シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[1881: 名無しさん]

>>1877 匿名さん
1873さんはオリンピック後に完成する物件に関して言ってますよね？

[1882: 通りがかりさん]

>>1881 名無しさん

オリンピック後に出来る物件も初めはオリンピック前に用地取得して工事しますからね…

オリンピック後に計画されて、オリンピック後に用地取得して建設初めたら7.8年かかるんじゃないかな？て事で今から10年？

湾岸エリアはオリンピックで開発進むし、価格は維持されると思いますけどね。ポジは楽観的と言われましが、むしろネガの一部の方が非常に楽観的な気が…なぜ大幅に下がると予測するのか？

[1883: 通りがかりさん]

>>1880 匿名さん

不動産は現物取引ですよ。需要と供給のバランスや用地取得・建築費・人件費などのコストも価格に反映されます。10年掛かるとはおもいませんが時間が、掛かるのは事実だと思います。

金利と比べるものでは無いです。

[1884: 通りがかりさん]

>>1883 通りがかりさん
でも金利が上がれば月の支払いは増えていきますよね？
それって不動産価格が上がってるのと同じことでは？
あと最近の湾岸は金利低下とともに価格が上がっていきましたが、それはどう説明を？

[1885: 匿名さん]

>>1883
ほとんどが借金して買う以上、金利や減税とは切っても切り離せない
ざっくり１パーで１０００万支払いが変わってくるけど、
ここ数年、しっかりマンション価格に転嫁されてるからねｗ

今後世間で言われてる通りに金利が上がれば、
（とはいっても上限はあるけど数年前の2～3パーまでは十分ありうる）
今は高値で契約して2～3年後の実効金利っていう最悪のタイミングかもしれない
そうじゃなくても残債には常に気を配っておくべきだとも思う

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん
だからさ、変動金利はもう15年上がってないでしょ？どうして金利が2%あがる話になるの？それは固定金利の話であって、プライムレート連動の変動金利が数パーあがるなんて、隕石が落ちるより確率低いと思うんだけどどう？固定金利があがっても変動金利があがるとは思えない。固定金利が上下しても過去15年全く動かなかったんだから。

[1887: 通りがかりさん]

>>1884 通りがかりさん


金利のようにあっという間に上がったり下がったりしないと言う事。

金利が下がったから価格が上がったんですか？価格が上がったから金利が下がったんですよね。
金利が下がったのは、色々要因ありますが、大きな要因は景気対策。

あと金利は住宅ローン金利の話ですよ。
不動産価格は上がり下がりしますが、緩やかなカーブで動きます。数年で大暴落するようなものでは無い。

[1888: 匿名さん]

>>1885 匿名さん
あなたは固定金利と変動金利の違いをもう少し勉強したほうがいい。世間で言われてるのは固定金利の話で、短期プライムレートが上がるなんて誰も予想してない。もし上がるとしたらアベノミクスが大成功して2%成長を達成してから。さらにはアメリカのように0.25%ずつ段階的に、というような慎重な上げ方です。短期プライムレートは政策金利なので、政府の意向なしに勝手に上下することはありえません。

[1889: 匿名さん]

国交省のデータ出して反論してる人もいたが、建築コスト下がってきてるの業界の常識。自前で工事やってる上場してる賃貸住宅メーカーの決算見てごらん。工事原価の低下で粗利が大分改善してる。ゼネコン発注単価も一緒。ただ工期が長いから顕在化するのに少し時間がかかる。

[1890: 匿名さん]

そんなに家賃払うのがもったいないなら今すぐ中古買えば？
投資の観点なら待ち。

[1891: 匿名さん]

>>1866
現実として、数年前の住宅ローン向けの金利は２パー前後だった、今は１パー前後
ただそれだけの話

そもそもマイナス金利や、減税考慮すれば逆ザヤなんていう現状が異常であって、
一定の期間が過ぎれば是正されるのは当たり前

もちろん国債や色んな絡みで政策金利が2パー3パーと急上昇するとは思ってないし、
そんなことは一言も言ってない

正直金利予想なんかどうでもいいんだけど、
営業マンは低金利や支払総額が変わらないことを押してくると思うけど、
金利上昇が明確な局面に入りつつあるからカツカツ組はくれぐれも気をつけてね、ってこと

