シティタワーズ東京ベイ

[匿名さん]

▼東京湾岸有明複合開発プロジェクトについてはこちら
　有明二丁目　東京湾岸有明複合開発プロジェクト
　https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/655572/


物件名：シティタワーズ東京ベイ
公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ariake2/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00127810
規模：Ａ棟：鉄筋コンクリート造地上32階 地下1階
　　　Ｂ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　Ｃ棟：鉄筋コンクリート造地上33階
　　　共用棟：鉄骨造　 地上5　階建地下1階建　
総戸数：1,539
間取り：1LDK～3LDK　
専有面積：38.20m2～118.36m2
所在地：東京都江東区　有明二丁目1番219、234の一部、235（地番）
交通：りんかい線「国際展示場」駅から徒歩4分
　　　ゆりかもめ「有明」駅から徒歩3分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：前田建設工業株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609/
「シティタワーズ東京ベイ」という名称は千葉感ある？既存マンションを調べてみた
https://www.sumu-log.com/archives/7621/
シティタワーズ東京ベイの相場　2022年6月編　～楠木ともり「遣らずの雨」～【マンションマニア】
https://www.sumu-log.com/archives/42955/

[スムラボ 関連記事]
シティタワーズ東京ベイという選択【2LDK】
https://www.sumu-lab.com/archives/91968/
シティタワーズ東京ベイの現地訪問【住井はな】
https://www.sumu-lab.com/archives/96728/

【仮称名称を正式物件名称に変更しました　2017.8.7 管理担当】
【本文にテキストを追記しました。2020.1.16　管理担当】

[10301: 匿名さん]

豪華さにこだわるなら、ブリリアマーレだね。
もう少し落ち着いた方が好きならスカイタワーをオススメ。

[10302: 匿名さん]

値上がり率にこだわるなら、断然中古でしょう。
しかし、満足感なら新築です。

中古の辛いところは何と言っても間取りが選べない所。欲しい間取りは大体他の人も欲しいから、2年待ち3年待ちしなきゃいけないし、買えるとも限らないので、どこかで妥協する事になる。

[10303: 匿名さん]

二期で大幅値上げですから、それを気にしながら検討進めないと間に合わなくなるぞ。

[10304: マンション検討中さん]

>>10303 匿名さん

不確実な情報を書き込むのはやめましょう。

[10305: 匿名さん]

あら、火消し隊のお出ましかな？

隠しちゃダメだよ。
2期からの大幅値上げから購入者を守った方が良いと判断したので書き込みました。

[10306: マンション検討中さん]

>>10305 匿名さん

不確実な情報を真実のように書き込むのはやめましょう。お気を付けください。

[10307: 匿名さん]

ドトールみたいに、期を跨ぐたびに値上げしていき、4年経って売れなくなって多少値下げみたいな運命。
スミフっぽいやり方するだろうね。オリンピック前とかすげー高値で売れそうだし。

[10308: 匿名さん]

よくこんなとこ買うなぁ。

貧乏人の銭失い、にもほどがあるっしょ。

[10309: 匿名さん]

不確実も何も、スミフなんだから値上げは当然でしょう。

[10310: 匿名さん]

>>10308 匿名さん
開発が進んで値上がりするエリアで何言ってるんだか。
今からどんどん値上がりするぞ。

[10311: マンション検討中さん]

>>10309 匿名さん

なぜ、確実なんですか？
理由を納得性のある形で提示しましょう。
よろしくお願い申し上げます。

[10312: マンション検討中さん]

>>10310 匿名さん

なぜ、どんどん値上がりすると言い切れるのでしょうか？
言い切れるのであれば、理屈を書いて頂けないでしょうか。
よろしくお願い申し上げます。

[10313: 匿名さん]

昨日、検討者のポジさん自ら、周辺中古相場に集約する、と認めていましたよ。ようやく。

[10314: 匿名さん]

しかし、その周辺相場が、開発で値上がりする可能性を考慮してないという欠陥だって気が付いて、坪単価600万まで上がるという結論だったけどな。

[10315: 匿名さん]

