シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[150002: マンション掲示板さん]

>>150001 匿名さん
キャプチャも何も、suisuiの上限100Mbpsなんだからそれ以上出るはずないでしょ。

[150003: 匿名さん]

ベストエフォートなのだから、最大通信速度よりも何回線でシェアしているかの方が重要で、そこまで調べるのは基本的に無理。
この手の話をするなら、昼夜のピークでどのくらい速度が出ているか実測を貼ってもらうしかないよ。

[150004: eマンションさん]

貼った後の反応予想
・この時間が早かっただけで、混雑帯は遅い。
・この部屋が早かっただけで、すべての部屋の平均値がないと意味がない。
・この速度だと格ゲーは無理

結局難癖つけられるからな。大気汚染の自治体の計測数値も結局納得しなかったからな。
面倒くさいから誰も貼るなよ。まあ住民もほぼ見てないと思うけど

[150005: マンション掲示板さん]

>>150003 匿名さん
まぁ、耐えかねてNUROを契約してる人がいるってのがそもそもsuisuiの性能が不十分なことの証明ですね。

[150006: マンコミュファンさん]

>>150000 匿名さん
1000円未満なら安いんじゃない？

[150007: 通りがかりさん]

>>150000 匿名さん

前の方に、管理費からガーデンに補填してるみたいな記述ありました。撤退続きのモールの費用負担させられてるから管理費高いのかなぁ？

[150008: 検討板ユーザーさん]

>>150004 eマンションさん
有明は大気汚染の計測数値自体が無かったのでは？

[150009: 評判気になるさん]

>>150007 通りがかりさん
補填してるわけないじゃん。信じちゃダメよ。

[150010: 匿名さん]

>>150008 検討板ユーザーさん
江東区が有明も調査してうr。
環境省基準で安全だと言われる値より、かなり低い数値出してます。
https://www.city.koto.lg.jp/380303/machizukuri/sekatsu/taikiosen/7294....

このレスも参考に。
>>149003

[150011: eマンションさん]

>>150007 通りがかりさん
普通は商業施設分の売り上げや家賃分で管理費を補填して逆に管理費下がるはずなんだけど、これだけ高くつくのはスミフがガッツリ持っていってる感じでしょうね。
この管理費じゃ大規模のメリットが何にもなく、リセールの時競合したり、共用部が混み合ったりとデメリットしかない。

[150012: マンコミュファンさん]

>>150011 eマンションさん
下駄履きじゃないんだから。
パークシティ豊洲ってららぽーとから補填されてるの？
プラウドタワー亀戸も？

[150013: 検討板ユーザーさん]

>>150011 eマンションさん
お、素人かな？
徴収してる管理費=管理会社への支払金ではないぞ。

[150014: eマンションさん]

ここは管理費1/3くらい余ってるから修繕積立に回してるんじゃなかった？

[150015: 口コミ知りたいさん]

>>150014 eマンションさん
そりゃ駐車場や駐輪場の収益を管理費に繰り入れてたら管理費は余剰が出るでしょ。
本来それら収益は、少なくとも按分して修繕費に繰り入れるべきものですよ。

[150016: 匿名さん]

>>149971 eマンションさん

＞WCTの新プロバイダー「Giga prizeは最1Gbps」だとどれだけの実測値なのか示してくれる？

Twitter検索したらありました。

https://twitter.com/54Yurara/status/1491788219813273609?s=20&t=IW4St5N...

[150017: 匿名さん]

こちらはWCTの住民板の投稿より拝借。これくらいスピードが出ると
何の不安も無いですね。

[150018: 匿名さん]

WCTも住不だけど、管理会社の抵抗を押し切って、住不お仕着せのSUISUIを
捨てたのは管理組合仕事してると思うな。

[150019: 匿名さん]

>>149971 eマンションさん

住民板検索したらヒットしました。
なお、>>149969さんではないので私への批判はご容赦ください。

[150020: 評判気になるさん]

>>150015 口コミ知りたいさん
WCTはたしか駐車場収益を管理費に繰入てるんだっけ？

[150021: 通りがかりさん]

>>150020 評判気になるさん
格上マンションとの比較は無意味なんで、やるなら千葉ニュータウンとか幕張あたりのマンションと比較して下さい。

[150022: 評判気になるさん]

