4000万以下で購入するならマンション？それとも一戸建て？

[匿名さん]

本スレで土地代金込み、無しで揉めていましたので、戸建ては上物価格のみで。
以降、本スレでは上物価格4000万以下の話題は厳禁にしますので、
それ以外の方は、こちらでご議論下さい。

[7294: 匿名さん]

>>7282 匿名さん
> 年収800万のサラリーマンだとローンの適正額は3000万まで

これは一体何から算出されていると思いますか?
私は、毎月の返済額から算出されていると思います。
違いますか?

となると、3000万円の借入に対する返済額は戸建を買おうがマンションを買おうが同じでありますが、ランニングコストの高いマンションを買った場合、ローンの毎月の返済額を抑える必要があります。

ローンの毎月の返済額を抑えるには借入額を減らす必要があり、

> 結局のところ4000万までの物件しか買えない

とするならば、マンションを購入する場合は4000万よりも低い価格の物件しか買えないことになります。

ランニングコストで月4万の違いがあるとする場合、マンションの物件価格は2500万円となります。

[7295: 匿名さん]

>>7290 匿名さん
> 戸建さん達はちゃんと建て替え費用も計算しようね

と、あたかも戸建は建て替えが必要な雰囲気を醸し出しながらも、その実、どう言った理由で、何年で建て替えが必要となるのかが明示できないのが実情。
建て替え不要とは言わないが、マンションより寿命が短いかと言われるとそれは不透明と言わざるを得ない。

ちなみに、
・戸建の場合、取り壊し3日・建築半年。
・マンションの場合、取り壊し数年・建築数年
となり、建て替え中の仮住まいの費用はマンションの方が高くなるのは火を見るより明らか。
一世帯当たりの取り壊し費用および建築費用もマンションの方が高くなることは容易に想像ができる。

[7296: 匿名さん]

現実的な問題として、４千万で購入できるマンションは将来建て替えなんて不可能なんだから
スレッド内で建て替えの話はＮＧワード、禁句です。

「私なら建て替える、きっと建て替えられる」そう思っていても、相応の資金が有ったとしても
自分の思い通りになることなど、まず不可能なのは明らかです。


以降、建て替えの話題は禁止で願います。

[7297: 匿名さん]

>>7296 匿名さん

大きな地震が来たら倒壊する恐れがある。

このため耐震補強を議案に上げたところ、追加の修繕金の徴収が嫌がられ、廃案。

リビングのサッシを軽いものに変えて開閉を楽にしようと言う議案が採用された。

築40年超の物件。
住人の多くを、年金ぐらしお年寄り占める。

自分が生きているうちに起こるか起こらないか分からない事案には興味がなく、嫌がられる。

いわゆる「ババ抜き」物件である。

[7298: 匿名さん]

>>7297 匿名さん

築40年超の物件がどうかした？

[7299: 匿名さん]

ババ抜きマンションである。ということである。

[7300: 匿名さん]

>>7298 匿名さん

例え個人的に資金を準備できていたとしても、建て替えがなんて出来ない場合があると言う事である。

[7301: 匿名さん]

>>7297 匿名さん

迂闊に買ってしまったら最後、売れないし住めもしない物件に、管理費・修繕積立金・固定資産税を払い続けなければならなくなる恐れがあるということである。

まさにババ抜き。

[7302: 匿名さん]

>>7300 匿名さん

建て替えしなくても生活に問題無いんじゃないですか？

[7303: 匿名さん]

>>7301 匿名さん

築40年超の物件を買うんですか？

[7304: 匿名さん]

>>7302 匿名さん

まぁ、大きな地震が来て倒壊しない限りは。

[7305: 匿名さん]

>>7303 匿名さん

どんなマンションでもいつかは築40年になる。
今買ったマンションの40年後の状況の一例。

[7306: 匿名さん]

>>7303 匿名さん
> 築40年超の物件を買うんですか？

では、こうしようか。

迂闊に買ってしまったら最後
↓
迂闊に売るタイミングを逃すと最後

より一層、ババ抜き感が増しますね。

[7307: 匿名さん]

