シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[1589: 名無しさん]

発表された価格は周辺開発をすべて織り込んでるのでハイリスクハイリターン物件で間違いないかと思います。
良くも悪くも開発次第。

[1590: 匿名さん]

開発をすべて織り込んでる価格だったら、ハイリスクローリターンになってしまうよ。

[1591: マンコミュファンさん]

>>1589 名無しさん
商業施設成功で織り込んでるからハイリターンはないですね。
ハイリターンってどのくらいですか？
中古で坪400いっちゃいますか？
問題は金利ですよね。
残債払えればいいとの事ですが10年くらいではそれも不可能な可能性もあります。
ここに限らずですがまだ竣工が先の新築物件は要注意ですね。

[1592: 匿名さん]

オリンピック後に値下がりする確証が無いし、値上がり要素しかないなら、選択肢としては買うしかないんだよなあ。

[1593: 名無しさん]

>>1592
値上がりは考えづらいです。
7千万、8千万が市場の限界ですよ。
ここが限界ではなかったら、80平米、90平米の部屋も沢山つくったはずです。

8千万、9千万になる可能性は限りなく少ないですが維持する可能性もあります。
ただそれも金利が上がらない事が条件。

頭金入れて35年6000万1%でローン組むのと、
2%に金利が上がってから35年5100万でローン組むのは、
支払総額（月々の支払）が一緒です。
つまり、900万落とさないとならない。

そんなに直ぐに金利は上がらないという意見もありましたが
2013年夏頃は2％でしたので、その逆は十分あり得ます。

[1594: 名無しさん]

オリンピック終了後、数年で環状2号線沿いにタワー7本(勝どき、晴海)+低層選手村が決定してるのに、土地の悪いここが値上がりするわけないじゃん。

[1595: 匿名さん]

でも、値上がりする要素しか無いんだよな〜。

そもそもオリンピックが終わって何故値下がりすると思うんだろ？？
意味がわからんよ。

開発が進んで、便利になったり綺麗になったりする訳でしょ？それで値下がりって、普通に考えたらオカシイと思うんだけどな。

[1596: 匿名さん]

>>1595 匿名さん
具体的に数字を出して。
値上がりとはどのくらいなのか。
既に開発進んで便利に綺麗になったのを前提とした価格たけど？

[1597: 匿名さん]

>>1583 口コミ知りたいさん

具体的にどのように評判が良いのですか？

[1598: 名無しさん]

>>1595 匿名さん
貴方おそらくMRすら行ってないでしょ？
凄く値上がり煽るけど。

[1599: マンション検討中さん]

過去の夏期五輪開催地であるシドニー・ロンドンは五輪開催後更に住宅価格指数は上昇しているんだな。シドニーは60％、ロンドンは50％上昇。
物（レガシー）ができてから更に人は集まりやすくなる。もちろん名古屋の万博みたいな失敗例はあるけど東京ならそうはならないでしょう。

[1600: マンション検討中さん]

BRTの話しって何か聞いてますか？

[1601: 検討板ユーザーさん]

>>1599 マンション検討中さん
その情報間違ってますよ。
ロンドンはオリンピック後に不動産は上向きになってません。
因みに中国はオリンピック前に崩壊しました。

[1602: 匿名さん]

>>1599 マンション検討中さん

シドニーの場合、その後の資源価格高騰の影響によるところが大きいのでは？？

[1603: マンション検討中さん]

>>1601
うーん、おかしいなぁ。さっきbloombergからデータ拾ってきた（2012年～2016年）んだけど、確かに47.7％開催後上昇してるよ。

もちろん五輪の影響だけでここまで上昇したとはいえないけどね。

[1604: 匿名さん]

ちゃんとロジカルに考えれば答えは出るよ。

開発によって街ができたり、綺麗になったり便利になったりするんでしょ？

それで何で価格が下がると思うの？


値下がりすると主張してる人の根拠ってどこにあるの？？？？

[1605: 匿名さん]

あまりにもいい加減な買い煽りで
反論したい人もいなくなったみたいですね。笑

[1606: 匿名さん]

はいはい。そういう人は
きちんと開発されて、綺麗に区画整理された多摩ニュータウンにでも住んでればいいじゃん。
湾岸には来ないでね。

[1607: 匿名さん]

今回の不動産は金利低下局面で上昇したんだよ。
英米でインフレが出てきて世界的に金利上昇気味になってきてんのに、
上がる上がるという奴って単なるアホ。

[1608: 検討板ユーザーさん]

イギリスは下町を大規模再開発で富裕層と貧乏人をミックスさせて経済に新しく活を入れた。イメージ的にはスカイツリーの5倍ぐらい。日本のように箱物だけじゃ相乗効果ないからしれてるよ。

[1609: マンション検討中さん]

>>1604
例えば、再開発に対する期待感から割高に取引され、実際出来上がったら期待外れだった→この場合下落。特に今の価格が加熱しすぎと判断してる人が多いってことじゃない？

