シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
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物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[15501: 匿名さん]

どう恥ずかしいか言えないのが恥ずかしい。

[15502: 匿名さん]

海外みたいにスーパーインフレになるなら600万はありえるね。

シンガポールのように。
まあこれはお金の価値が下がるからあまり、てとこでしょうけど。

[15503: 匿名さん]

ランニングコストの意味もわからんやつがおるのか。

[15504: 匿名さん]

とりあえず、ランニングコスト君は、イニシャルコストとランニングコストの違いを調べてから出直そうか。

[15505: 匿名さん]

ほらほら、都合が悪くなると
自分に解釈も言えずに、人格攻撃に向かうやつ。

いるよねぇ。

[15506: 匿名さん]

じゃ、ひとつ質問していいか？

修繕積立金は毎月払う固定費だけど

ランニングコスト？

[15507: 匿名さん]

>>15504 匿名さん

そんな違いは相対的で表層的なもんだろ。
コストはコスト。
安く見せかけるデベの手法に
騙される典型的なタイプでは。

[15508: 匿名]

ピエリ守山 で検索すると、ここの商業施設の未来が見えるね。

良かったねぇ。

[15509: 評判気になるさん]

>>15495 匿名さん
それでも最初に払うのだからイニシャルコスト。
それを言うならローンの保証料だってランニングに回せるよ。
修繕積立金だってココもそうだけど。新築時の何倍にもなる。

[15510: 匿名さん]

ランニングコストと言えば、
他の有明のマンションのような豪華共用施設も無いのに
何故、管理費がこんなに高額に設定されているのでしょうか？
スミフの管理会社の雇用促進を目的にしているのでしょうか？

[15511: 匿名さん]

販売スケジュール
平成29年8月11日先着順受付開始　
販売戸数 330戸

先日330契約済なのに、同数さらに申し込み受付とは順調そのもの　

[15512: 匿名さん]

>>15509 評判気になるさん

契約コストと、マンションの維持管理の
コストを同一視してはダメですよ。

[15513: eマンションさん]

>>15502 匿名さん
ハイパーインフレって価値が1万倍とかに下がる事を言うんだよ、2倍とかじゃない。
だから1億の借金をしてても1万になる、でも物価は変わらないから不動産はインフレに強い。

[15514: 匿名さん]

だから定義次第と言ってる。
本質的に何のコストなのかという見方と、
マンション購入時の支払うタイミングの話を
ごっちゃにしてはダメです。
毎月の固定費だって、維持費の管理費と積立金は別の財布で
管理されるんだから。

[15515: 匿名さん]

この物件のメリデメ誰かまとめてくれませんか。
どうでも良いやり取りが多すぎて辛いです。

[15516: 匿名さん]

辛いなら見なきゃいいというのが掲示板の本質と思うけど。

[15517: 名無しさん]

>>15511 匿名さん
よく読みたまえ。

[15518: 匿名さん]

そうなんだよね。
誰かメリデメまとめたところで
それを、あなた信じるの？
どうでも良いやり取りの中からでしか
有用なものを抽出できないよ。

[15519: eマンションさん]

英語にしてるから分かんないやつが出てくるのかな？
最初に掛かる費用と、毎月かかる費用ね。
別に修繕積立基金が本来ならとか、そんな話してないから。
だったらそれ払わずして、120回払いにしてもらえよ。

[15520: 匿名さん]

>>15519 eマンションさん

それは家庭の支払い？
それともマンションの支払い？

それによっても違いますよね。

[15521: 匿名さん]

家庭から出て行くのをコストと見るなら、貯金もコストになりますか？

修繕積立金は、貯金みたいなものですよね。
それもコスト？

[15522: 匿名さん]

デベの区分けを盲目的に定義だと信じる15519さんと
本質的なコストの内訳を見極める立場との違いはあるよね。

[15523: 匿名さん]

そうなんですよ。
修繕積立金は原則は貯金です。
でも、転売した時にその貯金は戻ってこないですよね。

つまり、短期でマンションを売買しようといている輩にしたら
単なる固定費。

長期で住む人にしてみれば大切な貯金。

[15524: 匿名さん]

なんだか不思議な議論をしているなぁ。。もっとシンプルに考えればいいのに。

家庭の貯金は家庭の資産。
修繕積立金は、家庭にとっては費用（コスト）、管理組合にとっては資産。

でいいでしょ。

[15525: 匿名さん]

そして契約者は管理組合員

[15526: 匿名さん]

個人と法人は区別して考えないと

[15527: 匿名さん]

そりゃ、家庭だけ考えればシンプルでもいいけど
買った瞬間、あなたは管理組合員だよ。
管理費の高額な原因も追究できる立場です。

[15528: 匿名さん]