>>7305 匿名さん

40年前にできたマンションの今と、今のマンションの40年後は、同じではありませんよ。

[7308: 匿名さん]

>>7304 匿名さん

建て替えの必要ありますか？

[7309: 匿名さん]

>>7288 匿名さん

営業さんはローンをいっぱい借りて買ってもらえば後は知らんですから皆さん一杯借りてますよ〜と仰いますw
5〜6千万も借りたら月の支出はローンだけで16〜20万、プラス管理費固定資産税等で5万。
年収900万だと手取り700万ぐらいだから、住居費だけでも36%〜42%！になります。
うちは収入はあまり変わらないですがローンは2500万に抑えました。それでも結構キツイな〜と思ってるんですが、スゴイですね。

[7310: 匿名さん]

>>7294 匿名さん

同じ価格のマンションを買うなら頭金を増やすか、ランニングコスト以外の出費を抑えるしかなさそうですね。

[7311: 匿名さん]

>>7309
金利の高い時代ならまだしも、今は6000万円で支払額20万円にはならないでしょ。

うちは7000万円のローンで月20万円だよ。

[7312: 匿名さん]

>>7294 匿名さん

期間は35年を想定してるんでしたよね。毎月の差が4万ですか。
一つ疑問なのですが、35年後に支払う4万は、今支払う4万と同じ価値ですか？もし支払いが35年後で良いならその方が得ですよね？いまの価値はほとんどタダみたいなものですよ。
だから、トータルの差額については割引現在価値に引き直す必要があると思います。企業価値評価で使われるDCF法と同じ考え方です。
そうすると、マンションの価格はもっと上がるはずですね。

[7313: 匿名さん]

ローン以外の管理修繕費、固定資産税を足すとマンションのランニングコストがとんでもないことに！

[7314: 匿名さん]

>>7312
住宅の場合、割引率＝住宅ローン金利＜1%だから割引現在価値の増加分なんて微々たるもの。

[7315: 匿名さん]

>>7313 匿名さん

戸建の建て替え費用を計算に入れるとキツイよね
バーチャル以外は

[7316: 匿名さん]

>>7314 匿名さん
35年後に支払う4万は割引現在価値に引き直すとタダみたいなものですよ。いま4万払えと言われるのと、35年後に4万払えと言われるのとでは現在価値がぜんぜん違います。

[7317: 匿名さん]

>>7316 匿名さん

具体的な計算はディスカウントファクターも考慮しないといけませんので非常に困難だと思いますが、将来のランニングコストを現在の購入価格に反映させるのであれば、必ず現在価値に引き直す必要があります。

[7318: 匿名さん]

>>7310 匿名さん
あなたも予算的にマンション諦めた派ですね

[7319: 匿名さん]

今わかっていることは、マンションのランニングコストがバカにならないということ。

[7320: 匿名さん]

>>7319 匿名さん

そうですか？
人によって感じ方が違うのかも。

[7321: 匿名さん]

感じ方は人それぞれ、しかしマンションのランニングコストは戸建てより高いというのは事実ですね。

[7322: 匿名さん]

>>7321 匿名さん

サービスと安心にお金を払っていますからね。

[7323: 匿名さん]

>>7316
個人の自宅購入なら割引率は住宅ローン金利。
金利0.8%とすると、35年間の月々4万円は現在価値で約1500万円に相当する。

投資対象、企業によって割引率は異なるから、それに応じた考え方をしなきゃダメだぞ。

[7324: 匿名さん]

たっかいコストだね。感じ方は違えどマンションのランニングコストが無駄に思えてならない。

[7325: 匿名さん]

>>7324 匿名さん

まあ、何も考えていない戸建てからすれば余計な出費にしか見えないんでしょうね。

[7326: 匿名さん]

>>7318 匿名さん

中古の戸建を買いましたw

[7327: 匿名さん]

何も考えていないから、ランニングコストについても何も考えていないのでしょうね。

[7328: 匿名さん]

