シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[128502: 匿名さん]

[NO.128497～本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害、及び、削除されたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[128503: 匿名さん]

有明は眺望も良いし、周辺環境も恵まれてますよね。

[128505: 名無しさん]

>>128504 名無しさん

中古を検討しているものです。
こちら素朴な疑問なのですが、新築でまだまだ売れていない部屋がある中、いつまで値下げをしないで続けるものなのたましょうか？

[128506: マンコミュファンさん]

>>128505 名無しさん

住友は新築を値上げしながら販売しますので、中古もまた同様に値上げしながら販売される可能性もあります。

値下げを待つのであれば、新築が完売したあとの方がよろしいかと思いますが、今より安くなるとは到底思えませんので、今のうちに購入される事をお勧めします。

[128507: マンコミュファンさん]

ちなみに中古であっても、新築より高くなる事も大いにありますので、この辺りは難しいです。今のところ安くなる要素皆無の状況でありますので、ご予算の許す限り早めの決断がよろしいかと。

[128508: 匿名さん]

中古を売るのはスミフじゃないので、値上げしながら売ることはまずないのでは？
中古の動向は割とよく見てる方ですが、値下げするか売り止めするかが大多数ですね。値上げしながら得るパターンは見たことがありません。

[128509: マンコミュファンさん]

新築が値上げしたら、中古も値上げしてきますよ。
わざわざ安値で売りたいならともかく。
相場はそうやって変わっていくのです。

[128510: マンコミュファンさん]

確かに売り止めして値上げして売るってパターンかもしれませんね。それならよく見かけます。購入者にとっては残念ですが。。。

最近だと渋谷の某問題マンションの理事会が変わってからいきなり700万上乗せして売り始めた事がありましたね。これはちょっと極端ですが。

[128511: 検討板ユーザーさん]

>>128506 マンコミュファンさん
現在築2.5年で、イーストに関してはかなりの数が余っていました。
中古もスーモ見ている限りだとかなり掲載長く、値下げもちらほら見えますし、部屋の条件が若干違うにしろ今の新築より坪単価低めとなっています。
私は実需目的なのでリセール気にしてませんが、
需要と供給が見合ってないからの現象なのではないかなと思っています。
質問としては、住友はどのくらいの期間かなら在庫を抱える傾向があるのでしょうか？
管理費、修繕費は住友もちだとおもいますし
前回の決算を見ると体力がすこぶる余っているようには思えないのですが、、、

[128512: 匿名さん]

>>128511 検討板ユーザーさん
>>128511 検討板ユーザーさん

WCTが10年らしいよ
最高値で買ったやつがマンコミの亡霊になっとる
誰も選ばなかった売れ残りだからね
その後の伸びは、あとから販売された内陸マンションに抜かれとるな
ここも一生住み替え不能亡霊コースになると思う

[128513: 匿名さん]

WCTめちゃくちゃ値上がりしてますけどね。
ここ数年で2倍になってる。

一体どこの世界線の話なんですか？

[128514: 匿名さん]

どっちにせよ、早いうちに買わないとどんどん値上がりしていくよ。
少なくとも地下鉄発表までには買うべき。

[128515: 匿名さん]

地下鉄発表というと．．

あと30年くらいか

[128516: 匿名さん]

発表は今年から来年かもしれないですね。

30年先の事はよく分からないですよ。

[128518: 匿名さん]

発表だけなら割と早いんじゃ無いかと思うんですよね。

[128519: 匿名さん]

>>128511 検討板ユーザーさん

住友は財閥系と言って、体力はすこぶる余ってる企業体ですよ。恐らくですが潰れる事は無いです。

[128520: 匿名さん]

>>128511 検討板ユーザーさん
この物件の公式HPの下の方にリンクがあります

ベイサイドタワー晴海
先着順　１９戸　２０１５年９月２８日完成済

[128521: 検討板ユーザーさん]

>>128519 匿名さん

>>128519 匿名さん
もちろん潰れることはないと思いますが
今後新築マンション供給量が下がることを考えれば、
売れ残りが利益率を圧迫していくかと思います。

wctは10年売り続けたのですね。
10年の間に不動産市況がどうなるかですね…
因みに3年目で修繕金がかなり上がる可能性が高いと伺いました。

[128522: 匿名さん]

臨海地下鉄の発表はわりと早いの？

じゃあ20年後ぐらいか

[128523: 買い替え検討中さん]

