シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[147551: 匿名さん]

まあビビっても良いけど、普通に考えてみても、スミフが値上げするのは分かるのでは？
地下鉄だって、めちゃくちゃ不便な有明が、東京駅まで直結15分になったら、そりゃ値上がりするだろって感じですよね。(笑)

[147552: 名無しさん]

素朴な疑問なのですが、来る日も来る日も同じ内容を○○のひとつ覚えのように繰り返す人に、はたして論理的思考力があるのでしょうか？

[147553: 匿名さん]

>>147552 名無しさん

深い議論に持ち込まれたり矛盾を突っ込まれたりするのを防ぐのに、連呼でスレを流しまくってたまに一斉に削除されるのは大変有効です。とても論理的な思考だと思いますね。

[147555: マンション検討中さん]

>>147547 匿名さん

リーマンコロナ後、低インフレ　QEで、株価不動産爆上げ、
ウクライナ侵攻後、インフレ　QTで、株価不動産下落が世界のトレンド笑

[147557: マンコミュファンさん]

>>147551 匿名さん

めちゃくちゃ不便な有明、のところだけ真実で今後とも不変

[147560: 匿名さん]

17年後に地下鉄が開通するのが100％確定と仮定して話をします。

第一に、仮に17年後に地下鉄が開通するのが100％確定だとしても2023年に高騰することはあり得ません。なぜなら購入する人は地下鉄直結の利便性に金を払うわけで、来年開通するというならまだしも地下鉄が無いのに高い金だけ払う人などいないから高い値段を付けても売れないからです。

第二に、投資目線で将来値上がりするからというトークで高い値段を付けたら売れるかというと、いまその分も乗った価格で買うということは17年後に値上がりする分を2023年に売り手に払ってしまいババをつかむことと同じ意味になります。なので今年高い値段を提示しても、その値段で2023年に買う人はいませんから値段を下げざるを得ないでしょう。

増して、臨海地下鉄は確定ではありません。

[147561: 匿名さん]

＞地下鉄だって、めちゃくちゃ不便な有明が、東京駅まで直結15分になったら、そりゃ値上がりするだろって感じですよね。(笑)

来年開通ならね。確定していない20年後の実現を夢見て高い金払うバカはいません。

[147562: 検討板ユーザーさん]

>>147560 匿名さん

こういう説明が分かりやすくて良いね。
連呼はいつもの決め文句だけしか使えないし、
このような分かりやすくて丁寧な説明は無理だろうね。

[147564: 匿名さん]

インフレもう始まってるよ。
コストがどんどん値上がりしていくんだから、マンション価格も上がってしまうのは仕方ないんだよ。
待てば待つほど値上がりするんだから、早めに買ったほうが得だってこと。
不動産って、そんなに難しいこと無いんだけどなあ。
地下鉄も17年以内に開業するから、待てば待つほど値上がりしちゃう。便利になるからね。

[147566: 名無しさん]

金利が上がっても関係ないよ。マンション価格はさらにインフレする。さっさと買っとけ。

[147567: マンション掲示板さん]

需給バランスで価格が決まると思ってる素人は現実を見た方がいい。現にここは右肩上がりでスミフが価格を上げてるよ。さっさと買わないと買えなくなる。

[147568: 匿名さん]

そもそも金利が上がってないからねえ。

[147569: 匿名さん]

今からは外国人富裕層も買いやすいだろうし、値上がりする未来しか見えない。

[147570: マンコミュファンさん]

>>147567 マンション掲示板さん

へー、そうなんだ（笑）
それは良かったね（笑）

[147571: 匿名さん]

>>147565 匿名さん

有明なら港南の方が港区アドレスで品川のネームバリューがあるから100万倍良いわ

[147572: 口コミ知りたいさん]

>>147571 匿名さん
有明の方が環境良いし、港南アドレスよりは有明アドレスの方がネームバリュー100万倍良いよ。

[147573: 通りがかりさん]

>>147560 匿名さん
プロが補足いたします。

第一の部分ですが、正確に言うと新駅開業の決定は「利回り」を下げるので一般的にはマンション価格は上がります。しかし「賃料」は上がらないので、マンション価格がどれだけ上がるかは「利回り」の下落幅で決まります。

