シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

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　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
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物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[136051: 匿名さん]

将来のCFを考慮した現在価値(NPV)を計算して「割安」なら買ってもいいと思うよ。

[136052: 匿名さん]

このマンションなら気持ちよく生活できそうだから、って理由で買うのはダメなん？
すぐ投資観点に繋げたがる人いるが、儲けるどうこうよりも素敵な生活送れるかどうかが1番だよ

[136053: 匿名さん]

そもそもスミフのマンションは１期１次で買うのが絶対のセオリー。
こんな長々売れ残ったのを買うのは、一番まずい買い方。

[136054: 通りがかりさん]

>>136048 匿名さん

ここでも入居は2023年7月末だから1年指くわえて（家賃払いながら、金利が上がるのを）待ってないといけないのですよね？

[136055: 匿名さん]

築3年のマンション買って1年指咥えて待ってなきゃいけないってやっぱおかしいよな

[136056: 匿名さん]

そこまで待って欲しい人居ないでしょ

[136058: 通りがかりさん]

>>136057 匿名さん

ちょっと値下げして、さっさと売ればいいのに。

[136059: 匿名さん]

>>136046 匿名さん

それは今の時点での見え方であって、将来はもっと値上がりする相場だったらそうはならないでしょう。

[136060: 匿名さん]

>>136059 匿名さん
それはただのタラレバ

[136061: 匿名さん]

>>136059 匿名さん
今の時点で利回り良いマンション買っとけばそっちの方がより儲かる

[136062: 匿名さん]

>>136060 匿名さん
そのタラレバが過去ずっと起こり続けてきて話してたんだけど

[136063: 匿名さん]

>>136058 通りがかりさん
検討者としてはそうだよね。
でもスミフ的には値下げする理由がないってことか。

[136064: 匿名さん]

>>136062 匿名さん
だからといって将来も続く保証は全くないのよ

[136065: 匿名さん]

>>136064 匿名さん
うん、つまり未来は分からないから割安も割高も言えないよね
割高なんてそれっぽい言葉使わずに、自分には高くて買えませんって言ったほうが正しいよ

[136066: 匿名さん]

>>136065 匿名さん

誰も引き取り手のなかった不毛の大地に住まうだからな
どっちかと言えば分は悪い方だろ
ハイリスクはハイリターンじゃないとな
のらえもんの言う最後のピースじゃ、価値が上がらない

[136067: 匿名さん]

>>136066 匿名さん
割安割高の話してたのに、分が悪い云々は論点変わってないですか？

[136068: 匿名さん]

割高と思う人が多数だから売れ残ってるんでしょ

[136069: 匿名さん]

>>136068 匿名さん

でた！またすぐ売れ残りで逃げるやつ笑
2026年まで長期で売る予定だから売れ残りではないですね
それで割高だと思う理由を教えてください

[136070: 匿名さん]

>>136069 匿名さん

適性でも割安でもないから。

[136071: 匿名さん]

>>136070 匿名さん
将来性考えたら今の水準でも割安だと思いますよ。

[136072: 通りがかりさん]

長期で売る手段として現在の相場より高く設定するしかないよね。

[136073: 匿名さん]

>>136070 匿名さん

適正でも割安でもない理由は？
主観とか自分が買えないからってのはNGね

[136074: 匿名さん]

>>136073 匿名さん

現状の売れ行き？

[136075: 匿名さん]

スミフはすぐに売り切りたくないから価格を上げるのは当たり前。

なので今の価格は割高と思うかもしれないけど、将来は有明の街の開発とともにさらに資産価値は上がっていくことが見込まれる。

なので、今買っても将来的には割安と判断できるでしょう。

[136076: 匿名さん]

>>136075 匿名さん
そう判断する人が少ないから、絶賛販売中にもかかわらず売れ残ってるわけですね

[136077: 匿名さん]

ちなみに今の市況で、23区のエリアNo.1の駅近物件で、割安なところってどこ？？

今は割高に感じる価格をキープしても将来的に段階的に売り切れると踏んでるし、資産価値をデベか高めてくれるから、良い物件の裏返しなんだよな。

もし売れ残りという言葉が正しければ、今すぐにでも安くして完売させるだろうし。

[136078: 匿名さん]