>>128505 名無しさん

現地販売事務所に何度か足を運べば、諸費用サービス、オプションサービス、本体価格見直しなどの名目で実質的な値引きがあると思います。決して値引きとは言いませんが。
　

[128524: 匿名さん]

>>128508 匿名さん
中古で売り出す時、住友不動産販売で仲介する人が多いんですよね
新築の価格表を「内緒ですよ」って見せられながら、中古の内見をする
新築よりは多少マシかと思って中古で買う
↓
新築値上がりする、中古も値上がりする

[128525: 匿名さん]

>>128512 匿名さん

ここってWCTみたいに2倍になったり、分譲価格からの値上がりが凄いと記事になったりすることはありますかね？同じ住不なので期待したいですがどうでしょう？

[128526: 匿名さん]

>>128511 検討板ユーザーさん
そうとしか思えないなら、他人がどんな意見いっても否定的な捉え方しかできないから、この物件やめたほういいよ

[128527: 匿名さん]

>>128525 匿名さん
時期が違うからムリ

[128528: 匿名さん]

>>128525 匿名さん

2倍はないとおもうが、インフレ継続中だし、都内の新築供給数は減っている、都心人気は継続
今より価値が上がる材料は揃ってると思う

[128529: 匿名さん]

中古はそろそろ頭打ちだそうです

日経の記事によると

[128530: 匿名さん]

>>128522 匿名さん

発表？
それは今年も決起大会を実施します！
の発表だろ。
来年はそれすら無理かもしれんが。

[128531: 匿名さん]

>>128528 匿名さん

例えば5年後に中古が坪いくらになっていると思いますか？
　

[128532: 匿名さん]

>>128531 匿名さん
420くらいかなぁ
5年後の中古でも今の新築くらいと予想

[128533: 匿名さん]

>>128532 匿名さん

補足
5年経つといまの空き地の開発計画が埋まってくるだろうし、何かしらできるならプラス材料と楽観視しています

[128534: 匿名さん]

早く買わないとどんどん値上がりするよ。
地下鉄の発表もそろそろだろうし、焦らず速やかに決めるのがよろしいかと。

[128535: 匿名さん]

インフレは怖いよねえ。貯金は紙屑になるし。

材料費や人件費も上がるだろうし、マンション価格も上がるだろうし。
今のうちに借金な作っておけば、借金もチャラになってウハウハな気もする。

[128536: 名無しさん]

>>128534 匿名さん

クマモン号？

[128537: マンション検討中さん]

>>128505 名無しさん
新築は、昨年営業の方に聞いたときは数年かけて維持または値上げしながら販売とのことでした。（実際売れるかはさておき）

そのため、市場が大きく変化しない限り中古も現状維持は続くのではないでしょうか。

[128538: 匿名さん]

基本的に再開発エリアっていうのは待てば待つほど値上がりすると思ってた方が良いですよ。

[128539: eマンションさん]

>>128511 検討板ユーザーさん
住友とゴールドクレストはどんなに期間が長くなろうがほとんど値下げしない会社として有名ですよ。住友でも値下げしたのは所沢くらいですね。

管理費修繕費で辛いのでは？と書いてますけど、管理も住友系管理会社なので、ある意味どうにでもなりますよ。そして、モデルルームを引き払って別物件含めて案内する集合案内センターで効率的に販売すれば、経費も然程かからないんですから、何で利益を放棄して急ぐ必要があるのでしょう？現在も買ってからもまだ半年は入居出来ない程に入居待ちが続く状況なので、本気で売り急いでないんだと思います。

残念ながら、私含めて素人の考えなんぞ海千山千の住友不動産には全てお見通しでしょう。

なので、値下がりを期待するには、マンション相場全体が大クラッシュを起こすのを祈るくらいしか無いですね。その時に金融機関が希望額金を貸してくれるか、仕事にあぶれないか、買う勇気があるか、なんてことを考えるとどうなんでしょう？

私は人気だから抽選で買えないマンションを追い求めてズルズル値上がりする相場に翻弄されて、我慢しきれなくなって更なる高値でマンション買うのは本当に馬鹿らしいと思いますけどね。

[128540: 匿名さん]

