プレシス横濱紅葉坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス横濱紅葉坂はどうですか。
史跡や文化施設が周辺にあり、ステキな雰囲気だなと思います。
暮らしていくときにはどうなのかなって思いますが、
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換して情報を得たいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/momiji/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区宮崎町56-1（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1A口）
　　　京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）、根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.90平米～84.63平米
売主：一建設

販売代理：東急リバブル
施工会社：イチケン
管理会社：伏見管理サービス
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階地下1階
竣工予定：平成30年3月上旬
入居予定：平成30年3月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[181: 匿名さん]

海上保安庁は紅葉坂エリアでそこそこの規模感のマンションが建てられる最後の土地なので、皆さん注目してますね。
レジデンスはいい物件ですが、新たなマンションが建つ時は10年落ちになるので、新築はなおさら貴重です。

[182: 匿名さん]

まあ、時期的に2019年、2020年って感じでしょうね。

[183: 匿名さん]

レジデンスも古くなってきました。大規模修繕前には売りでしょ。リセールバリューあるうちに。新築には敵いませんよ。

[184: 匿名さん]

>>183 匿名さん

リセールバリューならむしろレジデンスでしょう。
紅葉坂は土地がなく、まともなマンションはグラメとレジデンスだけ。
新築で買っても、5年もたてば、グラメ、レジデンス以下になりますよ。

[185: 匿名さん]

グランドメゾン紅葉坂って、まともだったんですか。。。レジデンスの中でまともなのは、壱番館。

[186: マンション検討中さん]

>>184 匿名さん
レジデンスもまともな部屋はほとんど売りに出ないですね。

[187: 匿名さん]

400万超えだとアホな煽りを繰り返している人の、過去の書き込みです。
レジデンスのことも煽ってますね。


グレーシアタワー二俣川のスレでの予想。

実際、二俣川は坪平均285万でした。

237
by 匿名さん　2016-05-02 19:39:06
甘い！
武蔵小杉は超えてくるでしょう。
坪350

244
by 匿名さん　2016-05-02 23:03:54
ウエスト330でしょ。
今後ムサコは北口タワーマンション建設ラッシュ。
ここは二俣川唯一無二。
利益追求するなら、坪350も十分ある。


→坪平均350万だと煽り続けて、おもいっきり外してます。

[188: 匿名さん]

相変わらず、お伊勢さん、紅葉坂、
車多かったですね。
七五三。。。やっと終わりましたね。
この程度ならまあ。

[189: 匿名さん]

ということは公団花咲団地時代から住んでいて
建て替え事業の先頭に立った人が勝ち組ってことか。
そりゃそうだろうな。

[190: 匿名さん]

クリオ桜木町が坪単価370なんだから、プレシス400は至極真っ当。450だとさすがに高いかな。350以下は考えにくいでしょう。

[191: 匿名さん]

南東の84平米最上階は12800だそうです。
紅葉坂恐るべし。

[193: 検討板ユーザーさん]

[当掲示板の趣旨に反する不適切な発言であると判断し、削除しました。管理担当]

[194: 匿名さん]

紅葉坂物件は、普通のサラリーマンには買えませんね。掃部山のマンションなら買えそうです。でなければ、坂下、崖下です。

[195: 匿名さん]

現時点で持ち家なしは論外。
見る目なさすぎ。
諦めて郊外へどうぞ。笑。

[196: 匿名さん]

今考えてみると、グランドメゾンがいろいろあったにしても、坪単価が抑えられて一番お買い得だったと思います。住宅価格にお買い得ってのはあり得ないんですが、1億以上出すなら、グランドメゾンでしょう。それ以下なら、レジデンスという選択もありますが、あまり良いところが出ないので、ここ、プレシスを先ずトライでしょう。

[197: 検討板ユーザーさん]

>>196 匿名さん

グランドメゾン、今や10000万じゃ買えないですよ。
14000万は必要。

[198: 匿名さん]

何とか買えたとしても維持費が・・・
そこが富裕層との違いですね。

[199: 匿名さん]

やはり、身の丈に合わせると、坂下かな。
坂上の、買いま、せんってことになる。
伊勢町のほうまで下ろうか。

[200: 匿名さん]