>>7323 匿名さん

管理費を払うことによって得られる便益も考慮する必要がありますね。

[7329: 匿名さん]

>>7325 匿名さん

まさに。単なるキャッシュアウトとしか捉えてないw

[7330: 匿名さん]

>>7327 匿名さん

いちいち考えなくても、マンションはちゃんとメンテナンスされてますね、戸建てとは違って。

[7331: マンション派]

>>7326 匿名さん

おめでとうございます。楽しく暮らして下さい。

[7332: 匿名さん]

>>7323 匿名さん

不便な立地の戸建より便利なマンションを買うというメリットも考慮してください。

[7333: 匿名さん]

それは対価の問題であって、払った費用は掛け捨てなので、あくまでコストとして算出する必要があります。
ここは戸建てとマンションのコストの差について議論がなされているので、戸建てにとって必要のないコストであればそれは便益は関係ないという話になると思われます。

[7334: マンション派]

戸建の人達って
戸建の修繕、建て替えの費用を計算に入れないで暮らしてるのかな？

[7335: 匿名さん]

戸建ても修繕費用を含めていますよ？
以前からそれはマンションの修繕費とトントンだという見解ですね。
マンションのランニングコストが戸建てより多いと言う理由は、管理費と駐車場代、あと固定資産税の差額。
このコストが戸建てより多くなると言うことです。

[7336: 匿名さん]

>>7334 マンション派さん

そうみたいです。

[7337: 匿名さん]

マンションのランニングコストは戸建てよりも高い。ということですね。

[7338: 匿名さん]

>>7335 匿名さん

建て替え費用は？
固定資産税は土地の価値が低い戸建さん達の方が安いのは納得

[7339: 匿名さん]

>>7337 匿名さん

まあ、サービスと安心の対価くらいは払いますよ。割安ですから。

[7340: 匿名さん]

管理費と駐車場代も戸建てには無用だからね。このコストは戸建てからみると無駄になるのは仕方がない。

[7341: 匿名さん]

>>7340 匿名さん
土地の価値が低いと固定資産税は安いしね
上物が古いと固定資産税が安いしね

[7342: 匿名さん]

管理費も駐車場代も払わなければいけないもの。払わざる得ないもの。だから。

[7343: 匿名さん]

>>7340 匿名さん

駐車スペースの土地代、ガレージの建設費用は幾らですかね？

[7344: 匿名さん]

>>7323 匿名さん

なぜ管理費に住宅ローンの金利を適用するのか理解できません。住宅ローンは担保を取るから特別に低い金利で提供できるものだと思うのですが。

[7345: 匿名さん]

>>7340 匿名さん

マンションには有用ですよw

[7346: 匿名さん]

そりゃあ当たり前だよ。マンションから見れば有用。戸建てから見れば無用。って話をしてるんだから。

[7347: 匿名さん]

>>7340 匿名さん

戸建にはないから無駄で価値がないとするのは戸建さんの悪い癖ですねw
少なくとも公正な評価ではないと思います。
割引現在価値に引き直す話もそうですが、指摘されるまで気づかなかったのか、分かっていて入れてなかったのか不明ですが、普通に考えたら分かりそうなものですがね。何れにしても将来のランニングコストを現在の購入価格から差し引くというのはバカな話です。

[7348: 匿名さん]

私も将来のランニングコストを現在の購入価格から引くと言う意見には賛同できませんが
マンションのランニングコストが戸建てと比較して35年で1000万以上違う。というのは事実だと思います。

[7349: 匿名さん]

>>7348 匿名さん

そうですね。マンションを購入するならその辺は留意しておく必要がありますね。

[7350: 匿名さん]

>>7347
自宅購入の場合は住宅ローン金利がゼロに近いから、支払総額と割引現在価値はほぼ同じになるから細かくDCF計算なんてしなくてもいいんだよ。

月々4万円35年後だと、支払総額が1680万円に対して金利0.8%として割引現在価値が1464万円だからね。
住宅ローン控除を考えると差はさらに縮まる。

[7351: 匿名さん]