俺もそう。
オリンピック後に暴落するとか騙されて、コロナで暴落するとか騙されて。。。

いつの間にやら、2014年からもう7年間買えずにいるよ。
家賃も1000万以上ドブに捨てたし、あの頃よりだいぶん高くなってしまった。

[128541: 匿名さん]

春に値上げするって話はどうなったんだろう？
延期ですかねえ。

[128542: 匿名さん]

コストは上がるみたいだから、今からの新築も値上がり決定かと。
そうなる時、この物件は割安に見えて来る。
で、その時にスミフはどう動くのか。

値上げか？値下げか？どっちだろう。

[128543: 匿名さん]

>>128459 匿名さん

シティタワー有明があったから、間違えないよう名前の差別化したかったんじゃない？

[128544: 匿名さん]

>>128465 匿名さん

プレミスト有明ガーデンズの方が、有明ガーデン内な感じするよね

[128545: 匿名さん]

名前はそうだね。

[128546: 匿名さん]

定点観測

１１月２４日　販売戸数１１７戸
１２月１１日　販売戸数１１４戸
１２月１９日　販売戸数１２５戸　　
　１月 　6日　販売戸数１２３戸
　１月１８日　販売戸数１２１戸

相変わらす１カ月で４戸くらいのペースですな。
隠し玉が無くてもあと３０か月。まだ在庫がありそうなので
完売まではあと５年くらいかかりそうなペースです。

[128547: eマンションさん]

>>128546 匿名さん

計算おかしくないですか？

[128548: 匿名さん]

>>128546 匿名さん
この数字だけで売れた戸数わからないでしょう
適宜補充されてるでしょうし

[128549: 匿名さん]

>>128539 eマンションさん

ズルズル値上がりする相場ってここ
10年の話しだよね。
株価もズルズル値上がりしてきたけど今は下げ基調。
株価がそんな状況なのに何でマンション相場
だけこのままズルズルと値上がりし続けると
思ってんのか不思議。
値下がりとまではいかなくとも、買い煽りに飛び付く
タイミングでは無いと思いますけどね。
金利上昇リスクの無い高値売却に成功した人が
次のステップとして買うなら全然構わないんだけど。

[128550: 匿名さん]

>>128549 匿名さん
相場ってより、販売会社が値下げしない方針だよってのが話の趣旨でないですか

[128551: 匿名さん]

スミフは昔から値上げしながら販売するので有名だよね。
特に湾岸の再開発エリアなんか、値上がり要素しかないので、さっさと買うのが賢いですよ。

[128552: 匿名さん]

特に中古だと向きも階数も、間取りすら選べないですからね。新築で好きな間取りを選んで買うのが一番満足感高いと思います。

[128553: 匿名さん]

>>128551 匿名さん

さっさと買っておけば賢かったのにねという
過去を語るマンション。

[128554: 匿名さん]

過去だけでなく、現在と未来を語ってるのでは？
さっさと買わないとどんどん値上がりするで。

[128555: 匿名さん]

岸田政権人事で日銀総裁がインフレ派じゃ無くなると、株も不動産も暴落すると思う
マンション値上がって欲しいなら岸田下ろさないと

[128556: 匿名さん]

>>128554 匿名さん

どんどん値上がり期待しても
どんどん買う人少なくなって
もう限界って事でしょ。

[128557: 匿名さん]

>>128555 匿名さん

都合のいい仮定を持ち出して、それが起きたら暴落する！って展開にするのやめたら？
ただの妄想じゃん

[128558: 匿名さん]

>>128546 匿名さん

１２月１９日　販売戸数１２５戸　
１月１８日　販売戸数１２１戸

一か月で四つ。

[128559: 匿名さん]

そもそも、年末年始で売れる方が奇跡だろうよ。

[128560: 匿名さん]

>>128558 匿名さん

10戸売れて、6戸補充したかもしれないじゃん

[128561: 匿名さん]

0戸売れて、4戸在庫戻しただけかもしれないしね

[128562: 匿名さん]

単に商談中の住戸を予約で押さえて
売れなかったらそれを戻してる
だけかもしれないしね。

[128563: 匿名さん]

>>128561 匿名さん

なるほど、そんな操作するだけで頭弱い人には売れた！って印象操作できるのか笑
逆もまたしかり

[128564: 匿名さん]

そういうゲームじゃねーよ。
結局は自分が買うか買わないかだけだし、あるとしても将来儲かるか儲からないか。それだけ。

再開発エリアなんて値上がりしかないんだから、早めに買うくらいしか対抗策ねーぞ。

[128565: 匿名さん]

