プレサンス ロジェ 熊野前ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレサンス ロジェ 熊野前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://loger-k39.com/

所在地：東京都荒川区東尾久六丁目3184番4、3185番8、3187番1（地番）
交通：日暮里・舎人ライナー「熊野前」駅徒歩5分
都電荒川線「熊野前」停留所徒歩5分
間取：2LDK+S・3LDK
面積：68.64㎡〜71.76㎡
売主：株式会社プレサンスコーポレーション
施工会社：不二建設株式会社
管理会社：株式会社プレサンスコミュニティ（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

都電と舎人ライナーが使える路線、ですか。
路線としてはエース級の路線ではないですから微妙な感じもするかもしれないですが、
乗り換えを含めて考えると意外にも使いやすいのではないかなと考えております。

ところで販売なのですが、いつから始まるのでしょうか。
予告は出ているのだけれど、いつに販売になるのかという具体的な記載が公式サイトにはありませんでした。

[2: 匿名さん]

ここは投資用マンションなんですか？
マンコミュの管理会社スレを見ても有益な情報がありませんね

・元々が小さいから仕方ないが、個室が狭い
・総戸数39戸に対し、屋外駐車場7台、屋外バイク置場1台
　屋外ミニバイク置場2台は、あまりに少ないような…

物件公式サイトを見た限り、上記が気になります


その他、
足立・荒川区は、23区で2区だけ計画停電が実施され
舎人ライナーや都電荒川線も一部運休しました
このあたりは大丈夫だったのかな？

近隣に首都大学東京がありますが、ここの学生たちの
校外でのマナーは良い？悪い？

駅の反対側の東京女子医大東医療センターは
足立区に移転予定ですね

[3: 口コミ知りたいさん]

>>2
関西地方と東海地方では投資マンションで有名な企業ですが
このマンションそのものは実需の自己居住で購入する方が中心になるマンションになると思います
貸して家賃収入目指すのも自由ですけどこの辺りは賃貸需要少ないでしょうし

口コミはマンションコミュニティサイト以外にもたくさんありますね


【マンションコミュニティ】
プレサンスの検索 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%83%97%E3%83%AC%E3%82%B5%E3%8...

プレサンスコーポレーションってどんな会社
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/90392/

株式会社プレサンス住販て　どうでしょうか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47976/

株式会社プレサンスコミュニティってどうですか？ - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/221457/

プレサンス投資用・収益用マンションのオーナー友の会・情報交換掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/181569/

エイジングコートについての口コミ掲示板 - マンションコミュニティ
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/search/%E3%82%A8%E3%82%A4%E3%82%B8%E3%8...

[4: 匿名さん]

周辺地図を見ると学校も近く、公園もいっぱいあるので子育て世帯に便利そうな場所でした。
となると学校の雰囲気が気になってきますが、現状はどんなものでしょうか。
私立進学になるとしても近くの公立は落ち着いてる方が良いですものね。
一番大きい部屋で71㎡ということなので、子供一人家庭位が無難なのかしら。四人だと
ちょっと広さ的には厳しいかなあ。

販売開始予定2017年1月下旬とスーモに書いてありました。サイトの更新がそろそろあるかもしれませんね。

[5: 匿名さん]

>>2 匿名さん
ここは計画停電の地域外でしたよ。
変電所が近いからですかね？

[6: 匿名さん]

事前案内会が先週から始まっているのかな。
まだ公式サイトの情報は多くないですがもう少ししないと出てこないのかもしれません。
どういう感じになってくるのか。

投資用のマンションになるのかという書き込みがありましたが、
間取り図を見る限りではファミリーターゲットのようで
投資用という感じではありませんね。
他の部屋がどういうふうになってくるかそれ次第でしょう。

[7: 匿名さん]

川口元郷の物件は完成後700万以上値下げしてるみたいですね。
この物件はいくらになるんでしょうか

[8: 匿名さん]

立地からすると投資用というよりは永住目的で購入される方が多いように思えます。
駅からは徒歩5分と好立地になっていることから将来リセールする場合は
損をする場合が少なくなってきそうなのが利点でしょうね

