シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場　2022年6月編　～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[1674: マンコミュファンさん]

地震に怯えてる人は大変だね。
マーレ規模のタワマンが大規模損害を受けるくらいの地震が来たら住んでるとこより、他の事心配した方がいいよ。
おそらく東京壊滅してるからね。

[1675: マンション検討中さん]

>>1674
もし東京が壊滅したらローンがリセットされ、それまでの生活が保障されるのでしょうか。
福島や熊本を見ている限りそうとは思えません。
確かにマーレ規模のマンションが致命的なダメージを負う可能性は低いでしょうけど、震度５強以上が起こる度に修繕費がかかる可能性があるのはかなりのリスクだと思いますよ

[1676: 匿名さん]

311のダメージは見えない所も受けているでしょうからね。次来たらヤバイ気もする。

[1677: 検討板ユーザーさん]

>>1676 匿名さん

>>1676 匿名さん
そんなこと言ったらもっと規模の小さいマンションはどうなるの？
いま君が住んでるとこはどうなのさ？

[1678: マンション検討中さん]

商業施設次第だよね。これから先に商業施設一体型の複合開発がこの面積規模でそんなにあると思えず期待してます。高層310以下だったら即買いなんですが迷うところです

[1679: 匿名さん]

同じ湾岸なら品川の中古選んだほうがよさそう。

[1680: eマンションさん]

>>1679 匿名さん
品川の中古ってどこ？
WCT？？

[1681: 匿名さん]

>もっと規模の小さいマンションはどうなるの？
内陸の3階以内の小規模箱型鉄筋より強いものはないだろ。よく考えろよ。
大規模湾岸高層なんて全く強くない。技術で建ってるだけ。

[1682: 匿名さん]

一級建築士の立場で言わせて貰えば、強さなんてものは内陸？だろうが湾岸だろうが同じです。
違うとすれば、湾岸は基礎に莫大なコストがかかる。

[1683: 匿名さん]

低地の表層地盤増幅とかも考えると
同じコストなら湾岸高層は一般的に
揺れやすく壊れやすいで間違ってないと思うけど。

[1684: 匿名さん]

>>1677 検討板ユーザーさん
規模の小さいマンションのヒビはあまりの気にならなかったけど、タワー低層階の外壁に斜めのヒビが無数に入っているマンション見た時、次の大きな地震でポキッといきそうで怖い！と感じました。そんなことにならないと思いますが、タワーなら内陸の免震がベストかな。

[1685: 匿名さん]

湾岸の土地が安いのは、建築に莫大なコストがかかるからだよ。
少なくとも、内陸より地震に弱いと言う事はありえない。

あとは免震構造などで守るしかないわな。耐震は本当に壊れるよ。内陸の古い物件はマジで危険。

[1686: マンコミュファンさん]

どっちのマーレでもいいが住民のマーレ推し気持ち悪い。地域のランドマークから引きずりおろされるから悔しいのか？

[1687: マンション検討中さん]

マーレは所詮東京建物。タワマンはデベも極めて重要。コグレなんか場所良くても酷い。

[1688: 匿名さん]

>1680
品川物件とは一般的には駅歩10分圏内の高輪アドレスと港南ならVタワーやCT品川あたりまでのことですね。エントランスから改札まで18分もかかり、最寄り駅も天王洲アイル駅であるWCTは基本は天王洲アイル物件の枠です。品川シーサイド、大井町も同じくくりですね。天王洲アイル駅は便利ですが、りんかい線にも近いスミフのタワーが売り出しを開始したようですね。この物件と比較しています。どっちも素晴らしい物件なので二つ買っちゃおうかなあ。

[1689: 口コミ知りたいさん]

>>1688 匿名さん
買ってください。
品川はゴチャゴチャしてて暗いイメージで好きではないです。
キャピタルゲイン狙いの独身ならいいかもですね。

[1690: マンション検討中さん]

>>1686 マンコミュファンさん
別に悔しいとかじゃなくて、リーズナブルと言ってるだけ。
高くていいのは当たり前。近隣中古より3割4割高は高過ぎです。
そのわりに建物の仕様は低いし、商業施設任せだし、やっぱりタワマンは建物そのものに魅力が必要ですよ。
駅近言っても、豊洲のシエルや勝どきのビュータワーは人気ないじゃないですか。

[1691: 匿名さん]

>1689

もっと簡単に「品川は新航路だから好きではないです。」と言いましょう。

[1692: 匿名さん]

>>1690
シエルは人気ありますよ。他の豊洲民から見て見ぬ振りされているだけで。
もちろん月島CGPも人気あるし。

[1693: マンション掲示板さん]

>>1692 匿名さん
シエルは分譲少ないからそう思うのであって、湾岸タワマン好きからは人気ないよ。
CGPは安かったからね、今は高値で売り出されてるから売買は活発ではないかと。

[1694: 匿名さん]

>>1672
近年稀にみる典型的なステマって感じだなｗ
駐車場を確保できる≒常に余ってるってことでしょ？
10年経過しても改善できてないんだから需要がないってことじゃん
管理全体からみると問題だよね、足りないぐらいが丁度良いっていうし・・・
もちろんそんなこと微塵も気にしない富裕層セカンド層が住んでるんだろうけどｗ

[1695: 匿名さん]

>>1688 匿名さん
駅から遠い分、WCTは眺望が素晴らしいからね。私は新宿勤務だからりんかい線天王洲アイルだと駅近いし。港区だし。有明の新築買うべきか？どうしようか悩み中。

[1696: マンション検討中さん]

ここは、ＰＯＯＬありますか？それとＳＰＡは？

[1697: 名無しさん]

>>1694
確かに駐車場の余りは問題にはなっているけど、いざって時に余ってるのが本当の贅沢。
マンションって買った当初は頭金入れてお金もないけど、段々とまた貯金も増え、ない車を買ったり、妻用に車を買ったり、趣味用の車を増車したりってよくある話。そんな時に駐車場ないってちょっとね。どこでそんなに飛ばすのさ？ってほどのパワーの外車が多いけど、それもいざって時の余裕（＝贅沢）なわけだしね。

タワマンの良さって共有部の豪華さにあると思うけど、豪華さ求めるわりには管理費・修繕費はケチりたいとか、思考が貧乏なのはなんかなぁって思います。

ちなみにマーレは8年経過です。新築タワマンを買って10年固定で10年しっかりローン減税受けて10年で売ってくという思考はアリだと思います。ただ、今は新築買うにはタイミングが悪い。

[1698: 匿名さん]

>>1697
もう分かったからどっか行きなよ、いい加減スレ違いだからｗ
マーレの都心側の眺望が素晴らしくて管理組合もしっかり機能してるのは知ってるけど、
駐車場余ってて震災喰らって10年目の修繕を控えてて、どこの貧乏くじ物件だよｗ
って見方もできる訳だし、過剰なヨイショは逆効果というか中古売り抜けたいのがミエミエで萎える

[1699: ご近所さん]

でもやっぱり、ここの検討には近隣中古はどうしてもからんできますよね。近隣からここへの買い替えも多いだろうし、空いた中古を狙ってる人も多いでしょう。有明全体を大きくかき混ぜる、攪拌棒のような物件ですね。

[1700: 匿名さん]

>>1699
買い替え特需は実質三年後だよね？
その頃には10年を越えて修繕や財務状況を確認できるし、
既存物件を買い叩くなら二年後三年後でしょう？
もちろん待てないとか有明の将来に賭けてるんだったら止める理由もないけどね
坪200前後の物件なら買っといても大怪我はないだろうし

[1701: 匿名さん]

３１１のとき、豊洲はあまり液状化しなかったけど、有明は結構、波打っていた。埋立方法とか時期とかに違いがあるのかな？

[1702: 通りがかりさん]

>>1698 匿名さん
近隣中古の情報はスレ違いじゃないだろ。
ココだけしか見てない同士で褒めあって何になる？？

[1703: マンション検討中さん]

>>1701 匿名さん
それ有明のどこ？
ネットでは豊洲の液状化が出てきた気がするけど。

[1704: 匿名さん]