[1892: マンション掲示板さん]

>>1886 匿名さん
多くの人は固定金利で組むから固定が1%上がる可能性は十分にあるよ。
あと変動の優遇金利も変わる可能性は高い。
15年変わってない変動金利と住宅ローン金利は多少違う。
数パーセントは上がらないと思うけどね。

[1893: マンション検討中さん]

金利１０年物で1%→2%に上がると現在の不動産価格なら7500→6500ぐらいのインパクトかな。
これでも総支払増えるぐらいだと思うが

[1894: 通りがかりさん]

>>1891 匿名さん

その一定の期間の内に買った方が得って話じゃ…
あと、今、申し込めば優遇幅は固定してれる銀行多いって聞きましたけど…

政策金利が変わらないなら、優遇幅を設けてる内に買った方が得なんじゃ？
メガバンで普通に組める人はね♪

[1895: 匿名さん]

>>1892 マンション掲示板さん
いやいや、固定金利があがったら、多くの人は変動で組むから 笑
今でも固定より変動金利を選ぶ割合は半々くらいじゃなかった？
いずれにしても優遇金利幅はこれから縮小するけど、せいぜい0.5%のアップくらいなので不動産価格への影響はあまりないですよ。わざとミスリードしてるなら悪質ですが、本気で金利と不動産がタイムリーに連動してると思ってるならもう一度大学生からやり直したほうがいいレベルの残念な方ですね 苦笑

[1896: 匿名さん]

>>1889 匿名さん
いやいや、政府が出してる統計の方が遥かに正確だから 笑
賃貸住宅メーカーの決算書って言ってる時点で頭悪い。建設費は人件費と資材費の総計であって、これは国土交通省が正確にモニタリングしてますから。建設費が下がってるのが常識、というのはあなたの少ない知識と人脈の中の話で、実際の鉄筋やコンクリート、人件費別の調査でも、建設費が今年に入って下がっているという事実は確認できません。民間の調査機関のレポートでも今年に入って建設費はあがっています。このままあがれば2014年のピークを超えるので、そのタイミングで経済紙のニュースになるでしょう。見出しは「建設費再高騰、過去10年で最高に」でしょうね。

[1897: 通りがかりさん]

>>1895 匿名さん
タイムリーというのがどの程度のことを言っているか分からないけど、不動産価格と金利は完璧に連動しているよ。商業不動産に比べ住宅は連動性が低いってだけ。
金利が上がれば不動産から金は逃げて、金利が下がれば不動産に流れ込むってのは経済の基本的性質やで。

[1898: マンション掲示板さん]

>>1895
せいぜい0.5%って、6000万35年で組んだら総額で600万超、月にして1.5万程支払が変わるよ。
金利と不動産がタイムリーには動かない。金融経済学的にはそうなのでしょうね。

しかしドゥトゥールは金利低下とともにタイムリーに価格を上げましたからね。
実際に営業は不動産価格ではなく、35年で組んだ時の総支払額で前と変わりませんよと営業していました。
湾岸が6千、7千万時代から、7千、8千万時代になったのも金利の影響が大きいですよ。

逆にこんなに新築が売れていない市況で、
金利は変わらないとか、今買わないと損とか言ってる人の方が悪質ですよ。
どれだけ頭のいい人たちが買い控えしてると思います？
それとも買い控えの人達がバカで、貴方が天才ということなのかな？

[1899: 匿名さん]

>>1895 匿名さん
変動の方が審査通りにくいって知りませんか？
大学で勉強し過ぎて頭固くなってませんか？

[1900: 通りがかりさん]

>>1899 匿名さん
あ、それは間違いだよ。
都銀は変動だろうが固定だろうが審査基準は変わらず。審査金利3.25％～4％位で審査してる。
現に仮審査で金利の選択ブランクでもそのまま進むから笑