>>150015 さん

よく知りもしないのに、分かったようなクチで上から目線解説できるな、、

[150023: 評判気になるさん]

WCTが今までSUISUIだったのに、入れ替えたことを自慢したいから、CTTBスレにドヤァしちゃう地獄を見た、、

自物件の住民スレでやってくれ、、

[150024: 評判気になるさん]

>>150010 匿名さん
二酸化窒素濃度は、豊洲・青海・有明地区10地点が0.020～0.028ppm（平均値0.025ppm）でした。対照地点の江東区役所に比べて臨海部の方が二酸化窒素濃度が高いことがわかりました。

区役所近辺より大気汚染されてんじゃん・・・

[150025: 匿名さん]

>>150016 匿名さん
これが本当なら素直に見習った方がいいかもしれないですね。より良くするためにも。

[150026: 匿名さん]

立地は断然CTTBの方が上だし、WCTは周りの環境が悪すぎて住む気になれない。立地では勝てないからネット回線でイチャモンつけるってダサ過ぎるな。

[150027: 匿名さん]

>>150024 評判気になるさん
環境省の望ましいとされる基準を大幅に下回ってるけど、何か問題あるかな？

＞人の健康を保護する上で望ましい基準として、1時間値の1日平均値が0.04ppmから0.06ppmまでのゾーン内又はそれ以下であることと定められている。

https://www.env.go.jp/kijun/taiki2.html

[150028: 評判気になるさん]

>>150027 匿名さん
対照地点の江東区役所に比べて臨海部の方が二酸化窒素濃度が高いことがわかりました。　→この事実から目を背ける訳には行かない・・・

[150029: 評判気になるさん]

興味ないのか・・・哀しい

[150030: 買い替え検討中さん]

住民板によると、ガーデンには受験学習塾が無いんですね。子供を持つ世帯にとっては心配な環境です。あまり子供を塾に通わせないような層が住民の主体なんでしょうか・・・インターナショナルスクールも無いですしね・・・

[150031: eマンションさん]

>>150030 買い替え検討中さん
豊洲まで通うんだよ。

[150032: 名無しさん]

>>150031 eマンションさん
SAPIXとかは小1から入れないと定員で入れない感じですね。

[150033: 通りがかりさん]

>>150028 評判気になるさん
ちなみに港区はすべて江東区役所より高いですね。
一の橋　0.034
赤坂　0.025
芝浦　0.031
麻布　0.025
港南　0.025
https://www.city.minato.tokyo.jp/kankyoushidou/kankyo-machi/kankyo/cho...

[150034: 匿名さん]

>>150026 匿名さん
有明にも港南にも住めないあんたみたいなUR住みが必死に荒らしてる方がダサいだろ笑

[150035: 名無しさん]

>>150032 名無しさん
どのへんが？
https://www.sapientica.com/application/entrance/guidelines/entrance-st...

[150036: 名無しさん]

>>150033 通りがかりさん
この事実から目を背ける訳には行かない・・・

[150037: マンション掲示板さん]

>>150031 eマンションさん

近場に、学習塾を開いてペイする程通う児童がいない、ニーズが無いということか？

あんなにタワマンがあるのに？？

[150038: マンション掲示板さん]

>>150033 通りがかりさん

港区は税金が取れすぎて豊か過ぎて、最新の感度の良い計測機器を使ってるともっぱらの噂　

[150039: 匿名さん]

有明に学習塾に通う児童がいないとしたら、深刻な事態です。江東区の財政も厳しいでしょうから、クラファン等でこの状況を打開すべきでは？

[150040: マンション掲示板さん]

>>150030 買い替え検討中さん
インターナショナルスクール？
そんな金持ちが住む場所じゃないよ。
田舎育ちの庶民の街。

[150041: 通りがかりさん]

>>150026 匿名さん

あれ？
ここって「庶民」向けの「普通」のマンションでしょ？

[150042: 名無しさん]

>>150037 マンション掲示板さん
ギリギリローンでマンション買っちゃったから、子供を私立小や私立中に入れる金なんかないんです。

[150043: マンコミュファンさん]

>>150038 マンション掲示板さん
江東区の計測器は感度が悪いから実際の数値より低く出てるってこと？？

[150044: マンコミュファンさん]

>>150040 マンション掲示板さん

日本のインターナショナルスクールは比較的お手頃で、年間2～300万円で大丈夫ですが、それすら払えないんですか？有明住民って。。

[150045: マンション検討中さん]