>>1701 匿名さん

液状化マップでも、有明はアレなんだよね。

[1705: 匿名さん]

アイランドやWCT、パークシティ豊洲やザトーキョータワーズなら知ってるけどマーレってどこ？高いの？

[1706: 検討板ユーザーさん]

>>1705 匿名さん
ココのスレ来るくらいならもう少し勉強した方がいいよ。
あと下手な知らないふりしないでね。

[1707: 匿名さん]

有明で波打った？（笑）
聞いた事ないね。

[1708: マンション検討中さん]

液状化について
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/etc/detail/MMSUa8000007042011/

[1709: 匿名さん]

>>1705
マーレってオリゾンマーレだよ。相場は坪200-220万の激安有明マンション。あとはブリリアマーレ。同じく坪単価240万円の激安マンション。東京建物シリーズはみんな同じような感じ。有明中古で坪300超える物件は一つもなし。そんな中ここはいったいいくらで売り出すつもりなんだろうね。

[1710: 匿名さん]

どっちのマーレも都心側の空き地はタワマンになる可能性があるんだよね？

[1711: マンション検討中さん]

豊洲アーバンドックがベンチマークとしたらかなり高いね。果たして。

[1712: マンコミュファンさん]

>>1709 匿名さん
もう価格出てますけど？
西70の16階で330位。

[1713: eマンションさん]

>>1711 マンション検討中さん
PCTはマンションの仕様低いけど三井だし眺望あるし豊洲だからねぇ。
そもそも住不が三井をベンチマークしたりしないでしょ。

[1714: 匿名さん]

>>1710 匿名さん
地元はオリゾンとマーレで呼び方分けてるけど、
オリゾンの裏は長谷工、マーレの裏は大和が土地を持ってる。
オリゾン裏は解体工事も終わり更地になったからそろそろ情報出るのでは？
ここの売り出し考えると購入者を足止めするためにも早く出すべきだと思うけどね。
向こうはゆりかもめ徒歩1分の土地でここの商業施設も目の前みたいなものだからね。

[1715: 匿名さん]

なんかごっちゃになっている感じ
オリゾンマーレの裏は大和ハウス（解体が長谷工）
ブリリアマーレの裏はまだ決まっていない、ここは有明レガシーエリアではないでしょうか？

[1716: 匿名さん]

>>1714
だね
最近周辺の中古推しが目立つけど、
恐らくオリゾンの都心側は塞がれるから注意が必要
長谷工×大和の分譲がほぼ確定で、
近々に説明会が開かれるらしい（のらさんブログ参照）

ただ割り切ってガレリアやオリゾン他の坪200前後の部屋を買う分には、
大怪我はないだろうし悪い選択ではないと思う

[1717: マンコミュファンさん]

オリゾンなんて都心側の眺望しか価値ないから暴落確定じゃん…だから売り逃げの為無理推ししてたのか。

[1718: マンション掲示板さん]

>>1716 匿名さん
少し前にブリリアのマーレの北西住戸見に行ったら不動産屋が正直に眺望はなくなるかもと言っていた。売主にとっては言って欲しくないよね。
長谷工大和のとこは、ここが防音壁になって静かでいいかもね。プラスちょっと魅力的な施設もしくは仕様だとしたら目が眩んじゃうね。

[1719: マンション掲示板さん]

>>1716
のらさんのブログ見ました。訂正は言ってましたね。
オリゾン裏はタワマンで決定。4月に住民説明会があると。
これって結構なニュースじゃないですか。

このタイミングで出てくるということは完全にここを意識してますね。
しかもここにはない北西のシティビューがある。ゆりかもめ徒歩1分。
そしてここよりも安い。（のらさん予測）

晴海の価格見てからと思ったけど、
オリゾン裏の大和ハウスの価格も見てからここを判断しよう。
そう思ったのは自分だけですか？

[1720: マンション検討中さん]

なるほど。将来見る参考に。
http://gendai.ismedia.jp/articles/-/48993?page=5

[1721: 匿名さん]

>>1719
売れ残っても平気っていう住友と、確実に４期までに全戸を売り切るという大和ハウス。

大井町の例もあるので当然大和ハウスの方が安くなるでしょうね。
ここ買って竣工時には既に大きな含み損を抱えるくらいなら待つべきだと。

[1722: ご近所さん]

>>1720
現代の嘘情報じゃ誰も売ってくれないぜ。笑

[1723: ご近所さん]

>>1714
北西の低層階の話してもね。説得力がない。
有明の開発はドンドン進行し、ネガには手が出ない価格になるぜ。

[1724: 匿名さん]

>>1719 マンション掲示板さん

長谷工というのが残念ですね。

[1725: eマンションさん]

>>1724 匿名さん
ここ前建ですよ。
同じようなものでは？
そういう意味で晴海の大林組はさすが三井。

[1726: マンション掲示板さん]

>>1721 匿名さん
ですよね、おそらく1期は見送って大和の情報を待つかな。
おそらくオリンピック前に建つだろうから、そんなに先の話ではないでしょうし。

[1727: 評判気になるさん]

マーレの中古は無し！でコンセンサスですね。

[1728: 匿名さん]

本当に＠330なの？有明に＠330出すなら港区湾岸の中古のほうが良いと思うのは俺だけ？

[1729: 匿名さん]

うーん、スミフは値上げしながら売るので1期見送ると高値で買う羽目になるのが怖い。

[1730: 匿名さん]

>>1728 匿名さん
港区湾岸で330万なら、豊洲で330万が良いな。

[1731: 匿名さん]

港区湾岸物件で330とかあるの？

[1732: 名無しさん]

>>1727
自分はいまこんな感じだけどねぇ。

マーレを含めた近隣中古 ＞　大和有明　＝　三井晴海　＞　住不有明

やっぱり今の新築が売れてないマーケットと金利が気になるよね。
6000万35年組んだら、金利0.1%上がる毎に総支払額120万、月の支払い3千円増えるからね。
1%が2%になったら3万増える。

だから今すぐ住めるとこ買うか、様子を見るか、かな。
一応今月晴海のMRも行くけどね。

[1733: マンコミュファンさん]

>>1725 eマンションさん

その大林組が、やらかして着工遅れたんじゃ…

[1734: マンコミュファンさん]

>>1732 名無しさん

さすがに大和有明と、スミフ・三井比べるのは…財閥系はやっぱり違いますよ。
晴海は私も期待してますけど♪

[1735: 匿名さん]

>>1734 マンコミュファンさん
時価総額は大和ハウスのほうがスミフより遥かに高いですけどね。

[1736: 匿名さん]

三井ならともかく、スミフは三井より大和よりだろ。
財閥だから資本はあるけどね。
だから長期在庫ができるのだけど。

[1737: マンション検討中さん]

関係ないけど、なんか東京ベイって呼び方、懐かしさを感じませんかね…

[1738: 匿名さん]

>>1725 eマンションさん

その大林が杭の施工をミスって2年遅れにしたのもさすが！

[1739: マンション住民さん]

三井よりスミフのがいいよ
スミフのがかっこいい
三井はファミリー、スミフはスタイリッシュのイメージ

[1740: マンション検討中さん]

スミフは関西っぽいデザインな感じ

[1741: マンション検討中さん]

関西っぽいかな？
あんまりゴテゴテしてなくて都会のオフィスビルっぽい洗練されたイメージあるけど

[1742: 名無しさん]

>>1738 匿名さん
結果いい物ができればそれでいい。
ここは前建という時点でアウトプットに限界がある。
ここが三井だったら価格も商業施設も期待できたのだけど。

[1743: 匿名さん]

確かに。関西っぽくはないね。
まんまオフィスビルみたいなマンション作るイメージ。
豪華に見せたいって意味なら関西的？でもなんか違うね。

[1744: マンション検討中さん]

>>1740 マンション検討中さん
関西っぽいのは売り方じゃない？
安く仕入れて安く作って高く売る。

[1745: 匿名さん]

すみふの価格設定が半端なく高すぎて・・・
大井町にしてもココにしても相場を無視しすぎて呆れるわ

一定の室数が売れれば黒字になるって考えで、売れ残り上等商法は受け入れられないな。

[1746: 匿名さん]