パークタワー勝どきサウスと比較してここにされた方いらっしゃいますか？
坪単価、それほど大きくは変わらないようにも思いますが、宜しければここの魅力を教えて下さい。

興味あるんですけど、比較してしまうと、勝どきの方がいいのかなぁと思ってしまいます。もちろん、当初であれば圧倒的な値段差があったと思うんですけど、今となっては勝どきの方が少し高い程度ですよね。有明ガーデンは良いと思います。

[128566: 匿名さん]

>>128565 匿名さん

値段も変わらず、勝どきが好みなのであれば、もう決まったも同然ではないですか？

結局は自分の好みで選ぶ方が満足感は高いと思います。
なお、私も同じ価格だったら勝どきかな。
でも、こっちの方がどう考えても安いですよ。

[128567: マンション検討中さん]

>>128546 匿名さん
部屋の明かりをみるに、未入居考慮しても残り120しかないというのはありえないと思います。残り300以上はあるかと。7年ですね。笑

[128568: マンコミュファンさん]

>>128567 マンション検討中さん

その間もどんどん値上がりしていくんだから、さっさと買えば良いのに。
7年後、あんた何歳なのよ。ローン通るか？

[128569: 匿名さん]

>残り300以上はあるかと。

まあそんなもんでしょう。現地販売事務所ではこっそり値引きやってると思います。
住不は決して値引きとは言わず価格の調整という表現をしますがね。

[128570: 匿名さん]

さらに株価が下落していくようであれば
今の価格では全く売れなくなるのは間違い無いのでは。

[128571: 名無しさん]

現実

[128572: 匿名さん]

>>128570 匿名さん

まず株価が下落し続ける根拠を述べよ

[128573: 匿名さん]

>>128571 名無しさん

いくらなんでも、六本木や銀座のようになるのは無理って分からないもんかね？
こういう人が詐欺師に騙されるのかな？
この人、特殊詐欺にも騙されそうだね。

しかし、有明が六本木や銀座のようになると騙したスミフも相当ひどいな。

[128574: 匿名さん]

>>128572 匿名さん

株価が下落すると仮定したらだよ。

[128575: 匿名さん]

>>128574 匿名さん

自分好みの結果にしたいから都合良い仮定してるだけでしょ笑

[128576: 匿名さん]

>>128575 匿名さん

どんどん値上げなどと都合の良い仮定してるくせして
株価の下落は仮定すらしちゃだめなんだな。

[128577: 匿名さん]

>>128573 匿名さん
六本木とか銀座みたいになったらかえって住みづらいだろ。結局後楽園のラクーアとか豊洲のららぽみたいな店の構成の方が絶対に住みやすいって。

常識的に考えてハリーウインストンとかヴァシュロンがあるよりも、温泉とか無印良品があった方が全然住みやすいって。有明に野球場抜きの東京ドームシティができたと個人的には思っているが、将来の資産価値はそっちの方が絶対上がるって。

[128578: マンコミュファンさん]

常識的に考えてコストが上がり続けてるのに値下がり有り得るか？

どんどん値上がりするだけだよ。
特に有明は再開発エリアだし、値下がりする理由がない。

[128579: 匿名さん]

「下がれ、下がれ」と念じながらひたすら待ち続けてる身にもなってみろよ。こっちはツラいんたぜ。愚痴くらい許せよ。

[128580: 名無しさん]

>>128577 匿名さん

いや、それだけならいいけど、もはや国際展示場みたいですね。

[128581: 匿名さん]

リーマンショック後にワールドシティタワーズの売れ残りを値引きして売り捌いた。ここも大量に在庫が残ってるから、今後、株価が下がってくれさえすれば、住不は価格調整を行なうはずた。そう考えても間違ってはないでしょう。

[128582: 口コミ知りたいさん]

>>128581 匿名さん

そういう嘘をついても騙される人後いる訳ないでしょ。
待てば待つほど値上がりする相場で待つのはリスクですよ。

そもそも、10年待ったあと、あなたは何歳なの？
その間に支払う1500万程度の家賃はドブに捨てても問題ないくらいのメリットはあるの？

買うなら早めに買う。買わないなら一生買わないという覚悟を今決めるべきだと思います。それが一番お得なのだから。

[128583: 口コミ知りたいさん]

