シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

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【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[10421: 匿名さん]

>>10418
客によりけりだよ
片手なら断るけど、両手なら交渉するよ

数ヶ月の営業費等々考えれば判ること

指値が一般的だとこの板で広まったら困るんだろうけど、この板は有明物件を高値で売りたい人が多過ぎる

[10422: マンション検討中さん]

有明の中古買う人ってあんまりいなさそうだよね

[10423: 匿名さん]

営業が断るとか間違った知識を植え付けるのは見逃せないね

断るのはあくまで売主だよ

[10424: マンション検討中さん]

こういう地に足が着いた物件の方がよくない？

地上40階タワマン等「春日・後楽園駅前地区再開発事業」の建設状況（2017.6.17） : 超高層マンション・超高層ビル http://bluestyle.livedoor.biz/archives/52411384.html

[10425: 匿名さん]

>>10417
6月〜12月までは成約単価上がっていくからね、ここから取るのはどうたろうか

[10426: 匿名さん]

>>10422
BACとブリリアマーレのツートップは大人気だけど、それ以外がね。

[10427: 匿名さん]

ガレリアグランデ約1年分の成約データ抜き出した
平均成約単価 212万
最高坪単価264万
最低坪単価191万

最低と最高を抜かすと平均坪単価210万

平成28年6月〜12月 219万
29年1月〜3月 205万
4月〜6月 216万

中古買うなら1月〜4月にしたほうが良いということ。
ただ、平成28年度に比べて、今年の成約単価は若干上がっていると感じる

[10428: 匿名さん]

ガレリアグランデ程の建物ですら210万程度の立地でトリプルタワー330万という価格がどれほど割高かということ。

[10429: マンション検討中さん]

>>10428 匿名さん

ほんますね。

[10430: 検討板ユーザーさん]

>>10429 マンション検討中さん
そんなこと言ったら東急豊洲はどうなる？
新築で駅近で商業施設が隣接してるのだから、比較しようがない。
あとガレリアの事例は都合よく安いのピックアップしてるよね。

[10431: 匿名さん]

えぇぇぇ……、ここホンマ坪330なん？？？

坪50ぶんくらいスミフへのお布施やん。
割とマジで。

[10432: 検討板ユーザーさん]

>>10431
坪50万程度をプラスしたぐらいで、
14年新しい、10分駅に近い大型商業施設隣接したタワマンが買えるって、
どんな貧乏思考だとそうなるか教えて？
割とマジで。
もしそんな世界があったら迷わず毎回新築買うね。

[10433: マンション検討中さん]

まあ中古取引何度も経験ありますけど、専任で仲介契約しない人も沢山いるから、レインズの成約事例だけを盲目的に見てると売買の判断を逃しますよ。
特に人気物件は同時申込入るから、仲介会社は禁じ手をあの手この手と使うため、成約価格は掲載しないが基本な気がします。

[10434: 匿名さん]

>>10430
どちらかというと、豊洲の中古は連れ上げしてる印象
有明の中古は置き去りにされてる印象
そこまで極端ではないけど、上昇率というか新築との乖離で考えるとね
ただ近場だし兎角比較にされがちだけど豊洲と比較するのもまたフェアではないかも・・・
業界関係者をして「奇跡の街」と言われてるぐらいだからね、有明も十分頑張ってる
豊洲の恩恵を一番受けてるのは実は晴海だとも思うｗ
都心の引っ張りと豊洲の下支えって両面があるからね
そういう意味で位置関係というか中央区アドレスは強いな、と思う今日この頃
ここはここで商業施設併設っていうメリットがあるからもちろん「買い」でいい

[10435: 匿名さん]

>>10431 匿名さん

パンダ部屋はお布施抜かした坪単価になってるんで、サマージャンボのつもりで登録予定です。

[10436: 匿名さん]

>>10433
登録しない場合は相場より遥かに安い場合だね
つまり登録してある価格、上澄みだけ拾って坪210万円

[10437: 匿名さん]

補足しておくとガレリアが坪210万円から坪230まで1割上がる確率と
トリプルタワーが坪330→坪360万まで上がる確率はどちらが高いか。
坪360万円って山手線徒歩圏の中古タワマンが手に届くレベル。

しかしガレリア等中古物件はそこまでの動きは見せておらず、「上がるぞ上がるぞ」との連呼されるだけ。

これはどういうことなのかな？

[10438: 匿名さん]

>>10428
たしかにここは普通に考えたら、立地に比べて割高でしょうね。駅近といっても直結というわけでもなく、信号いくつもある上、棟によってはけっこう時間かかりますからね。
唯一ここの価値が価格に見合う可能性があるとすれば、商業施設が予想以上に充実した場合。やはり将来のここのカギを握るのは商業施設の如何でしょうね。そういう意味で、商業施設の情報がなかなか出てこないのは不安要因。それでも買いに走る人はリスクを取りに行くタイプ、情報が出るのを待つ人は冷静なタイプ、どっちもありでしょう。それぞれのスタンスによって対応が分かれるところでしょうね。

