シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[16851: 住民板ユーザーさん3]

>>16848 匿名さん
82平米の角部屋もありますが、北西は住友ともろかぶり、東側が永久眺望ですね。

[16852: 匿名さん]

オリンピックが成功するかによっても大きく左右されるよ。小池問題もあったし、有明ではオリンピック期待が織り込まれにくい。
無事成功して外国人が注目したらあっという間。テロリスク、医療、交通、こんな恵まれた環境でこんな値段はありえないと思うだろうね。

[16854: 匿名さん]

ららぽーと豊洲は有楽町線使えるのが大きい。近隣だけじゃなく、車を持たないファミリー層を広域から集客することに成功している。小さい子供がいる俺の知り合いでは新宿区からわざわざ行く奴がいる。

有明はそうはいかない。台場より厳しい立地。もちろん湾岸地下鉄できれば大逆転だが。。

[16855: 匿名さん]

>>16852 匿名さん

バリバリ織り込みでしょ。

[16858: 匿名さん]

江東区有明が、港区お台場と隣接しているにもかかわらず安値放置されてきたのは、世間の差別意識が少なからず影響しています。私の世代以上は、ここは人が住む所じゃないと思っている人が多くて驚いています。有明に住んでいる方はあまり家の話をしたがりませんし、私達も触れないようにして来ました。
これからオリンピックで多くの人が訪れて、そういう偏見が少しでも減るといいなと思います。

[16859: マンション検討中さん]

ガリレアグランデ、そんなに上がるかなあ。築11年を考慮すると、ざっと216/(1-2%×11年)=277万くらいですかね。その部屋が新築で277万円で売られていたとしても、特に安いとは思わないんだけど。トリプルタワーの方がよくない？

[16861: 匿名さん]

>>16853 匿名さん

有明も１件、坪200万ちょっとで
成約事例あったね。

[16864: 匿名さん]

少くとも新築はてんこ盛りに織り込んでるな。

[16865: 匿名さん]

>>16861 匿名さん
ガレリア高く売れるんですね。
築10年かつ今は何もない条件で凄いね。BMAの売り出し価格も上がってる‥

[16868: 匿名さん]

トリプル契約、ガレリア中古購入したいです。
トリプルが出来上がるまでガレリアに住み、引越し後に売れば、二年半の家賃分は浮く価格になっていそう。
面白くなってきました

[16869: マンション検討中さん]

>>16866
同意。ここ安いよね。有明で１番のマンションになるのに、周辺中古と比べて安すぎる。

[16870: マンション検討中さん]

>>16868
それだったら、トリプル２部屋買って、片方すぐに売った方が儲かりそうだけどね。

[16873: 匿名さん]

>>16794 匿名さん
何度も何度もやめなよ

[16874: 匿名さん]

>>16872 匿名さん

さすがに2部屋は財力ないですね。
もっと前にガレリア仕込んでおくべきでした。

[16876: 匿名さん]

安値放置って言ってる人は何が言いたいの？

需要がないから安値でしか売れない。そもそも安値じゃなくて適正価格でしか売れない。ってだけ。

実際、有明の高値中古物件は売り出しても全く成約してないよ。

安値放置って思うなら有明の中古買い占めなよ。

[16877: 匿名さん]

これから大きく需要が見込めるのは、品川近辺、晴海、有明くらい。

[16878: 匿名さん]

>>16871 匿名さん
3000万特例控除があるから関係ないよ。

[16879: 匿名さん]

>>16877 匿名さん
晴海は同意だけど駅近に限るでしょう。

[16880: 匿名さん]

商業施設の情報が雑誌やテレビで出るようになったら中古価格は坪300に上がる可能性は高いね。

今は湾岸タワマン購入考えてる一部の人しか知らないのが実情でしょう。

ここの売出しもそれを機に一気に上げる気では。

テナント誘致がうまく進まなければこれも夢の話で終わる、かつこの可能性もかなり高い。
ってのが博打要素。

[16881: 匿名さん]

屋上にプール、ナイトプール、プールバーは誘致して欲しかった。

スパもジムもマンションにもないのにテナント誘致できない事が確定。

当初のスミフが言ってた事がことごとく無くなっていく始末。って事であまり期待はできないね。

[16882: 匿名さん]

正式契約、300戸を超えたようです。おめでとうございます。

[16883: 匿名さん]

大した根拠もなく有明中古が値上がる値上がるいう書き込みが多数。

早く売り抜けたい人がどれだけ多いか分かりますね。マンション価格は需給で決まるので、供給が増えれば価格は下がるのが当然ですよ。

[16884: 匿名さん]

>>16883 匿名さん
うーん、有明の開発についてまだ理解してないの？

例えば商業施設。

[16885: 匿名さん]

飲食店も充実するよ。

[16886: 匿名さん]

大規模な親水公園の整備も決まった。昔から噂はあったけど、規模が大きくなったね

[16887: 匿名さん]

