プレシス横濱紅葉坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス横濱紅葉坂はどうですか。
史跡や文化施設が周辺にあり、ステキな雰囲気だなと思います。
暮らしていくときにはどうなのかなって思いますが、
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換して情報を得たいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/momiji/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区宮崎町56-1（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1A口）
　　　京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）、根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.90平米～84.63平米
売主：一建設

販売代理：東急リバブル
施工会社：イチケン
管理会社：伏見管理サービス
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階地下1階
竣工予定：平成30年3月上旬
入居予定：平成30年3月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[261: 匿名さん]

ここは地盤が固いところまで深い為、29本も杭が必要なようです。なので直接地盤に出来るほど地盤が良い土地では無いってことです。
レジデンスは斜面に建っているので、建物を斜面に支える必要があるため、地震時の軽減措置として免震にしたのでしょう。
平地の直接地盤が、建物を支える力が一番てことですね。

[262: 匿名さん]

スラブ厚約200mm(一部のぞく)
って最低レベル。上階の足音が響きそう。
天井高も低そうですが、どうなんでしょうか。

[263: 匿名さん]

直基礎がベストです。
杭を深く打つのがいいと思っている人がいますが
杭を深く打たなきゃいけない地盤て事ですよ
埋め立て地なんて論外ですね。

[264: 匿名さん]

>>260 マンコミュファンさん
35年〜50年で建て替え前提ですよね。

[265: 匿名さん]

建物全体で支えるのと、杭の本数分だけで建物全体を支えるのでは、全然支える力が違います。
更に傾斜地となると土圧に掛かる力が大きいのです。

[266: 検討板ユーザーさん]

>>264 匿名さん

ゴムは50年はもつし、技術進歩で交換コストも下がっている。マンションに限らず、住まいはすべて免震にするべき。免震が縦揺れに無効だとか、長周期地震動に弱いとかも、都市伝説。

[267: マンション検討中さん]

遮音性はかなり問題かと。

[268: 匿名さん]

>>266 検討板ユーザーさん
メンテナンスをしていれば鉄筋コンクリートは100年持ちますが、耐用年数50年だと、全交換か建て替えがヴィンテージマンションとするには必要ですね。
交換コストを考えると、一度に交換が望ましいので、50年を待たずに35年程度で交換をする事になります。
熊本地震でも色々と話題になりましたが、免震はまだまだ確立された技術ではなく、発展途上です。
コストが下がっていると言っていますがいくらの話をしていますか？

[269: 匿名さん]

>>268 匿名さん

35年で交換って、、
無知すぎ。

[270: 匿名さん]

ちなみにジャッキアップなんかしませんよ。
いまや一箇所だけぬいても建物が下がらない計算になっています。免震ゴムはボルトを外して横から抜けます。地下ピットに移動用レールがあらかじめ設置してあるマンションもありますよ。

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
ソースは？
50年経って、不具合が出てからの交換は遅すぎです。
売ることしか考えてないデベのことを鵜呑みにしすぎ。

[272: 口コミ知りたいさん]

>>271 匿名さん

自分で調べなよ。

[273: マンション検討中]

>>270 匿名さん
殆どのマンションではまだそのような設計になっていません。よく問題になってます。
ここは採用されるならそうならないよう願います。

[274: マンコミュファンさん]

>>273 マンション検討中さん

だから、ここは免震じゃないって。
それより遮音性がヤバイでしょ、賃貸並。

[275: 匿名さん]

遮音性はスラブ厚だけでは語れないと思ふ。
設計次第、厚くてもうるさいとこはうるさい。でも、入居して見ないとわからんからな。
後の祭りにならんよう、梁の設計思想をデベと話してみよっと。

[276: 匿名さん]

レジデンスのボイドスラブ250mmと同性能です。

[277: マンション掲示板さん]

>>276 匿名さん

ボイドスラブの遮音性が0.8がけというのはウソ。200mmは普通にヤバイよ。ボイドスラブ250よりはるかに劣る。グランドメゾンは280。

[278: マンション掲示板さん]