>>150043 マンコミュファンさん

そういう想定は、十分あり得ますね。。

[150046: マンション検討中さん]

以前、ここの最上階が新築売出しで2.5億円とかいうすぐにバレる嘘をついている人がいました。

マンコミュの価格表では1.5億円
→WCTの新築時最高価格が4億円以上（十数年前）なので、最低でもWCTの価値はここの3倍以上、時価では5～6倍かな？

[150048: マンション掲示板さん]

場所も含めて、不動産の諸条件は全て価格に織り込まれる。↑の汚い絵を織り込んでも、有明はWCTの1/6の価値しか無い。

ディスれば、ディスる程、有明の価値ディスりになるという哀しい事実。。。

[150049: マンション検討中さん]

>>150045 マンション検討中さん
江東区の精度が低いなら、高く出てる可能性もあり得ますね。

[150051: 検討板ユーザーさん]

>>150049 マンション検討中さん

結局、それも値段に反映してるので、有明は港区の1/6の価値になってます。対港南でそれだから赤坂とかだと1/10位？

[150052: 通りがかりさん]

>>150051 検討板ユーザーさん
二酸化窒素の計測器の精度が低いことを値段に反映してるですって？？

[150053: マンション検討中さん]

>>150052 さん

何を言おうが、ここの最高売出しは1.5億円、WCTの最高売出しは十数年前で4億円超え。。

[150055: マンコミュファンさん]

子息のための良質な学習塾、インターナショナルスクール、健康を維持できるマトモなジム、美味しい料理を提供する、歴史のある料理店、都心への確実なアクセスは、富裕層にとっては最低条件でしょうね

[150056: マンション掲示板さん]

>>150046 マンション検討中さん
確かに2.5億のお部屋は価格表にもありました。
知人が案内されています。

[150057: 匿名さん]

>>150053 マンション検討中さん
念の為、CTTBの最高値は2億5,000万円の坪単価781万円です。

[150058: 匿名さん]

有明2丁目世帯数(各月1日)
R2.2 0
R2.3 60(+60)
R2.4 288(+228)
R2.5 477(+189)
R2.6 519(+42)
R2.7 626(+107)
R2.8 665(+39)
R2.9 688(+23)
R2.10 715(+27)
R2.11 732(+17)
R2.12 736(+4)
R3.1 742(+6)
R3.2 741(-1)
R3.3 748(+7)
R3.4 765(+17)
R3.5 899(+134)
R3.6 916(+17)
R3.7 925(+9)
R3.8 960(+35)
R3.9 961(+1)
R3.10 971(+10)
R3.11 977(+6)
R3.12 980(+3)
R4.1 979(-1)
R4.2 978(-1)
R4.3 981(+3)
R4.4 996(+15)
R4.5 1044(+48)
R4.6 1052(+8)
R4.7 1052(±0)
R4.8 1079(+27)
R4.9 1092(+13)
R4.10 1097(+5)
R4.11 1098(+1)
R4.12 1101(+3)
R5.1 1109(+8)
R5.2 1112(+3)

[150060: 通りがかりさん]

ゼネコンのUBM倒産やばいっすね。不動産バブル崩壊のトリガーになるのか？

[150062: マンション比較中さん]

>>150053 マンション検討中さん

確かにありましたねWCT4億円、その後5億5000万で転売されたという噂を聞きました。この部屋ですがちょっと次元が違うかと。

[150064: 名無しさん]

>>150044 マンコミュファンさん
有明民は庶民のサラリーマンだよ。
年間200から300万も教育費に使えるわけがないでしょ。

[150065: 匿名さん]

有明にインターナショナルは来ないだろう。中高生ならまだいいが、小学生の親なら、こんな海っぺりで地震で津波が来たらどうするのとまず親は考える。

入学希望者説明会で、ここは津波が来ても絶対安全ですと保証できる人間がいるのか。

[150066: 匿名さん]

ここは港南のワールドシティタワーズの検討スレではなく、有明のシティタワーズ東京ベイのスレです

[150067: 検討板ユーザーさん]

>>150065 匿名さん
そう思うなら検討をやめてスレを出ていけば良いかと思います

[150069: 匿名さん]

>>150065 匿名さん
湾岸エリアのマンション検討スレで偉そうに語らないでいただけます？

[150071: 匿名さん]