[10439: マンコミュファンさん]

高いか安いかは市場が決めること。
買えない・買わない人間の意見なんて何の説得力もないし意味もなーい。

[10440: 匿名さん]

>>10439
誰の意見に意味があるか・説得力があるかは、一人が決めるものではありません。

[10441: 匿名さん]

>>10439 マンコミュファンさん

買えない人＝そもそも論外
買わない人＝何だかんだ理由を着けて永遠に買わない人

購入前提に考えて最終的に買わないなら、それは個人の判断だから良い。

とにかく買ったら損するを連呼する人は、何故ここにいるのか不明。
私は基本買うつもりですが、不確定要素が多いのも事実。ただ不確定要素があるから安く買えるんですよね。

[10442: 匿名さん]

そもそも住戸に不確定要素を求める必要は、全くございません。

[10443: 匿名さん]

>>10441
ガレリアが坪210の立地の有明で坪330が安いってどういう基準で判断している？

同じ70平米で4500万円と7000万円なんだけど

[10444: 匿名さん]

豊洲駅直結のシエルでさえ、頑張って坪300前半なところ、築10年駅7分のPCTが坪350以上で取引されてるからね。周辺坪単価の+50以上。商業施設隣接はかなりの強み。
ここも、商業施設が成功すれば、築10年たとうが価格維持もしくは上昇すると思うが、果たして如何に？

[10445: 匿名さん]

>>10443 匿名さん

都心区部の新築タワーの値段。周辺開発の可能性を考えれば安いでしょ。
10年超のタワーで条件の劣るもの比べても(笑)

これも個人の判断だけど。

[10446: 匿名さん]

>>10442 匿名さん

だったら湾岸タワーは、そもそも検討対象外では？
不確定要素は、延びしろですからね。

不確定要素を求め無いなら、どこにお住まいか知りませんが地元の戸建買うのが一番幸せですよ(笑)

色気を出さず地元にお帰り下さいませ。

[10447: 匿名さん]

>>10444
パークシティ豊洲は分譲時安かったから値上がりした。
水辺に近くて雰囲気が良い

ここは周辺坪単価+70万円でそもそも割高、高速道路直近で雰囲気も悪い
条件が違うと思う

そして商業施設は成功する可能性は
低いと思うよ。

[10448: 匿名さん]

もしかしてここをパークシティ豊洲の再来だと勘違いしている人が多いのかな？

それはありえない

ここが値上がりしたら、坪単価320から350になるのかな？
中古マンションで坪350万円って山手線の徒歩圏のタワマンが手に届くレベル
ディベの価格設定が高過ぎて開発による上昇幅を奪っているよね

商業施設の維持には企業の誘致も大切だけど、本来であれば副都心として企業が誘致されるべきなのにレガシーエリア構想でその可能性が奪われている
企業が誘致できなければ商業施設は維持できない。
豊洲は大企業を何社も誘致できているからこその規模。

空き地はレガシーエリアで消費され人口増大も 期待できない。

そして路線が弱すぎる。
りんかい線や、ゆりかもめはバス便レベルだし、価格設定が高過ぎる。
他エリアから買い物客を呼び込むことの障害になってしまう。
そして商業施設は高級志向とのことであるが、そもそもそういった商品は東側は六本木、有楽町、東京、銀座などなど。西側は新宿の伊勢丹、池袋の百貨店でで十分。
有明で高級品を買うという需要がない。

湾岸地下鉄は2045年まではできないことがつい最近確定してしまい、インフラは改善されないまま。
BRTは所詮はバス、そもそもバスで利便性が良くなる立地だということだよね

[10449: 匿名さん]

>>10447 匿名さん

ホテルとホールは成功するでしょ。
東京の両施設の不足は深刻な問題だからね。

商業はスーパーは成り立つのでは？
ここと大和、東建含めれば2000世帯は増える。現状のブリリア兄弟その他を含めれば居住人口は、ゆうに1万人越えますよ。

高級路線は知らん(笑)まぁテナントは入れ替わるでしょうし可能性で言えば五分五分かな？

何にしても私としては有明が便利になれば、それでオッケー(笑)ここは投資で１つ要望いれてます。

[10450: 匿名さん]

>>10448 匿名さん

企業とか買い物目当ての需要じゃなくてイベント来訪者のついで買いが狙いなんじゃ。そういう連中は年に1、2回くらい交通が不便だろうが運賃が高かろうが来ざるを得んでしょ。スーパーは地元周辺民がメインかもしれないけど。

[10451: 匿名さん]

>>10450
ディズニーランドじゃあるまいし、特定のイベント目当てに来るマニアックな来訪者がショッピングなどに目もくれないのは、すでにビックサイトがあるんだから分かるはず。
コミケのとき、TFTビルの広間に大勢が車座になってすわってて驚いた。

[10452: 匿名さん]