残念なのが、駐輪場が屋外になってしまっている事。屋根はついているみたいですが、雨の日や風が強い時など自転車を出し入れするのが大変そう。
斜めの雨だと自転車が濡れてしまって錆びやすくなってしまうのも難点

[9: 匿名さん]

総個数39戸に対し駐輪場は76台分、条例も当然クリアしてるでしょうし
このあたりは良いとして・・・

・チャイルドシートや大型カゴ取り付け自転車がハミ出すような
　狭い配置設計になっていないかどうか？
・一戸あたりの割り当て台数や将来的な使用方法の明確なルール

現在、私が住んでいるマンションは、分譲時２台／一戸割当てでしたが
現在５台／一戸で使用してる方もいて、新規入居者の分が確保できない、
またラック式上段の割当てだと子供が出し入れできない、
等々の問題が生じています

これらは販売時の明確なルールや、管理会社のアドバイスがあれば
避けられた事態と考えますので、こちらにもしっかりやって欲しいです

ライナー沿線は、未だに雨の日でも傘差し自転車多いですね
雨の日は極力乗らないようにしたいものです

[10: 匿名さん]

自転車ラック自体がどういう形式になっているのかってトコですよね。
最近は上下ラックタイプが主流なのでしょうか。
たまに気が利いているところだと、
他の自転車をスライドして動かすことができるラックがあったりするみたいですが
壊れやすそうだし、
普段使う分には良いけれど修繕コストが…ともなりますし、一長一短ですねぇ。

[11: 匿名さん]

＞他の自転車をスライドして動かすことができるラック

世田谷・目黒・文京区などではたまに見かけます
しかし足立区では見たことないんですよ
近場で見れるとこ無いかなあ

[12: 匿名さん]

近所の賃貸のマンションだとそういうのが有るのを見かけたんですが、
分譲のマンションだとそういうのはなかなかないですか。
設置コストも修繕コストも恐らくこっちの方が楽なのはわかってはいますけれど。

なんとか管理組合で話し合って駐輪スペースについてはやりくりしていかないとならない状態でしょう。
特に子供に関しては一人１台分は必要になってくるのですから。

[13: 匿名さん]

販売予定価格出ていますね
3,900万円台〜5,100万円台 ※100万円単位
ということでした。
ボリューム価格帯が４６００万円だったのかな？
これってこのあたりだとどうなのだろうか。
もう少し最多価格帯が抑えられるのかなと思っていたんですが。。。
全体的な皆さんの反応ってどういうかんじなんでしょう？

[14: 匿名さん]

また随分と強気な価格設定ですねえ…
駐車場とか少ないし
設備だって特別に豪華な仕様でもないのにね

駅から少々近いからと
どこか違う地域と勘違いしているのかな

[15: 匿名さん]

舎人ライナーで5000万円近くとか見たことないですね。
設備も良くないし売主の評判も悪い。
何が売りでこの値段なんでしょう。

[16: 匿名さん]

設備とか仕様とかは普通かなーという印象ですが、熊野前だともう少しリーズナブルな路線でくるのかなという印象はありましたよね。
このあたりだと安いんだろうなぁって。
駅に近いけれど…でもJR沿線とか千代田線沿線の地域とあまり変わらない価格帯って言う感じがしてきます。
今はどこも高いからこういう価格をつけているのですかね？

[17: 匿名さん]

２路線使うことができるとは言え、都電荒川線と日暮里・舎人ライナーですのであまり高くなる要素というのは無さそうに思われる。でも東西南北どちらに行くにしても便利であるとういのは確か。公共の交通機関を使って行くことができるので。ただし熊野前というエリア的には今の額だとどうなのか。他地域の状況を鑑みると安くはあるけれどという状況なのだと思います。

[18: 匿名さん]

公共の交通機関と言っても。。。

両方とも震災後の計画停電の影響をもろに受けて運休し
「いらない路線」認定されてるし
舎人ライナーに至っては、悪天候に弱く代替バス対応も悪いから
「都内最弱の交通機関」なんて恥ずかしい記事も出たのにねえ

[19: 匿名さん]

二路線といってもどっちもバス並みの交通機関ってことか

[20: 匿名さん]