ちなみにコストは上がり続けています。
何故デベが安く売る必要があるのでしょうか？
デベはボランティアでやってるとでも思ってるのかな？

[128584: 匿名さん]

春には値上げすると言ってましたが、延期されたのでしょうか？

[128585: 匿名さん]

>>128581 匿名さん

その通り。現地販売事務所に何回か足を運んで真剣さをアピール、同時に予算オーバーをにおわせれば価格について調整できないか検討するとリアクションがあるのは、長期に売れ残りがある物件での住不の常とう手段。ただし、早く買った人よりも安くすることまではさすがにしないが。

[128586: 匿名さん]

予算オーバーなら千葉の物件を薦められるだけですよ。
別に安く買って貰わなくても、高く買ってくれる人に売れば良いのですから。

デベはボランティアじゃないですよ。

[128587: 匿名さん]

まあ、値下げ要求するような人は客じゃないですからねえ。

[128588: 匿名さん]

普通に考えたら、高く買ってくれる人に売った方が得なのは明らかですからねえ。
わざわざ値引き要求するような奴に安く売る理由ってあります？スミフが。

私だったら高く買ってくれる人に売りますね。ボランティアじゃなくて商売だから。

[128589: 匿名]

ここは売れ行き良くないから値下げしてくれるよ
公にはしてないけど

[128590: 匿名さん]

リーマンショック後の業界全体が在庫過剰で中小デベがバタバタ倒産し、財閥系大手といえども止むを得ず値下げを断行した当時と、建築コストが上がり新築マンションの供給が減ってきた今を一緒くたに考えるのは、さすがに無理かありすぎるでしょう。特にスミフのように体力も資金力も余裕のあるところは、あえて無理して売り急ぐ理由がない。むしろ、次の大型プロジェクトの月島タワーまでゆっくり売りつないでいく戦略でしょう。だから値下げなんてあり得ない、ナイ。笑

[128591: 匿名]

>>128588 匿名さん
売れないと次に投資できないからデベは早く売りたがる
高く売れるまで待つ?ってのは一般的ではない

[128592: 匿名さん]

弱小デベならそうだろうけど、スミフは財閥系だからねえ。
値上げしながら販売した方が儲かるんだから、普通はそうするでしょ。
わざわざ安値で損する訳ないでしょ。
デベはボランティアじゃ無いよ。

[128593: 匿名さん]

根拠のない話を続けても水掛け論
それよりもBRTやレガシーエリア開発の進捗はまだなの？

[128594: 匿名さん]

>>128586 匿名さん

住不は担当部所間での社内競争もあり、自社物件であっても安易に他の物件を勧めませんよ。

[128595: 匿名さん]

>私だったら高く買ってくれる人に売りますね。

高く買ってくれる人がたくさん現れればね。今の値段で買ってくれる人が
少ないから、こんなに大量にさらし物になってるんでしょうに。

売れてる物件なら出した分は速やかに売れて100戸以上も先着順販売に
なんかならんよ。ブランズ豊洲みたいに抽選のうえで速やかに完売する。

ここまでだぶついて、さらにまだ出してない在庫もあるらしいから、
価格調整してでも早く打ってしまいたいと考えるのが当然でしょう。
　

[128596: 匿名さん]

>>128587 匿名さん

文句言う人は牛丼屋でも言いがかりつけますからねぇ
この品質でなんでこんなに高いんだ！

[128597: 匿名さん]

>>128595 匿名さん
だいぶ妄想こじられ始めたね
仮想敵作り始めた
こんなに闇堕ちする前に買ってしまったほうが精神衛生上いいとおもうよ

[128598: 匿名]

ここを買うことを推奨しているのはレバナス民に似ている

[128599: 匿名さん]

高く買ってくれる人に売れば良いので、わざわざ安くしないと買えない人には売らないでしょ。
ボランティアでデベやってる訳じゃないんだから、高く買ってくれる人に売った方が得なんだよね。

[128600: マンコミュファンさん]

>>128595 匿名さん
実際の話をすると、眺望のいい部屋はとっくに売り切れていて、売れ残っているのは眺望の悪い部屋。モデルルーム行けば分かるが眺望のあるなしでこのマンションのQOLは雲泥の差。すみふが新築で買える部屋は微妙なのしかないから中古で眺望のいい部屋が出てきたらすぐに売れているのが現状。