スミフは高級に作って、馬鹿高く売るのが仕事だと思ってる。
少なくとも良い物を作るので俺は好きだよ。

[1747: 匿名さん]

高級風に作って高く売る、という感じだよね。

[1748: 名無しさん]

>>1746 匿名さん
高級に見えるだけだよね。
色んなとこ仕様低くして安く作ってるの気付いて。

[1749: 匿名さん]

そうか？
豪華な造りが住友の真骨頂だと思うぞ。

[1750: 匿名さん]

あー、共有施設は超豪華だけど、占有部分がイマイチということかな？
だったら分かるけど、占有部なんて、リフォームで幾らでも何とでも出来るぞ。

[1751: 匿名さん]

共用部は豪華、専有部はチープな印象
特にエントランスは力入ってるよね。
けどTTTなど少し前の広々とスペースを使ってるマンションに比べると今の物件は質素に思う。欲しいとは思わんけど。

[1752: 匿名さん]

TTTの検討スレが残ってるから、読んでみれば。
外廊下とか、お見合いとか、色々書かれているから。

[1753: 匿名さん]

専有部はシンプルな方が嬉しいけどな。
どうせリフォームするし。
無駄に豪華にして価格が高くなるより良いと思う。

[1754: 匿名さん]

>>1753 匿名さん
買って早々にリフォームするんだ？笑
ただでさえ高いのに500万くらい掛けて？
天井の高さとかはどうにもならんな。

[1755: マンション検討中さん]

>>1753 匿名さん
スミフがケチるのってリフォームでもどうしようもないスラブ厚とか階高だけどね。あと食洗機とかクーラーもオプション扱いにしたりとかせこいのばっかだよ。

[1756: マンション掲示板さん]

>>1755 マンション検討中さん
そういう素人では見えにくいところをケチるんだよね。
一部屋数百万ケチれば1000戸で数十億だからね。

[1757: マンコミュファンさん]

食洗機とかタンクレストイレあれば高級なんですか？その方が素人騙しの気がしますが？

そもそもスラブ厚なんて工法で変わるでしょ。分厚く頑丈に作れば良いなんて旧耐震の発想。

スミフのマンションはスタイリッシュで人気あるのは事実でしょ。ただ高いから選ばれないだけで(笑)

[1758: 匿名さん]

スラブ厚と工法は、直接関係ないんじゃない？

[1759: 匿名さん]

在庫が一杯あるってことは価格と価値が比例していないって事。

[1760: 匿名さん]

建設経高騰＆マンションバブル絶頂のこの時期は都心の中の都心の物件以外、
どこ買っても高値掴みだよ。

デベは目につきにくいところからガンガンコスト削減をしてるけど、
売り出せばなんだかんだで売れる時代が続いているから不思議な時代だねぇ～

[1761: 住民板ユーザーさん1]

有明レガシーエリアかどんなものになるかによるな

[1762: 住民板ユーザーさん1]

1人でも多くの人がマンション購入で幸せになって欲しいから、マンションマニアである私の知ってることを書きます。

まず、湾岸エリアタワーマンションを検討してるなら、一度は見た方が良い物件は、以下だと思います。

品川→ワールドシティタワーズ
豊洲→アーバンドックパークシティ
勝どき→ザ東京タワーズ
有明→ブリリアマーレ

他にも見た方が良い物件はありますが、この4つのマンションは、湾岸タワーマンションが人気になるきっかけとなった各地区を代表する現時点でランドマーク的なマンションです。
築10年くらいの物件ですが、今と違って建築費や土地が安い時代に作られたので、共有施設の豪華さ充実度、専用部に使われている素材に妥協がなく、マンション自体のグレードは非常に高くなっています。マンション自体のグレードでいうと、六本木ヒルズなどよりも高いです。
逆に、最近建った湾岸タワーマンションは、色々な部分に経費削減を行なっているので、見た目は綺麗でも、ちゃっちい感じのものが多いんです。

[1763: 住民板ユーザーさん1]

そして、有明に特化すると、オリゾンマーレ、ガリレアグランデ、ブリリアマーレは、プロパストという会社のテイストが深く入っているので、高級感やデザイン性が高いです。

オリゾンマーレ
非日常を味わえるリゾート感のあるデザイン性の高いマンションで人気があります。共有施設も最上階に集約されていて独特の大人の雰囲気があり、barで住民同士が話しやすい雰囲気があります。
ただ、ゴミ捨て場が各階になく、一階にしかない点が残念でならない。
部屋のグレードは非常に高いです。
セカンドハウス的なコンセプトのマンションですね。ただ、プールが2レーンしかなく規模も小さいので利用者は少ない。戸数も少ないので、今後の維持費が大変だと思います。

ガリレアグランデ
オリゾンマーレと同じく、とてもデザイン性が高く大人のセカンドハウス的な雰囲気です。
共有施設は若干控えめ。
プールが2階にありますが、規模が小さいので、ほとんど誰も使っていません。
屋上の庭園は素晴らしいです。
駅から遠い。

ブリリアマーレ
オリゾンマーレの拡大発展版のマンションです。
共有施設の豪華さは、グランドハイアットホテルと同等かそれ以上で日本一だと言われている。
管理組合がしっかりしていて、バーをレストラン化したり、スパやプールやジムのパスポートを発行したり、毎週土曜日に音楽会を開催したり、非日常を日常にというコンセプトを実践している。
将来北西側の眺望がどうなるかわからない。
オリゾンマーレ、ガリレアグランデよりも、専用部は少し一般的。ゲストルームはホテルのスウィートルーム以上の贅沢な作りだが、金曜日土曜日は予約が取れない。
将来的に修繕費が2倍にはなる。

有明の街を開拓してきたプロパストがリーマンショックで傾いてからプロパストが手を引き、東京建物が有明のマンション建設に力を入れる。
しかし、やはりプロパストテイストが入っていないマンションは、豪華さやデザイン性が劣る。

ブリリア有明スカイタワー
マーレの横に建ったマンション。良いマンションに越したことはないが、マーレと比べるとガーデン以外は全ての面で劣る。
最上階は半分が住居で半分が共有施設。
マーレがホテルを目指しているマンションで、スカイがアートを目指しているという感じ。
キッズルームもあり、有明の中では最も家族向けに適したマンションかもしれない。
スーパーがマンションの一階にあることもメリット。中古物件の流通も多く、管理も良好。

シティタワー有明
住友単独のマンション。
有明マンションの中で、唯一共有施設がないマンション。そのぶん、他のマンションに比べると修繕費の心配が少ないと言えそう。ただ、住戸数が少ないのでなんとも言えない。そして、ダイレクトウィンドウ。北西側は、有明アリーナで確定してるので永久眺望。眺望の良い部屋なら、資産性は維持できるかもしれない。
共有施設に興味なく、有明の眺望が好きな人にはいいかもしれないが、駅からもスーパーからも遠い。

[1764: 住民板ユーザーさん1]

ブリリア有明シティタワー

東京建物と住友が建てたが、至る所で経費を削減しているので、共有部や専用部に使われている素材がショボい。しかし、レインボーブリッジに1番近いマンションであり、眺望はとてもよい。
駅から遠い。最上階に共有施設を集約している。
個人的に、将来は最も資産価値が落ちるマンションだと予想してる。
ただ、地震には有明の中で1番強いマンションだと言われてる。

こんな感じかな。

結局有明は、東京都が有明レガシーエリアとして、どのような施策をするかが重要です。
北西側をオリンピック記念公園にして、代々木や駒沢のように大きな公園として整備し、テニス、バレーボールなど、あらゆるスポーツの聖地になれば人気上がると思います。交通の面は、はっきり言って、豊洲や勝どきより実は便利です。
りんかい線、ゆりかもめを使えば、都心のどこにでも行けます。大江戸線や有楽町線だけしか通っていない場所より、有明が不便と言う人は、本当の東京を知らない人だと思います。
もしも、中央区主導で進めている東京駅や銀座直通の路線が現実化したら、他に類を見ないほど利便性の高い街になります。
晴海の選手村跡地に7000近い住宅が供給されることを考えると、新しい路線ができる可能性が高いような気がします。今の晴海は本当にふ便利なので。