管理組合は法人じゃないよ。
登記手続きしない限りは。

[15529: 検討板ユーザーさん]

こんなどーでもいいことで突っかかる奴がいるマンション、これは管理組合の運営が思いやられるなあ

[15530: 匿名さん]

ごめん、つっかかって申し訳ないが、
管理組合の運営というのは事実上無い。
理事会の運営、総会の運営という事が大事になる。

[15531: 匿名さん]

なんの話だっけ？ 笑

[15532: 匿名さん]

ランニングコストの管理費がべらぼうに高い
という話題だったっけ。

[15533: 匿名さん]

ベラボーではない。しかも、幾らでも減らせるぞ。

[15534: 匿名さん]

減らせるけど、管理費は管理会社がこれだけ必要だとの宣言でもあるから
何故、お金のかかる共用設備も無いマンションが、プールやカフェの
あるマンションより高いか、それはべらぼうでは無いのかの説明を
求めてもいいと思う。

[15535: 匿名さん]

いくらでもは減らせないだろ。通常のタワマンに比べて、３棟構成や一体開発に由来するコストは余分にかかってそうだし、減らすのも難しいでしょ。

[15536: マンション検討中さん]

何のコストがかかってるのかな？不思議です

[15537: 匿名さん]

湾岸中古マンション価格ナビでは、以下のメッセージを顧客に
発信しています。
--------------------------------------------------------------------
このマンションの懸念点については下記の通りとなります。

・管理費平米単価が370円/平米と、湾岸タワーの中で一番高い
・駐車場がノーマル：29,800円、ハイルーフ：33,800円と有明タワーの中で最も高い水準

上記のように、同エリア内で維持費が突出して高くなります。
これまでご近所の中でも一番高かった近隣ブリリアマーレ有明が350円/平米となりますが、
数多くの共用施設を持つため理解できます。ただ、当該新築マンションは共用施設を持たない
コンセプトゆえ、この管理費水準は中古検討段階になった時、検討者が懸念される
可能性がございます。
--------------------------------------------------------------------

[15538: マンション検討中さん]

>>15537 匿名さん

素朴に高い理由が知りたいですよね。

[15539: 匿名さん]

>>15511 匿名さん

違います

[15540: 匿名さん]

スミフの売り方では長らく在庫を残すから、その間、売り物としての価値を
維持し続けなきゃならない。
販売継続中は、見た目のメンテも重要だから、管理費を多めに徴収して、
じゃぶじゃぶ補修して、自己負担を少しでも減らしたいという意図があるんでしょ。

まあ、住民にしてみれば、完売するまではスミフがしっかり管理してくれてる
ように見える訳で、問題は顕在化しない。
でも、その副作用として管理組合の自治は育たない。
所詮、管理組合なんて烏合の衆でデベに管理してもらった方がましという考え方も
あるけどね。

[15541: 匿名さん]

別のスミフ物件買ったけど、売れるまで、スミフが販促のため、スミフのお金で、エントランスのドアの傷とか修繕してくれましたよ。

[15542: マンション掲示板さん]

平米20円差 70平米で、月1400円だろ
月1400円 1年で16,800円
10年で16万8000円 気にする額じゃないだろ

[15543: 匿名さん]

>>15541 匿名さん

このマンションでは、その負担を管理会社の
利益に転換させる魂胆かな。

[15544: 匿名さん]

>>15542 マンション掲示板さん

額というより、費用対効果。

[15545: 匿名さん]

>>15543
もちろんすべての修繕じゃないですよ。
販促に影響しそうな目立つ傷について、
いくつか修繕してもらった記憶があります。

[15546: 匿名さん]

販促に影響しそうな目立つ傷も、何でデベ負担で修復しなきゃ
いけないんだというデベ内部の議論があったんじゃない。
デベも管理組合員であり、持ち分で多額な管理費負担してんだから、
二重の維持管理費の支払いだと判断したとしてもおかしくない。
少し多めに管理費とって管理会社で販促には支障が無い修復をさせようと
結論したんじゃないかな。

[15547: 匿名さん]

1500戸って考えるから高く感じるんじゃないの？
500戸で一つのタワー+広めの敷地って考えればスケールメリットが効きにくいことは分かりそうなもんだけど。

[15548: 匿名さん]

>>15532 匿名さん

>15312
>15315
>15329
>15331
>15332
>15493
>15495

新築のほうが中古よりランニングコストが高いと言ってしまい、イニシャルコストも定義次第でランニングコストに含まれるからと取り繕った

[15549: 匿名さん]

