか？
なんか期待してたより建物しょぼいし、
そのわりに割高なんで、有明民としてはちょっとショックでしたね。
商業施設隣接と言っても住民専用ではないし、スーパー以外は月１行ければいいですからね。

パークタワーは駅距離はありますが、
いわゆる湾岸タワーって感じですよね、眺望良し、建物良し。
子供向けの共有施設が多いのもいいです。
有明は小さい子いる家庭なら分かりますが遊ぶところ少ないんですよね。
テニスの森も遊具ゼロなので小さい子供は遊ばせられない。

建物も向こうの方が2段階ぐらい上な感じ。
デザイン監修のところは正直いまいち分からないですけど、
住不では大林組は口説けないでしょうから。
免震もハイブリッドで最新のものだし、ここはおそらく従来の免震かな。
あとやっぱり住不の商業施設って想像つかないですね。

[1989: 名無しさん]

近隣より2000万高く、更に金利リスクも背負わないとなので厳しい。
あとここの価値が上がるより近隣中古が上がる可能性の方が高いから益々悩む。
眺望も環境も良くないし。

[1990: 名無しさん]

試算してみました。

近隣中古を今買った場合と、ここを買った場合の比較。
2020年に、フラット35の金利が2013年時に戻るというリスクを1%入れています。
頭金1000万で、諸費用は含みません。


【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い198,757円、支払総額8,348万


こう比較してみると凄い差額ですよね。とても同じエリアとは思えない。
金利リスクはともかく1000万位安ければいいんでしょうけど。

なので今のところココを様子見しながら、
近隣中古で好きな間取りが出ないかと待っているところ。
ただ2020年の買い替え組による売却も多そうで、持家あるしそこまで待ってしまうのもありかなぁと。

[1991: 通りがかりさん]

有明の中古ってこんな安いんだね。
ただ、金利差1％つけて計算するのは少しやりすぎ、フラットが2％になったらまた変動主流になるだろうし。

金利1％、ローン控除考慮にいれて再計算
【近隣中古70平米5300万、坪250万】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万
ローン控除10年▲200万→税控除後支払総額4,898万

【A棟70平米7000万、坪330万】
月の支払い169,371円、支払総額7,114万
ローン控除10年▲400万→税控除後支払総額6,714万

築10年と新築で2000万の差をどう捉えるかは人それぞれ。

[1992: 匿名さん]

中古の価格も上がりそうだね。

[1993: マンション比較中さん]

有明の中古は坪２５０万は正直無いよね。
２８０万は覚悟しとかないと。
それでも新築３２０万と悩むな。

[1994: 匿名さん]

>>1991
中古が安いっていうより、それが有明の中古相場、住不の新築が異常なだけｗ
まあ非日常やリゾート感を前面に押し出した物件が万人受けするはずもないから、
イマイチ中古が伸びてないってのもあるんだろうけど、
刺さる人には凄く刺さるだろうし好みは分かれるエリアだと思う
今後どうなるかは分からないけどね

[1995: 匿名さん]

>>1993
オリゾンガレリアは坪220前後
ブリリアマーレ＆スカイは坪250前後
築浅のＢＡＣが坪280ぐらいじゃないかな？
もちろん向きや階で大幅に違ってくるから一概には言えないけどね

[1996: マンション検討中さん]

>>1995
売り出し価格はそんな感じだね
成約価格はもう少し下がるかな、オリゾンガレリアは坪200で高層買えますよね
BACの高評価は週間ダイヤモンドでの記事といい何か裏がありそうです。


金利が1％上がったら、新築マンションの価格は1000万ぐらい下がるでしょうし、
その時に勝どき月島の再開発エリアの7000万の物件を買った方が良さそうです
今タワーに低金利で住んでいる方は焦るべきではないですね

現状賃貸の方でここを考えている人は近隣中古を低金利で確保して様子を見るという手もあります
住友の開発が順調なら価格が上がるだろうし、竣工後の住替えもスムーズのはず
眺望や環境は良くないので満遍なく部屋が残ってそう

[1997: 名無しさん]

>>1991 通りがかりさん
なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？
中古も要件満たしていればローン減税は一緒です。
しかもこの金利上昇局面で変動で35年ずっと1%で超低金利の現在と同じなんて悪意を感じます。
フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ。

ということで、やはり金利リスクを入れて、今回は1.5%で計算し直します。
ローン減税は同額なので計算には入れません。

【近隣中古70平米5300万、坪250万、金利1%】
月の支払い121,382円、支払総額5,098万

【A棟70平米7000万、坪330万、金利1.5%】
月の支払い183,710円、支払総額7,716万

差額は約2600万、月の支払い6万超、この差をどうみるかは人それぞれ。
6000万35年の場合、金利0.5%で600万、金利1%で1200万程、総支払額は増えます。

[1998: 匿名さん]

有明中古は管理費が高いからなあ。2路線、商業施設、免震の違いもあるし、有明で中古の選択はないわ。中古選ぶなら豊洲にする。

[1999: 通りがかりさん]

>>1997 名無しさん

>>1997 名無しさん
>>なぜ住宅ローン減税の額が違うのですか？

消費税のかからないエンドからの購入は2000万までが上限なんですよ。もちろん割高な業物で消費税8％かかる物件は4000万までうけられますがそもそも割高ですね。よって、中古は基本2000万までです。