本題ですが、このトリプルタワーは、正直博打に近いです。まず、ダイバーシティよりも規模が大きい商業施設を住友が成功に導けるか…
住友じゃなくて、実積のある森ビルだったらかなり期待できたのにな…

投資用にワンルーム買うくらいなら考えるけど、
7000から8000の物件は怖くて手を出せない。
新築マンションはいいことしか言わないし、建ってみないと本当にわからないことが多い。
マンションを作る素材とか、見えないところで色々とちゃっちい箇所がある気がする。

マンションは300万くらいあれば新築同様にリフォームできるので、湾岸人気を引率した築10年のハイグレードマンションの中古を買ってリフォームするのが1番だと個人的には思います！

[1765: ご近所さん]

ブリリアマーレの北西は小池を信じるならレガシーエリアで中層階から上は眺望が確保され、資産価値が上がるのではないか。
有明北がスポーツ・イベントエリアになり、商業施設ができ、BRTで都心アクセスが劇的に変われば大化けも期待できる。

[1766: 住民板ユーザーさん1]

結局、住友がけち臭くなく、質の高い建物に仕上げるか。大型商業施設は成功するか。東京都が、有明レガシーエリアとして有明の価値を高められるか。ここがポイントのようですね。

[1767: マンション検討中さん]

品川シーサイド駅で、ティッシュ配ってましたね。
集客好調物件に小判鮫お疲れ様です。

[1768: 検討板ユーザーさん]

スミフは関西の成金イメージ。町の景観を悪くする

[1769: 匿名さん]

>>1767 マンション検討中さん
集客好調ってそれぞれ300戸ぐらい放出するんですか？
あの規模で100や200だったらお笑いなんですが。
食いあって総契約数は300届かないと見てるんですけどお手並み拝見ですね。

[1770: 匿名さん]

>>1768 検討板ユーザーさん

スミフって、都会的で洗練されたイメージのマンションですけどね。

翻って営業マンは、関西っぽいなーと思いますね。無理やりチカラで売るタイプな気がします。

[1771: 検討板ユーザーさん]

ずっと誰も知らない世界へ。

↑
いいかげん飽きません？
すみふ物件を検討するのは体力がいる。

[1772: 匿名さん]

飽きるってどう言う意味？

[1773: 匿名さん]

いみふ

[1774: マンション検討中さん]

1769
なんか粘着質そうな人がいますね。300戸放出するかなんて知るわけないでしょ笑
住友お得意の小判鮫大量ティッシュ配り部隊を揶揄しただけでしょうに笑

ちなみに300戸放出って、供給のこと？

積水だと約半分、プライムなら3分の1になるけど、あなたのいう集客好調物件の定義はそこなの？第一期300きると好調物件じゃないんだ。

ちなみに最近の500戸超えた大規模物件で3分の1以上一期供給なんてねーよ笑

てか集客好調じゃない物件で今日みたいな平日の昼間に複数の人員かけてたとしたら、ただのあほだろ笑

[1775: 匿名さん]

なぜか三井晴海に近鉄とか新日鉄興和とかJXとかがいきなり売主に入ってきて荒れてる。
住不としては棚ぼたの可能性が!

[1776: 匿名さん]

ギャラリー行ってきました。70平米ナイス間取り32階でも、安いと思わせるタイプありました。

[1777: マンション比較中さん]

でいくらだったんだい。安さだけ匂わすなら住友の営業と認定するよ

[1778: 匿名さん]

>>1774 マンション検討中さん
http://sumai.nikkei.co.jp/edit/rba/modelroom/detail/MMSUa5000023082016...
https://www.31sumai.com/news/2016/0916_01.html
これってつい最近だよ？ アホなの？
ちょっと前でもKTTもGFTも500戸出してるよ？

ご近所のここも1/3出してるよ？
http://www.jutaku-s.com/news/id/0000021438

本当に人気物件なの? 草生えるんだけどw

[1779: マンション検討中さん]

荒野に1500戸はどうやったって大変だよ。しかも高値チャレンジしようってんだから

[1780: 匿名さん]

銀座から5km程度で荒野と言われましても（笑）

どんな開発されるのか知らないのかな？

[1781: 匿名さん]

>>1776 匿名さん
32で6千後半＝約7千ってとこでしょ？
あそこたぶんオリゾン邪魔でシティビュー良くないはず。
つまりただの北向き。
しかもナイスな間取りというか、よくもまあ70で3LDKにしたなぁって感じでしょ。
あんな狭いリビング嫌だからプラン変えて2LDKかな。

これはここに限らず最近の建築費高騰でどこもこうだけど、オリンピック終わったらまた間取り広くなるのかな？

[1782: 匿名さん]

>>1778 匿名さん
GFTもKTTもその年で1番人気があったお買い得タワマン。当時でもスミフでそんな売れてるマンションなかったんだから比較するのは可哀想ですよ？わざと意地悪でいってるんでしょうが…

[1783: マンコミュファンさん]

広くならないですよ…80～100平米のマンションの需要が強いのは湾岸だけ。他のエリアだとその広さは戸建て買うから。

建設費は移民受け入れでもしないと、もう下がらない。建設作業員の高齢化は深刻。人がいないから人件費が下がらない。
また東京は再開発ラッシュ。

[1784: 匿名さん]

オリンピック需要と、震災対応あるので、建築費は高騰するでしょうね。

[1785: 匿名さん]

荒野より君に告ぐ 僕の為に立ち停まるな
荒野より君を呼ぶ 後悔など何もない

[1786: 匿名さん]

>>1782 匿名さん
違いますよ。 普通の人は免許更新の時しか用のない鮫洲マンションの営業に言ってるんですよ。

[1787: 匿名さん]

やはり、お台場より有明ですね。

http://gendai.ismedia.jp/articles/-/51118?page=3
以前、知り合いの新聞記者に「お台場の現在の人口構成と40年前の高島平の人口構成を調べたら面白いよ」と言ったところ、真面目に調べてきたんです。そうしたら2つの人口ピラミッドがぴったり重なっていた。

つまり、お台場の高層マンション群も、40年後には現在の高島平のような高齢化が進んだまちになる。

密集して建てられたお台場の超高層マンション群の多くは分譲ですから、住人が入れ替わりにくく、ローンを抱えたままそこで年を取っていく人々が続出する。

[1788: 匿名さん]

うーん、どうだろうね。
高島平もショッピングセンターやイベントを誘致したり、日本を代表する大企業の本社などを誘致できていれば、今頃は違ったんじゃ無いかなーと思います。

高島平とお台場には既にそのような違いがあるのを見逃しているか、わざと気づいてないフリをしているんじゃないかな。もしくはバカなのかも。

[1789: 匿名さん]

>>1787
記者や自称コンサル、アナリストなんてのはどれもこのレベルなんだろうな・・・

台場は現行だと分譲や賃貸マンションはもう建てられない
プレミアム化することはあっても廃墟というほど人も住んでないし今後も増えない
恐らく広い意味で湾岸エリアのことを指して言ってるんだろうけど、
それにしてもレベルが低すぎるというか前提が間違ってるんだから説得力がないｗ

ちなみに台場がダメで有明が大丈夫な理由が分からないｗ
供給過多を心配するなら圧倒的に有明のほうがヤバいだろ

[1790: 匿名さん]

港南も豊洲も供給過多って言ってたけどね。
結局値上がりしてるもんね。

[1791: 匿名さん]

開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理が分からないから、「供給過多」って言っちゃうんじゃない？

[1792: 匿名さん]

＞開発が進めば値上がりするっていう、当たり前の論理

その「当たり前」が、いつまで通用しますかねえ。

[1793: 匿名さん]

節子。それ不滅の法則やで。
まさか、開発の意味や効果を知らんのか？

[1794: 匿名さん]