>>10451 匿名さん

マニアックなイベントばかりじゃないしホテル宿泊者もいる。買い物による駐車場無料時間サービスつけたらやっていけないかな。ただしいわゆる高級路線だと厳しいとは思う。ま、そこは店を入れ替えれば。

[10453: 匿名さん]

>>10452
ホテル宿泊客は、ビジホなので会議、講演会、展示会、その他のための出張サラリーマンがかなりの比率を占めると思います。それ以外は地方や中国等海外からの観光客が主。
ニーズとしてはレストラン、コンビニ、スーパーはありそうですが、それ以外に何か買いたいと思うかは疑問です。あるとしても中国客向けの免税店ぐらいでしょうか。

やはり商業施設のメインターゲットは、イベントや宿泊客より近隣からの買い物客ではないかと思います。それらのニーズをいかにつかむか、いかに他の商業施設と差別化するかが成否の鍵となるでしょう。

[10454: マンション検討中さん]

ほれ。

http://outdoorvillage.tokyo/

スミフはこれを目指しているのだよ！

有明エリアにピッタシだろ。

[10455: 匿名さん]

オリゾン前の大和長谷工マンションの価格が気になったので試算しました。
土地：坪約300万(容積率300%なので坪100万)
建築費：坪140万(オリンピックもろかぶりで30%up)
販売費：10%
デベ利益：10%
(100+140)×120%＝坪288万

最寄り駅がゆりかもめのみ、長谷工仕様で約290万！
利益少なく見積もってこの金額。売れるのかね。笑

[10456: 匿名さん]

>>10451
ららぽ豊洲はキラーコンテンツのキッザニアを筆頭にアイドルのイベントやったり、
映画の試写会とか、戦隊もののイベントなんかもヴァカにできないし、
平日は結構撮影もやってたりで集客に余念がない

住不にノウハウあんの？って懸念はまあ理解できるけど、
ららぽと同規模のモールと、プラスでホテルとホールもあるんだから期待は大きいんじゃない？
もちろんライバルは少なくないし一筋縄ではいかないと思うけど、お手並み拝見って感じだよね

[10457: 匿名さん]

>>10455 匿名さん

自分で書いてて気づかないかな
「長谷工仕様」なのに30％上がるわけないじゃん
ゼネコンは他の商業施設も手掛けていて、そちらの利益率が高いから、それとの選択で単価が上がってるの。
長谷工はマンション専業だからマンション以外の選択肢はないので、スーゼネ程には上がっていない
戸建ての建築単価が殆ど上がっていないのと一緒。

まあ、だからこそマンションの長谷工のシェアが急上昇しているのだけど

[10458: 評判気になるさん]

>>10456 匿名さん

>>10457 匿名さん

スミフは、高い利益率・財閥系の資本力を背景に思い切りの良さが魅力のデべ。

WCTが良い例で、一社単独で2000戸を越えるマンションを僻地に建てるなんて他のデべならやらない事を平気でやるから・・・

ここがWCTの様になるかは疑問ですが、それなりの箱は作るでしょ。
運営に関しては、仰る通り、お手並み拝見ですよね。

少なくともオリンピックあるしスタートの2～3年は問題無いと思うけど維持出来るかが不安要素かな？

[10459: 匿名さん]

晴海は３４０戸
ここはいつなんだろ。そろそろ売り出してよねー。

[10460: 匿名さん]

賃貸仕様の安いRCですら、120超えてますから、長谷工仕様でも140位いきますよ。
これで免震とかになると150超えです。
残念ですけど。

[10461: 評判気になるさん]

>>10459 匿名さん

何だか300位しか売るつもりが無いようです。いつも通りの値上げする気マンマンの戦略。出遅れた私の知り合いは抽選当たらないから2期を待ちましょうって普通に言われてましたよ～スミフ物件からの買い替えなのに…

相変わらずの強気販売だけど、本当に1500も売れるのか(笑)
値上げしながら、オリンピック後もダラダラ売るんでしょうけどね…

[10462: 評判気になるさん]

>>10460 匿名さん

ちなみに120とか150とか言われても単位が無いとなんの事だか…％の事？
まさか坪単価じゃないと思いますが平米単価の事？

[10463: 匿名さん]

>>10459
だから物件概要に書いてあるじゃん。ここは一期一次は9戸。中古とこれだけ乖離がある含み損価格で人が集まるはずがない。

[10464: 評判気になるさん]

>>10462 評判気になるさん

建設費の単価かな？

[10465: 評判気になるさん]

>>10463 匿名さん

供給戸数9戸の件は、もうお腹イッパイですよ…

[10466: 匿名さん]

都民ファースト圧勝させて
お願い大増税したい
金持ちから集めよう

[10467: 匿名さん]

このエリア買う人は増税させる気だよな小池知事。

[10468: 匿名さん]

>>10467 匿名さん

どうやって？

[10469: 匿名さん]

区民税

[10470: 匿名さん]

>>10469 匿名さん

湾岸以外の江東区民も巻き添えで？江東区だけ特別税なんてできるのかな