そもそも、東京の不動産は海外主要都市と比較したら激安なんだよね。
グローバル化が進めば近いうちに坪単価500万まではすぐに上がる。
オリンピック終わった後には坪単価600万までは上がると思うぞ。

今までの有明と晴海は激安すぎたんだよ。

[10316: 匿名さん]

>>10313 匿名さん
開発終わった後の有明の周辺相場なのか、それとも現在の荒野の有明の周辺相場なのかによって全然違う。

[10317: 匿名さん]

周辺相場が開発で値上がりして集約するなら、なおさら暴利上乗せのここはナシでしょ。

あまり強く言いたくはないのですが、これ、小学生でもわかる計算でしゅよ。笑

[10318: 匿名さん]

意味が分からん。

開発で値上がりして、坪単価600万まで値上がりすると言ってるだけなんだが。

そろそろ理解してくれよ。小学生がどうとか馬鹿な事言っててもしょうがねーだろ。呆れるわ。

[10319: 匿名さん]

これだけ目に優しい価格表見ても高いと思うのなら、さっさと諦めて金町（笑）とかにしたら？

そもそも、ここは国家戦略特区で大量に税金が投入されてるから、相当価格的には安くなってるんだけどね。

[10320: マンション検討中さん]

>>10318 匿名さん

値上がり君、なぜ坪600万まで上がるのか理路整然とみんなに教えてあげてよ。

[10321: 匿名さん]

えっ・・・

ほんとに単純な計算なのですが（引き算ッスよ・・・。）

[10322: マンション検討中さん]

今の市況に合わせた値段かと思うのですが、竣工までの金利リスクはわかりません。
今の低金利が続いているとは思わないのですが、上がったらどうするんですかね？
この物件をキャンセルして、その時代の相場を反映したマンションにする人も出ますかね。

[10324: マンション検討中さん]

>>10321 匿名さん

値上がり君、引き算ってどういうことかな？
何から何を引けば坪600万になるのかな？

[10327: 匿名さん]

基本的に開発が進めば不動産は値上がりする。

[10329: 匿名さん]

それが魅力的なら、値上がり幅は大きいものになる。

[10331: 匿名さん]

もちろん、住民専用でなくても良いの。

[10335: 匿名さん]

湾岸エリアが開発進む事に異論は無いであろう。

[10337: 匿名さん]

ここで大事なのは、どのエリアなのかという事。

[10338: マンション検討中さん]

①値上がり君が根拠のない持論を展開
・スミフは2期上げる
・オリンピック後に坪600万

②みんなに論破される

③値上がり君が荒らし出す

この無限ループ

[10339: 匿名さん]

政策も大事だよね。

[10341: 匿名さん]

先週の成約リスト。
相場が落ち着いてきた。

[10342: 匿名さん]

[No.10323～本レスまで、前向きな情報交換を阻害する可能性、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[10343: マンション検討中さん]

>>10341 匿名さん

ベイズって坪300切ってるんだね

[10344: 通りがかりさん]

>>10343 マンション検討中さん

というかスカイズもベイズも売り出し価格の時点で300切ってるものが普通にありますよ。

[10345: 匿名さん]

4階のお見合い部屋だけどな。

[10346: 匿名さん]

3週間前の成約はこちら

[10347: マンション検討中さん]

値上り君も買えない君も色々言われてますけど、そもそも論、不動産の価格が上がる理由自体皆さん分かってるのかな～
簡単なロジックだと思うのは一部の人だけ？

[10348: 通りがかりさん]

不動産なんて適正価格分からないでしょ
周辺相場が適正って言ってる人も2.3年前の同じマンションの価格と比べてみな
時代によって変わるもんだよ

[10349: 匿名さん]

>>10343 マンション検討中さん

４階のお見合い側でしょ。
景色の抜けている部屋は300越えますよ。
投資目的で買った人が、市場の方向性も周辺開発も不安定になったから売りを急いだのだと思うよ。

[10350: 通りがかりさん]

低層階は他にも同じくらいの単価で出てますね。もっと安い部屋も。
きっとこれ以上の値上がりはないと思って売り急いでいるのでしょう。

[10351: 匿名さん]