>>16883 匿名さん
書き込んでいるのは一人だけですよ。いつもの転売業者なのでご安心を。

[16888: 匿名さん]

交通も利便性向上するように行政は動き出した。まだまだ先っぽいけどね

[16889: 匿名さん]

マンションは受給では価格は決まらないよ。

開発と景気で決まる。

[16890: 匿名さん]

供給は、今からどんどん減ってくるんだ。

[16891: 匿名さん]

どことは言わないけど耐震タワマンは外壁よく見ると、クラックだらけだぞ。雨上がりの日とか酷いもんだ。
湾岸タワマン狙う人に情弱はいない、坪単価で見るから中古は値上がりしないと思う

[16892: 匿名さん]

イベントも増えるよ。

[16893: 匿名さん]

>>16891 匿名さん

クラックは修復できるので気にする必要ないかと。でも、免震を選べば、いろいろ安心ですよね。

[16894: 匿名さん]

>>16876 匿名さん
先月だっけ？坪400超えていた中古ありませんでした？

[16895: 匿名さん]

>>16889 匿名さん
頭悪い事を吹き込むのやめな。
不動産バブルがはじけた歴史くらい学びなよ。

[16896: 匿名さん]

>>16887 匿名さん
みなさん、以下の人に注意です。情報弱者を狙った低レベルな転売営業業者ですよ。
・坪600まですぐ上がる
・画像ペタペタ繰り返し
・地下鉄決まる

[16897: 匿名さん]

>>16896 匿名さん
確かに言い過ぎは逆にネガになりますよね。

[16898: 匿名さん]

600万、800万君は晴海のスレでコテンパンにされたから、
こちらに軸足を移してますね
いい迷惑ですがー

[16899: 匿名さん]

低レベルにしても程があるな。

[16900: 匿名さん]

中古市場の価格を決めるのは需給がすべて。開発やら景気やらもそこに収斂する。
有明内買い替えで中古が大量放出されれば、価格は下がるのは理の当然。誰でも分かる理屈だよ。

[16901: 周辺住民さん]

今銀座線。

ドア上液晶動画広告があるの見てる、えっと、まだトリプルタワーPJじゃねえか。そろそろ直そうよ。

あともうちょっとインパクトあるほうがいいよ。クジラ出てくるとか。

[16902: 匿名さん]

有楽町沿線の月島、豊洲、東雲辺りから鉄道利便性を捨ててまで割高なここに移住する人はいないだろう。

有明で発生する莫大な数の中古捌けるのかな？相当価格下がると思うよ

[16903: 匿名さん]

今でさえ周辺の中古相場は、直近8ヶ月ずっと下落中ですからね。

[16904: 匿名さん]

それ、販売価格は下がってるけど、坪単価が上がってるんだよ。
つまり、条件の良い狭い部屋が値上がりしてるって事。

[16905: 匿名さん]

>>16894 匿名さん
先月は初めて有明の中古が坪単価450万円で成約しましたね。それの事かな？

[16906: 匿名さん]

>>16896 匿名さん
おまえ、また虐められてーのか？（笑）
絶対許さねーから。逃さねーから。

[16907: 匿名さん]

>>16900 匿名さん
残念ながら受給では決まらないよ。
何故なら、供給量がコントロール可能だから。

つまり、いつでも需要が大きい状態を作り出せる。

不動産で大事なのは開発と景気ですよ。これで決まる。

[16908: 匿名さん]

値上がり始まってるよ。

[16909: 匿名さん]

>>16908 匿名さん

新築というか新古のドトールが値上がりしてないのに、中古は値上がり？？

[16910: 匿名さん]

成約価格が下がってるのに、坪単価が上がってるのは、値上がりしてるの？値下がりしてるの？

[16911: 匿名さん]

>>16909 匿名さん

ドトールは、この辺りでは一番値上がりしてるよ。売り出し価格は坪単価330万と、ここと同じくらいの価格でした。
今では400万超え。

[16912: 匿名さん]

中古は今から値上がり始まるから、早めに購入した方が良いかと。
割とマジな話で。

[16913: 匿名さん]

成約価格が下がってるのに、坪単価が上がってるのは何故ですかね。

[16914: 匿名さん]

ほんと不思議。

[16915: 匿名さん]

有明の中古でグロス6000万以上はかなり苦戦してるよ。

ほぼないに等しいくらいの数しか売れてない。
よってリセール考えてるなら5000万が限度。

それ以上は大損確定だよ。

のらえもんがデータまとめてるから見てみると良いよ。

[16916: 匿名さん]

>>16913 匿名さん
理由は簡単だよ。グロスで払える層がいないだけ。
有明のような辺境を買う人はサラリーマンのアッパー層や士業がメイン。

そのレベルでは買えるグロスが知れてる。

[16917: 匿名さん]

>>16916
ここの3Lの多くは6200〜7000万。
有明の中古では選ばれない価格帯だね
ここ買ったらリセール苦戦しそう

[16918: 匿名さん]

周辺の中古価格との差を考えると、冷静に考えてやっぱりここは割高ですよね。

[16919: マンション検討中さん]

全然割高じゃないよ。
築年数と駅距離差を補正すれば、むしろここは割安。
絶対にそう。反論ある？

[16920: マンション検討中さん]

有明でマンション買うならここがいいよ。それかたまに割安で出てくる中古。もちろん好みはあるから、それで他を買うのは否定できないけど。恋はとめられない。

[16921: 匿名さん]

>>16919 マンション検討中さん
築年数の補正は、どの程度とお考えですか?