>>1787 匿名さん

舛添さんがいれば…。

https://www.tokyoheadline.com/2020年の成功と30年後の東京の発展のために-舛添要_153805/

大会が終わった後、東京が寂れてしまったり、有明とか豊洲といった地域がゴーストタウンになってはしようがない。ぐっと伸びていく街にしなければいけない

[1795: 匿名さん]

>>1794 匿名さん

舛添は失脚したよ。

[1796: 評判気になるさん]

>>1787 匿名さん
お台場の高層マンションは殆どがUR賃貸だよ。
分譲はタワーズ台場だけ。

[1797: 匿名さん]

分譲が多いのは、むしろ有明。

[1798: 匿名さん]

有明も賃貸多いよ。

[1799: 匿名さん]

今日はイオン品川シーサイド店に、有明のブースが開設されてたが、やはり品川シーサイド二物件の集客かなり意識してるのね笑
外ではシティテラス品川イーストのティッシュ配りの人が2人くらいいたし。
当の品川シーサイドの物件はティッシュ配ってないという笑

[1800: マンション検討中さん]

品川シーサイドの杜は坪300切る部屋もたくさんあり割安。なのに仕様もタワーよりかなり高く駅近、イオン目の前といま出てる東京中のマンションでは買いだと感じました。有明の将来にかけたほうが楽しいが坪280とかに下げてくれないと割高感が出る。

[1801: 口コミ知りたいさん]

>>1798 匿名さん
有明の賃貸ってオリゾンマーレの隣以外にもあるんですか？？

[1802: 匿名さん]

1800
あまり品川シーサイドをほめると住友営業が品川シーサイドをこきおろしますから、やめときましょう
品川シーサイド駅には住友有明ポスター、改札でたら、足元に天王洲の広告、イオンでは有明の告知ブース、イオン外前ではティッシュ配り。
かなりこちらの物件集客の小判鮫を狙ってますね

[1803: 匿名さん]

>>1800 マンション検討中さん

ここの検討層は外廊下板マンとか興味ないよ。
場違いなので巣にお帰りください。

[1804: マンコミュファンさん]

>>1802 匿名さん

小判鮫は、スミフに限らずどこもやるんじゃないですか？マンションギャラリー行けば、たいてい他の会社のプラカード持った社員がたってますよ(笑)

広告の効率考えれば正解でしょ。近いエリアで他のマンションの情報が分かれば検討者には効率良いし…噛みつく所が違うんじゃ
。まぁ、品川シーサイドと湾岸のタワーマンションじゃ流石に検討者は違うと思いますが(笑)

[1805: 検討板ユーザーさん]

>>1798 匿名さん
多くないだろ。比率でいったら5パーセントもない。分譲賃貸除いてね。
台場はタワーズ台場だけだから9割ぐらいが賃貸。
こんな事知らないなんて湾岸住んでないでしょ？

[1806: 匿名さん]

分譲賃貸も多いのでは？

[1807: 匿名さん]

ティッシュ配りは集客好調な物件にあてないと意味がないから、まぁつまり品川シーサイドは集客がいいんだろうね。

[1808: マンコミュファンさん]

>>1803 匿名さん

そう。有明住友、晴海三井、周辺中古、のレス多いなか、突然品川シーサイド団地マンションの話されても(笑)

自由に書き込む場ですけど、あまり関係無い物件の事書くのは？？？
それこそ集客悪くて関係者が書いてるんじゃ(笑)

[1809: 匿名さん]

有明が豊洲以上になりますかね？街としても単価としても。

[1810: マンション検討中さん]

A棟北西角住戸高層階とA棟南西角住戸高層階、どちらが良いと思われますか？

[1811: 匿名さん]

>>1809 匿名さん
分からんね。
豊洲も工場エリアだったのに綺麗になったから。

湾岸地下鉄次第かな？と思いますね。

[1812: 匿名さん]

豊洲が坪300以下で動いてるのに立地も交通利便も劣る有明が住友売出し価格になるのはかなり苦しいはず。

[1813: 匿名さん]

豊洲は次の物件で坪単価400万超えだぞ。（笑）

[1814: ご近所さん]

有明はこれから日々変化していく街。住んでいて心地良いし。
すごく期待が持てます。
台場のメディアージュが閉店したのはちょっと痛い。ららぽがあるから良いんだけど。
小池さんも一度くらい有明きたらどうなのかね。
レガシーエリア構想を聞きたい。それで少し湾岸でいい事しないと都議選は湾岸エリアから都民ファーストは選ばれない。誰も相手にしないよ。

[1815: マンション掲示板さん]

>>1810 マンション検討中さん
人による。音は北西はないけど、南西ほど明かりはない。
二重サッシってどうなんだろ？

[1816: マンション検討中さん]

晴海通り沿いのマンション住んでたけど、窓さえ開けなければ音は気にならなかったから
南向きでも二重サッシなら大丈夫じゃないかなあ。

でも夜景とか考えたら北向きのほうがいい気はする。

[1817: 匿名さん]

俺は断然北向き高層階だなあ。

[1818: 匿名さん]

ココは必ずくると言われるオリンピック後の供給過剰暴落に便乗して中古を買い叩いた方が良いかな

[1819: 匿名さん]

>>1813 匿名さん
どこが？

[1820: 匿名さん]

>>1817 匿名さん
夜景はいいかもしれないけど、梅雨時はジメジメするよ。
殺菌にもなるから、たまには布団に日光を当ててあげなさい。

[1821: 匿名さん]

>>1818
中古を安く買うなら、ここの入居１年前～半年前くらいが狙い目じゃない？ 2019年ね。
買い替え組が躍起になって売り切ろうとするから、買い叩けると思う。

[1822: 住民板ユーザーさん1]

前にも投稿したマンションマニアです。
何でも質問してください。
答えます。

[1823: 口コミ知りたいさん]

>>1816 マンション検討中さん
晴海通りには暴走族は通らないし、高速道路とはレベルが違う。
首都高のルーレット族の音もあるし。

[1824: eマンションさん]

>>1821 匿名さん
買い替えなのに住む前に売るかな？

[1825: 匿名さん]

>>1824
住む前に売らずに済む人は、これ幸いなるかな。

[1826: 匿名さん]

>>1825 匿名さん
買い替えの場合、一度前もって売って賃貸にしてからって家庭は少ないと思います。
近隣相場から離れすぎてるから買い替え組より新規の人の方が多そう。

[1827: 匿名さん]

>>1826
そうかなぁ？ そうとも思えないけど。
いずれにしても、買い替えで売る人は必ず売り切らないといけないからね。当然高くは出せないでしょ。

[1828: 匿名さん]

>>1827
私の周りは少なくても撤退組が多いよ。
買い替えは初めて買う人と違って、そんなに新築タワマンにトキメキもないからね。

あと今はタイミングが悪すぎる。
買い替え組は一度購入した経験もあるのでいたって冷静。
今日も日経に下記のような記事が出てたよ。

「異変 マンション市場（１）戸建てよりも高い」
http://www.nikkei.com/article/DGKKASDZ08HWO_Z00C17A3PE8000/

[1829: 匿名さん]

>>1820 匿名さん
タワーマンションだと、高層階は乾燥しまくりますよ。梅雨のジメジメはないです。

[1830: eマンションさん]

>>1828 匿名さん

タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？

ここも三井晴海も都心でタワー買える最後のチャンスになる可能性もありますからね。

悩みます。

[1831: 匿名さん]

>>1830 eマンションさん

ここ、都心じゃないから。
　

[1832: 匿名さん]

アパホテル社長「不動産は買いたいときに買ってはいけない」
http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170313-00021591-president-b...

