プレサンス ロジェ 熊野前ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 熊野前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://loger-k39.com/

所在地：東京都荒川区東尾久六丁目3184番4、3185番8、3187番1（地番）
交通：日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅徒歩5分
都電荒川線「熊野前」停留所徒歩5分
間取：2LDK+S・3LDK
面積：68.64㎡〜71.76㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

そして>>36にループですか。。。。

[42: 匿名さん]

Aタイプを見ましたが、洋室二つにウォークインクローゼットが配置されていて、良いお部屋だと思いました。
また、リビングだけではなく、洋室にもサービスバルコニーがついているのも魅力的ですね。
角部屋しか出来ない仕様でしょうが、せっかく済むならバルコニーが多く通気性の良い間取りが良いと思いそうです。

[43: 匿名さん]

自分も公式サイトのAタイプ・プラン図を見ました
　過去に話が出ましたが、洋室(1)(2)とも柱型が大きく出ています
ご存じの方も多いでしょうが、この柱型は鉄筋コンクリート造だと
上階にいくにつれて多少は小さくなるそうです
　梁型や下がり天井などの天井段差表記も無いですね
ウォークインクローゼット自体は確かに魅力ですが
出入り口が引き戸ではなく開き戸の為に、柱型や下がり天井と
絡んで家具類の配置には注意が必要そうです
　プラン図ではエアコンの設置場所が書いてありませんが
洋室(2)のサービスバルコニーは実質、廊下側２洋室の
エアコン室外機置き場？になるのではないでしょうか
いずれにしても販売用の正式な間取り図面で精査する必要があると思います

[44: 匿名さん]

Aタイプの間取りをみましたが、ここはバスルームに窓がついているんですね。
通気性があって良いとも思いますが、目の前にマンションとかあったら少し不安に思います。
このマンションの北側の近くに大きな建物があったりすることはないでしょうか。

[45: 匿名さん]

この物件の詳細仕様は未確認ですが、現在の分譲マンションでは
24時間換気システムが完備されている事が多く、自分は浴室窓の必要性を
あまり感じません。このあたりは好みもあるでしょう

長方形の建物の短辺は、妻側（つまがわ）と呼ぶそうです
この妻側外壁のバルコニーがない窓は、簡単に清掃できない場合が多く
「特別清掃」という形で、管理組合が別途有料契約し管理会社（の委託業者）が
清掃を行うケースもあるようですね

日暮里舎人ライナー沿線はまだまだ開発途上です
将来的に近隣で大きな建物が建つかどうかは、正直誰にも分らないと思います

ただし現時点で何らかの計画があるならば、販売時管理規約や重要事項説明書に
記載される場合もあるでしょうし、販売会社に問い合わせるのが一番確実では
ないでしょうか

[46: 匿名さん]

マンションではペットを許可していないところも多くみられますが、
ここは問題なく飼う事ができるのですね。
ただ、種類やサイズに制限があると但し書きがありますので、
具体的にどういった制限が設けられているかどうかもきになるところです。

[47: 匿名さん]

賃貸ではなく分譲マンションで「ペット飼育不可」は
今どき珍しいのではないでしょうか？

ペットはマンション住民にしても近隣飼い主にしても
トラブルになりがちなので、しっかりとマナーやルールを守り
飼育してもらいたいものですね

またこのマンションの敷地内が犬猫のトイレになり
植栽が痛んだり、床が汚れたりするのは勘弁して欲しいものです

[48: 匿名さん]

マンション内ではペットの移動は抱いてするのが基本だと思いますがマンション住まい自体初めての人だとそういうことがわからなかったりもします。
ルールをきちんと最初に明示しておくと
トラブルになりにくいのではないかしらと思いました。

サイズや頭数にも制限がありますがどうなっているのかという具体的な話は
キチンと話しを聞きに行った時に確認せねばならないですよね。
特に分譲マンションを買ったら飼おうと思っている人も多いでしょうから。

[49: 匿名さん]

尾久の原公園に近いのが売りらしいけど少し前まで酷い土壌汚染で閉鎖されてたからね。
いまだに注意喚起の看板あるしこんなところで子供を遊ばせられるかよ。
http://gasho.net/?p=2015

[50: 匿名さん]

ペットに関する基本ルールは、管理規約・細則で明記してあるはずです。
この程度の確認は、購入者としては当然の義務でしょう。

もっとも良心的な販売会社なら尋ねなくても一通り説明はしてくれるでしょうし
普通の販売会社なら、尋ねれば答えてくれるはずですがね、

[51: 匿名さん]