>>フラットで審査通して、変動には簡単に切り替えできませんのであらかじめ

うーん、フラットと銀行ローン二つ通して、直前の金利環境で決めるのが普通では？その場合、簡単に切り替えられますよ？
しかも、今とおしておけば優遇幅は確保できるわけで、、フラットが2％の時代も変動の店頭金利は2.475で変わらず。出来上がりは0.5～0.6％＜1％。
しばらく短期金利はマイナス圏なわけで、高く見積もって1％で十分。てか、でないと銀行は1％の固定金利で融資しませんから。

[2000: 匿名さん]

捨てがたい価値があれば、高くても良いんですけどね。例えば、一面、浜離宮の眺望とかね。

単に、商業施設が隣にあります、では、あまり訴求力ないよね。。。

[2001: 通りがかりさん]

>>2000 匿名さん
あぁ、そういう考えもあるね。
でも私的には1円にもならない浜離宮の眺望よりも近くの商業施設の方が何倍もいいな。
新しい商業施設には人が集まりやすいですし、人が集まる所の不動産価値は上昇しますよ。

[2002: 匿名さん]

商業施設なんて、似たようなものが、湾岸には腐るほどあるじゃん。それらの安っぽいのものと差別化を図れるなら、価値はあるかもだが、スミフにそれができるとは、とうてい思えない。

[2003: 名無しさん]

>>1999

多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？
ここ何年かと全然違いますよ。

でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。
いま何故新築売れてないか理解してますか？

[2004: 通りがかりさん]

>>2003 名無しさん
そんな喧嘩腰にならないでくださいよ。

>>多くの人が中古物件をエンドから買うとでも？

逆に多くの人が業者に低価格で売ってると思いますか？築20年以上のMSはそうですけど、築10年位を想定してるでしょ？ほぼエンドの仲介です。そして業者リノベーション物件は300万以上は乗っけるのでローン控除以上に高くつきます。つまり、中古物件はローン減税200万で計算すべきなのです。
中古も新築もローン減税は一緒というのは間違っています。まずは訂正すべきでしょう。

>>今通して優遇幅確保とか、その時にどちらか選べるとか、今の上昇局面でそんな都合いいことできると思ってる？

できるできないは銀行の優遇金利条件を良く読みましょう。思う思わないではないのです。商品性の問題です。優遇幅は今決められます（実行時期に制限もありますが）。店頭金利はもちろん実行月に決まります。

>>でも貴方の考えだと金利は上がらないみたいですが、誰も信じないと思いますよ。

長期金利は上がるんじゃないですか？日銀が押さえてるので大きくはないでしょうが。
ただ、短プラはそうそうあがりません。あがっても0.2％～0.4％とかその程度では？2008年以前がその程度でしたね。その時よりも今の方が優遇幅は大きいですが。

[2005: 匿名さん]

>>2000
駅1分のマンションは腐るほどあるけど駅直結はなかなか無い
商業施設も似たようなもんだと思うよ
住不が未知数なのはその通りだけど、三井の複合物件は評価高いんじゃない？
パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

ここは有明一番なのはほぼ間違いないと思うけど、
願わくば住民専用クレカでも作ってオール10パーオフとか、デリバリーとかプレミアム感が欲しいね
単に同じ敷地にあるマンションと商業施設じゃあつまんないからね

[2006: 名無しさん]

>>2004 通りがかりさん
喧嘩腰に感じたら申し訳ない。
色々詳しそうだったので討議をしたいだけです。

で大手の仲介で出てる価格は全てエンド価格なんですね。
だからローン減税は200万までと。

そこは理解しても優遇幅は今ので決められるでしょうか？
3年近く先ですよ？
まあ水掛け論になってしまうので、今審査中なのでその結果を待ちます。
金利0.2〜0.4%も結構大きいですけどね。

[2007: 匿名さん]

>>2005 匿名さん

〉パークシティ豊洲なんかはその筆頭でしょう？

パークシティ豊洲というのは興味がないので、あまり知らなのですが、そうすると、ここは、豊洲と有明の差を、新築と中古の差で埋めあって、そのパークシティ豊洲の中古と同じくらいが適正価格ということですかね？

[2008: 匿名さん]

>>2007
ららぽーと直結マンションってこと
築年数が古いにも関わらず、相変わらず評価（価格）が高い

[2009: 名無しさん]

確かに10年後はパークシティ豊洲くらいに落ち着くでしょうね。
あとは地下鉄と商業施設次第。

[2010: 匿名さん]

まーだ地下鉄が来るって言ってる人いるんだ(笑)
仮に、ありえないけど仮に、今から猛ダッシュで計画して地下鉄を掘ったとしても、開通するのは早くて3～40年後でしょうね。
その頃はこのマンションも建て替えるかどうか検討されてますよ、きっと。

[2011: 匿名さん]

決まるだけで暴騰するのが地下鉄でっせ（笑）

別に完成しなくてもよいのよ。
決まれば暴騰（笑）

[2012: 匿名さん]

>>2010 匿名さん
今の技術でそこまでかからんよ。工期は長くて5年。
あとは都のやる気次第。