＞マンションのランニングコストが戸建てと比較して35年で1000万以上違う

価値が有る土地に建つマンションは固定資産税が高い…
その分車無しの生活ができるので安上がりですが…

[7352: 匿名さん]

>>7350 匿名さん

何故住宅ローン金利を適用するのか分からないです。

[7353: 匿名さん]

4000万以下の物件で車無しの生活って。カツカツなんだろう、と思う。

[7354: 匿名さん]

価値があるとよく目にするけど、マンションも15年経つと半額以下の価値ですよ。
4000万円の物件も1000万円台でしかない事実を知ってるのかな。

[7355: 匿名さん]

管理費と駐車場代と固定資産税の差額で月4万違えば、35年でマンションは戸建てより1680万円コストが多く掛かっている。ということ。

[7356: 匿名さん]

>>7350 匿名さん

三井住友のフリーローン（無担保型）だと5.975%で返済総額は3500万ぐらいになりませんか？

[7357: 匿名さん]

管理費・駐車場代に住宅ローンは使えないよ。
さらに掛け捨てのランニングコストだから払ったら払っただけ戸建てよりコストが多く掛かっているってことでしょ。

[7358: 匿名さん]

>>7356
マンションだと支払う必要のある駐車場代等の分を考慮して、少し高い戸建を買うという話でしょ。
何でそんなにクソ高い金利で金を借りるんだよ。

住宅ローン控除を入れたら金利なんてほぼゼロだよ。

[7359: 匿名さん]

管理費を35年分とか一括で払うものではないから購入金額は同じでいいんだよ。
購入してからのコストがマンションは35年で1000万以上多い。それだけ。

[7360: 匿名さん]

>>7358 匿名さん
何で少し高い戸建（5500万？）を買えるのかが不明。
.

[7361: 匿名さん]

>>7359 匿名さん

そう思います。
購入価格は4000万のままで良い。

[7362: 匿名さん]

>>7358 匿名さん

何で住宅ローン金利を適用するのか不明です。

[7363: 匿名さん]

同じく修繕してても35年で月3万違うと35年でマンションは戸建てよりランニングコストが1260万多く払う必要がある。
そして修繕はしているので戸建ては軽いリフォームで済むんだろうな。

[7364: 匿名さん]

>>7358 匿名さん

あなたは将来のランニングコストを見越してマンションの購入価格を下げろと言ってますよね？

[7365: 匿名さん]

ランニングコストなので、持続的にかかるコストは将来に差がつく。

[7366: 匿名さん]

>>7363 匿名さん

35年間に得られるであろう収入から払うから良いんですよ別に。

[7367: 匿名さん]

>>7362
マンションだと駐車場代等で月に４万円余計にかかるとすると、戸建ならその月4万円分を住宅ローン返済に回してより高い物件が買えるでしょ。

住宅ローン審査で4000万円ギリギリの人には無理だろうけど。

[7368: 匿名さん]

>>7367 匿名さん

ここのマンションさんは予算が4000万以下ですよ。だから標準モデルの年収800万だとローンは3000万ぐらいで頭金1000を足して購入予算は4000万です。
だから何度も言ってるじゃないですか、買えるなら買えばいいとw

[7369: 匿名さん]

>>7367 匿名さん

それよりも、マンションの購入価格を引き下げないといけない理由を教えていただけますか？

[7370: 匿名さん]

4000万クラスのマンションの駐車場代は安いよ
1000円のところもあるしね

[7371: 匿名さん]

>>7332
>不便な立地の戸建より便利なマンションを買うというメリットも考慮してください。

そんなメリットは、総額4000万マンション民の勝手な思い込み。
便利な立地に建てた上物4000万以下の戸建ては沢山ありますよ。

[7372: 匿名さん]

>>7371 匿名さん

じゃあ総額だと不便になりますね。

[7373: 匿名さん]