自分でハザードマップを調べて自己責任で海っぺりに住むのと、インターや私立の小学校を海っぺりに作るのはまた別の話だね。

[150072: 周辺住民さん]

>>150066 匿名さん
へんてこりんな図を出してきたのは、ここの民なんですが・・・

[150073: 周辺住民さん]

>>150062 マンション比較中さん
今なら７～８億円は下らないですね

[150074: 周辺住民さん]

ここの最も「駅近」の最上階、最高でも1.5億円。「庶民」用「普通」マンションにしては意外に高いね

WestTower32F- 南西角 3LDK 105.40平米 14990万円
WestTower32F- 南東角 3LDK 109.83平米 15490万円
WestTower32F- 東 　　 3LDK 94.86平米 11890万円
WestTower32F- 北西角 3LDK 110.91平米 15490万円
WestTower32F- 西 　　 3LDK 94.50平米 11890万円

[150075: 周辺住民さん]

しかし、あれだけ沢山タワマンを後背地に持つ、あれだけ巨大なモールに受験学習塾が無い、ってどんなプロファイルの児童、家庭が住む地域なんだろう？

品川港南だと、コロナ禍でチェーン居酒屋が撤退したら、即受験学習塾が入りました。周囲の住民の教育にかける資金が二つの地域で相当違う、のだと推定されます。

[150079: eマンションさん]

>>150072 周辺住民さん

根拠のない言いがかりはやめてください

[150080: 評判気になるさん]

確かに、ここの民が出してきたようです

[150082: ご近所さん]

しかし、平成・令和に開発しているのに、受験学習塾も寄り付かない巨大モールって何だか凄いね。。。

[150083: eマンションさん]

>>150080 評判気になるさん

今はっきりしてるのは、何故かシティタワーズ東京ベイのスレにWCTのポジティブな情報とシティタワーズ東京ベイを貶す情報が連投されているということですね

[150086: 匿名さん]

>>150074 周辺住民さん
2022年5月の価格表でEastTower33F 南西角 2LDK 105.82㎡が25,000万円にて記載がありますね。

[150087: 匿名さん]

CTTBもWCTもどちらも個人的に好きな物件なので、貶し合いを見ると悲しくなりますね。

[150088: 通りがかりさん]

ここは、見栄も張れない、眺望もない、つまらんモールしかない、地盤も悪い、駅力はクソ。
十条に勝てる要素が無いな。

[150090: 口コミ知りたいさん]

なぜ十条…？

[150091: 管理担当]

[No.150047～本レスまでは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[150092: ご近所さん]

>>150083 eマンションさん
それは、単純に、評価するとそうなるという事実なんでしょう

[150093: 口コミ知りたいさん]

【有明ガーデン】「嘘ばっかり」な都内最大規模の新スポット誕生

東京・お台場と同じ“島”・江東区有明に2020年6月に誕生した「有明ガーデン」

「都内過去最大級の大規模複合施設」という触れ込みで住友不動産を主体に開発が進められていたもので、ショッピングモールに温浴施設、ホテル、劇団四季の劇場など、これでもか！と言わんばかりに、楽しそうなエンターテイメントが詰め込まれた場所です。

我が家は隣接する住友不動産のタワマン・シティタワーズ東京ベイの購入を真剣に考えていたので（その後やめた理由もこの有明ガーデン）、更地で具体的な開発が発表される前から注視していました。

それがついにオープンしたので週末いってみたところ…「嘘ばっかり」が発覚したのでした。

「ミッドタウン」のような施設にする
「ここは六本木のミッドタウンのような施設になる予定です」

それが、いまから何年も前に住友不動産のマンション営業マンから聞いた話でした。1着数万円がむしろ「安い」高級店が多く入り、ランチ単価2000円以上のレストランがゴロゴロ入るミッドタウン。

そんな「高級感」バリバリの施設になるということでした。ミッドタウンが有明に？！場所柄それは無理だろう…とそのとき思いました。第一、誰がミッドタウンを期待して有明に買い物にいくのだろうか、と。ちなみに当時は、この施設に入る予定のお店は一切「未定」ということで教えてもらえませんでした。