>18さん
停電のときって運休してましたたっけ？荒川区では停電なかったですが。
都電は覚えていませんが、舎人ライナーは普通にうごいてましたよ。

両方とも、かなり頻繁に来て渋滞もないので、使い勝手はよいですよ。

[21: 匿名さん]

>>20
貴方は完全に勘違いをされています

例えば現在、舎人公園に建設中の発電施設は
防災公園としての機能維持や災害時に周辺施設への
電力供給も兼ねてはいますが、計画停電でライナーが
終日運休までを余儀なくされた苦い経験も建設要望の一因です

震災当時、本当にライナー沿線にお住まいだったのでしょうか？
当時の記録を確認される事をお勧めします

[22: 匿名さん]

その構造上、雪にからきし弱く過去何度も止まってるいるし
里48バス路線も増便対応しないので、振替バス輸送の役目を果たさない。

普段は無人だから一度止まると、運転再開も点検にすごく時間がかかるし
困るのは振替輸送券を日暮里から車で各駅に人を出して配らせるから
間に合わないんだよね。
「改札内にある振替券発行機を改札外に移して」と要望しても
全く聞く耳はないしね。

それ以外にも年に数回は、チョコチョコと止まったり遅延するけれど
都交通局の情報発信が遅い上に不十分だから
駅に行ったら止まってた、ダイヤ滅茶苦茶、
運転再開したけど間引き運転で乗れない、なんて事もある。

乗客のツイッター利用率も低いのか、そういう細かい情報が
他路線に比べ発信されない率が、かなり高いのも特徴。

計画停電時もそうだったけど、日暮里舎人ライナーは
決して自慢できたり褒められるような交通機関ではないよ。

唯一の利点は、今までラッシュ時にバスで１時間以上かかっていた経路が
20分に短縮されたことだけです。

[23: 匿名さん]

・23区の他地域で予定されていた計画停電が
　次々と中止になる中で、荒川区足立区両区長の
　嘆願抗議を無視され計画停電が実施されたのは
　23区中、荒川区と足立区の2区のみ

・計画停電時に舎人ライナーが運休したのは
　電源供給施設が、その計画停電地域内にあったから

このくらいは沿線住民としては常識ですよ。

[24: 匿名さん]

＞停電のときって運休してましたたっけ？
⇒運休していました

＞荒川区では停電なかったですが。
⇒全域ではありませんが、荒川区でも計画停電は実施されました

＞舎人ライナーは普通にうごいてましたよ。
⇒普通になんか動いていません

と言うことで宜しいですね？
>>20さん

[25: 匿名さん]

話題を変えましょうか

廊下側の洋室群
どこも同じような造りだとは思いますが
ただでさえ広くはないのに、室内に柱型が出てくるので
結構狭く感じてしまいそうな気がします

各タイプのリビング・ダイニング完成予想CG
天井がかなりスッキリしているのですが
下がり天井は無いのかな？気になるところです

[26: 匿名さん]

共用廊下側の居室ってわりと柱を専有部側に持ってくることって多いですよね。あれ、なんでだろう。
柱を外に出してしまった方が玄関ドアの開閉のときに人が目の前を通るということは無さそうなのになぁっていうふうにおもわれるけれど…構造的な問題と言われればそうなのかもしれないですが。
下がり天井は実際にMRに行かないとなんとも…ですよね。
MRにによっては再現してくれないデベもあるようなので、口頭で一応確認したほうが良さそう。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん

マジレスしていいですか
スパン6ｍで70平米取ろうとすると奥行きが12ｍ弱必要になるのだけど
強度上12ｍも柱間隔をとることができないのでLD側か寝室側をインフレームにする必要が出てくるの。
ワイドスパンにすると奥行きが短くなるのでアウトフレームも可能になるけれど、住戸を多数取れなくなるのでデベとはしたがらない

[28: 通りがかりさん]

少し前にモデルルーム行ってきました。感想は、まあ、何というか「値段の割に安っぽい」ですね。
土地柄は好みだったのですが、高い。熊野前でこの値段は高すぎ。その分、装備が良いのかと思いきや、それも安っぽい。
この値段設定で本気で売れると思ってるんですかね？多過ぎる収納による部屋の圧迫感も加味すると、一割引になっても、買わない。