[1833: eマンションさん]

>>1832 匿名さん

こういう検討版に来てマンション自体買わない方が良いを連発する方って何が目的？
自分が買えないのを市況のせいにしてる？

この物件に対して買わないなら、まだ分かりますが？

だったら検討版なんか見なければ良いのに…

私は、物件自体のメリット・デメリットが知りたくて、ここを覗いてるのですが。まぁ何を書いても自由とも思いますが(笑)

[1834: 匿名さん]

>>1830

> タイミングは、何時が良いかなんて分からないですよ。物件価格が下がっても金利が、あがったらフローは変わらないし結局、いつの時代も湾岸は欲しいか？欲しくないか？

ひとつ教えるとココは高く買って金利も高くなる可能性があるよ。
まさか今の金利でローン組めると思ってる？3年後の金利で買うんですよ！

なんで最後のチャンスなの？
これからできる数多くのタワマンは一体誰が購入するのさ？
ちゃんと考えてます？？

[1835: 名無しさん]

>>1833 eマンションさん
市況を見るのは重要でしょ。
買える人だって市況によって買わない人は大勢いるよ。

[1836: eマンションさん]

>>1834 匿名さん

一般サラリーマンがって事。オリンピック後も東京は開発目白押しですよ。本気でオリンピック終わったら半額になると思ってます？

不動産は株と違って現物取引ですよ。

店頭金利が何年間変わって無いかご存じ？そもそも何を基準に金利が決まるか知ってます？本気で大幅に変わるとでも？

都心近くに大型開発する余地がそんなにあります？晴海・勝どきなんて中途半端な場所なら別ですが？ パークタワー晴海は目の前に商業期待出来るけど。

市況だけで買うもの？自分の人生のタイミングに市況が合う奇跡の瞬間を待ち続ける？

投資目的なら別ですが、ここは実際すむ方が多いでしょ？安く買って高く売る(笑)高く売れる時は、次のマンションも高いよ(笑)

ちゃんと考えてます(笑)

[1837: マンション検討中さん]

今後三年で固定金利は1%近く上がるんじゃないかと思ってます。
ただ今の経済情勢を考えると向こう10年は固定金利は低水準が続くとみてますから変動で借りて10年から15年で完済しようかなと。

[1838: 名無しさん]

>>1836 eマンションさん
だからタワマンは一般サラリーマンがターゲットなんだよ、オリンピック後も。

それと2013年夏は今より1パーセント金利高かったからね。
1パーセント高くなると月の支払い3万増えるよ。6千万35年だとね。

もちろん不動産には自分のタイミングもある。
だからといって市況を完全無視できるかという話でもない。
20年ぶりの不況ですよ？20年前何歳ですか？
その時に自分のタイミングが良ければ皆買ってたと思います？

ちゃんと考えてますか？

[1839: 通りがかりさん]

>>1838
・変動金利はずっと変わってないってことじゃない？？
・20年ぶりの不況？？なんの話？

[1840: 匿名さん]

>>1839 通りがかりさん
マンション供給戸数のことかも。視野狭い話ですが。この20年振り返ると97年の山一証券廃業時とか08年リーマンショック以上に今年が不況とは到底思えないですけどね。

[1841: eマンションさん]

>>1838 名無しさん

変動金利が何故、2013年より安いか理解してます？そもそも店頭金利の意味分かってます？変動金利の仕組み知ってます？

ちゃんと考えてますか？(笑)

[1842: 匿名さん]

みんな優しいなあ。人の心配してくれて。この掲示板のおかげで勉強になります。

[1843: 通りがかりさん]

まぁ、タイミングの良し悪しなんて分からんよ。
これから下落するのではないか？と予測する人が多いってだけ。
「考えてます？」とかあんま煽りなさんな。

[1844: 匿名さん]

いつまでもマンション価格下落を待てるほど寿命が長く生活感がなく20年間の好不況の波も忘れられるような仙人のような方にはそう返信したくなる気持ちもわかります。

[1845: 通りがかりさん]

色んな境遇の人がいるんだからそんな自分の価値観を押しつけなさんな。

[1846: eマンションさん]

>>1845 通りがかりさん


価値観を押し付けると言うか、マンション自体を検討しないなら書き込む必要無いって事じゃ無いですか？

ここはスミフ有明の検討版だし…

[1847: マンション検討中さん]

>>1841 eマンションさん
変動金利でローン組むの？
多くはフラット35でしょ。でないと審査通らないのでは？

[1848: 通りがかりさん]

>>1846 eマンションさん
検討者にもいろいろいるからね。
他人の価値観押し付けられたくないなら、マンコミ書き込まない見ないのが1番ですよ。

[1849: 通りがかりさん]

>>1846
まあ、確かにマンション自体を検討しない人ならここにくることに疑問がでるけど、
（今は）検討しない（そのタイミングを見計らって情報収集している）人ならここきてもいいのでは？だから余り煽らない方がいいのでは？？

[1850: 通りがかりさん]

>>1847
マイナス金利導入以降フラットや10年固定が増えたけど、それまではほとんどの人が変動で組んでたよ。フラットは審査通らない人の受け皿的な位置付けだった。
フラットは金利も団信も総じて高い

[1851: 通りがかりさん]

>>1848
色々な考え方、価値観をぶつけ合って様々な角度から検証するのは意義のあることだけど、「この考え方以外認めない」みたいな議論の仕方してしまうと建設的な意見がでてこなくなってしまうのでは？

[1852: ご近所さん]

検討スレには検討者しか書き込んではいけない、というルールは利用規約にはありませんね。

[1853: マンコミュファンさん]

>>1850 通りがかりさん
フラット35が金利が高いのは当たり前。
変動が流行っていたのも知ってる。というか自分がそうしたから。
今と違って金利が下がる局面だったからね。
大きく借りるにはフラット35しかない。

[1854: 名無しさん]

>>1851 通りがかりさん
建設的ってポジティブなでしょ？
あまりに何も見えてないポジティブ同士の意見なんて参考にならないよ。
例えばまだ若くて、結婚を機会に親の援助を受け初めてタワマン買う人のポジティブ意見参考になります？？
市況が良くないのだから経験豊富なネガティブな意見は必要でしょ。

[1855: 匿名さん]

>>1853 マンコミュファンさん
いまは銀行の超長期固定金利もフラット35並みの実質金利ですよ。

[1856: マンコミュファンさん]

>>>1855
はいはい、何でもいいですから一番実質金利が低くてかつ長く組めるローンを組んでくださいね。
会社と違って銀行の付き合いなんて気にしなくていいんですから。

どちらにせよ、ここは少し様子見で1期の売行きを見てみます。
で週末MR行く予定の晴海と比較します。別に急いでないのでどちらも様子見の可能性大ですけど。
ここがパークタワーで三井の商業施設ならなぁ。

[1857: 通りがかりさん]

>>1854
いや、ポジティブな意見もネガティブの意見もあっていいじゃない。色んな角度からの意見があることが重要。
新婚さんの例も、1854さんにとっては不要であっても必要な人はいるよ。実際市況に関係なく買う人は大勢いるわけで、そういった意見も必要な人にとっては必要でしょ？

[1858: 口コミ知りたいさん]

>>1857 通りがかりさん
もちろん、ちゃんと新婚で両家からの援助がありますと言ってくれればね。
大抵はそんな事は言わず、恋盲目のポジティブになりやすい。
逆に普通に買えるけど市況が悪いから今は買えないよって言うと、買えないんでしょ？となる。
購入前向きな意見より多少後ろ向きの検討者の方が市況悪いし意見としては参考になるよ。

[1859: eマンションさん]

>>1856 マンコミュファンさん

でも三井単独じゃ無くなってますよ。

あと三井だったらまた、ららぽーとだし、そしたら豊洲で買えば良いし三井じゃなくて良かったと思いますよ。

住友のお手並み拝見ですよ♪地元民としては何が出来きてもマイナスにはならないんで(笑)

[1860: マンコミュファンさん]

売主がですよね？
私は商業隣接にあまり魅力を感じないので、晴海の方が立地は好きなんですよね。
電車も使いませんし。
うちは専業なんで商業施設なんて近くにあったら散財されちゃうので少しくらい距離があるくらいが丁度いいです。
どうせ平日は利用できませんし。

[1861: eマンションさん]

>>1860 マンコミュファンさん


色々悩み所は、つきませんね。スミフの営業が言う通り高級の凄い商業出来れば大化けの可能性もありますが・・・

ただ有明は今は、のんびりしてて良い街ですよ～何も無いからかな(笑)緑も多いし道路も広いし。
あと私も好きですよ～晴海あたりは。昔住んでましたし。朝の異常な混雑さえなんとかなれば私も晴海派かな(笑)

[1862: マンコミュファンさん]

>>1861 eマンションさん
混雑って勝どき駅ですか？
私も有明好きですが、晴海に行くかもしれません。
それか少し様子見して、大和有明と東急豊洲も候補に入れるか。

私の場合、車通勤なんで晴海の方が2.5キロ近くなります。

[1863: 通りがかりさん]

三井のオープンに合わせて、三井の話題がチラホラ…なぜ(笑)三井が好きなら晴海買えば(笑)
同時期に大規模検討するメリットはこれ♪

関係者(笑)が、お互いの悪口言い合うから検討者に情報が沢山入る!!