テラスのあるプランは人気ありそうですね。
ただこういった間取りにてきになるのは喫煙者の配慮かもしれません。
テラスに限った事ではありませんが、ホタル族の煙で洗濯物に臭いがつくのは嫌ですね。

[52: 匿名さん]

舎人ライナー沿線の荒川～足立区では、今も喫煙率がかなり高く
マナー違反も多いです
両区とも「歩行喫煙」「自転車乗車中喫煙」「指定地域路上喫煙」を
条例で禁止していますが、あまり効果がない気がします

またマンションでは、上階にマナーの悪い住民がいると１階テラスに
ゴミや吸い殻が投げ捨てられる事例もあるようですね

このマンションが喫煙などのマナー問題でトラブルが起きない事を祈りたいです

[53: 口コミ]

周りが一戸建てが中心だか、今後マンション開発進みそうかな、日当たりが低層だと厳しいような。。。

[54: 匿名さん]

庭付きの家はお買い得だと思ってたが確かに低層は日当たり悪そう。
中層以上は値段が明らかに見合ってないしね

[55: 匿名さん]

値付け人はどんな思いでしょうか、低層と中層でも400万違いだが、あえて安くしたのか、それとも訳あり値付けでしょうか。。。

[56: 匿名さん]

実際問題、分譲マンションでの１階住戸のメリットって
価格と専用庭くらいしか自分には思いつきません

他地域で分譲マンション１階の部屋を購入した知人は
近隣の工事が一軒また一軒と長期間続く状況になり
騒音・振動・臭い・埃等々に悩まされたあげく
早々に売り払ってしまいました

最近は天候不順で、ゲリラ豪雨なども頻繁に起きていますし
予算が許せば上階を購入する方が良いのではないかと考えます

中には災害等でＥＶＴ停止時に、自分の足で階段昇降する場面を
考慮した上で低～中層階を希望する方もいるようですが
そのような方はごくごく一部かと思いますね

[57: 匿名さん]

ノンタッチキーは便利である一方で、万が一鍵を紛失した時に、
マンション内に不審者が侵入しやすくなる仕様でもありますよね。
エントランスに入れるだけで、部屋番号がわからない仕組みにはなっているのでしょうか。

[58: 匿名さん]

一階は浸水しやすいとかの書き込みあったが、二階は値段的にも極端でないのて、いいかもしれませんね。

[59: 匿名さん]

ファミリーだったら、1階は良いですよ。
子供の足音に敏感にならずにすみます。
神経質な方が階下に住まれたら、大変。
皆さん階下の住民にご迷惑になるような事は、
したくないでしょう。

[60: 匿名さん]

この辺は荒川側の低地なので1、2階は買わない方がいいのでは。

[61: 匿名さん]

荒川区が配布している「荒川区防災地図（水害版）」によると
この地域の浸水深の想定目安は、3.0ｍ～5.0ｍ未満だそうです

最近の災害事例を見れば、自治体の災害想定を信頼できるかどうかは
個人の判断によるかもしれません

[62: 匿名さん]

販促用のA5版10頁のチラシ（小冊子）配布が始まっているようです

表紙にピンクの「モデルルームオープン　見るだけチケット」が
貼ってありますが、斜めに貼ってある上に捲れ上がっていて
「お客さんに見てもらう」という意識が希薄であり非常にだらしない印象です

社内スタッフの手によるものなのか、外注の手なのかは知りませんが
こういう部分にもきめ細かい配慮ができるようになって欲しいです

[63: 匿名さん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[64: 匿名さん]

>>63
そんなことないと思うけどね
プレサンスは歩合が高いっていうから社員のやる気は高いと思うけどね
上場企業3,500社もあって上から26位みたいだし


30歳年収｢全国トップ500社｣ランキング
http://tk.ismcdn.jp/mwimgs/5/f/1140/img_5fd1e98df8e1148e6066ad31997b6a...

[65: 匿名さん]

そりゃ高く売れば売るほど利益は出るよなあ

[66: 匿名さん]

なるほど。社員の高給を捻出しないといけないから割高なのね。

[67: 匿名さん]

どの階層の部屋を購入するか、家族構成や予算で異なってくるのでしょうが、
これからは災害も考慮する必要があるのですね。
確かに年々異常気象による水害が増えていますし、危機管理という意味では
こちらのマンションに限らず1階、2階は避けた方がいいのかもしれませんね。

[68: 匿名さん]

このあたりは万が一の水害被害はありそうですからね。
https://www.nikkan-gendai.com/articles/view/life/211742

４階以上にしておいたほうが安全かもしれません。

[69: 匿名さん]