>>136077 匿名さん
> 今すぐにでも安くして完売させるだろうし

スミフ以外だったらね

[136079: 匿名さん]

>>136078 匿名さん

そう、だからいくらネガが売れ残りだと言っても、スミフは売れ残りとも思ってないし、いくら待っても価格は下がらない。

[136080: 匿名さん]

>>136079 匿名さん
スミフがどう思おうとあまり関係ないです。重要なのは需要者が売れ残りと認識していることですから。

[136081: 匿名さん]

>>136079 匿名さん

ですからそれはスミフがあえて適正価格以上の価格設定をして確信犯的に売れ行きを鈍らせてるということに他ならないのでは。
適正価格・割高かどうかという話でしたよね

[136082: 匿名さん]

やっぱりどう考えても割高という結論になるよねぇ

[136083: 匿名さん]

だから言うよ。繰り返し。かつて完売もせず、数年間販売され続けた物件（CGP然り。ゴクレタワーもそう。WCTの売れ残りだって）、後々になってみると立派に値上がりし、振り返って見ると「割安だった」と言われるようになった。販売時点では一般にそう思われてなかった。売れ残った事実がある。でも、結局、市況が動いたんだよね。だから、気に入った物件なら割高だ割安だシノゴコ言わずに買うしかないんだよ

[136084: 匿名さん]

市況は結果論
今後の市況は不確定

[136085: 通りがかりさん]

>>136083 匿名さん

CGPってそんなに売れ行き悪かったでしたっけ？少なくともゴールドクレストと一緒に語るのは乱暴じゃないですか？

[136086: 匿名さん]

>>136083 匿名さん

それは否定しないがそれらのエリアは中古が坪400-500万に対して、有明は中古が坪300万円台だからな。

[136087: 匿名さん]

>>136060 匿名さん
たられば？！
割高という言葉は適切でないと言ってるのであって誰も上がるとかなんて言ってないよね？！
日本語検定受けたまえ。
たまにいるよね、自分の都合の良い受け取り方しかしない人種w

[136088: 匿名さん]

売り渋り
→ゆっくり売る
→価格を割高に設定する
→相場に疎い人が買うのを待つ

[136089: 匿名さん]

>>136087 匿名さん
将来の値上がりを前提としなかったら尚のこと、今の価格は割高でしょ。
少なくとも割高と判断する人が多数なのは確かだね。

[136090: 匿名さん]

>>136089 匿名さん
だ！か！ら、
割高と判断する理由を述べてくれ

売れ残りだから×
→もともと長期で販売する予定だから売れ残りという言葉は不適切

[136091: 匿名さん]

スミフの計画通りのペースで売れてるから、スミフ的にはこれが適正価格。
早期完売を目指す価格を基準としたら割高。

[136092: 匿名さん]

スミフは割高なので新築買う気しない。

[136093: 匿名さん]

>>136092 匿名さん

中古ならおけ?

[136094: 匿名さん]

>>136092 匿名さん
中古も坪単価同じぐらいするぞ

[136095: 匿名さん]

今となっては割高感ないと思いますけどね。

[136096: 匿名さん]

この価格で割高に感じられるのは、相場観が無いか、収入が少なすぎるかのどちらかだと思います。

[136097: 匿名さん]

>>136096 匿名さん

なら早く買ってください

[136098: 匿名さん]

ハルフラより坪単価で５割も高いし、今買っても入居時は築４年。さすがにもう検討する人もほとんどいないと思う。
今の販売ペースでは2026年には完売しないよ。最後の売れ残りは値引きして中国系のファンドにでも買ってもらうのかな?

[136100: 匿名さん]

>>136093 匿名さん

完売したらね。

[136101: 匿名さん]

>>136094 匿名さん

割高新築価格に引っ張られてるのでは。

[136102: 匿名さん]

>>136098 匿名さん
いまの販売ペース知ってるんですか？在庫数も。

[136105: 匿名さん]

一期一次の時は今から考えると割安に感じますね。
ただそれは今の価格があっての話。
今の価格がそれでも割安か割高かは２～３年くらい待たないと結局は分かりませんね。
現状が割安って思う方は、将来の有明を期待してる方、割高って思う方は将来の有明に期待を持てない方。
スタート地点が違うから一生交わる事のない不毛な言い争いですね。