＞駐車スペースの土地代、ガレージの建設費用は幾らですかね？

ガレージは作りたければ作ればいいだけ、駐車スペースの土地代は
購入土地坪単価で割り出せる。
４千万の中に駐車場が何台分なのかは、土地の条件次第で変わる
少なくとも１台分は必要でしょう。


それより何故マンションでは、駐車場の一台分も購入内容に入っていないのか？
駐車場が戸数分あるのなら、物件に付随するのが本来ではないのかな
要らなければ貸す選択も有る。
そこまでしてマンション維持の賃借料を稼いで行かないと、成り立たない想定ということか

[7374: 匿名さん]

いづれは管理修繕費の徴収に苦労するのだから、ホールやエレベーターも債券化して
使用料を徴収する方がいい。

[7375: 匿名さん]

>>7338 匿名さん
> 建て替え費用は？

と、あたかもマンションは建て替え不要で戸建は建て替えが必要な雰囲気を醸し出しながらも、その実、どう言った理由で、何年で建て替えが必要となるのかが明示できないのが実情。
戸建ても建て替え不要とは言わないが、マンションより寿命が短いかと言われるとそれは不透明と言わざるを得ない。

ちなみに、
・戸建の場合、取り壊し3日・建築半年。
・マンションの場合、取り壊し数年・建築数年
となり、建て替え中の仮住まいの費用はマンションの方が高くなるのは火を見るより明らか。
一世帯当たりの取り壊し費用および建築費用もマンションの方が高くなることは容易に想像ができるのではないだろうか。

[7376: 匿名さん]

>>7373 匿名さん

マンションに一台ずつ割り当てたらもっと高くなるから、もしくは販売戸数を稼ぐために割りを食っているからじゃないですかね？

[7377: 匿名さん]

>>7375 匿名さん

マンションだと建て替え前・後の引っ越しで、マンション住民全員の引っ越しを完了させるだけでも、「それぞれ」数ヶ月かかるよね。

[7378: 匿名さん]

「再投稿」
現実的な問題として、４千万で購入できるマンションは将来建て替えなんて不可能なんだから
スレッド内で建て替えの話はＮＧワード、禁句です。

「私なら建て替える、きっと建て替えられる」そう思っていても、相応の資金が有ったとしても
自分の思い通りになることなど、まず不可能なのは明らかです。


以降、建て替えの話題は禁止で願います。

[7379: 匿名さん]

建て替えの話をすると、圧倒的に不利なのはマンションだね。

[7380: 匿名さん]

>>7378 匿名さん

戸建ての場合は、うわモノの瑕疵担保は対象外として売り出すことができるけど、建て替えが目前に迫っている、もしくは、建て替えが決定しているマンションの購入はまさにババ抜きの「ババ」。

[7381: 匿名さん]

>建て替えが決定しているマンション

建て替えが決定したなら”ババ”ではないのでは？

[7382: 匿名さん]

どうせマンションは建て替え出来ないんだから老朽化しても騙し騙し住み続けるしかない。

[7383: 匿名さん]

>>7309 匿名さん
7288です、お返事ありがとうございます。
やはりそうですよね、マンション検討の際にファイナンシャルプランナーの方が試算し全く問題ないですとおっしゃっていましたが、そんなにとんとん拍子にいくのかしらと内心不信に思っていました。
ただ、プランナーさんには隠していましたが、私は現在育休中です。世帯年収では1500万を超えること、また子どもは少なくとも小学校までは公立へ通わせる予定で特別な贅沢はしないこと、主人が一応一流大と呼ばれる大卒でそこそこ大手に勤めているためコンスタントな昇給が期待できること、実家も互いに安定していること（もちろん親には一切頼らないつもりでやってきましたし今後もそのつもりですが）などから、大丈夫よねとローンを組んでしまいました。
ご近所の方も、同じような生活レベルの方が多いと思いますし、このご時世だと我が家のような一般的な家庭が5千万ほどローンを組んで家を購入するのは、東京では珍しくないと存じます。

7309さんは頭金を大変多く出されたのですね、堅実ですばらしいです。

[7384: 匿名さん]