駐車場の使用率が想定より低い結果、収益が見込めず予定より管理費が上ぶれしてるらしいです。第一期はウエスト契約者が多かったんで、車を利用しない駅近重視の人が多かったと憶測をたてることもできますけど。。

それと余談ですが、BMAも管理費最初はたしか凄い高かったよね？管理組合の努力である程度まで減らせたのかな？ここも削れる部分はあるはず、皆でがんばろう！笑

[15550: 匿名さん]

確かにこのクラスのマンションにしては管理費が高すぎだな。
パークコートタワー並だろこれ。

[15551: 匿名さん]

>>15549 匿名さん
BMAはどっかの記事で管理費、修繕費共に3割合近く削減したことが書いてあったような。
デベの見積りがテキトーなのか、管理組合が有能なのか、

[15552: 匿名さん]

つけをあと回ししただけかもよ。
転売組はとにかくランニングコスト下げたがる
からな。

[15553: 匿名さん]

修繕費は管理組合に置かれるので下げる必要はない。管理費は貯金ではなくあちら側の収益なので不当な設定にされることは十分あり得る。スミフだし。

[15554: 通りがかりさん]

>>15403 匿名さん
お前の理屈は世界中同じ地価になるってことか？
これだから中卒は困るな。
経済の仕組みをまったく理解してない。

[15555: 通りがかりさん]

>>15426 匿名さん

不便な場所でも箱モノを作るだけで値上がりするなんて、いかにも土建屋の理屈だな。
そんなに単純じゃないんだよ。
港区山の手線内を貴族としたら江東区埋立地は労働者階級なんだよ。
身分の違いは永遠に変わらない。

[15556: 匿名さん]

>>15548 匿名さん

定義次第でしよ。
家計的立番から見れば
購入時に一括して払う費用がイニシャルで
毎月払う費用がランニングでしょう。
一方、
マンションの資産価値から見れば
マンション価格がイニシャルで
その維持管理のための費用をランニング
とする見方もある。
その視点においては、修繕積立準備金はランニングコストだよ。

[15557: 通りがかりさん]

>>15556 匿名さん
めんどくさい人だね。
無駄に学歴はあるのかな？
なら最初に払わなければならないコストって事にしようか。
その考えだと頭金と月々払うローンも、視点によっては頭金も月々払うローンと言えるってなるね。
修繕積立金準備金、今回払わないでみようかな。
イニシャルコストじゃないって言うし。

[15558: マンション掲示板さん]

>>15555 通りがかりさん
同じ労働者階級なんだから、仲良くしようぜ。

[15559: eマンションさん]

>>15551 匿名さん
減ったことないけど、あんまり気にしてないけど。
駐車場はマーレ安いけど、マーレからここ住む人で車持ってない人は安くなるから全然気にしてないのでは？
自分は駐車場込みで10万コースだけど。
ランニングコスト1万2万くらいでギャーギャー言ってる人はタワマンなんて買わない方がいいよ。

[15560: 匿名さん]

いやいやいや。
タワマンオーナーこそ、ランニングコストにうるさいんだよね、これが。笑
貴族ｗですらうるさい。

[15561: 匿名さん]

>>15557 通りがかりさん

事にしようか、って
勝手に定義決めちゃうから
理解できないんだろうな。
いつ払うかではなく、
何のために使われるコストという
視点であって
単なる付け替えとは違う。

[15562: マンション検討中さん]

>>15561 匿名さん
だからいつ払うかの話をしてるんだよ。
キャッシュフローの話ね。
何に使われてるかは違う話なので、返信しないでいいよ。

[15563: 検討板ユーザーさん]

>>15560 匿名さん
それは本来買うべきではない層が買うからでしょ。

[15564: 匿名さん]

>>15562 マンション検討中さん

その違う話をしてるんだけどね。
マンションの維持のための
ランニングコストを
いつ払うかではなく、
どれだけ払うかが最終的には
大事な事でしょ。

[15565: 匿名さん]

その通り。

[15566: 匿名さん]

結局は値上がりする事によって、関係なくなる話だけどね。

[15567: 匿名さん]

駐車場料金を下げりゃ良い話では？
幾らでも変更可能ですがな。。。

[15568: 匿名さん]

駐車料金下げると車所有しない人が損する。

[15569: 匿名さん]

>>15564 匿名さん

そもそも話の発端は>15307のここの管理費が高いのは売るときネックになるというレス。修繕積立準備金がイニシャルコストだろうがランニングコストだろうが中古購入者は負担しないのだから関係ない。逆に10年20年で修繕積立一時金を徴収するなら当然足枷になる。
駐車場代下げたら管理費が上がるでしょ。

[15570: 匿名さん]