そりゃ確かにミッドタウンのような街になるのでしたら、提示されていたマンション売り出し価格は「激安」です。同じ広さの物件をミッドタウン周辺で求めるならば、少なくとも二倍。下手したら三倍以上です。「広さ」を重視していたので、デカ丸的にはかなりお買い得に思えていたからこそ、当時、真剣に購入を検討していました。

有明ガーデンに隣接するタワマン・シティタワーズ東京ベイ

しかし…ミッドタウンになるはずがない…ハイセンスな大人達が週末に集う場所になるはずがない…むしろ「ららぽーと」のように、若いこどもづれの元気いっぱいのファミリーで賑わう場所になるに違いない…営業マンの話を聞きながら、施設の規模感からありえる具体像としてそう感じました。週末や大型連休になるたびに、ものすごい人でごった返すショッピングセンターの隣に住むのは疲れるなぁ…と思い、この日に購入を断念。営業マンが嘘をついているように感じたのも事実です。よくもまぁそんなことが真顔で言えるな、と…仮に嘘をついていなかったとしたら、逆にその先見性の無さが疑われました。

楽しみにしていたのになぁ…広い家…

ちなみにこの「東京ベイ」以降、ここよりお買い得に思える「都心」の100平米超の新築マンションは出てきていません。

なので、確認しないわけにはいかなかったのです！「ミッドタウン」がどうなったのか！ミッドタウンになっていたら、完全にデカ丸の敗北ですから??

[150094: 匿名さん]

>>150093 口コミ知りたいさん
お気の毒です。。。

しかし、ミッドタウンになるはずがない！と買う前に気づいたのは不幸中の幸いでしたね。。。

[150095: eマンションさん]

>>150093 口コミ知りたいさん

可哀想ですね～
期待感が大きかっただけに落胆が激しかったのでしょう。、

[150101: マンション掲示板さん]

有明ガーデンシティは大丈夫？
2020/07/03 18:18
その中でも大規模なもののひとつが、湾岸地区にオープンした有明ガーデンシティで、お台場と銀座から続く湾岸地域のメインストリートと言える晴海通りのちょうど間くらい。失礼だが、中途半端なロケーションで、近くにあるのは有明テニスの森と有明アリーナという、オリンピックがなければ年に数回開かれるイベントが集客装置、今はそれもないという不運の施設となってしまった。

同時期にオープンした原宿駅前の『ウィズ原宿』は、何もイベントがなくても集客できるロケーションの妙で、メディアでもわりと取り上げられていた。キーテナントがイケアやUNIQLOという、何の目新しさもないにもかかわらず。

観光客への期待が薄い分、有明に強みがあるとすれば、周辺にどんどん建っているタワーマンションを中心とした新興の有明住民の存在だろう。お台場にいくつか商業施設があるものの、レジャー感満載で普段使いには落ち着かないというか（今は観光客不足で閑散らしいが）、大型のスーパーマーケットも入っていない。

だからといって、有明ガーデンのキーテナントがイオンというのはないだろうというのが、率直な感想。近隣にファミリーユースの大型食品スーパーがないならいいが、有明から最も近い大型スーパーがよりによってイオンで、そっち（東雲）の店のほうが食品フロアだけでも売り場面積が広いという始末。これで品ぞろえの差別化ができればいいが、有明ガーデン開業前にリニューアルをして、イマイチだった品ぞろえがかなり改善されている。

その点、以前からある豊洲のランドマーク・ららぽーとは、スーパーマーケットのリーシングで差別化に成功している。豊洲にはスーパーマーケットが他に2店、少し足を延ばせば東雲イオンも近いが、品ぞろえの良さで斜め上をいき、イオンの足元商圏の東雲地域や、さらに広範囲から集客している。

それでも当のイオンはいい。東雲には少し遠く、豊洲に客をとられていた湾岸住民を取り込める。東雲のほうは晴海通り沿いにあるロケーションの良さから、辰巳や枝川地域にとどまらず、晴海や都市部などリーズナブルな価格帯の大型スーパーマーケットが不足している地域の車利用客もとれている。

気の毒なのは、キーテナントの集客に頼りたい、中小規模の物販店や飲食店だ。頼みの無印良品もまだオープンしておらず、中小テナントのゾーニングもはっきりいってむちゃくちゃ。例えば雑貨を探したいと思っても、広い施設内に点在しているため見づらく、東急ハンズを除いてひと塊に集中しているららぽーとと比べるレベルではない。