そうなると開業までの「時間」と「蓋然性」が論点になります。仮に17年後の開業を想定しましょう。開業の可能性が読めない中で17年先に結果の出る投資を今判断することになります。

17年後に100万円もらえる債権(もらえる可能性は新駅開業と同じ可能性)を、今あなたならいくらで買いますか？という質問と同じです。私なら千円くらい(宝くじ並)でしか買いません。

これだと債権額の1/1000くらいの評価です。これをマンション価格に当てはめると17年後の開業予定で数万円程度しか値上がりしないことになります。これが現実です。

第二の部分ですが、現在のマンション価格というのは将来予測を織り込んで価格が決まっています。17年後のリセールを予測することは事実上不可能ですが、長期的に値上がりすると考える人が多ければジワジワと上がる可能性はあります。しかし不動産には格というものがありますので、新駅が開業したとしても現時点で豊洲を上回ることは考えられません。そうなると、値上がりもほとんどしないと考えるべきです。

天変地異による下剋上が起こることもあります。期待しましょう。

[147574: マンション検討中さん]

>>147573 通りがかりさん
17年も住んで上がったら大儲けだね。さっさと買った方がいい。

[147575: 匿名さん]

あと17年もあるから、しばらく様子見しても遅くないよね？

[147576: 匿名さん]

>>147572 口コミ知りたいさん

交通利便性とアドレスで港南に完敗です。

[147577: 口コミ知りたいさん]

>>147574 マンション検討中さん

それまでの17年間が辛いんだって。。
人生のどれだけを有明で消費しなきゃならんのよ？

[147578: 匿名さん]

>>147573 通りがかりさん

つまり、17年後の利便性向上分による価値の増分Ⅹ円を、資本コストと負債コストを足した割引率Ｙ％/年の17年分（17条）で割り引いて現在価値に置きなおしたら、いくらにもならないというお話ですね。

[147579: 匿名さん]

>>147575 匿名さん

買うとしても開業の1年前で良いそうです。

[147581: 口コミ知りたいさん]

>>147577 口コミ知りたいさん

過ごしやすいよ
だいたいのとこ有明内で済むしね
全然辛くないから17年くらい余裕

[147583: 匿名さん]

>>147581 口コミ知りたいさん

連呼はそろそろ売却して晴海フラッグにでも引っ越したほうがいいよ。
鬱陶しいし。

あっちのほうが安いから、
有明のマンション売ってフラッグ買ってもお釣りくるでしょ？
あんたの言う「大儲け」ができるよ。
しかも17年後には臨海地下鉄で更に儲けられるかもよ？
頭の良い連呼はこういう考え方は出来ないの？
っていうか、本当に有明のマンション持ってる？

[147585: eマンションさん]

>>147576 匿名さん
アドレス的には絶対に有明の方が上だよ。交通利便性も臨海地下鉄が開通すれば有明の勝ち。

[147586: 名無しさん]

>>147585 eマンションさん
あと20年は有明の負けか

[147587: 通りがかりさん]

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

[147588: 通りがかりさん]

>>147573 通りがかりさん

これは理論的な良いネガだ

[147589: 通りがかりさん]

ネガというか、正論だけどね

[147590: 名無しさん]

>>147588 通りがかりさん

そう？
それっぽいことを無駄に長ったらしく書いてるだけな気がするが。

[147591: マンション掲示板さん]

>>147585 eマンションさん

「江東区」に負けるアドレスってどこ？？(^^)

[147592: 匿名さん]

>>147590 名無しさん

君が理解できないだけてすね笑

[147594: 通りがかりさん]

>>147585 eマンションさん
そう思ってくれる人がいたらもっと売れてたでしょうねぇ。
ちなみに、地下鉄がもしできたらその先はりんかい線と接続する形になるので、港南の利便性も向上してしまうんですよねぇ。

[147595: 匿名さん]

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

[147596: 評判気になるさん]

