シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[14556: マンション検討中さん]

もちろん武蔵小山のほうが良いのは分かるけど、こんなに差がつくものなのかしらと。

[14557: 匿名さん]

>>14556
むしろ、有明の評価が高過ぎる

[14558: 匿名さん]

武蔵小山が本当にあの値段で売れるならここはまだ値上がり余地はあると思いますよ。

[14559: 匿名さん]

ここの人って有明の評価が高過ぎるんだと思う。
例えばオリゾン裏の板マンが15年前に建てられていたとしたら、坪160万が良いところ。交通利便性が悪過ぎる
今オリゾンやガレリアが坪200を維持しているのは建物のスペックが高いから。

[14560: 匿名さん]

有明の価値が高いと思う人が買って
有明の価値が高いと思う人に売ったら
それでいいじゃないですか。

何も万人に住宅地として認められる必要はないでしょう。
番町も松濤も人によっては値段相応の価値は見いだせないのですし。

有明の価値が高いと思って買ったら、周りは誰もそう思ってなくて負債を抱えて高い管理費を払い続ける
それもまた一つの人生です。自分の選択の結果は自分で尻ぬぐいをするだけなので、他人にどうこう言われる筋合いはないのであります。

[14561: 匿名さん]

>>14559 匿名さん
15年前なんて港区でさえ200万前半で販売してたところもあるんで当たり前。
ちなみに、その長谷工の板マンでさえ、280以上で売らないと利益でない程に土地、建築費ともにあがってますから。

[14562: 匿名さん]

まぁ、有明はちょうどブランド化が始まったところだからね。
評価が割れるのは仕方ないと思うよ。

でも、早く気がついた方が有利なのは確か。

例えば豊洲。１０年前は、ららぽーとができるって段階で、散々な評価だったけど、買った人はいたよね。
そういう人は大儲け。その後続いた人も儲かった。でも、儲け幅は少しづつ小さくなっていったよね。

青山なんかも大昔は荒野みたいで何もなかったんだけど、今は違うし。恵比寿なんかも工業エリアだったけど、今は違うよね。

不動産ってそういうもんだと思うよ。

[14563: 匿名さん]

その長谷工の板マン、300万超えるってよ。
だから、ここに人気集中してる。

[14564: 匿名さん]

まぁ、値上がり余地が大きいのが有明のメリットでしょうね。
今なら晴海か有明買ってりゃ、大儲けできると思うよ。
中古の方が儲かりそうな気もするけど。新築の方が住んで気持ちよいよね。

[14565: 匿名さん]

>>14563 匿名さん
マジそれ？ソースは？
目の前のオリゾンの中古が坪250くらいでしょ？にわかに信じがたいな。

[14566: 匿名さん]

有明の中古であれば、まだ値上り余地があるって話は分からんでもないが、ここは元々高く出してるからねぇ、値上り余地なんて無いでしょ。それどころか商業施設がショボかったら、値下がり余地まであるよ。

[14567: マンション検討中さん]

築年数の差を加味すれば、周りの中古と比べてここが割高ってことは全然ないと思う。

[14568: 匿名さん]

駅近のランドマークはどれも近隣の+50～80万だからね。
ただ、りんかい線の国際展示場駅もその法則が適用されるかどうかは知らないけど。

[14569: マンコミュファンさん]

>>14566 匿名さん

ほんこれ。330は明らかに割高。
マクロの不動産価格は天井にきてるし、金利も最低域な以上、商業施設がうまくいってやっと妥当な単価でしょう。
情報が無い1期のうちに、2期から値上げを匂わせて買わせようとするスミフ商法に惑わされているということでは。

[14570: 匿名さん]

有明の価値が高いと思う人が買えばいいと言っておきながらなぜそう思わない人を説得しようとするのか

[14571: 匿名さん]