タワマンで眺望がないのは魅力半減だからな。
ここは交通の便が良くなりそうなので、投資ように5000万円ほどの部屋はどうかと考えている。
BRTと羽田空港直結はあると思う。
臨海地下鉄新線はないと思う。
都心に繋がる鉄道がないのが残念だが、今よりは良くなりそうだ。
今の豊洲でも朝は豊洲に向かう人で駅がパンクしそうだから、鉄道がないと大規模オフィスの誘致は難しいだろう。

[10352: マンション検討中さん]

BRTって実態はバスだから、魅力が良く分からないんだよね。

[10353: 匿名さん]

ガレリアグランデの坪231万が嬉しかったのかずっと貼りまくっている人がいるな
実態は坪200なんだけどな

[10354: 匿名さん]

ガレリアグランデは免震や制震ではないのが悔やまれる
外壁をよーーーく注視すると色々ね

[10355: 匿名さん]

ガレリア３年くらい前は確かに200万前後だったけど、今は値上がりしてる。
湾岸ナビで見ると、最近の平均成約坪単価は220万くらい。

安く買いたかったなら、３年前までに買ってりゃ良かったのに。

[10356: 匿名さん]

ちなみに、オリゾンだともうちょっと高い。

[10357: 匿名さん]

ガレリアグランデは耐震構造だよ。
外壁は修繕してるから問題ないと思うけど、心配なら免震を選べば良いと思う。
ただ、免震は安心だけど、地震が来なくても免震装置のメンテが必要でコストが高いというネックもあるので注意。

ちなみに、制震っていうのは、地震時に壊れる構造だから、逆にコスト高いぞ。

[10358: 匿名さん]

ブリリアマーレも一応貼っておくか。
こっちは高いんだよな〜。でも33階の豪華さはすごい。個人的には絶対的オススメ。

[10359: 匿名さん]

湾岸ナビは登録してると、成約情報送られてくるから、みんな登録しとくといいよ。

[10360: 匿名さん]

>>10355
ガレリアは220万まではいかないでしょ
今週の制約は坪204万と坪213万

去年の今頃は坪200切っていたから上がってそれぐらい。

[10361: 匿名さん]

プロパスト3兄弟の最近における成約坪単価はまとめると以下のとおり。

ガレリアグランデ：　217万円
オリゾンマーレ：　227万円
ブリリアマーレ：　260万円

おそらく、今から有明が値上がりしていくと、オリゾン・ガレリアは値上がり率はトップになると思う。
欲しい人は今のうちに買っておくべし。ただし、耐震構造なのはブリリアマーレに見劣りするので注意。

高級志向なら断然ブリリアマーレ。33Fの非日常感は一度味わっておくべき。

[10362: 匿名さん]

ガレリアの成約で200万くらいのはお見合い部屋くらいだよ。
景色が抜けてると230万から240万になる。
お見合い部屋で良いなら200万で買えるんじゃないでしょうか。

[10363: 匿名さん]

>>10357
耐震で問題になるのは修繕コスト
構造自体に問題が起こるとは思っていないよ
某マンションは東日本大震災で数億の修繕コストかかっているからね

制震だと数百万〜1000万
免震構造だと数十万
ざっくりこれ位

[10364: 匿名さん]

ガレリア欲しいなら、今のうちに買っておきな。
今から盛り上がってきたら、買えない価格まで上がるよ。わりとマジで。

[10365: 匿名さん]

制震は修繕コストかかるよ。
ブリリアマーレは数億かかってるが、あそこは制震。

[10366: 匿名さん]

>>10362
いやいや、先週の成約物件18階は西側抜けていたよね？それで坪204万だよ。

構造上北向きの部屋はほとんどないんだし

[10367: 匿名さん]

>>10365
ブリリアマーレは耐震だよ

[10368: 匿名さん]

まぁ、よくウォッチしている人だから分かるだろうけど、オリゾン・ガレリアは分譲価格が安かったのでお宝的に安く出てくるのもありえるんだ。
ガレリア欲しいなら今のうちに買っておかないと、そんなお得な物件は出て来なくなるぞ。