>>147576 匿名さん
そもそも比べるとこ間違ってるでしょ。江東区と港区なんて、比較にならんわ。
ここのライバルは北千住とか赤羽、あとは船橋とか
そんなもんでしょ。

[147597: 匿名さん]

結局、結論は
地下鉄が走るかも分からない、プアーなモール、ノンブランドホテル、共用施設ミニマムの割高販売のタワーマンションの値上がり可能性は低い、ということですかね

[147598: 口コミ知りたいさん]

>>147596 評判気になるさん
主要駅へのアクセスが不便で商業施設が売り。眺望は望めないとなると、品川シーサイドあたりですかね。
ただ、あのあたりはここほど空気悪くなく、イオンと商店街もあるのでここより住みやすいですが。

[147599: eマンションさん]

>>147598 口コミ知りたいさん

品川シーサイドは、都心へも行きやすいし、悪天候でもタクシー乗ればOkayなので、有明とは全然違いますね

[147600: eマンションさん]

というか、品川区は江東区より全然格上ですから笑

[147601: マンコミュファンさん]

>>147596 評判気になるさん

もうちょい上かも、東陽町、枝川、幕張あたりでは？

[147602: 口コミ知りたいさん]

>>147598 口コミ知りたいさん
イメージで言えば有明は東雲より下ですね。殺風景で荒廃した場所につまらんモールがあるってイメージ。
東雲は地盤があれですが、一般人はそこまで知らんでしょう。

[147603: マンション掲示板さん]

>>147601 マンコミュファンさん
この中と、有明なら、幕張1択では？

[147604: eマンションさん]

>>147602 口コミ知りたいさん

東雲はイメージ良いですよ、有明と違って

[147605: 口コミ知りたいさん]

>>147600 eマンションさん
確かにそうですね。
墨田区、北区、台東区くらいならいい勝負ですかね

[147606: マンション掲示板さん]

>>147603 マンション掲示板さん

幕張、FIREしたら住んでも良いかな、と思います。手頃なタワマン、モール、佐々木朗希笑笑

[147607: 検討板ユーザーさん]

>>147605 口コミ知りたいさん

品川区と並べるのは100年早い。。

[147608: 検討板ユーザーさん]

>>147605 口コミ知りたいさん

赤羽のある北区、浅草のある台東区が怒るのでは？

[147609: マンション検討中さん]

>>147585 eマンションさん

俺江東区民だけど、
港南と有明だったら、普通に有明は負けだと思うぞ。

[147610: マンション検討中さん]

>>147608 検討板ユーザーさん

赤羽は楽しい街ですよね

[147611: 口コミ知りたいさん]

アドレス偏差値つけるとすると
有明は42くらいですかね。

[147612: 検討板ユーザーさん]

>>147608 検討板ユーザーさん

浅草は、有明と違い、外国人観光客のメッカですしね。。

[147613: マンコミュファンさん]

>>147610 マンション検討中さん

センベロのメッカ。コロナの時有明ではアルコールゼロ(T_T)

[147614: 匿名さん]

>>147611 口コミ知りたいさん

数字にならないのでは？

[147615: 匿名さん]

>>147595 匿名さん

いや、有明の適正な価格で分譲されてれば上値の余地はあったと思うよ。
このスレの価格欄に出てるくらいの値段なら。

[147616: 通りがかりさん]

>>147611 口コミ知りたいさん
都内で見ればそんなもんかな。
全国的に見れば一応都内だし、45くらいはありそう。

[147617: マンション掲示板さん]

>>147615 匿名さん
アンケートだと坪400くらいが現状の適正価格っぽいですね。450以上ってのはほぼ住民票でしょうから。

[147618: 匿名さん]

>>147609 マンション検討中さん

ってか、比較にならないでしょ。品川駅は未来はリニア中央新幹線も始発するし、
有明唯一の自慢ポイントの商業施設にしても、品川駅からすぐ北側の高輪ゲート
ウェイが2年後に完成したら、有明ガーデンが消し飛ぶくらいの山手線駅直結の
超巨大モールが開業するんだから。

[147619: 通りがかりさん]