普通スラブ180〜200mmのマンションが騒音の苦情が最も多い。

[279: 匿名さん]

紅葉坂レジデンスよりも遥かに上の作りになってるようで安心しました
あちらさんのほとんどの住戸は眺望もなく中古価格が下がりっぱなしです
その点ここは恵まれてますから将来性も万全です

[280: マンション掲示板さん]

おそらく、水回りはスラブ200以下でしょう。要確認です。
直床、20センチというのが、いわゆるハセコー仕様。
ちなみに天井高は2450が最低ライン。

[281: 名無しさん]

>>275 匿名さん

それは正しい。
入居してみないとわからない。
入居してからでは手遅れなんだけどね。

[282: 匿名さん]

そうそう、ボイドは太鼓現象でうるさい事もあるし、要は設計次第。
しっかりした設計で二重床、天井なら音なんか聞こえないし、適当な設計なら音がダダ漏れ。
ちなみにレジは子供が騒ぐと下の階からクレームを受けます。

[283: 検討板ユーザーさん]

>>282 匿名さん

太鼓現象は質の悪い二重床ね。
ここは階高は悪くないと思うよ。
掃部山公園のクオスなんかは20メートルで7階建て。

[284: 検討板ユーザーさん]

スラブ厚20センチ、一部のぞくってのが要注意。
段差スラブは15センチ以下かもね。

[285: 匿名さん]

>>283 検討板ユーザーさん
ボイドも空洞次第で太鼓は起きるよ。

[286: 通りがかりさん]

>>285 匿名さん

古すぎ。
完全な中空ボイドなんて今時ないよ。

[287: 匿名さん]

ここなら、海上保安庁官舎跡地のほうが明らかにいいと思います。

[288: 匿名さん]

>>285 匿名さん
ここはあなだか本やら雑誌やらから得た浅く薄い知識を披露する場ではございませんよ。

[289: 匿名さん]

>>287 匿名さん

そのようですね。紅葉坂エリアって地盤がしっかりしていると思っていましたが、N50まで19mで、杭29本打つとは思いませんでした。宮崎町と紅葉ヶ丘ではそんなに違いがあるなんて、盛り土と切土の違いですか？

19mだったら、ほぼ丘の下と一緒ですよね。

[290: 匿名さん]

海上保安跡地が紅葉坂界隈最後のマンションになるのかな。

[291: 匿名さん]

以前の上物は敷地内の平の部分に建っていましたが
今回は崖の部分まで使うためではありませんか？

[292: 匿名さん]

遮音性や、設計は価格帯からそれなりに仕上げてくるとは思いますが、駐車場が痛い。
ネットで探しても、あまり近場に月極めないですね。ここを購入する人が車を足にできなくて納得するのか。
間取りもファミリー感ありありなのに。

[293: 匿名さん]

紅葉ヶ丘は、あと、坂を登りきった職業訓練校（廃校）のところが可能性ありそうですが。。。
そこが一番良い気がします。あと、音楽堂、図書館も50年後は、わかりません。

[294: 匿名さん]

>>290 匿名さん
山頂はもうエリア外？

[295: 匿名さん]

ここの隣の古いマンション群は建て替えないのかな？

[296: 匿名さん]

駐車場痛過ぎますね。
この辺りは駅が近かろうが車は持つ人が多いです
節約で車手放すような家庭は殆どないですからね。価格帯から車ぐらいはもってますからね。
全くわかってませんね。。

[297: 匿名さん]

民家は、建替えの可能性がありますね。

[298: 匿名さん]

50年後ってそれはもう生きてないと思う…

[299: 匿名さん]

>>290 匿名さん

何ができようと、紅葉坂はレジデンスとグランドメゾンの2強ですよ。

[300: 匿名さん]

この人ずっとそればっか言ってるけどそう思ってんのあなただけです。
大丈夫ですか？
人はいろんな価値観があるのです。

[301: 匿名さん]