駐車料金は駐車場の維持管理費を除いて
修繕積立会計に入るのが標準的な決り事
なので、駐車料金を管理費とリンクさせる
事自体、胡散臭い。

[15571: 匿名さん]

>>15570
管理費でも修繕費でも、どっちでも良いんじゃないんの?
料金が周辺の駐車場の相場と同程度なら。

[15572: マンション検討中さん]

>>15570 匿名さん

ここは修繕積立会計に入るようになってますか？最近、管理費会計に入れる物件多いですよね。

[15573: 匿名さん]

>>15563
それもあるけど、本来買うべきリッチ層も同じだよ。ぜいたくはするくせに、ランニングコストみたいな地味は支出にはうるさいお金持ちさんはけっこう多い事実。

[15574: 匿名さん]

湾岸のタワマンってリッチ層なんてごく一部じゃないの？

[15575: 匿名さん]

>>15571 匿名さん

標準管理規約では、修繕積立金にしなさいと
しているんだよ。
単棟型であれば29条。
この部分を変更しているとしたら
購入前の重要事項で、変更した理由を
説明しなくてはいけないから、
まず、大手はそんな事はしない。

[15576: 匿名さん]

とにかく駐車料金下げるのは無理。修繕積立計画を見直す段階で上がる可能性も。

[15577: 匿名さん]

>>15575
じゃあ、問題ないじゃん。

[15578: 匿名さん]

管理費が何故高いのかわかんないから
問題あるんだよ。

[15579: 匿名さん]

3棟分離でそれぞれに24時間管理のための人件費、33階までしかないので戸数あたりの設備費が高いためです。

[15580: 通りがかりさん]

>>15564 匿名さん
最終的っていつまで住むか決定してんだ？
分からない先の話をしても意味はない。5年10年の話をしようぜ。

[15581: 匿名さん]

70m2でいくら？

[15582: 匿名さん]

3棟にする必要なかったよなー。
当初の計画通り2棟2000戸でよかった。

[15583: マンション掲示板さん]

>>15573 匿名さん
だからその君がリッチ層と思ってる人達が本来買うべき層。
そしてリッチそうに見せてるだけで、実はそんなに貯金なかったり、その日暮らしてるよ。
手取り100万、使うのも100万みたいな。

[15584: マンション検討中さん]

一期でどれたけ埋まったんですかね？
二期は9月末で良いのでしょうか？

[15585: マンション掲示板さん]

>>15584 マンション検討中さん
まだ申し込み済んでないし、月末ぐらいじゃない？公表されるの。

[15586: 匿名さん]

>>15581 匿名さん
向きと階層による。

[15587: マンション検討中さん]

>>15585 マンション掲示板さん

ありがとうございます。

[15588: 匿名さん]

>>15584 マンション検討中さん

1期で残った先着順の部屋ならすぐ申込めますよ。

[15589: 匿名さん]

25階以上の3LDK中住戸は先着で残ってますか？

[15590: 匿名さん]

ウエストは8割売れたらしい。

[15591: 匿名さん]

>>15568 匿名さん

車所有しない人は駐車場代払わないから大丈夫。

[15592: 匿名さん]

ウエストは殆ど売れてしまったのね。キャンセル待ってたけど連絡こないわけだよ。

[15593: マンション検討中さん]

>>15590 匿名さん

ウエストの戸数は500くらいですかね。
ということは、400戸くらい売れたということですか？

[15594: 匿名さん]

豊洲を買うのはサラリーマンがほとんどなので6000万超えた途端に買える人、買いたい人がいなくなるって不動産屋が苦しんでた。

豊洲のようなニュータウンを好むのは若手なのでなおの事。

有明も似たようなリセールになるでしょう。

今は低金利だから本来なら買えない層が無理して買うけど金利が上がれば半値以下に値下がりしても全く不自然ではない。

[15595: マンコミュファンさん]

>>15589 匿名さん
ウエスト東やセントラルの南東ならまだ残ってる？

[15596: 匿名さん]

豊洲、若くて美人な奥さん多いよね。
年寄りは、ちょっと入っていけない雰囲気がある。

[15597: 匿名さん]

2棟建てではなくトリプルタワーにしたのは、シンボル的な見た目にしたかったからでしょうね。スミフとしては目立つ建物になるので宣伝になって良いでしょうが、余計にかかるコストを負担するのは住民。

[15598: マンション住民さん]

豊洲のタワマンに住んでる人ってお医者さんとか士業の人とか結構多いですよ。
あと、サラリーマンなら某財閥系の不動産関係やマスコミ系の人かな。
幼稚園が同じなので、そんな人が多いと感じました。

[15599: 匿名さん]

士業が増えたのは最近だよ。

[15600: 匿名さん]

有明だと会計士仲間も多い。