>>14565 匿名さん
ソースもなにもね。損益分岐点が260万位だから、+10%～20%の利益のせて売るのは当たり前でしょ。
土地の購入費、1坪あたりの建築費、販売費なんて調べればわかること。

[14572: 匿名さん]

この程度で高いとかいう収入なら、千葉に行くしかないのでは？（笑）

[14573: 匿名さん]

もう、湾岸が安く買える時代も終わるのかもしれんね。
中古も値上がり始めたし、、、

[14574: 匿名さん]

中古が値上がり？ どこが？？

http://www.athome.co.jp/mansion/chuko/souba/tokyo/kokusaitenjijo-st/

[14575: 匿名さん]

>>14574 匿名さん

しかし成約価格みてるとオリゾンマーレは坪220くらいが下限でここ4年くらい推移してるから築年数経過してることを加味すると少なくとも下がってはないのでは？

[14576: 匿名さん]

デベの値上げではなく
値上がりしそうなマンション有りますか？

[14577: 匿名さん]

中古は値上がり始まりましたよ。ついこの間は坪単価450万円の成約出ましたし。

[14578: 匿名さん]

この価格で中古が値下がりしてると思うなら、さっさと買った方が良いかと（笑）

[14579: 匿名さん]

中古は明らかに値下がりしてますよね。

[14580: 匿名さん]

>>14579 匿名さん
だから明らかに値下がりしてないからみんな悩んでるんでしょ。ちゃんと調べてくださいよ。

[14581: 匿名さん]

有明の中古は需要がないから在庫多数で
値下がりしてる。

[14582: 匿名さん]

>>14580 匿名さん

14574見たら？

[14583: 匿名さん]

有明の中古に住んでる人は、ここに住み替え狙ってる人が多いからねぇ。売り出しが激増するのを見越して値下がりしても不思議じゃないな。

[14584: 匿名さん]

値下がりしてるならチャンスかもね。
近いうちに大幅値上がりするだろう。
オリンピック関連工事が本格的に始まったら、あっという間だよ。

[14585: 匿名さん]

オリンピックも開発も分かったうえで今後値上がりしないと思う人の方が多いから、中古価格が下がってきてるわけでしょ。値上がりするなら、それまで売らずに持っておけばよい。
これ以上金利の低下余地も無いのに、これでなぜ相場が上向くと考えるのか不思議です。

[14586: 匿名さん]

まあ、上がる期待要素は新航路騒音で品川区や港区から逃げ出す人たちの受け皿として。

[14587: 匿名さん]

築10年超えてどんどん古くなる中古マンションが、そんな急激に値上りするわけないでしょう。オリンピック決まってから何年も経ってるのに。
いくら何でも無責任すぎる。

[14588: 匿名さん]

下がり天井物件を購入して失敗した経験があります。

購入した部屋を初めて内見したときの衝撃は忘れられません。本当に落胆しました。

図面を見て部屋空間は充分イメージしていたはずでしたが。
下がり天井が多い物件は、部屋のレイアウトやデザインが、下がり天井を基準に作られているように感じました。
そういう物件では、逆に天井が高い部屋は間延びしているように感じられて、バランスが悪く感じられました。
実際の部屋が見られれば、こんな悲劇は防げるのですが。
皆さま、私のような失敗をされませんよう、図面のチェックは慎重に。

[14589: 名無しさん]

むしろここが思いのほか高くなかったから、中古も値上がらなかったと思います。
ここが平均330万円なんだったら、同程度の条件で比較したときに、ブリリアマーレは８割掛けの264万円、オリゾンマーレは7掛けの231万円より高い価格で買う理由はないよね。
もちろん、絶対プール付きがいいとか、このデザインたまらないとかは人によってあるとは思うけど。

[14590: 住民板ユーザーさん3]

有明の中古が安くなってるように見えるのは、オリゾンやガレリア、スカイの低階層お見合い予定の部屋が大量にでてきたから。眺望が確保されるいい部屋は売りに出されてない。値上がり確実なのに今売ったらアホでしょ。