[1864: マンコミュファンさん]

関係者って言うとアク禁になるみたいですよ、お気をつけて。
私は単純にここと晴海を比較します。
今の市況からどちらも買わない可能性も高いですが。

[1865: 匿名さん]

価格がのらえもんさんのブログで公開されてますね。
http://wangantower.com/?p=13410

[1866: マンコミュファンさん]

こうやって価格表見るとやっぱり有明価格じゃないね。

[1867: 通りがかりさん]

>>1866 マンコミュファンさん

今のマンション市況なら、こんなものじゃ？

[1868: マンション検討中さん]

有明価格って150万くらいが実態レベルなのにね

[1869: 匿名さん]

ドゥ・トゥールより凄いことになるんちゃうのこれ

[1870: 匿名さん]

>>1868 マンション検討中さん

150万って平米ですか？少し高い気がします。
坪ならあなたの頭のレベルが高すぎて理解不能です。

[1871: 通りがかりさん]

>>1867 通りがかりさん
えっ？今のマンション市況だから高いんでしょ？
これだけ新築売れてなくて金利上昇局面ですよ？

[1872: eマンションさん]

>>1869 匿名さん
売れなくてC棟が賃貸棟になったりして？

[1873: 匿名さん]

知り合いの大手社員から聞いた話だと、建築費が2016年発注分から単価が結構下がってるらしいね。この坪単価だと多分引き下げ前の発注だろうね。2020年完成物件以降の建築コストが安くなり、今後周辺物件価格に引き下げ余力が出てくるとすると、今は待ちの方が良さそう。

[1874: 検討板ユーザーさん]

>>1873 匿名さん
損得で考えたら損する可能性大ですよね。
でも中には損得関係ない人もいますからね。
多大の援助があったり、一生住み続けるつもりとかで。
その人達でどれだけ埋まるかですね。
他の新築が売れてない中、ここだけ売れるってことが果たしてあるのか？
MR行ってますけど少しの間は離れて検討してます。

[1875: 匿名さん]

待つっていうのは最悪の選択肢ですよ。

マンション価格は下がるのに時間がかかります。だいたい10年かかりますので、安く買えるとしても10年後。
もちろん、安くなる要素はないし、高くなる要素はたくさん。

待つ間の家賃とか考えた事あります？
25万円の家賃だと、10年で3000万円かかります。これが無駄になりますね。

もちろん、安い賃貸で我慢するという手段もありますが、10年も安い賃貸で我慢できます？
しかも、安い賃貸でも15万円はかかるよね。
15万円の家賃だと、10年で1800万円かかります。これが無駄になりますね。

しかも10年間、チープな賃貸で我慢するなんて、人生をドブに捨てるようなもんですよ。

[1876: 匿名さん]

思ったより安いっていうのが私の感想ですね。
そもそも、ここより安くて良い新築ってあります？
あったら教えて欲しいです。割とマジで。

[1877: 匿名さん]

うーん、建築費は下がってないですよ。そもそも下がる理由が無いですもん。
しかも、いまからオリンピック関連建設も始まりますから、今から更に高騰します。

[1878: 検討板ユーザーさん]

>>1876 匿名さん
逆にそんなにいいって思うのは何故？
高速道路目の前、眺望有明一悪い、マンションの仕様は低い。
駅近いのはA棟だけで、機械式駐車場は1つだけ。その1台に100台。
ジムすらない。
自分には100%納得できる内容ではないです。

[1879: 匿名さん]

建設費は一旦少し安くなりましたが、去年12月あたりから再高騰して今がピークだった201410に迫る勢いです、残念ながら。詳しくは以下をどうぞ。国のデータなので正確です。
http://www.mlit.go.jp/sogoseisaku/jouhouka/sosei_jouhouka_tk4_000112.h...

これを見る限り、この物件も含む、今後建設されるマンションの建設費が安くなる見込みは全くないでしょう。

[1880: 匿名さん]

>>1875 匿名さん
ドブ君は有明にも？
ここ数年で上がった不動産価格がなんで落ちるのに10年かかるの？
金利も同じこと言ってた人いるけど、3年前1%高かったんだから、3年でそこに戻る可能性だってある。
まあ買うと決めたら何でもポジティブに考えた方が気持ち的にはいいのは分かるけどね。
あと人によっては賃貸だと家賃をカバーしてくれる会社もあるから、管理費等を考えると決して購入が正しいとは言えないけどね。

[1881: 名無しさん]

>>1877 匿名さん
1873さんはオリンピック後に完成する物件に関して言ってますよね？

[1882: 通りがかりさん]

>>1881 名無しさん

オリンピック後に出来る物件も初めはオリンピック前に用地取得して工事しますからね…

オリンピック後に計画されて、オリンピック後に用地取得して建設初めたら7.8年かかるんじゃないかな？て事で今から10年？

湾岸エリアはオリンピックで開発進むし、価格は維持されると思いますけどね。ポジは楽観的と言われましが、むしろネガの一部の方が非常に楽観的な気が…なぜ大幅に下がると予測するのか？

[1883: 通りがかりさん]

>>1880 匿名さん

不動産は現物取引ですよ。需要と供給のバランスや用地取得・建築費・人件費などのコストも価格に反映されます。10年掛かるとはおもいませんが時間が、掛かるのは事実だと思います。

金利と比べるものでは無いです。

[1884: 通りがかりさん]

>>1883 通りがかりさん
でも金利が上がれば月の支払いは増えていきますよね？
それって不動産価格が上がってるのと同じことでは？
あと最近の湾岸は金利低下とともに価格が上がっていきましたが、それはどう説明を？

[1885: 匿名さん]

>>1883
ほとんどが借金して買う以上、金利や減税とは切っても切り離せない
ざっくり１パーで１０００万支払いが変わってくるけど、
ここ数年、しっかりマンション価格に転嫁されてるからねｗ

今後世間で言われてる通りに金利が上がれば、
（とはいっても上限はあるけど数年前の2～3パーまでは十分ありうる）
今は高値で契約して2～3年後の実効金利っていう最悪のタイミングかもしれない
そうじゃなくても残債には常に気を配っておくべきだとも思う

[1886: 匿名さん]

>>1885 匿名さん
だからさ、変動金利はもう15年上がってないでしょ？どうして金利が2%あがる話になるの？それは固定金利の話であって、プライムレート連動の変動金利が数パーあがるなんて、隕石が落ちるより確率低いと思うんだけどどう？固定金利があがっても変動金利があがるとは思えない。固定金利が上下しても過去15年全く動かなかったんだから。

[1887: 通りがかりさん]

>>1884 通りがかりさん


金利のようにあっという間に上がったり下がったりしないと言う事。

金利が下がったから価格が上がったんですか？価格が上がったから金利が下がったんですよね。
金利が下がったのは、色々要因ありますが、大きな要因は景気対策。

あと金利は住宅ローン金利の話ですよ。
不動産価格は上がり下がりしますが、緩やかなカーブで動きます。数年で大暴落するようなものでは無い。

[1888: 匿名さん]

>>1885 匿名さん
あなたは固定金利と変動金利の違いをもう少し勉強したほうがいい。世間で言われてるのは固定金利の話で、短期プライムレートが上がるなんて誰も予想してない。もし上がるとしたらアベノミクスが大成功して2%成長を達成してから。さらにはアメリカのように0.25%ずつ段階的に、というような慎重な上げ方です。短期プライムレートは政策金利なので、政府の意向なしに勝手に上下することはありえません。