[1901: 匿名さん]

>>1896 匿名さん

>>1896 匿名さん
残念ながら、あなたが無知です。ちゃんと勉強しましょう。ゼネコンの決算説明会でも参加してみたら？

それだけムキに反論されても、事実は事実なので。
2016年のマンション新規発注のゼネコン単価は2015年比で5%程度下落しています。

[1902: 通りがかりさん]

>>1898 マンション掲示板さん
これだけの低金利、金余りの状況で不動産価格が高騰したのは至極当然。ただ、いきすぎて調整に入っている状況というのが今。

買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。
つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。

[1903: 通りがかりさん]

>>1897 通りがかりさん

程度の問題ですが、住宅ローン金利と居住用不動産の連動なんて無いに等しいですよ。

金利が1%→3%にならったら不動産価格1/3
になるんですか!?

それならあなたの意見に大賛成!!

[1904: 匿名さん]

>>1903 通りがかりさん

Capレートの概念知ってる？
金利はもろに不動産価値計算に連動するから。

[1905: 匿名さん]

>>1901 匿名さん
あなた馬鹿？
2017年から再高騰してるという話です。2016は2015より下がってますよ？2017はさらにあがってるということです。

[1906: 匿名さん]

>>1905 匿名さん

マンション向けは下がり続けてます。2019年以降完成物件から徐々に恩恵を受けられます。

かなり興奮して反論しているところをみると、住友社員ですか？

[1907: 名無しさん]

>>1902

>買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。
>つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。

買い控えている人も多いけど、購入意欲がある人も多い？どっちだよ！笑
プロの意見なんて当たったことあるか？
だったらプロの意見信じて株でも不動産でも買えるだけ買いなよ。

これだけ不動産が売れてないのに、購入意欲がある人が多いって、どうやって調べたんだろう？
ちなみに自分はここのMRでは3回も行って購入意欲あるように見せてるけど、実際はないよ。笑

[1908: 匿名さん]

もうマンション価格のピークが過ぎたのは業界の不都合な真実。どこまで下がるか。

[1909: マンコミュファンさん]

工事発注単価は下がってないよ
大規模マンションを発注するスーパーゼネコン、準大手ゼネコンは、他にオリンピック関連、再開発関連の仕事で2020年ごろまでは見積もりの受付すらしてもらえない状態です

[1910: 匿名さん]

>>1909
だね
ゼネを含めた大手を中心に不動産は絶好調っていうけど、
レジデンス部門は結構ギリギリのとこまで来ちゃってる気がする

[1911: 匿名さん]

2020年以降見据えて下がりだすところでしょ。

オリンピックで工事原価40%位上がったから、元に戻るとしたら結構なインパクト。

[1912: 匿名さん]

建築費が少なくとも２０１６年１２月時点で下がっていないことは国交省のデータから確認できますね。
ゼネコンの決算云々言っている人はソースを出してください。特定企業の粗利益率が上がっているというだけなら理由はいろいろあり得ます。

[1913: 匿名さん]

>>1912 匿名さん

まず、国交相のデータとやらをだそう。

[1914: 匿名さん]

>>1913 匿名さん
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h...
どうぞ。この読み方もわからない残念な人でないことを願います。

[1915: 匿名さん]

>>1910 匿名さん
住宅の工事費用も下がってません。国交省の資料に工事内容別の工事費用の推移が載っていますが、レジデンスの工事費用も下がってないどころかまた上がってきていますね

[1916: 検討板ユーザーさん]

足下の建築費で水掛け論しても建設的でないと思います。
ここの完成は2019年。普通に考えてオリンピック後は工事原価は元に戻るんじゃないでしょうか？ここが完成する頃に売り出される物件は下がった建築費ベースで割安に売り出されているリスクはあると思います。

[1917: 通りがかりさん]

>>1907 名無しさん
うーん、購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。
あなたも今の価格では買わないけど下落したら買おうと思っているからここ来ているんでしょ？つまり潜在的な購入意欲がある人は多いってこと。まさにあなたみたいな人がね。
こういう状況下では価格は下がりづらいもの。なぜなら下がるとすぐに買いが入るから。