>>147617 マンション掲示板さん

坪300以下でしょうね、

[147620: マンション掲示板さん]

>>147618 匿名さん

有明のモール、MUJI以外富裕層の関心引かないラインナップですよね。。

ヤバすぎる

[147621: 通りがかりさん]

>>147615 匿名さん
Ifですね。70平米7000万とかの適正価格なら、ということてすか？

[147622: マンション掲示板さん]

>>147610 マンション検討中さん

赤羽、楽しいです(^^)

[147623: 匿名さん]

>>147617 マンション掲示板さん

近隣のマンションの成約価格がお知りになりたければ
レインズデータ出しますのでリクエストどうぞ。

[147624: 検討板ユーザーさん]

>>147620 マンション掲示板さん

富裕層って無印に関心あるの？

[147625: 匿名さん]

富裕層というか、結構利用する人多いんじゃないですかね。

[147626: 匿名さん]

>>147624 検討板ユーザーさん
ないと思う。少なくとも無印の家具は買わない。

[147627: 匿名さん]

臨海エリアなIRなんかできたら、
空き部屋はヤーさんの寮になりそう。
あるいはチャイマフィア。
ドラゴンなんかも元々地元なので入ってきそうね、

[147628: 匿名さん]

スミフの値上げいつですかね？
もう値上げしてる？

[147629: マンション検討中さん]

>>147627 匿名さん

何を言ってるか分からない

[147632: 匿名さん]

IRができて、
空き部屋がマフィアで埋まるといいね！
有明の治安がよくなると思うぞ～

[147633: 匿名さん]

怒羅権が入り込んでくると思うよ。
湾岸が地元の連中も多いからね。
利権に絡んでくると思うよ。

[147634: eマンションさん]

>>147630 匿名さん
なに人気マンション面してんだよ？
5年も販売して大量に売れ残ってる超不人気マンションだろ。笑

[147635: 匿名さん]

賭博場ができれば893や半グレのシノギの場になるのは自然なことですよね。

[147636: 匿名さん]

有明アドレスと同等なのは千葉ニュータウンかな。

[147638: ご近所さん]

>>147578 匿名さん
まあ、147573とこれで結論でちゃったね(^^♪

[147639: ご近所さん]

>>147636 匿名さん
千葉県＞＞江東区、でしょうね、千葉にはディズニーランド、成田空港があるので

[147641: 匿名さん]

有明買えないやつは千葉埼玉に行け、と連呼してた人がいますが、今や流山おおたかの森や大宮など大人気の街に人気・知名度とも大きく差を付けられて、立場が逆転してしまいましたね．．．

有明は凋落の一途をたどるしかないのでしょうか．．．

[147642: 匿名さん]

>>147641 匿名さん

有明は距離的には都心に近いんだが、とにかく交通不便。

[147643: ご近所さん]

>>147640 匿名さん
確かに、「結果、武蔵小杉の「ムサコ」や、豊洲・有明などの湾岸エリアのタワマンでも、売春が横行しているというのだ。」って書いてありました。。。

[147644: eマンションさん]

>>147643 ご近所さん

まあ、いるだろうなと思ってたよ。
これだけ部屋があればいろんな人がいるよ。

[147645: ご近所さん]

>>147642 匿名さん
基本、展示会、スポーツイベントの町ですからね。たまに行くから遠くでも仕方ない、とあきらめるけど、毎日あそこに帰る、と考えたら・・・

[147646: マンション検討中さん]

>>147645 ご近所さん
だから電車使わないで街の中で全て完結させたい人向けなの。駅距離とか無意味。だから眺望とか共用施設が優れたマーレとかの方が売れてる。

[147647: ご近所さん]

>>147646 マンション検討中さん
えっ、ということは職場も有明の人だけが対象ってことですか？？

[147648: 検討板ユーザーさん]

>>147639 ご近所さん
そりゃ県と区を比べたらね。
627万対53万

[147649: 名無しさん]

>>147647 ご近所さん
リモートワークか豊洲あたり勤務ならって感じですかね。

[147650: ご近所さん]

それじゃあ需要少ないですね・・・