>>299 匿名さん
そう言っているのはレジ住民だけ。
GMは相手にしてない。
一緒にするな。

[302: 匿名さん]

経年優化、時間がたてばたつほど、レジデンスとグランドメゾンは価値があがります。いわゆるヴィンテージマンション。

[303: 匿名さん]

>>302 匿名さん
だから、ただの相場の変化だって。

[304: 匿名さん]

ですね。住宅ローン減税と金利低下や株価によって全体の相場が上がっている。
勘違いもはなはだしいな。
あとレジデンスの住民が裕福だとは思えないな。狭い部屋もあるしね。
グランドメゾンとは世帯収入が全く違う

[305: 匿名さん]

なら今中古でたくさん出てるやつを買って１０年、２０年したら売ればいいんじゃない？
その期間ただで住めるよ 笑
１０年後の相場なんてわからないからね。
全体があげれば上がるし、リーマンみたいなことが起きたり大幅な金利上昇があれば下がるし
あまり見るに堪えない投稿はやめてくれ

[306: 匿名さん]

>>296 匿名さん

車無しでも平気ですよ。
節約ではないでしょう。
今の世の中、
車要らない、
、、、
タバコ要らない、
お酒要らない、
恋愛要らない、
結婚要らない、
子供要らない、
あらゆるリスク要らない、
みたいなものですね。
結果として、節約かもしれませんが。
お金は要りますね。。。

[307: 匿名さん]

>>304 匿名さん

レジデンスが良いなんて、一部の住戸だけですよ。殆ど囲まれ、将来尚更。
ここもそうですが。

[308: eマンションさん]

>>307 匿名さん

紅葉坂はレジデンスとグランドメゾンの2択でしょう。スケール感が違う。
他は入り込む余地がない。
グランドメゾンは耐震偽装のイザコザ、東日本大震災時に外壁が剥がれたのはあまりにも有名。
それでも地域を代表するマンション

[309: 名無しさん]

>>304 匿名さん

不動産屋にいって、成約分譲対比を聞きましょうね。
同時期分譲のマンションと比較しても、レジデンスは頭一つぬけている。正真正銘紅葉坂のランドマークマンション

[310: 匿名さん]

>>309 名無しさん
同時期紅葉坂で売りに出たマンションはどこでしょうか？

[311: 匿名さん]

団地と離宮の差があるんですよ。買える層が違うので成約分譲対比で比較でランドマークマンションと言われても違うと思いますよ。

[312: 匿名さん]

>>308 eマンションさん

確かにスケール感ありですね。
グランドメゾンは、
まあ、計測不可。

紅葉坂エリア、丸ごと地所が買い取ってくれていたら。。。
目の前のコーポとか、お店とか、
税関と海自の官舎も。
悔やまれます。

あと、交差点の凄く細長いマンション、あれは凄いとしか言いようがありませんね。あのスペースで。
お陰で、歩道がボトルネックです。

[313: 匿名さん]

レジデンスはいいマンションですので、こんなところに絡みに来なくても、待ってさえいれば売れると思います。
よっぽど今すぐ売り抜きたい焦ってる人がいない限りは。
ここってコンシェルジュいます？

[314: 匿名さん]

もしかして、ディスポ無し？

[315: 匿名さん]

ランドマークマンションはグランドメゾンで間違いありませんが、次点はどんぐりの背比べでしょう

レジデンスは壱番館高層以外はどうしようもありませんし、弐番参番に至っては論外。

クリオは外観は素敵ですが管理組合が揉めに揉めてるようでちょっと怖いです。

となるとグランドメゾンの次点マンションはここプレシスになる可能性は大といってもいいでしょう。

なにせグランドメゾンに近接する最高の立地ですからね。

[316: 匿名さん]

クリオってもう管理組合もめてるんですか？
建ってなくないですか？

[317: 周辺住民さん]

紅葉坂のマンションといえば、やっぱりレジデンスだなぁ。
ランドマークはレジデンスでしょ！
グランドメゾンはお伊勢さんのイメージ。

[318: 匿名さん]