レベルの低い質問で申し訳ありません‥
全く土地勘がないのですが、このマンションの近くにスーパーやドラッグストアなどはありますか？

[201: 匿名さん]

紅葉坂の頂上から3分くらいのとこにフジスーパーありますよ。私はそこ利用したりします。
戸部方面ですね。
あと野毛にあおばってスーパーもあります。
コレットマーレも地下に。
とにかく困ることはない場所ですよ紅葉が丘と宮崎町は。

[202: 匿名さん]

坂が困るのですよ。夏は暑いしね。

[203: 匿名さん]

>>201 匿名さん

お教え頂きありがとうございます！
モデルルームできたら自身でも見てみようと思います。

[204: 匿名さん]

うちは、ほどんど、ネットスーパー。
時々、そごう。
クルマもしくは、電動アシスト自転車があれば良いですね。

坂は、津波、高潮、洪水対策だと思って、気になりません。

紅葉坂オススメ。

[205: 匿名さん]

相場や市況を考えたら、坪380が妥当。

[206: 匿名さん]

紅葉が綺麗ですね。坂の行き来も楽しくなります。

[207: 匿名さん]

駐車場１６台しかないのか…
車無しの人向きかな。
にしても世帯数に対して１６ってどうすんだろ

[208: 匿名さん]

紅葉坂にまだマンションの建つような土地があったとは意外でした。何があった場所なのでしょうか？過去レスで既に話題になってたりするのかな…
数年前に行った時には既に建物が林立していて、坂の上からみなとみらい方面を見下ろした感じでは、視野が狭くなっていたように思います。ちょっぴり昔の紅葉坂を知っているので、そんなふうに感じたのだと思いますが。
坂がやはりきついとは思いますが、いい場所だとも思います。

[209: 匿名さん]

1月末からモデルルームが始まるようです。
販売スケジュールもその時に分かるそうで楽しみです。

[210: 名無しさん]

ここはランドマーク側は近くのマンションとお見合いになりますか？
窓開けたら目の前にマンションとかは嫌だなあ。
将来的にも大丈夫な場所かってのは気になるポイントです。近くのレジデンス参番館みたいにならないか気になりますね。
現地見る限りちょっと周りを取り囲まれたような感じはしました。

[211: マンション検討中さん]

現地に行ってみて、ガッカリ。
囲まれすぎ。
でも400は、中層でもすると思う

[212: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん

なので、狙いは、最上階ですね。

[213: マンション検討中さん]

400もするとは思えない。

期待していたのに・・・立地が悪すぎ。

大手は手を出さないでしょうね。

[214: 匿名さん]

400超えたら、買う人はほとんどいないでしょう。

[215: 匿名さん]

紅葉坂新築なら坪単価400は確実でしょう。

[216: 住民板ユーザーさん1]

７０平米4.5階くらいで7500前後と予想。

[217: 匿名さん]

>>216 住民板ユーザーさん1さん

それだと8000はするでしょう。

[218: 匿名さん]

HPの資料請求には6000からになっていますね。
音楽通りより良い立地ですから相当な値段では？

[219: 住民板ユーザーさん1]

ここは下の階は眺望がなさそうな感じしますね。
まあ6000万代ならこの一帯では仕方ないかと。

[220: 住民板ユーザーさん1]

ただ一つ言えるのは７０平米代は先に完売するよ。間違いない。まず最上階と７０平米が先に売れますよ。

[221: 匿名さん]

レジデンスの中古がここの値付けの指標になりますかね？

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん

当たり前ですけど、中古よりは新築の方が高いでしょう。2割は高いのでは？

[223: 匿名さん]

デベとか仕様にもよりますよね。
プレシスは中小デベだし、仕様面でもレジデンスを上回ってくるとは考えづらいです。

[224: 匿名さん]

価格は下落し続けているのに、
400超えで買えば、高値掴み確実だな。
それでも情弱は煽られて買うのかな。

[225: 匿名さん]

224さん意味不明です。よほど買いたいんですね。。

[226: 匿名さん]

仕様面の古さを感じ始める時期だし、築5年以上経過しているマンションと比較されても微妙ですね。以前からレジデンスが一番と言っておられますが、新築狙いの人達が検討しておりますので宜しくお願いします。最上階の東側は観覧車が見えそうですね。