[29: 匿名さん]

マンションはモデルルームや図面でしか判断できない
完全な「事前」販売＆購入品です
今時モデルルームと実際の完成住戸が極端に違うケースとか
有るんでしょうか？

他社の話ですが、モデルルームとあまりに相違が大きい部分があり
住居後にクレームが出てしまい、モデルルーム見学時の写真を証拠とし
管理組合が取りまとめて、該当箇所の改善工事を要求し実施させた
なんて話も、マンコミュの某物件スレで出てましたね

超高級な秘密厳守物件でもない限り、モデルルーム見学は写真撮影必須です
それを許可できない物件は、よほど自信がなく何らかの理由でもあるのかな？
と勘ぐってしまいます

この物件はモデルルーム写真撮影可ですか？

[30: 通りがかりさん]

モデルルーム行ったら、他の客が誰一人いなかった。営業のやる気も感じれなかったが、興味持ってる人いないのかな？

[31: 匿名さん]

ホームページには混雑が予想されるって書いてあるのにね
立地、設備、会社の信用考えたら1000万高いよ。大げさじゃなく。

[32: 通りがかりさん]

同感。やはり2割程度割高な印象。まあ、価値観は人それぞれなので、今のままで買う人もいるのかもしれないけど。私は絶対しないけど。

[33: 匿名さん]

人によっては、熊野前を選ぶ理由の一つになるであろう
東京女子医大東医療センターは足立区に移転が決定しています
お気を付けください

[34: マンション検討中さん]

窓が低いね。

[35: 匿名さん]

女子医大も足立区に移転しますが、舎人ライナー沿線エリアなんですよね？足立区の広報誌で見たのですが。ですのでものすごく遠くなるというほどでもないのでは。

ダブルウォークインクローゼットとかトリプルウォークインクローゼットとか、収納がものすごいことになりまくっていますね。家族で暮らすことが想定されているからっていうのが大いにあるのでしょう。子供がいるとなんだかんだで季節用品も多くなってしまいますし収納が大いに越したことは無いですよ。

[36: 匿名さん]

その（造り付け）収納が多いことが
もろに割高価格に反映しているのでしょうか？

収納が多いと言うメリットは元面積が広い住戸でこそ
活きると思いますがねえ

特筆するほど広くもない住戸では
収納スペース大＝居住他スペース小、になる事を
忘れずに検討すべきでしょう

[37: 匿名さん]

プランを見るとＤタイプのポーチに門扉が付いています
これ、マンションでは本当に本当に要注意です

他人に配慮できない人種が入居すると、時間関係なく
「バシャーン！」と大きな音を立てて閉められますよ
この音、隣戸だけでなく上下にも響きます

この手の立ち振る舞いは、生まれ育ちの部分も大きいので
そういう人種は他にも必ず問題行為をやらかしますし、
注意やお願いをしてもすぐに元に戻ります
ポーチだって見るも無残な物置状態になるかもしれません

Ｄタイプを購入される方々、
「門扉は静かに開閉すること」・・・忘れないでください

[38: マンション検討中さん]

女子医大が立ち退いてそこに広大な空き地ができるが、何につかうんだろう。まあ病院跡地って墓地の次ぐらいに住居用としては忌まれるけどね

[39: 匿名さん]

女子医大移転の件、あくまでも噂ですが一部の機能
（リハビリ等、診療にはあまり関わらない部分？）を残す
なんて話もあるようですね

荒川区側がまだ悪あがきをしているようですが
足立区側では着々と準備を進めているようです
荒川区ももういい加減諦めて、跡地の有効活用に
知恵を絞った方が良いでしょうね

[40: 匿名さん]

女子医大の移転の話があるんですね。
大きなマンションになるでしょうか。

A、B、C、Dの4つの間取り全部書いてありました。60㎡後半～70㎡の間取りで2LDK、3LDKが中心。

面白いのが収納率が〇％と書いてあるんですね。収納率10.53％～13.63％。パーセンテージで書かれるとこの部屋は収納が広い、この部屋は収納が狭いなどわかります。

[41: 匿名さん]