買いたきゃ買えば良いし、買いたくなきゃ買わなければ良いのです。
誰かに強制されることではない、自分自身の判断ですね。

[136106: 匿名さん]

割高と思う人が多いから売れ残ってるんでしょ。単純な話。

[136107: 匿名さん]

>>136105 匿名さん

？？
将来性とかいうわけのわからん指標で値付けしてる時点で割高だろ。

[136108: 匿名さん]

>>136107 匿名さん

そうですね。
だから不毛な感じになるんですよ。
因みに私は１期の５次だったかな？！の価格でも見送って別の物件を購入しました。

[136109: マンション検討中さん]

スミフの販売手法をいまいち理解していない人は置いといて、考え方を変えると、これ3つのマンションみたいなもんだよ。ウェストとセントラルはそんなに残っていないし夜見る限り入居率高いよ。こんな値段でも1000戸も売れているから単純にすごいを思う。割高でもあえて買う人いるぐらいだから、ほかのマンションにないメリットを感じているからじゃない？

[136110: マンション検討中さん]

>>136107 匿名さん
だから有明の将来をbetするなら、商業隣接で駅近のここが化ける確率が高いってことだよ。もちろん有明が化ければ中古も上がるけど、ここの上り幅が高い可能性が高いってこと。すべての人間がこれをbetする度胸はないから、今抽選なしで買えるわけで、大当たりしたら利益が大きいし、しなくても普通に便利なマンションに住める、という感じ。有明ガーデンも今土日は結構混んでるし、やっぱこういう施設が目の前にあるといいなーって思った。ちなみに俺はただの近所住人だけど、友人何人かここ住んでる

[136111: 匿名さん]

まぁそういうことですね。ディスりも含めて話題性の多いマンションであることは確かです。将来的に有望（値上がり）を期待する人、または値上がりはどうでもよくて、とにかく気に入ったから住む。そういう人たちが買っていくんだと思います。

[136112: 通りがかりさん]

値上がりの確度が高そうな（多くの人がそう思う）物件はすごい勢いで売れていきますよね。需要と供給では確度を下げる（勢いを下げる）には価格を上げるしかないですよね。2026年の完売が計画だとすると残400と仮定すると月約8戸売れるような価格にしないと計画が達成できないということになります。

[136113: 匿名さん]

少なくともここの売れ行きを見ると、値上がりが期待できると考える人、言い換えると有明にbetすべきと考える人は、残念ながら少数ということですよ。

「売れ残り」というと感情的になる人がいますが、先着順で長期にわたって販売中にもかかわらず完売してないんだから、それは売れ残りと言われてもしょうがないでしょ。

[136114: 匿名さん]

>>136113 匿名さん
売れ行きって公開されましたっけ？

[136115: 匿名さん]

>>136110 マンション検討中さん

ここは売れ残ってるので他のマンションにbetしてる方が多いってことですね。

[136116: 匿名さん]

ベット笑
自分の部屋の資産価値のために割高でも買ってくださいまで読みました。

[136117: 匿名さん]

買わない、買えない、または買う気ない人が、野次ってもムナしいと思うけど

[136118: 匿名さん]

>>136117 匿名さん
自分が買えないだけだと悔しいから、買えないことを正当化するためにディスってるんだよ

[136119: マンション検討中さん]

WCTとか長年かけて売ったけど今でも人気マンションだけどね
ここも500万以上の成約出てるし、買いたい人が買えばいいスタンスなんだから買う気なければほっとけばいいのに

[136120: 匿名さん]

相場に疎い方が買うマンション。

[136121: 匿名さん]

>>136119 マンション検討中さん
WCTは立地があまり良くないでしょう。有明の方が断然良いよ。

[136122: 匿名さん]

スミフは買うなら新築でなく中古だね。

[136123: マンション掲示板さん]

>>136090 匿名さん

割高だと思う理由？


A.ここの賃料
A.銀行からの評価

これだけで十分すぎるほどの理由

[136124: 匿名さん]

>>136123 マンション掲示板さん

いや、ちゃんとそれを挙げた理由書いてよ
そんなんばっかだから、中身スカスカのネガって言われるんだよ

[136125: 匿名さん]