ちなみに、Wコンフォートタワーも同じ理由でお宝的激安物件が出る事が多いので、欲しいならウォッチしておくと良いかと。

なお、お宝物件はすぐに売れるので、すぐに動く事が大事。
現金客がかっさらっていく事も多いので、なかなか一般人は買えないけどね。

[10369: 匿名さん]

え。ほんとだ。ブリマレって耐震なんだね。
ありがとう。

[10370: 匿名さん]

>>10368
確かにガレリアは最近動いているよね
ただ、売り出しも多く相場は形成されているので概ね坪190〜210の間で成約している。
あと、3月の会社の異動が終わって売り急ぎが減っているから6月〜年末までは高めの成約が出る。

中古狙うなら年明け〜4月かな

[10371: 匿名さん]

>>10369
いえいえ。

[10372: 匿名さん]

>>10368
お宝物件狙うのは
「良い部屋が高値で出たら、欲しい坪単価まで指値いれること」
これを繰り返す。

ただ、これだけだよ。

[10373: 匿名さん]

ガレリアは新築時検討したな。
営業が必死にアピールしていた、にぎわいロードは10年以上経っても賑わわないし。
高速の高さは予定より変わるし。
シティータワー有明はお見合いに出来るし。
交通は分かっていたけど不便だし。
有明アリーナができても日常の生活には関係ないし。むしろ、うるさい、混むと嫌かな。
トリプルタワーができれば便利になるけど、当初購入した人はアテが20年くらい外れちゃった感じかね。
建物は良いとは思うし、中古で売るとき値が上がっているのは良いと思うけど。

[10374: 匿名さん]

>>10373
ガレリアは建物は素晴らしいけど、せめて制震にできなかったのか。
前物件のオリゾンは制震なのに。

有明だとオリゾンがコストパフォーマンスが高いんだけど、広い部屋があまりないんだよね
向きや階層がよくて70平米超の部屋は値上がりすると思う

[10375: 匿名さん]

ここが建つ頃にはオリゾンガレリアブリマレの3棟全部が築10年超になるんですよね
沖理論だと築10年すぎると専有部も相当痛んでリフォーム必須になり、共用部の経年劣化と住民層の変化もあって坪単価がどんどん下がるようだけれど、湾岸マンションがどういう動きを辿るのか…

[10376: 匿名さん]

>>10368
確か去年の4月頃Wコンは坪168万ってのがあったよね、その時は指値を500万入れて通った状況だった。

異動に伴う引っ越しや離婚物件を指値入れるのが良いよ

[10377: 匿名さん]

>>10375
湾岸マンションは外観や共有部が有象無象とは違うから既存マンションとは違う動き方すると思う。

専有部分のリフォームは必要だけど200〜300かければ十分かと。
築10年の物件は立地が良い物件多いし、心配しなくても良いと思う。

[10378: 匿名さん]

>>10376
永久眺望、階層が高ければ問題はないと思う。それらは劣化しないから

[10379: 匿名さん]

10378の
>>10376は間違いで

正しくは>>10377

[10380: 匿名さん]

中古が売れなくて困っている人が多そうですね(笑)

[10381: 匿名さん]

毎週結構成約してるで。

1週間でこのくらい。

[10382: 匿名さん]

>>10376 匿名さん

指値は諸刃の剣。次から話さえしてくれなくなる事もあるので、やるなら6ヶ月以上たなざらしの物件に限る。

[10383: 匿名さん]

>>10375 匿名さん
そんなこと言ったら豊洲は全滅だよ。
あとオリゾンは既に10年経過してる。

[10384: 匿名さん]

>>10374 匿名さん
オリゾンは北西15階以下は前面にマンション建つので、坪単価200万以下で買えるようになるかもね。
逆に16階以上は永久眺望確定した訳で、250から270まで値上がりするかもな。