後は、投資用で流入したチャイナマネーの巻き戻しが考えられるかな。5年経過後の長期譲渡所得による税制メリットが得られるから一気に売却物件が増えたりね。もう一つは金利上昇基調ってのも怖いね、これらが相まって大幅下落ってのが下落論者のメインシナリオ。

まあ俺は高止まりからのジワジワ上昇を予想してるけどね。

[1610: 検討板ユーザーさん]

あとさ、資源もない欧米でもない英語すら今だ話せない政治も3流経済すでに2流人口減にも手を打てず6年たっても原発のなかもどうなってるかまだわかりません、のアジアのはしっこの2.5流国と、シドニーロンドン比べてどうすんの?
そういうもんだいの解決スピードがみえないと誰もあえて日本は買わねえよ。

[1611: マンション検討中さん]

>>1610
うーん、飛躍しすぎてどこから突っ込めばいいやら。。。
不況時になぜ円高になるかとか考えたことないのかな？？

[1612: 検討板ユーザーさん]

>>1610 検討板ユーザーさん
国と都市を比べるのがよくわかりませんが、仮に東京が2.5流ならシドニーは3流、4流ですね。
東京はまだポテンシャルの高い都市ですよ。

[1613: 名無しさん]

開発に伴い需要が増えるのは分かるが、
それ以上に供給が増えすぎるんだよ。
勝どき、晴海、有明の環状2号線ラインで、
これから2万戸近くの供給がすでに予定されてる。
交通不便な土地でこれだけ昇華できるとは思えない。

[1614: 匿名さん]

>>1613 名無しさん
ラインと言えばもう一つあるよ、新航路。
白金、大井町、などなど新航路ラインの下のタワマンが沢山供給されてスレが立ってる。飛行機が嫌な人たちは環2ラインにどうぞ。

[1615: マンコミュファンさん]

>>1604 匿名さん
タワマンの投資スレ見てみなよ。
タワマン何棟も持ってるような人達がみな今は買いじゃないって言ってるみた方がいいよ。
キャピタルロス大きくても欲しいから買うが正解。
人によっては結婚などで買わなきゃいけない時はあるし、恵まれた人は3000万とか援助貰えるからロスは気にならないだろうし。

[1616: 検討板ユーザーさん]

>仮に東京が2.5流ならシドニーは3流、4流ですね。
>東京はまだポテンシャルの高い都市ですよ。

はいはい。アジアの辺境が何かほざいてますね。
実現しない、ポテンシャルだけ高い、永遠の0みたいな奴ですね。

シドニーなんて資源価格昨年の今ぐらいに10年スパンの底つけたから
放っておいても不動産に一定額流れ込むんだよ。何言ってんの?

[1617: マンション検討中さん]

>不況時になぜ円高になるかとか考えたことないのかな

そんなん小学校の時に考え済み。
そちらこそ答え言ってみれば?
リスクオフで安全資産とみなされる円とかパブロフの犬で投資家の円買いとか、中学生でもわかるつまらない答えはやめてね。笑

[1618: 匿名さん]

>>1617 マンション検討中さん

教えてください。

[1619: マンション検討中さん]

>>1610
そのロジックが正しいのならば、2012年から2016年にかけての東京の新築マンション価格高騰を説明できないな。

オーストラリアを資源だけで語られてもね。。今や鉱業はGDPの10％程度。更にオーストラリアは昨年までインフレターゲット達成の為に金利をずっと下げてきた。これから上昇基調に入ることを考えたらオーストラリアのリート指数はむしろ悲観的な意見の方が多い。

[1620: 匿名さん]

株の素人ってたいていどんどん上がっているチャート見て飛びついて損するんだよね。
勝つ人は慌てて買わずに買い時をじっと待ってる。どーんと急落したときなんかが買い目。

[1621: マンション検討中さん]

>>1617
答えいっちゃるよ。経常黒字国、対外純資産の二つで大体説明できるな。
まあ、成長率はもちろん劣るがオーストラリアを日本以上に持ち上げる論拠があまりにも乏しすぎる。オーストラリアを持ち上げるなら資源ではなくて、生産年齢人口の推移とかそういう所だろ。

[1622: 匿名さん]

そんな複雑な話じゃない。

>2012年から2016年にかけての東京の新築マンション価格高騰を説明できないな。

2011年の東日本大震災の復興需要で建築資材や現場で働く人の人件費が高騰しただけ。日本経済は低成長継続、デフレ継続。経済活況ならマンションが高くても売れる。現実は大量に新築在庫がある。それが答え。

[1623: 匿名さん]

マイナス金利にしても金が回らない。景気は上がらない。中古マンション価格がこれからも上がる？ないない。

[1624: 匿名さん]

↓これが答え。人気の無い有明の埋め立て地なんか中古取引は成立しなくなるだろう。



マンション市場の様相が変わり始めたのは2016年に入ったころから。それまでは、相続税対策や投資目的の需要も重なり、首都圏では飛ぶように売れる物件が続出した。野村の「プラウドタワー立川」や東京建物の「ブリリアタワーズ目黒」は代表例だ。