ネガはだんだん激して支離滅裂な書き込みを始めると予測

[136126: 匿名さん]

>>136123 マンション掲示板さん

ここの賃料で割高と感じるのは主観かな？
銀行からの評価はソースないと何とも言えんね

[136127: 匿名さん]

>>136112 通りがかりさん
それでも2026年までに売り切ると言ってるんだから、きっと2025年くらいに今の価格でも売り切るような新情報が出てくるんじゃない？

[136128: 匿名さん]

そういえば過去レスにテレビ局が社宅利用でイースト低層をまとめて押さえてるみたいな話があったけど、あれはデマ？

[136129: 匿名さん]

どこの社宅？通勤不便ですよね？？

[136130: 匿名さん]

これか

93444 匿名さん 2020/05/24 14:19:51
イーストの7割はバルク売りしてるから残りは350～400で先着順戸数とほぼ同数だね。しかし、イーストのバルク売りは社員寮と聞いたけどほんとかね。

[136131: 通りがかりさん]

>>136129 匿名さん

ユニクロじゃなかったでしたっけ。

[136132: 匿名さん]

>>136131 通りがかりさん
某テレビ局って言ってましたね。テレ朝だとしたら2024年まで押さえてるのかな？

[136133: 通りがかりさん]

>>136127 匿名さん

知りませんが、今の価格で月8戸位売れているんじゃないですか？もし計画を下回ってたら、値下げは最終手段でしょうから、市況が上がってここが相対的に安く見えるまで価格は据え置くのかな。。。

[136134: 匿名さん]

>>136133 通りがかりさん
月8戸位ってのがまず不明（物件概要の推移は在庫の出し入れがわからないので）
残りの在庫数も不明。

[136135: 匿名さん]

>>136114 匿名さん
売れ残り数は分かりにくくしてあると思います。400近くは売れ残っているのではないでしょうか。
江東区が毎月発表する町丁別人口で、有明2丁目の世帯数を見るとだいたいの入居世帯数がわかります。
それから、夜ここの前を通ると電気がついてなくて暗い部屋が多いので、ああ売れてないんだなと感じます。

[136136: 匿名さん]

社員寮で坪400超えマンション買わんやろ。。。

[136137: 通りがかりさん]

まだ1期の頃の話じゃなかったでしたっけ。だとしたらもう少し安かったのでは。

[136138: 匿名さん]

社員寮と言うと聞こえがあれだけど、外資系の法人が海外からの転勤者を住まわせる為に、社宅的な感じでバルク購入する事はあるらしいですよ。
都度賃貸契約してホテル住まいさせるよりコスパが良くて、継続的に利用できるからだそうです。一棟買いする事もあるとか。
ここがそうかはわかりませんけど。

[136139: 匿名さん]

>>136137 通りがかりさん
2期かな。坪330位かと。

[136140: 匿名さん]

それだいぶん前の話ですよね。テレビ関連の取得はあったよ。
オリゾンマーレはフランスの某企業の社宅になってるから外国人多いよね。

[136141: 匿名さん]

>>136123 マンション掲示板さん

ぶー
的外れ。
新入社員かい？相場のセンスないなぁ、キミは。
もっと相場観磨いたほうがいいよw

[136142: 匿名さん]

相場観ある人はここ買わないよね。

[136143: 匿名さん]

>>136142 匿名さん

なんで？

[136144: 匿名さん]

>>136143 匿名さん

割高で売れ残ってらから。

[136145: 匿名さん]

この価格で割高に感じるなら、相場観が無いか、収入が少なすぎるのどちらかだと思うよ。

[136146: 匿名さん]

買えないなら千葉ニュータウンとかに行ったほうが幸せになれると思う。
行ってご覧よ激安だから。

[136147: 匿名さん]

>>136144 匿名さん

なにをもって割高なんですか？
売れ残りでなく在庫調整ですよ

[136148: 匿名さん]

多くの人が割高に感じるように価格調整してるのでは。敢えてね。スミフ公認の割高

[136149: 匿名さん]

>>136147 匿名さん

在庫調査って具体的に何やってるの？

[136150: 匿名さん]

>>136146 匿名さん
都心のスレで、買えないなら有明とかに行った方が幸せになれると言われてここに来ました。