災害と言えば、このマンションは防災用品備蓄庫は有りましたっけ？
本当は備蓄庫も水害の恐れのある地域では、１階ではなく上の階に
設けるほうが望ましいんでしょうね

でもあまりに水害を意識し過ぎると、１階では何も出来なくなってしまう
駐車場や駐輪場用途でピロティーのような構造にすると、今度は地震が怖い
このあたりは悩みどころです

東日本大震災以降に東北沿岸部に建てられたマンションは
このあたりをどう考えているのか、興味があります

[70: 匿名さん]

水害を考えると不安ですし、実際に国交省が発表しているとなると、
もっと真剣に捉えなければならないという気もしますね。
ただ立地がよく、駅5分ないの距離となりますので、
住みやすさの方が勝ってしまいそうです。

[71: 匿名さん]

んで？　売れてるの？

[72: 匿名さん]

>>20さん
昨日の舎人ライナーの朝の運休・遅延、どうでしたか？

トラブルは仕方ないにしても、相変わらずの後手後手対応で
遭遇してしまった方々は、かなり混乱したみたいですね

あのレベルのトラブルでこれだけ混乱し、対応が遅れる現実を見ると
災害時対応が心配になってきませんか？

[73: 匿名さん]

日暮里舎人ライナーは雪で止まるのは重々承知していますが…それ以外でも止まったりしてしまうんですね。
ここからだとまだ荒川線使ったりしてどうにかできるけれど（でもめっちゃ込みますけどね）
新交通システムは
普通の鉄道よりはトラブルが起きにくいのかなぁとは思っておりますが。
普段は別に大きな事故はないのですが。

[74: 匿名さん]

日暮里舎人ライナーは、昨日も運休遅延するトラブルが発生しています
地域の生命線の一つともいえる路線なのに困ったものです

[75: 匿名さん]

先日のNHKスペシャル
シリーズ　ＭＥＧＡ ＣＲＩＳＩＳ　巨大危機Ⅱ
～脅威と闘う者たち～
第２集 異常気象・スーパー台風　予測不能の恐怖


荒川区含む広域避難に対して、現状では有効な手段を確立できていない事例が
紹介されており、大変興味深い内容でした
興味のある方はオンデマンドや再放送などで是非ご視聴ください

[76: 周辺住民さん]

間取りも良くて住みやすそうな物件ですね。収納が多いのは羨ましいです。
買い物はライフがありますが、ファミリーで外食できるところが極端に少ない。
贅沢は言わないので、町屋駅みたいにファーストフードや牛丼屋、喫茶店、TSUTAYAくらいほしい。
熊野前周辺、もっと発展させて。

[77: 匿名さん]

家族向け、と言っても私は逆ですね
ファミレス・ファーストフード系のように、どこにでも有るような店は不要です
利用頻度が低いし、周囲があまり煩くなるのも好みません

むしろ単価は高くても、口に合う料理を提供してもらえる個人店を歓迎しますが
「需要と供給」、なかなか難しいでしょうか
大学もあるので喫茶店くらいは、そのうちできるかな
TSUTAYAもネットの高速回線があればもう必要性は低いかと

駅の反対側ですが「はっぴーもーる熊野前商店街」があります
この地域では、あそこがもう少し賑やかになれば良いと思っています
と言うか、土地が有り余ってるわけでもないしアソコしかないのでは？

[78: 匿名さん]

設備面がそろっているのはありがたいですね。
費用の負担も総合的に減らすことができるのが何よりです。
そういう面でのメリットもきちんと確認しておきたいところですね。

[79: 匿名さん]

揃った設備面と言うのが何を指すのか？　私には理解できないです

この仕様で10年前に出ていれば評価に値するかもしれませんが
今となっては平均レベルではないのでしょうか
また過剰な設備仕様の為に販売価格が上がるのも違う気がします
だから「割高」と感じる人の意見が多いのでは？
むしろ将来足りなくなる可能性の高い駐車場・駐輪場台数や
エレベーターの大きさなどが気になるところですね

[80: 匿名さん]

日暮里・舎人ライナーの評判がよろしくないようですが、そんなに脆弱な路線なんですか？
公式サイトには普通に日暮里・舎人ライナーを利用する通勤シミュレーションが提示されていますが、確か混雑もするんですよね。
そう言えば5月に乗客定員が100人増員された新型車両が導入されたようですが、朝晩の混雑は緩和されているのでしょうか。

[81: 匿名さん]

日暮里・舎人ライナーは、今日も朝８時台？に遅延しました
理由は江北駅でのドア点検だそうです
最近立て続けに起きたトラブルは、どれもドアがらみ
どうも乗客のマナーにも原因があるように思います