ガレリアはしばらくは安定した値動きだろうね。

どっちにせよ、数年後には有明は化ける訳で、今のうちに仕込んでおくなら早い方が良いかと思われる。

新築買えるなら新築の方が絶対良い。何故なら間取りや向きが選べるから。中古だと、何かしら妥協しないと買えない。

[10385: 匿名さん]

中古が売れなくて困っている人が多そうですね、有明は特に(笑)

[10386: 匿名さん]

豊洲移転が近くなったり、オリンピックが近くなると、どうしても注目を浴びてしまうので、中古狙いなら早いうちが良いと思うぞ。

あとは、晴海が意外に人気ありそうなので要注意。ひょっとしたら、晴海の中古の方がお買い得かもしれん。

[10387: 匿名さん]

>>10385 匿名さん
中古は安いので結構成約してるぞ。毎週の成約実績あるから出そうか？

[10388: 匿名さん]

>>10382
こういうこと言う人多いけど、そんなことはないぞ？

高値で出している物件で成約相場までは指値出すのは当たり前

[10389: 匿名さん]

眺望重視ならCTAかBASがオススメ。永久眺望の部屋は価値がある。ダイレクトウインドウならCTA一択。開放感のあるリビングは最高だ。

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。分譲価格が安かったぶん、200万以下で出る可能性が有るので我慢強く待てばお宝に出会えるかも。でも、基本的にトリプルの価格に寄せられて値上がりしていくと思われるので、我慢強く待つべし。でも、待つのは諸刃の剣かも。

[10390: 匿名さん]

>>10385
このスレの無駄なガレリアとBAC押し。
高値で売りたい人が多いんだろう。

成約はガレリアは坪200が相場
物を知らない人が坪230万でたまたま成約しちゃっただけ。

[10391: 匿名さん]

>>10388 匿名さん

あまりに割高で出てるなら指値も可能だが、出てすぐみたいなのは指値断られるし、次から営業が取り次いでくれなくなるぞ。
基本的に指値は売れてない物件に使うものと心得よ。

[10392: 匿名さん]

>>10390 匿名さん
ガレリアの最近の成約平均は坪単価220万だよ。湾岸ナビ見てごらん。

[10393: 匿名さん]

ガレリアは最近動いてるので、欲しいなら今のうちだと思うぞ。
値上がり率は有明でもオリゾンと並んで最高レベルだと思われる。

[10394: マンション検討中さん]

オリゾンは新築時に見に行った（ガレリアを検討していたら、プロパストが見学に連れて行ってくれた）けど、共用の内廊下が狭く圧迫感があり、色も安っぽく、全然ホテルライクじゃなかったのが残念。
テニスの森駅やブリリアのスーパーも近く便利なんだけど。

[10395: 匿名さん]

値上がり重視ならオリゾンかガレリア。
豪華さ重視ならブリマレ。
眺望重視ならCTAもしくはBAC。
大人しめならスカイタワー。

好きなものを選ぶべし。

[10396: 匿名さん]

>>10391
いやいや、全然そんなことないぞw
指値されたくないとしか思えない。

中古で購入希望価格を出すのは自由なんだよ？

断るのも受けるのも「営業」ではなく

決めるのは「売主」だからね

[10397: 匿名さん]

>>10394 マンション検討中さん
ホテルライク好きならガレリア一択よ。
オリゾンは、欧風中華な洒落たデザインとミニマム感、磨いたホールの大理石が見事。

ただ、オリゾン、ガレリアで残念なのはエレベーターが遅い事。

うち廊下はまあまあだと思う。CTAのうち廊下はベコベコで高級感が無かった。オリゾンとガレリアは、結構良いかと。

[10398: 匿名さん]

>>10392
その価格で決まったのは去年の秋頃だよ
まだレポート出てないし、更新されていない

現状の成約は坪200万

[10399: 匿名さん]

>>10396 匿名さん

指値は自由だけど、営業の中でで止められるぞ。
別に他の人が買えば良いのだから。
わざわざ安く売る訳ないでしょ。

安く買いたい人と、高く買ってくれる人、どっちに売ると思います？

[10400: 匿名さん]

そもそも今週の成約が
18階で坪204万

これにどう応えるの？