そして>>36にループですか。。。。

[42: 匿名さん]

Aタイプを見ましたが、洋室二つにウォークインクローゼットが配置されていて、良いお部屋だと思いました。
また、リビングだけではなく、洋室にもサービスバルコニーがついているのも魅力的ですね。
角部屋しか出来ない仕様でしょうが、せっかく済むならバルコニーが多く通気性の良い間取りが良いと思いそうです。

[43: 匿名さん]

自分も公式サイトのAタイプ・プラン図を見ました
　過去に話が出ましたが、洋室(1)(2)とも柱型が大きく出ています
ご存じの方も多いでしょうが、この柱型は鉄筋コンクリート造だと
上階にいくにつれて多少は小さくなるそうです
　梁型や下がり天井などの天井段差表記も無いですね
ウォークインクローゼット自体は確かに魅力ですが
出入り口が引き戸ではなく開き戸の為に、柱型や下がり天井と
絡んで家具類の配置には注意が必要そうです
　プラン図ではエアコンの設置場所が書いてありませんが
洋室(2)のサービスバルコニーは実質、廊下側２洋室の
エアコン室外機置き場？になるのではないでしょうか
いずれにしても販売用の正式な間取り図面で精査する必要があると思います

[44: 匿名さん]

Aタイプの間取りをみましたが、ここはバスルームに窓がついているんですね。
通気性があって良いとも思いますが、目の前にマンションとかあったら少し不安に思います。
このマンションの北側の近くに大きな建物があったりすることはないでしょうか。

[45: 匿名さん]

この物件の詳細仕様は未確認ですが、現在の分譲マンションでは
24時間換気システムが完備されている事が多く、自分は浴室窓の必要性を
あまり感じません。このあたりは好みもあるでしょう

長方形の建物の短辺は、妻側（つまがわ）と呼ぶそうです
この妻側外壁のバルコニーがない窓は、簡単に清掃できない場合が多く
「特別清掃」という形で、管理組合が別途有料契約し管理会社（の委託業者）が
清掃を行うケースもあるようですね

日暮里舎人ライナー沿線はまだまだ開発途上です
将来的に近隣で大きな建物が建つかどうかは、正直誰にも分らないと思います

ただし現時点で何らかの計画があるならば、販売時管理規約や重要事項説明書に
記載される場合もあるでしょうし、販売会社に問い合わせるのが一番確実では
ないでしょうか

[46: 匿名さん]

マンションではペットを許可していないところも多くみられますが、
ここは問題なく飼う事ができるのですね。
ただ、種類やサイズに制限があると但し書きがありますので、
具体的にどういった制限が設けられているかどうかもきになるところです。

[47: 匿名さん]

賃貸ではなく分譲マンションで「ペット飼育不可」は
今どき珍しいのではないでしょうか？

ペットはマンション住民にしても近隣飼い主にしても
トラブルになりがちなので、しっかりとマナーやルールを守り
飼育してもらいたいものですね

またこのマンションの敷地内が犬猫のトイレになり
植栽が痛んだり、床が汚れたりするのは勘弁して欲しいものです

[48: 匿名さん]

マンション内ではペットの移動は抱いてするのが基本だと思いますがマンション住まい自体初めての人だとそういうことがわからなかったりもします。
ルールをきちんと最初に明示しておくと
トラブルになりにくいのではないかしらと思いました。

サイズや頭数にも制限がありますがどうなっているのかという具体的な話は
キチンと話しを聞きに行った時に確認せねばならないですよね。
特に分譲マンションを買ったら飼おうと思っている人も多いでしょうから。

[49: 匿名さん]

尾久の原公園に近いのが売りらしいけど少し前まで酷い土壌汚染で閉鎖されてたからね。
いまだに注意喚起の看板あるしこんなところで子供を遊ばせられるかよ。
http://gasho.net/?p=2015

[50: 匿名さん]

ペットに関する基本ルールは、管理規約・細則で明記してあるはずです。
この程度の確認は、購入者としては当然の義務でしょう。

もっとも良心的な販売会社なら尋ねなくても一通り説明はしてくれるでしょうし
普通の販売会社なら、尋ねれば答えてくれるはずですがね、