>建て替えが目前に迫っている、もしくは、建て替えが決定しているマンションの購入はまさにババ抜きの「ババ」。

その状態なら物件価格は安くなっているはずですからね。あとは建て替え費用と立地を天秤にかけて購入するかどうかを判断するのでしょうね。

代々木にある築４０年強のマンションがあるのですが、そこは平置きの駐車場スペースを多くとっていたので、そこを使用すれば今の戸数よりも多いマンションが建てられる。元々立地は抜群の土地なので、建て替え後は倍程度を期待できる。この手の将来的に資産価値の高くなるマンションを狙えば、決して悪い話ではない。

[7385: 匿名さん]

建て替えが『決定』しているマンションは優良物件だよ　


建て替えの同意が得られているということは、そこに光明が見えている可能性がある
大半のマンションが辿る、混沌と不安に満ちた将来ではない
非常に稀有な物件。きっと住民も優良だと思われる。

大半のマンションは将来、混沌と不安に苛まれながら朽ちるのを待つだけだ。
特に４千万で買えるマンションは、１００％そうなると約束されている。

だからもう止めようよ、建て替えの話は

[7386: 匿名さん]

一方戸建はその資産価値の殆どが土地に依存しており、上物は数年も建てば二束三文。せっかく高いお金を出して建てかえようが資産価値が劇的に増えるわけでもない。

[7387: 匿名さん]

>建て替えが『決定』しているマンションは優良物件だよ

その通りですね。

[7388: 匿名さん]

＞7383　
世帯年収で１５００万を超え今後も収入増を見込める貴殿は、このスレッドは参考になりませぬ
将来性のある地域での物件を検討、お求めください。

[7389: 匿名さん]

>特に４千万で買えるマンションは、１００％そうなると約束されている。

そう言う意味で「新築マンション」を4000万円で狙う必要はないでしょうね。中古マンションを少しでも良い立地で買うのが最良です。そもそもマンション自体の寿命は、適切なメンテナンス（お金をかける）をしていれば40~50年で尽きるものでもないですしね。

良い立地の4000万円中古マンションなら、新築時の価格はそれ以上。住人も優良の方が住んでいるケースが多いので将来的に問題となるケースは少ない。

[7390: 匿名さん]

＞せっかく高いお金を出して建てかえようが資産価値が劇的に増えるわけでもない。

住み続ける限り資産価値などどうでもいいのですよ、むしろ低い方が税金が安い
戸建ては資産価値ではなく居住性向上に投資する。もちろんするしないは自由。

老朽化などで住み続けるには問題が生じてきた、しかしその時は既にババ抜き状態
住み替えるにも資産価値は低く売却も厳しい、だからと言って建て替えられるわけでもない。

ババ抜きは３０年程度から活発になり、３５年程度から覚悟を求められ
４０年で腹を括り諦める。

[7391: 匿名さん]

＞7389
好立地の中古マンションが優良なのは、その通りだと思う
しかしながらそれでも４千万で購入は難しい、実情は困難。

いくら古くても素性条件の良いマンションは当然人気がある
４千万の予算では２人暮らし向けの物件でも早々にないだろう。
そして必ず修繕費が適正であり、非常に高額なはずだ。

[7392: 匿名さん]

>住み続ける限り資産価値などどうでもいいのですよ、むしろ低い方が税金が安い
>戸建ては資産価値ではなく居住性向上に投資する。もちろんするしないは自由。

資産価値があがれば、状況に応じて売却したりそれを原資に別の地に住んだりとフレキシブルに動くことが可能。
「住み続ける限り資産価値がどうでも良い」と言うのは、将来的に資産価値がどうやっても上がらない物件を買うしかなかった人達がよく言う言い訳。

[7393: 匿名さん]

＞7392
資産価値の原資となる土地でさえ無いマンションは、買い替えも建て替えもできず
更に厳しいとおっしゃるのですね。

戸建てマンション問わず、４千万で購入できるものは取り敢えず将来の価値など諦めろ
これには賛同頂けますよね。