[1889: 匿名さん]

国交省のデータ出して反論してる人もいたが、建築コスト下がってきてるの業界の常識。自前で工事やってる上場してる賃貸住宅メーカーの決算見てごらん。工事原価の低下で粗利が大分改善してる。ゼネコン発注単価も一緒。ただ工期が長いから顕在化するのに少し時間がかかる。

[1890: 匿名さん]

そんなに家賃払うのがもったいないなら今すぐ中古買えば？
投資の観点なら待ち。

[1891: 匿名さん]

>>1866
現実として、数年前の住宅ローン向けの金利は２パー前後だった、今は１パー前後
ただそれだけの話

そもそもマイナス金利や、減税考慮すれば逆ザヤなんていう現状が異常であって、
一定の期間が過ぎれば是正されるのは当たり前

もちろん国債や色んな絡みで政策金利が2パー3パーと急上昇するとは思ってないし、
そんなことは一言も言ってない

正直金利予想なんかどうでもいいんだけど、
営業マンは低金利や支払総額が変わらないことを押してくると思うけど、
金利上昇が明確な局面に入りつつあるからカツカツ組はくれぐれも気をつけてね、ってこと

[1892: マンション掲示板さん]

>>1886 匿名さん
多くの人は固定金利で組むから固定が1%上がる可能性は十分にあるよ。
あと変動の優遇金利も変わる可能性は高い。
15年変わってない変動金利と住宅ローン金利は多少違う。
数パーセントは上がらないと思うけどね。

[1893: マンション検討中さん]

金利１０年物で1%→2%に上がると現在の不動産価格なら7500→6500ぐらいのインパクトかな。
これでも総支払増えるぐらいだと思うが

[1894: 通りがかりさん]

>>1891 匿名さん

その一定の期間の内に買った方が得って話じゃ…
あと、今、申し込めば優遇幅は固定してれる銀行多いって聞きましたけど…

政策金利が変わらないなら、優遇幅を設けてる内に買った方が得なんじゃ？
メガバンで普通に組める人はね♪

[1895: 匿名さん]

>>1892 マンション掲示板さん
いやいや、固定金利があがったら、多くの人は変動で組むから 笑
今でも固定より変動金利を選ぶ割合は半々くらいじゃなかった？
いずれにしても優遇金利幅はこれから縮小するけど、せいぜい0.5%のアップくらいなので不動産価格への影響はあまりないですよ。わざとミスリードしてるなら悪質ですが、本気で金利と不動産がタイムリーに連動してると思ってるならもう一度大学生からやり直したほうがいいレベルの残念な方ですね 苦笑

[1896: 匿名さん]

>>1889 匿名さん
いやいや、政府が出してる統計の方が遥かに正確だから 笑
賃貸住宅メーカーの決算書って言ってる時点で頭悪い。建設費は人件費と資材費の総計であって、これは国土交通省が正確にモニタリングしてますから。建設費が下がってるのが常識、というのはあなたの少ない知識と人脈の中の話で、実際の鉄筋やコンクリート、人件費別の調査でも、建設費が今年に入って下がっているという事実は確認できません。民間の調査機関のレポートでも今年に入って建設費はあがっています。このままあがれば2014年のピークを超えるので、そのタイミングで経済紙のニュースになるでしょう。見出しは「建設費再高騰、過去10年で最高に」でしょうね。

[1897: 通りがかりさん]

>>1895 匿名さん
タイムリーというのがどの程度のことを言っているか分からないけど、不動産価格と金利は完璧に連動しているよ。商業不動産に比べ住宅は連動性が低いってだけ。
金利が上がれば不動産から金は逃げて、金利が下がれば不動産に流れ込むってのは経済の基本的性質やで。

[1898: マンション掲示板さん]

>>1895
せいぜい0.5%って、6000万35年で組んだら総額で600万超、月にして1.5万程支払が変わるよ。
金利と不動産がタイムリーには動かない。金融経済学的にはそうなのでしょうね。

しかしドゥトゥールは金利低下とともにタイムリーに価格を上げましたからね。
実際に営業は不動産価格ではなく、35年で組んだ時の総支払額で前と変わりませんよと営業していました。
湾岸が6千、7千万時代から、7千、8千万時代になったのも金利の影響が大きいですよ。

逆にこんなに新築が売れていない市況で、
金利は変わらないとか、今買わないと損とか言ってる人の方が悪質ですよ。
どれだけ頭のいい人たちが買い控えしてると思います？
それとも買い控えの人達がバカで、貴方が天才ということなのかな？

[1899: 匿名さん]

>>1895 匿名さん
変動の方が審査通りにくいって知りませんか？
大学で勉強し過ぎて頭固くなってませんか？

[1900: 通りがかりさん]

>>1899 匿名さん
あ、それは間違いだよ。
都銀は変動だろうが固定だろうが審査基準は変わらず。審査金利3.25％～4％位で審査してる。
現に仮審査で金利の選択ブランクでもそのまま進むから笑

[1901: 匿名さん]

>>1896 匿名さん

>>1896 匿名さん
残念ながら、あなたが無知です。ちゃんと勉強しましょう。ゼネコンの決算説明会でも参加してみたら？

それだけムキに反論されても、事実は事実なので。
2016年のマンション新規発注のゼネコン単価は2015年比で5%程度下落しています。

[1902: 通りがかりさん]

>>1898 マンション掲示板さん
これだけの低金利、金余りの状況で不動産価格が高騰したのは至極当然。ただ、いきすぎて調整に入っている状況というのが今。

買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。
つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。

[1903: 通りがかりさん]

>>1897 通りがかりさん

程度の問題ですが、住宅ローン金利と居住用不動産の連動なんて無いに等しいですよ。

金利が1%→3%にならったら不動産価格1/3
になるんですか!?

それならあなたの意見に大賛成!!

[1904: 匿名さん]

>>1903 通りがかりさん

Capレートの概念知ってる？
金利はもろに不動産価値計算に連動するから。

[1905: 匿名さん]

>>1901 匿名さん
あなた馬鹿？
2017年から再高騰してるという話です。2016は2015より下がってますよ？2017はさらにあがってるということです。

[1906: 匿名さん]

>>1905 匿名さん

マンション向けは下がり続けてます。2019年以降完成物件から徐々に恩恵を受けられます。

かなり興奮して反論しているところをみると、住友社員ですか？

[1907: 名無しさん]

>>1902

>買い控えてるって人が多いのも事実だけど、逆にいうと購入意欲がある人は多いんだよね。
>つまりは下落するとすぐに購入する人が現れる為、現状の金利水準下では価格の下値余地は少ないって状況。しばらくは高値維持ってのがプロの見解。

買い控えている人も多いけど、購入意欲がある人も多い？どっちだよ！笑
プロの意見なんて当たったことあるか？
だったらプロの意見信じて株でも不動産でも買えるだけ買いなよ。

これだけ不動産が売れてないのに、購入意欲がある人が多いって、どうやって調べたんだろう？
ちなみに自分はここのMRでは3回も行って購入意欲あるように見せてるけど、実際はないよ。笑

[1908: 匿名さん]

もうマンション価格のピークが過ぎたのは業界の不都合な真実。どこまで下がるか。

[1909: マンコミュファンさん]

工事発注単価は下がってないよ
大規模マンションを発注するスーパーゼネコン、準大手ゼネコンは、他にオリンピック関連、再開発関連の仕事で2020年ごろまでは見積もりの受付すらしてもらえない状態です

[1910: 匿名さん]

>>1909
だね
ゼネを含めた大手を中心に不動産は絶好調っていうけど、
レジデンス部門は結構ギリギリのとこまで来ちゃってる気がする

[1911: 匿名さん]

2020年以降見据えて下がりだすところでしょ。

オリンピックで工事原価40%位上がったから、元に戻るとしたら結構なインパクト。

[1912: 匿名さん]

建築費が少なくとも２０１６年１２月時点で下がっていないことは国交省のデータから確認できますね。
ゼネコンの決算云々言っている人はソースを出してください。特定企業の粗利益率が上がっているというだけなら理由はいろいろあり得ます。