[227: 匿名さん]

コレットマーレと県民共済ビルがありますので
見えるとしたら観覧車の左端部分かと思います。

[228: マンション検討中さん]

レジデンスが一番厨がレジデンスの価値を下げていることにいい加減気づいてください。
絶対レジデンスだけは嫌ですね。だから大規模マンションは…
そんなコメントで価値が上がると思っているのかな。

[229: 匿名さん]

ランドマークタワー群も見えるし、今後は、北仲タワーも見えるだろうし、楽しみですね。
低層階でも、この上なく静かな環境ですから、静かに過ごしたい方にはお勧めです。
採光はそれなりにあるでしょう。

モデルルームは何処なんですか？
お隣ですか？

[230: 匿名さん]

>>228 マンション検討中さん

どうみてもグラメとレジデンスでしょうね。
クオスみてごらん、リセールは悲惨ですよ。

[231: 匿名さん]

あそこでしたっけ？　横浜スタジアム隣の。

[232: 匿名さん]

グランドメゾン、レジデンス、クオスも、ここも囲まれ感あり。
どのマンションも抜けてる方角を狙うべし。本当は南西、伊勢山神宮を拝む方向が吉なんですけど。
良い気の流れを掴んでください。

[235: 検討板ユーザーさん]

[No.233～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿のため、削除しました。管理担当]

[236: 匿名さん]

昨日からモデルルームの案内が始まってますが、
行かれた方の感想を是非参考にしたいです。
レポートお願いします。

[237: 匿名さん]

自分はいかないで、もしくは感想を書かないで
他人の意見を求めてなんか意味あります？

[238: 口コミ知りたいさん]

>>230 匿名さん

唯一の拠り所が売れてしまい、残ったのは2、3番館。
新しいところがいい人は多いので、次はここが注目されそうですね。
周りにやっかみつけるのは見苦しいのでやめましょう。
揺るぎない価値を謳うなら、どしんと構えていればより良いのに。

[239: 匿名さん]

入居のタイミングまで低金利が続くか少しだけ不安がありますね。
これだけはトランプさんの頑張りが仇とならないように願います。

[240: 匿名さん]

>>222 匿名さん
花咲団地時代、この一帯はあまり値段の高い場所ではありませんでした。
そのため、レジデンスはどちらかというと中古になり値上がりをしています。
これはレジデンス、グランドメゾンの功績によるところが大きく、紅葉坂を素敵な地域として作り上げてくださいました。
ですので、レジデンスの中古はこの一帯の相場を示しているのは間違いないかと。
大規模マンションは共用施設といったメリットがあり、小規模新築マンションはセキュリティや最新の設備で勝負でしょうか。
レジデンスの設備と間取りは少し古い感じは否めなくなってきましたが、あの外観はこれからも地域を代表する建物として残り続けるかと思います。
グランドメゾンは神奈川を代表する超プレミアマンションなので、ローン無しで手に入れたとしても一般人には固定資産税と駐車場代を払うだけでも辛いのではないでしょうか。あくまで想像ですけどね。

[241: 匿名さん]

>>240 匿名さん

花咲団地の方が、良かったですけどね。昭和時代が懐かしい限りです。
この先50年、音楽堂は残っていってほしいものです。無事に100周年を迎えられますように。

ここに住まわれる方々は、それを見届けられますことを。

グランドメゾンが、超プレミアムですって？

[242: 匿名さん]

>>241 匿名さん
音楽堂さんと能楽堂さんは文化地域として今後もずっと残って欲しいですね。ただ、掃部山公園に続く道を少し綺麗にしてもらいたかな。シャッターとか。
グランドメゾンは疑いようもなくプレミアムマンションだと思いますよ。
近くのどのマンションの最高価格でも、最低価格にすら届かない。
住んでる人も普通のお金持ちの人も多いですが、大手会社の外国人社長や芸能人の方、外国の大富豪の方だったりと、通常ではないマンションだと感じます。
そのため、ここが隣にできても、余りひけめを感じる事はないかと思います。

[243: 匿名さん]