[14591: 匿名さん]

中古は間違いなく上昇傾向です。
築年数から考えれば、凄いことです。

[14592: 匿名さん]

値上がりは確実でしょう。
大規模な開発が始まるのに、値上がりしない訳ないでしょ。

[14593: 匿名さん]

ただの荒野だった有明が、綺麗で洗練された街に生まれ変わる。そういう転換点が今なのですよ。

今からやっと値上がりが始まるのです。
豊洲の時もそうだったでしょ？

[14594: 匿名さん]

>>14589 名無しさん
それ、平均価格？
最高価格と最低価格も書いてもらいたい。

[14595: 匿名さん]

やっぱり中古も値上がり始まった？

[14596: 口コミ知りたいさん]

下がり天井、のらえもんのブログで取り上げられてますね。

[14597: 匿名]

ここの下がり天井は酷いよね。
最初の何ヶ月も隠して、騙された気分。
ただでさえ70の3Lなんて狭いのに、部屋の半分が2mなかったら狭く感じますよね…
有明は大好きだから、悩むな〜

[14598: 14589]

>>14594
平均価格です。ここの平均的な部屋が330万なので、これをベースに考えると、周辺中古のフロアーも決まってくるかなと。
最高価格と最低価格は個別性が強くてよくわかりません。

[14599: 匿名さん]

ウエスト、坪200台、眺望抜けあり、下り天井なしの部屋を押さえている私は勝ち組ってことでいいですか？

[14600: 匿名]

下がり天井の話はちょっと買う側が甘いんじゃないかと思うな。どんな部屋でも最初から下がり天井ある可能性はあって考慮に入れておくべきだし、部屋選ぶ前に事前に営業に聞いておけばそれとなく教えてくれたけどな。

[14601: 匿名さん]

下り天井ってウエストのどこの部屋？

[14602: 匿名さん]

>>14599 匿名さん

3LDKで下がり天井の部屋ってどこですか？
私が登録予定の部屋とは違うようですね。

[14603: 匿名さん]

>>14595 匿名さん

いや、どっちかつーと値下がりが始まっちゃった。

[14604: 匿名さん]

開発始まったんだし値下がりは無いでしょ。

豊洲が開発前の価格で買える事は無いでしょう。
それと同じです。

青山も荒野の頃は安かったんだけど、もう荒野の値段では買えないでしょ。

[14605: 匿名さん]

倍率下げ工作が酷くなったね。
抽選が近いのかな？

こんなんで騙される人いるの？

[14606: 匿名さん]

うーん逆に>14604みたいのに騙される人いるか？完全に山師の口上だよ

[14607: 匿名さん]

3LDKの部屋は1期の価格が中古価格の上限のような気がする。
金利の動く余地が少ない以上、インフレでもして、ボリュームゾーンであるサラリーマンの可処分所得が増えないことには、いくら開発されるといっても限界があるよね。
あとは外の需要をどれぐらい取り込めるかだけど、オリンピックの競技会場も近くにあるから、知名度は獲得できそうかな。

とはいえ、エリア一番、駅近、商業併設と下げる要素もないので、今後の社会情勢を鑑みると購入時の価格は維持できそうかな。

[14608: 匿名さん]

工事は順調そうだねえ。

[14609: 匿名さん]

買えないとか、高いとか叫んでる人は、早めに中古でもゲットした方が良いぞ。
中古は今が底値。
湾岸を激安で買えるのは今年が最後のチャンスになるよ。

[14610: 匿名さん]

>>14607 匿名さん
どちらかといえば2LDKの方が維持しそうじゃない。販売価格が4000万台で安いし、50m2以上の補助対象の部屋はオリゾンでも4000万以上するし。

[14611: マンション検討中さん]