[16922: 16919]

>>16921
一般的には1年で2％減価すると言われているので、私はそれで計算しています。

[16923: 匿名さん]

普通に割安だよ。。。

[16924: 匿名さん]

>>16922 16919さん
わかりました。参考にします。

[16925: 匿名さん]

価格が決まった頃は割高に見えたけど、周辺価格が暴騰してるのを見たら、激安に見えるよねえ。

[16926: 匿名さん]

>>16911 匿名さん
ドトール、今朝の折り込み広告では72m2で6980万円から出てましたよ。階数や方角によるでしょうが全然値上がりしてません。

[16927: 匿名さん]

中古が割安に見えるような人なら、中古買った方が幸せになれると思う。

俺は中古でこの価格なら、新築の方が嬉しいもん。商業施設も楽しみだし、レベルが全然違うように見える。

[16928: 匿名さん]

>>16926 匿名さん
ソースがないと誰も信じないー。

ウスターじゃダメよ。

[16929: 匿名さん]

有明最浅築BACの中古価格平均260坪と比較。
駅近補正 +36 坪4×9分 りんかい線
商業施設 +15
ランドマーク +10
新築 +10
共有施設 -5
＝260+36+15+10+10-5
＝326 ということで坪326以下の部屋を買いましょう。

[16930: マンション検討中さん]

少し自分流に直してみました。あと、平均で比べてるので、326万円以下の部屋、つまり条件の悪い部屋を買いましょうという結論にはならないかと。

駅近補正 +36 坪4×9分 りんかい線
商業施設 +15
ランドマーク +15
新築(築年数) +10
間取り　+5
共有施設 -5
眺望　囲まれ感　-5
＝260+36+15+15+10+5-5-5
＝331
ということで、ここと同じくらいですね。どちらでも好みで買いましょう。

[16931: 通りがかりさん]

>>16929 匿名さん
坪平均で算出してるのに、部屋の階数や向きは関係ないんだね。

[16932: 匿名さん]

>>16928 匿名さん
W415号室の返済例付きです。

[16933: 匿名さん]

>>16932 匿名さん

坪320くらいですかね。

[16934: マンション検討中さん]

モモレジさんのブログに取り上げられてますね
http://mansion-madori.com/blog-entry-5112.html?sp

[16935: 匿名さん]

>>16932 匿名さん
眺望塞がれる予定の4階ですか？？

[16936: 匿名さん]

安いね

[16937: 匿名さん]

ドゥトゥールが坪316万なら、
間取り悪くないしここより良いんじゃない？

[16938: 匿名さん]

ドトールの良いところって？

[16939: 匿名さん]

>>16932 匿名さん
WESTって空きあったんですね〜。完売と聞いてたので笑。

[16940: 匿名さん]

>>16939 匿名さん

え？完売？そんなレベルなんですか？

[16941: 匿名さん]

>>16940 匿名さん
ドトールのWEST棟ってことですよ。HP観てもわかるとおり、現在EASTメインで販売してますから。

[16942: 匿名さん]

>>16941 匿名さん

チラシに掲載あるようなパンダ部屋の在庫を残しつつ、より高額な住戸に誘導して販売する戦略かもしれませんね。

[16943: マンコミュファンさん]

>>16937 匿名さん
4階で眺望がない部屋なんて安くて当然。

[16944: マンション検討中さん]

ドゥトゥールの条件最悪部屋でしょ？
ここの条件最悪部屋は270万円からあるよ。

[16945: 匿名さん]

>>16943 マンコミュファンさん
Eastの南はマエケンタワーに塞がれてますが、Westの南の場合は低層でもこれから選手村が建つくらいですから、最低限は確保できるかと。これはこれで良いのではと思います（私は購入しませんが）。

[16946: 匿名さん]

このチラシで何人かはMRに行くわけだ。そして現地を見て高い部屋の選択肢も提示する。スミフも上手いねぇ。利益率が上がるわけだ。

[16947: マンション検討中さん]

言うほど条件最悪ってわけではないんですね。すみません。

[16948: 匿名さん]

>>16934 マンション検討中さん

やはり、管理費激高かかれていますね、、、。

[16949: 匿名さん]

管理会社変更する事で解決できるって書かれてます。

[16950: 匿名さん]

>>16947 マンション検討中さん
はい、最悪って訳でもないです。Eastは北以外は結構囲まれて眺望は無いので、正直現状だと厳しいでしょうね。勝どき東が完成して、駅力が増せば状況は変わるかも知れませんが。