わかったわかった。もういいからこのマンションの話題を。

[319: 匿名さん]

風呂が奇抜な設計ですね。
オプションでしょうか。
ディスポーザーは記載が見当たらないですね。

[320: マンション掲示板さん]

>>314 匿名さん

さすがにディスポーザーなしはありえないでしょう。

[321: 匿名さん]

ディスポーザーは欲しいなあ。

[322: マンション掲示板さん]

>>314 匿名さん

さすがにディスポーザーなしはありえないでしょう。

[323: マンション検討中さん]

紅葉坂はまともな既存のマンションがグランドメゾンしかない
したがってここは紅葉坂を求める人達にとって必ず検討されるマンションです
ここの近くにある紅葉坂レジデンスとやらの住民層が悪いともっぱらの噂

案の定この掲示板にも紅葉坂レジデンスの住人が荒らしとして登場してます
紅葉坂レジデンスの近くゆえ治安が悪い可能性がある、そこが唯一の不安点です

[324: 匿名さん]

購入後の駐車場落選リスクを考えると、パスかなぁ。
ディスポーザーは必須でしょう。
直ぐに見学行ける場所に住んでいないので、もしモデルルームに行かれて有る無し確認できた方がいらっしゃったら教えて欲しいです。

[325: 匿名さん]

>>323 マンション検討中さん

グランドメゾンがまとも？！
見た感じはですけどね。
ニュースはご存知のはず。

[326: 匿名さん]

あの、すみませんが他のマンションの悪口は
あまり見ていて愉快ではないのでやめませんか？
自分の住んでいるところをアピールしたいのはもうわかったんでよろしくお願いします。

[327: 検討板ユーザーさん]

>>325 匿名さん

知らぬが仏。

[328: eマンションさん]

>>326 匿名さん

住民じゃなくてもレジデンスが素晴らしいのはわかる。紅葉坂を象徴するマンション

[329: eマンションさん]

紅葉坂レジデンスさえ建たなければ紅葉坂の治安やブランド力も大幅に上がっていたんですけどねぇ

したがって、プレシスさんには期待大です！

グランドメゾンさんとともに紅葉坂を良くしていってくださいね！

[330: 匿名さん]

ここを買えない人が伊勢町に行くって感じですかね。

[331: 匿名さん]

>>329 eマンションさん
それは言い過ぎ。
良くも悪くも、紅葉坂を綺麗な地域にした功績はあります。ごちゃごちゃ小さいマンションがあの場所に建っていればこうはならなかったと思います。

[332: 匿名さん]

>>331 匿名さん

ランドマークマンションはレジデンスということ。

[333: 匿名さん]

だめだこりゃ…

[334: 匿名さん]

横浜、みなとみらいエリア
ブランドマンション
http://www.kencorp.co.jp/famous_property/area/yokohama

[335: 匿名さん]

ここをバーっと眺めると、しっかりレジデンスからライバル視されてるし、とても皆が注目しているようですね。
MIDは色々大変そうですし、タワーマンションは雲行き怪しそうだし、穏やかなこの辺が良さげなのかな。
でもいま、新築でレジデンスが出れば買いなのにと思っている私がいます笑。

[336: 匿名さん]

>>331 匿名さん

同時に、レジデンスが紅葉坂を安っぽくもしましたよね。掲示板を荒らすしレジデンスの人たちは困った人たちばかりです。

[337: 匿名さん]

>>336 匿名さん
激しく同意。しかも、あからさまに住民とわかる書き込みで。
暇人数人がパトロールしてるだけだとは思いますが、少々度が過ぎてます。

[338: 匿名さん]

レジデンスのスレをみればわかる通り、意味がわからない事を書き続ける方がいます。AIによる自動書き込みの様な。

[339: 匿名さん]

>>334 匿名さん

納得

[340: 匿名さん]