3Lの70で半分以上下がり天井って具体的にどの部屋？
ウエストとセントラルのいくつかの部屋の図面もらったけどどれもそんな部屋ないんだけど。

[14612: eマンションさん]

>>14605 匿名さん
よう今日も頑張ってるねペタペタ君。
抽選が近いのかな？って、あんた検討者じゃないんかい？笑

[14613: 匿名さん]

ペタペタ君は有明既存物件ホルダー。
自分の物件の含み益を増やしたいので、誰よりもトリプルの値上がりを願っている。それでこの掲示板で毎日工作活動に勤しんでおり、嫌がらせのような画像の連投や坪600まで上がるのも夢ではないなどと支離滅裂で願望に近い書き込みを続けている。
皆様ご注意を。冷静に検討しましょう。

[14614: eマンションさん]

あとネガティヴな材料が書かれると、すぐ倍率下げ工作認定するのも特徴な笑

[14615: 匿名さん]

>>14610 匿名さん

2LDKはむしろ値上がり余地があるかなと。
とはいえ、微増程度でしょうけど。
2期では4890万～程度になると予想してます。

[14616: 匿名さん]

パンダに登録申込みしました！
どきどきしますね！

外れたら北仲とムサコのパンダ探しの旅に出かけます！
ここは2期から大幅値上げなので、パンダに外れた後は完全に対象外ですね（笑）

[14617: 住民板ユーザーさん3]

オリゾンやガレリアはゆりかもめやバスがない正に荒野の時に分譲。それから10％しかあがってないんだから、あと最低五％は上がると思います。

[14618: 匿名さん]

>>14617 住民板ユーザーさん3さん
オリガレが一番値上がり率は高くなると思うよ。
坪単価600万まで上がる。

[14619: 匿名さん]

中古欲しい奴は今のうちに買わないとどんどん値上がりするぞ。
激安で買えるのは今年度が最後のチャンスになる。

[14620: 匿名さん]

へえ、やっぱり抽選が近いんだね。
だから、倍率下げ工作が激しくなってるんだね。

[14621: 匿名さん]

二期からはの値上げ率ってどれくらいなんでしょうねえ。
15パーセントくらいで済むのなら良いですけど、2割も上がると困りますね。

[14622: マンション掲示板さん]

>>14610 匿名さん

私も2LDKは、相当美味しいと思いますよ。
スミフにしては4000万台からある良心的な価格設定。
駅近×商業ならDINKSに響くし、値上がりは期待出来なくても下がる可能性は低い。

大和有明と東建有明が300超でやる噂だから、ある程度の相場は形勢されるでしょ。

不安要素はスミフに商業のノウハウがあるかだけど、もう商業部分の工事も始まってるし、流石に今よりは便利になることだけは間違い無い。

あくまで今ある・予定されてる新築タワマンの中では期待値は大きいかな？

当然、異論はあると思いますが、今、買わなければならない理由がある人にとっては3LDKもベストとは言えなくともベターな選択だと思いますよ。

湾岸タワマンは今後は、坪200台で買える時代はもう来ないでしょうね。

[14623: 匿名さん]

>>14622

2LDKとかみみっちい間取りが良いんですかねえ？
低所得者層が住むと会話が合わないので一定のグロスは欲しいんですが

[14624: 匿名さん]

>>14623 匿名さん
2LDKは単身用では？コミュニティに参加されないと思うけれども

[14625: 匿名さん]

>>14623 匿名さん

武蔵小山とかどうですか？
ここは貴方の嗜好には合っていないようですから。

[14626: マンション掲示板さん]

>>14625 匿名さん

武蔵小山は、街自体は庶民的なんで高所得者の彼には合わないですよ(笑)

頑張って3Aのタワマン買ってもらいましょ♪
まあ、買えないでしょうけどね。

[14627: マンション掲示板さん]

>>14623 匿名さん

自分で住むしか発想が無い時点で、貴方のレベルが分かりますよ。

[14628: 匿名さん]