　金融機関の融資姿勢もマンション市場の過熱を助長した。各社が住宅ローン金利の引き下げに走り、購入希望者の金利負担は減ったが、それ以上に価格が高騰。ついに一般サラリーマンには手が届かなくなった。

価格はどれだけ上昇した？

　不動産経済研究所によると、2016年に首都圏(東京・神奈川・千葉・埼玉)で販売されたマンションの平均価格は5490万円。5年間で1000万円近く上昇した。都内23区の1坪(約3.3平方メートル)当たり単価は、2014年の288万円から2016年は332万円と、2年間で15％上昇した。

　ここまで値上がりしてきたのは地価と建築費の両方が上昇しているからだ。この数年、都心の用地仕入れは困難を極めている。再開発やホテルの建設ラッシュも相まって、マンションに適した用地は小間切れに出てくるだけ。都心で“駅近”の土地が入札に出れば、4～5社が参加して、価格は瞬く間にハネ上がる。最近は「用地仕入れでは入札には参加せず、相対で交渉できる案件に限定している」と割り切る大手デベロッパーもいる。

■ゼネコンは相見積もりを拒否

　かつては、土地を高値づかみしてもゼネコンと交渉して建築費を抑えれば、販売価格の上昇を抑制できた。だが、今は工事を希望の期日までに終えてもらうには、高い建築費を支払わざるをえない。東京五輪に向けて案件が次から次に舞い込む建設業界では職人不足が深刻で、ゼネコン側が採算のいい工事を慎重に選んでいるためだ。

　ある中堅ゼネコンの幹部は、「マンションは特定のお客様からの案件しか受注しない。複数の業者に相見積もりをさせて契約金額を下げるような物件は遠慮させていただいている」と断言する。

　新築物件の売れ行きが鈍る中、供給戸数は減少。2016年の首都圏のマンション発売戸数は3万5772戸と、平成バブル崩壊直後の1992年以来の低水準を記録した(不動産経済研究所調べ)。

　その裏で、デベロッパーが抱えるマンションの在庫は年々増加。大手4社の2016年度(12月末時点)の在庫は2158戸と3年前に比べ3倍弱にまで膨れ上がった。

[1625: 匿名さん]

で、なぜか都心部で格安で作ってくれる長谷工施工の羊羹型マンションが増えてる、と。

[1626: 匿名さん]

大分話しが逸脱しですね。

[1627: 匿名さん]

>>1624 匿名さん
まあ、批判したいんですねー
全くこの物件に関係ない記事をコピペして鼻高々。

[1628: マンション検討中さん]

まあいずれにしても東京の不動産なんて世界から見るとどうでもいいレベルなのは確か
オーストラリアやシンガポールの後にちょっとだけ考慮されるレベル
まあとりあえず原発処理めどつけてからほざけよ

[1629: マンション検討中さん]

>>1628
手放しに日本が伸びるとは言わないが、日本の法人税率は世界的にも高い。原発処理問題も確かにある。
逆に法人税率がアメリカに倣って減税されたらそれこそ日本にかなりの資本流入が想定される。原発の例も同じ。そりゃ、これだけの国。オーストラリアに比べれば成長余地は少ないが、そもそものステージが違う。

[1630: 検討板ユーザーさん]

>経常黒字国、対外純資産の二つで大体説明できる
できないよ。

[1631: 検討板ユーザーさん]

最近は逃避通貨としてビットコインが選好されたりしてるけど対外資産とか貿易黒字とか何の関係もないから　笑

[1632: 匿名さん]

法人税率がアメリカに倣って減税されても日本には魅力ないから資本は流入しないよ。
足立区江戸川区墨田区全部更地にして再開発+羽田第二位やらないと何の魅力もない。

[1633: ご近所さん]

ヤマトも大幅値上げか。。
いよいよハイパーインフレの導火線に火がついたらしいね。早いよここからは。@ 5000になっても驚かない。

[1634: マンション検討中さん]

>>1631
うーん、良く知らないでテキトーなこと言ってるな。
・ビットコイン取引の9割は中国
・中国は外貨両替の当局規制あり、元安加速から個人マネーがビットコインへ流れている。

リスクオフ時の世界のお金がなんの裏打ちのない仮想通貨に流れているんですかね？

日本のデフォルトリスクが限りなく小さい（経常収支、対外純資産）から待避先とし円が買われるのだよ。お勉強がんばれよ。

[1635: マンション検討中さん]

>>1632
いや、本当に日本に魅力がないのならいくらその程度箱もの再開発しても資本流入はないだろ。
逆になんでその再開発で魅力が増すと思うの？？

[1636: マンション検討中さん]

新聞や本で読んだ知識以上に考えてるやつはいなさそうですね。
過去の説明はできても将来の予想はできないよ。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[1637: 匿名さん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[1638: 検討板ユーザーさん]

>>1610 検討板ユーザーさん

貴方大丈夫？イギリスと日本の経済レベル比べたら遥かに日本が上だろ。