横浜市民は、おらが、我がマンションに誇りあり、ですから。結構ねちっこいですよ。見かけだけなら紅葉坂エリアマンション、どれも素晴らしく見えます。中身は住んでみないとわかりませんけどね。
安っぽい？

[341: 匿名さん]

ディスポーザーがない時点で完全に対象外。

[342: 匿名さん]

>>341 匿名さん

ディスポーザー無し。。。
桜木町のクリオもそうでしたが、
現代のマンションの生活にディスポーザーは必須です。残飯カットせず、コストカットは、残念です。これは1番メリットある仕様なのに。バルコニーでコンポスト、ミニ家庭菜園作戦か。
戸建てのデメリット、毎朝ゴミ出しに次ぐデメリット。

[343: 匿名さん]

ディスポーザー無し 駐車場なしはあり得ない。
この価格帯のマンションなら当たり前だ。
いくら紅葉坂一帯とはいえ。
土地が高かったのかな？

[344: 匿名さん]

駐車場なしではなく
駐車場かなり少ないの間違いです。失礼

[345: 匿名さん]

駐車場はまだしも、ディスポーザーなしはありえない

[346: 匿名さん]

>>345 匿名さん

多分、クリオさんを参考にしていらっしゃると、思います。あそこがあの価格、仕様で即売れたんだったらと。

[347: 匿名さん]

>>334 匿名さん

ブランドマンション群ですか、
おおっ！と、思ったのは、
グランブリエ山下公園くらいでした。
あんな所にあんな物件が、2003年でしたか。これぞ元祖横浜って感じですね。タワマンはいろいろ問題あるし、山手町は不便で、残念です。

ここは、ブランドマンションには入らなそうですね。

[348: 匿名さん]

売れるとは思いますよ紅葉坂だし。
ここ数年だいぶ相場上がってますね。
落ちるまでとは思っても落ちるかわからないし
その間に金利上昇するかもしれないし
欲しいと思った時が買い時かね。

[349: 匿名さん]

ここの価格を教えてください。

[350: 通りがかりさん]

>>349 匿名さん

85平米で1億です

[351: 匿名さん]

マジっすか。
流石に最上階ですよね？

[352: 匿名さん]

>>348 匿名さん

そうですね。
6,000万位だった時代が懐かしいです。
8,000万、今は、1億当たり前ですか。

だからコンシェルジュなくして、
ディスポーザーなくして、
駐車場減らして、コストカット。

まあ、設備的にコストがかかるものを極力削ぎ落とすってことですか。

[353: eマンションさん]

>>351 匿名さん

最上階じゃないです。。

[354: 匿名さん]

>>353 eマンションさん
ありがとうございます。
少々 予算が足りなさそうです。
みなとみらいに近い紅葉坂、いい夢見さしてもらいました。
山の反対側を見るようにします。

[355: 匿名さん]

車をもたないような層が買うマンションじゃないって事です。紅葉坂は。

[356: 匿名さん]

>>355 匿名さん
そうですよね。駐車場が少ないと後々管理費や修繕積立にも影響ありそう。
ディスポーザーもそうですが、コストダウンが住民のためではないのは頂けないかな。

[357: 匿名さん]

そうです駐車場収入は管理費に収入として入るならばかにならないですからね。このエリア価格帯なら最低8割以上駐車場ないと話にならない。二台持ちには一台我慢してもらうとしてもね。
移動の手段としてしか車をみてない層とは違うんですよね。まずそこ。使う使わないは関係ない。
たまに使うために車を買う層なんです。
この辺りは。

[358: 匿名さん]

>>356 匿名さん

駐車場少なければ、管理費が逆にかからないのでは？即満車でしょうし。マンションで維持費がかかるのは、エレベーターと駐車場ですよね？

[359: 匿名さん]

>>357 匿名さん

管理費収入増やすために、駐車場たくさんないといけないんですか？

[360: 匿名さん]

>>358 匿名さん
駐車場はすでにある。埋まらない駐車場なら考えものだけど、圧倒的に数が足りない気がします。
一千万も、二千万もする車を運に任せて購入できんわ。