3LDKと2LDKの間取りの違いは5畳部屋の有無。
他にも、リビング、収納が若干広いけど誤差程度。これで、1500万の価格差は大きいよね。

[14629: 匿名]

下がり天井の部屋具体的にどこなんですか？誰も答えないけど。

[14630: 口コミ知りたいさん]

下がり天井、きついですね。

[14631: 匿名さん]

>>14629 匿名さん

2-55R7-1ですね。他にもあるようですけど。

[14632: 匿名さん]

じゃあ、その部屋は避けます。

[14633: 匿名さん]

>>14632 匿名さん

全階意向済みですから、キャンセルがでない限り、今から選ぶ方には選択肢に入らないですよ。

[14634: 匿名さん]

のらえもんさんのブログに書いてある下り天井のマンションって。。。ここですよね。
天井が確かに

[14635: 匿名さん]

>>14633ですが、1期ででてない部屋が少しあったので、2期以降の方でも選択肢としてあがりますね。すみません。

[14636: 匿名さん]

>>14625 匿名さん

2LDK潰せば良いだけでは？
5000万円台とか、挙げ句4000万円台とか千葉物件みたいな値段がなければ良いのですよ。

[14637: 匿名さん]

ここ江東区ですよ？笑
何でそんなに必死なんだか。

[14638: 匿名]

下がり天井はCentralの北西向きの部屋ですか。もともと低層はパンダとも言える値づけだし、価格に盛り込まれてたのかもね。Westは下がり天井無いのかな？

[14639: 匿名さん]

まったく。
どこのタワーでも、面積小さくしてグロス安くした部屋は必ず用意されてます。それで価値観合わなくてトラブルになるとか聞いたこともない。というか恥ずかしくてそんな発言できないでしょ、常識持った大人なら。

[14640: 匿名さん]

柱が大きい部屋はハリも大きいよ。柱が小さい部屋はハリも少ない。

[14641: 匿名さん]

>>14640 匿名さん
ハリと下がり天井ね。

[14642: 匿名さん]

>>14638 匿名さん
価格織り込み済でしょうね。
安い部屋なんだから、多少欠点があるのは当たり前。

[14643: 匿名]

なるほど、ベランダに大きい柱がある部屋は下がり大きいのかな？そうするとけっこうある気も。

[14644: マンション検討中さん]

今週はいよいよ登録ですね！
先週もMR大混雑でした！

[14645: 匿名さん]

さ～どこの部屋に登録かぶせようかな！

[14646: マンション検討中さん]

>>14645 匿名さん
ぜひ！

[14647: 匿名さん]

ウエスト32F角かパンダでしょ

[14648: 匿名さん]

>>14647 匿名さん
角は450なんでパス。
ウエスト西31Fとパンダ

[14649: マンション検討中さん]

>>14648 匿名さん
価格が倍違うよ。パンダ部屋2つ買えば？

[14650: 匿名さん]

おっ！ スレタイが変わりましたね

[14651: マンション検討中さん]

結局70で下がり天井半分以上はデマだったの？
パンダ部屋で下がり天井はそりゃ価格的にしょうがないでしょう。

[14652: マンション検討中さん]

セントラル南東32.31かなあ

[14653: マンション検討中さん]

>>14651 マンション検討中さん
結局みなさん各自に確認されてデマだと分かってます

[14654: マンション検討中さん]

国策に売り無し。
政府はより多くの国際会議が東京で開催できるようにしようとしている。それがMICE構想。
国策の中でこのエリアがどういう位置付けなのかを理解すれば、買いなのか売りなのか分かるはず。
マンション単体で見るのは、木を見て森を見ずな姿勢。
このエリアの開発に、商業に強い三井がふさわしいのか、ベルサールでホール運営に実績のある住友がふさわしいのか、わかるはず。

[14655: マンション検討中さん]

>>14654 マンション検討中さん
ぜひ登録を！