国土交通省が７月に公表した「2016年度の全国鉄道混雑率データ」に
よると、ライナーの赤土小学校前→西日暮里間（188％）が
ワースト５位になっていますね

また今年５月から混雑緩和を図るため、座席を全てロングシート化し、
車内空間を拡張した新型車両が、わずか１編成のみ導入されました

東京都交通局では、５月にもダイヤ改正を実施した上で
・さらなる増備については車両基地の収容本数が最大限に達している事
　などから難しく、車両の増結もホームの長さや基地のスペース上困難
・駅での乗降に時間がかかっているため、増発すると逆に遅延が発生する
　懸念もある
・現状では予備車両も総動員でラッシュ輸送を行っており、今のところ
　これ以上本数を増やすのは難しい
・最も混むのは日暮里駅に7時50分～8時10分に着く列車、ピークを避けて
との見解を出しているそうです

[82: 匿名さん]

上記情報はネット各所から拾いました
誤りがあれば御指摘ください

残念ながら混雑は緩和されず、緩和の為の有効な手段がない
というのが利用者である私の現時点での結論です

[83: 匿名さん]

この物件スレ、間違いや勘違いを指摘されても、わざわざここで尋ねる以前に自分で調べれば分かるような質問に対しての回答レスがあっても、御礼含め返信が無いですねえ。こういうのってお土地柄ですか？こんな感じで住民同士のお付き合いや管理組合運営がなされると思うと、とても不安です。

[84: 匿名さん]

収納率10パーセント越えと記載されておりますが、
こちら一般的にはどれくらいの割合が普通なのでしょうか。
10パーセントというのが面積的に多いのか少ないのかパッとイメージできませんね。

[85: 匿名さん]

＞収納率とは、一般的に、住宅の床面積に占める収納面積の比率のこと。
＞家族構成や生活様式によっても異なるが、例えばマンションでは収納率8％～10％が、
＞また一戸建て住宅では収納率13％程度が標準といわれている。

だそうです
元々たいして広くもない各室に収納率10％を驕り
狭くする必要が本当にあったのか？
既出の「そろえた設備面」と共に、作り付け収納が増えたことにより
割高と感じるような価格設定になったのなら、残念でなりませんね

[86: 匿名さん]

収納率を増やすよりも単純に間取りを広くしてもらった方がありがたい気もしますよね。
もちろん、全く収納スペースが無いのも嫌ではありますが、
標準の8%くらいでも良い気がします。

[87: 匿名さん]

舎人ライナー、本日午前中にまた運休・遅延トラブルです

ところで「そろった設備面」がありがたいと感じている方がおられるのは
確認しましたが、他の方々は如何なんでしょうか？

例えばディスポーザー
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/624975/
同じマンコミュさんのこのスレを見ると、デメリット面に関して以下のレスがあります

＞以前ニュースでディスポーザーの管理の問題でニュースになったことがあるのを覚えています。
＞最上階の方の住民の方が、ディスポーザーの配管からする匂いがひどく、
＞訴訟を起こしたニュースを見て、ディスポーザーによっては管理をきちんとしていないと、
＞においがかなりしてくるというデメリットもあるのだなと痛感しました。

＞・生ごみなのでどうしても排管が詰まるようになるが、前述の微生物を死滅させないよう、
＞排管用の強力なクスリは使ってはならないので、においが発生してなかなか消えないこともある。
＞・マンション全体で処理槽を設置するが、やはりそこから一部の住戸ににおいが発生する可能性がある。
＞・マンション全体の大きなシステムであり、一般の下水管・排水槽とは別に、
＞排管・処理槽の定期的清掃とともに、ディスポーザー自体の修理・定期交換など、
＞大きな費用を負担しなければならない。

確かにルール通り使えば便利な道具ですが、住民全てがルール通り使い、
定期メンテナンスに毎回協力できるとは限りません
39戸というスケールメリットも考慮すると私は不要だった、と考えますがどうですか？

[88: 周辺住民さん]

面倒な人ですね。
わざわざ文句書くなら興味持たなければいいのに。

[89: マンション検討中さん]

文句駄目なのかなあ。自分は参考になるなあ。交通機関など誤認情報を流されるよりよほど良いなあ。

[90: 匿名さん]

舎人ライナーは過去利用していた東武東上線に比べればはるかに遅延トラブルは少ないです。
日暮里まで数駅なので東武伊勢崎線のように数十分死にそうな思いをすることもないし、
本数も多いと思います。
バスか自転車または少し遠いですが徒歩でも行けるのはありがたいです。