結局のところ、紅葉坂エリアを代表するマンションは、レジデンスとグランドメゾンの二つでしょう。
ここは、新築プレミアムがなくなったら、かなり微妙。
待てるなら、坂上の海上保安宿舎跡地の方がスケール感があって期待できますね。プラウドあたりに建てて欲しいですね。

[244: 匿名さん]

>>243 匿名さん
代表って（笑）
確かに目立つけど、場所がいいからどんなに小さな古いマンションでも売れてます。

[245: 匿名さん]

>>243 匿名さん

海上保安庁官舎後にマンション建ったら、参番館アウトでしょうに。
まあ、壱番館ならパーフェクト。

こっちも結構、日当たりいいっしょ。

[246: 匿名さん]

>>243 匿名さん

スケール感なら、レジデンス。
半端ない。

あそこ、スケール感あるの？
まあ、いつ出来るかわからんね。

[247: 匿名さん]

>>246 匿名さん

将来、ヴィンテージ化するのは間違いなくレジデンス。

[248: 匿名さん]

>>247 匿名さん

100年ヴィンテージマンションですね。それにしても、グランドメゾンがプレミアムっておっしゃる方は、過去の経緯無視なんでしょうか、そういって風化していくのですね。

紅葉橋あたりの歩道がもう少し広くなったら完璧なんですけど、広げようがないですよね。桜木町駅の遊歩道は地道に進んでいるようで何よりです。

[249: 匿名さん]

100年は免震持たないよ。
積立もしてないから。

[250: 匿名さん]

今はもうタワーマンションが敬遠されていますから、ここのように5、6階建てが良いですね。それも丘の上だと、10階以上得してますから。

[251: 匿名さん]

>>249 匿名さん
今から各部屋から月一万円積み立てれば、一般的に建て替えが必要とされる35〜40年で免震交換出来るくらいの金額になるでしょう。
大した金額ではないです。
交換時にまとめてとなれば、壱番館しか交換できないで、後は建て替えとかが現実的かな。

[252: 匿名さん]

花咲団地がレジデンスに生まれ変わったように、また50年後に変わるでしょう。
時の流れは早いものですね。2017年もすでに1ヶ月が経ちますし、1年なんてあっと言う間です。ここのように、古い建物がマンションに変わっていくのも時代の流れですね。紅葉坂エリアは、まだまだ未知なる可能性を秘めています。

[253: 匿名さん]

レジデンスは見た目を提供してくれるだけにしてくれぃ。
グラメは買えないし、やはり独自路線のこじんまりマンションが実際の住み心地はいいでしょう。
相場を無視してリセールとか語る頭の弱い人はほっときましょう。
そういう人はさっさと売って地域の民度向上に貢献して下さい。
少し前にやたらと絡まれていたマンションがありましたが、結局は我が道を行く個性を放つ存在になっています。
ここも、同様、それ以上の存在になる可能性がありそうに感じます。
子育て世代にはとてもいい間取りですし、期待大ですね。
P.S.紅葉坂のこちら側の歩道もう少し広がらないかしら。そこは少しマイナスポイントかな。

[254: 匿名さん]

>>253 匿名さん


レジデンスのおかげで紅葉坂が綺麗になりましたよ。それにしても、ぎっしりすぎ。昔みたいなスリムなレイアウトで四番館まであっても良かったのに、欲張りすぎました。グランドメゾンは見た目豪華ですが、ケチがついてます。ここは、正統派？のようです。

[255: 匿名さん]

何はともあれ、新しい建物が建つのはいい事ですね。
地域が生きている証拠です。

[256: 匿名さん]

HPが更新されましたね。
モデルルームの写真もアップされており、想像よりも良かったです。
あとは価格ですね。

[257: 匿名さん]

非免震も残念だけど、実質7階建、スラブ厚200mm。階高が低いし、基本性能が低すぎ。コストダウンマンションだね。

[258: 匿名さん]

参考までに、レジデンスとグランドメゾンのスペックをご存知の方教えて下さい。

[259: 匿名さん]

こんなに地盤ガッチリのところで、免震なんて必要なかったでしょう。レジデンスは、過剰なんで、将来のコスト高懸念です。

[260: マンコミュファンさん]