建築費云々の議論白熱してるけど、建築費の増減よりも価格は需給で決まるものだから、建築費が安くなっても需要が活発ならデベは下げて売ったりはしないよ。

[1918: 名無しさん]

>>1914
国交省のデータは昨年末までの情報で、ゼネコンの話は未来の情報ではなくて？

友達に建設系の鉄骨？を売ってる経営者がいるけど、
2020年までの受注は今の時点でいっぱいだけど、それ以降は不透明で不安だと言っていたよ。

何でもそうだけど、国の情報より現場の情報じゃない？

[1919: 名無しさん]

>>1917
>購入意欲はあるけれども今の価格では買わない所謂買い控えをしている人が多いってこと。

だからそれは購入意欲があるとは言いません。
価格が下がったら買うなんて人も購入意欲層に入れたらいつの時代も多いになるでしょ。笑

価格が下がったら買う人いるから下げない？
売れないから価格を下げて売るんでしょ？？
実際、他の新築では価格を下げて売り始めてますよ。
あとは住不が今までのように売れない在庫をずっと残していくのかどうか。

営業いわく、ここはドトールと同じように2期以降は上げていくだろうと言ってます。
はたして今の市況で、仮に売れなくても価格を上げるのか？
ちょっと見ものですね。

私は高いから買わないというのもありますが、
今週末MRに行く予定の三井晴海のほか、近くにできる大和有明、
あと近く住民説明会が開かれる東急豊洲の情報をもっと得てから比較したいだけです。

駅近はいいと思いますが、商業施設隣接は必ずしも家族、
特に子供にいい影響は与えないと思うので、子育てには晴海のような立地の方がいいかな。
ここは新しい小学校には通えないし。晴海なら泰明小学校も狙えるのでね。

[1920: 匿名さん]

私も東急豊洲は350ぐらいと言う話も聞いたので待ってみます。
住友は相場の２割増しだから、急がなくても手に入ると思います。
もし、臨海地下鉄が決まったら即買います。

[1921: 評判気になるさん]

>>1919 名無しさん
東急の住民説明会いつですか？

[1922: 匿名さん]

>>1921 評判気になるさん

3/23です

[1923: マンション検討中さん]

日銀緩和と公共事業の出尽くし。賃金の低迷。労働人口減少。今後2〜3年はとりあえず、坪300切るところまで一回調整入るとみています。

某外資系証券の不動産アナリストはマンション相場が2年くらいで20%調整するって言ってますね。

[1924: 匿名さん]

売れ行き不調で買い手が無い部屋の積立金とか管理費って、売主が負担するの？

[1925: 匿名さん]

>>1920 万一臨海地下鉄が決まったら、あなたが買う前にすみふが即値上げでしょう

[1926: マンション検討中さん]

>>1923 マンション検討中さん

江東区は人口増え過ぎが問題になってますが…

[1927: 通りがかりさん]

>>1923 マンション検討中さん
まあ、そこらへんの情報を全て織り込んで今の相場なんだよね。
唯一、金利が（長期金利）が本当に上昇を続けたら暴落もありえるけど、日銀は長期金利を0％～0.1％に押さえこむことをコミットしてるから、簡単には下げてくれないんだよね。
それに、消費増税前はまた需要が一気に増えるだろうしね。

[1928: マンション検討中さん]

>>1918 名無しさん

いやいや、自分の友達の情報を信じろと(笑)
いくらネットとは言えエビデンスも無しに適当な話するのは…

[1929: マンション検討中さん]

>>1919 名無しさん

さすがに晴海よりは子育て環境良いんじゃ…そもそもBRTステーション出来たら商業も出来ますよ、晴海も。

[1930: マンション検討中さん]

>>1920 匿名さん

そうなったら即値上げですよ…再開発は決まる前に決断出来ないなら期待しない方が良いですよ。
あの時、買っとけば良かったと後悔するだけです。