>>259 匿名さん

免震のランニングコストがかかるって都市伝説ですよ。
ただ、初期費用がかかるので、採用したら分譲価格は500万はあがると思います。

[261: 匿名さん]

ここは地盤が固いところまで深い為、29本も杭が必要なようです。なので直接地盤に出来るほど地盤が良い土地では無いってことです。
レジデンスは斜面に建っているので、建物を斜面に支える必要があるため、地震時の軽減措置として免震にしたのでしょう。
平地の直接地盤が、建物を支える力が一番てことですね。

[262: 匿名さん]

スラブ厚約200mm(一部のぞく)
って最低レベル。上階の足音が響きそう。
天井高も低そうですが、どうなんでしょうか。

[263: 匿名さん]

直基礎がベストです。
杭を深く打つのがいいと思っている人がいますが
杭を深く打たなきゃいけない地盤て事ですよ
埋め立て地なんて論外ですね。

[264: 匿名さん]

>>260 マンコミュファンさん
35年〜50年で建て替え前提ですよね。

[265: 匿名さん]

建物全体で支えるのと、杭の本数分だけで建物全体を支えるのでは、全然支える力が違います。
更に傾斜地となると土圧に掛かる力が大きいのです。

[266: 検討板ユーザーさん]

>>264 匿名さん

ゴムは50年はもつし、技術進歩で交換コストも下がっている。マンションに限らず、住まいはすべて免震にするべき。免震が縦揺れに無効だとか、長周期地震動に弱いとかも、都市伝説。

[267: マンション検討中さん]

遮音性はかなり問題かと。

[268: 匿名さん]

>>266 検討板ユーザーさん
メンテナンスをしていれば鉄筋コンクリートは100年持ちますが、耐用年数50年だと、全交換か建て替えがヴィンテージマンションとするには必要ですね。
交換コストを考えると、一度に交換が望ましいので、50年を待たずに35年程度で交換をする事になります。
熊本地震でも色々と話題になりましたが、免震はまだまだ確立された技術ではなく、発展途上です。
コストが下がっていると言っていますがいくらの話をしていますか？

[269: 匿名さん]

>>268 匿名さん

35年で交換って、、
無知すぎ。

[270: 匿名さん]

ちなみにジャッキアップなんかしませんよ。
いまや一箇所だけぬいても建物が下がらない計算になっています。免震ゴムはボルトを外して横から抜けます。地下ピットに移動用レールがあらかじめ設置してあるマンションもありますよ。

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
ソースは？
50年経って、不具合が出てからの交換は遅すぎです。
売ることしか考えてないデベのことを鵜呑みにしすぎ。

[272: 口コミ知りたいさん]

>>271 匿名さん

自分で調べなよ。

[273: マンション検討中]

>>270 匿名さん
殆どのマンションではまだそのような設計になっていません。よく問題になってます。
ここは採用されるならそうならないよう願います。

[274: マンコミュファンさん]

>>273 マンション検討中さん

だから、ここは免震じゃないって。
それより遮音性がヤバイでしょ、賃貸並。

[275: 匿名さん]

遮音性はスラブ厚だけでは語れないと思ふ。
設計次第、厚くてもうるさいとこはうるさい。でも、入居して見ないとわからんからな。
後の祭りにならんよう、梁の設計思想をデベと話してみよっと。

[276: 匿名さん]

レジデンスのボイドスラブ250mmと同性能です。

[277: マンション掲示板さん]

>>276 匿名さん

ボイドスラブの遮音性が0.8がけというのはウソ。200mmは普通にヤバイよ。ボイドスラブ250よりはるかに劣る。グランドメゾンは280。

[278: マンション掲示板さん]

普通スラブ180〜200mmのマンションが騒音の苦情が最も多い。

[279: 匿名さん]

紅葉坂レジデンスよりも遥かに上の作りになってるようで安心しました
あちらさんのほとんどの住戸は眺望もなく中古価格が下がりっぱなしです
その点ここは恵まれてますから将来性も万全です

[280: マンション掲示板さん]

おそらく、水回りはスラブ200以下でしょう。要確認です。
直床、20センチというのが、いわゆるハセコー仕様。
ちなみに天井高は2450が最低ライン。