プレシス横濱紅葉坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス横濱紅葉坂はどうですか。
史跡や文化施設が周辺にあり、ステキな雰囲気だなと思います。
暮らしていくときにはどうなのかなって思いますが、
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換して情報を得たいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/momiji/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区宮崎町56-1（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1A口）
　　　京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）、根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.90平米～84.63平米
売主：一建設

販売代理：東急リバブル
施工会社：イチケン
管理会社：伏見管理サービス
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階地下1階
竣工予定：平成30年3月上旬
入居予定：平成30年3月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

とても住みやすい地域なので、後は坂と価格をどう捉えるかですね。
広めの部屋が多いので高くなりそうですね。

[2: 匿名さん]

写真から想像すると、みなとみらいビューが売りでしょうか？
北東側に開口部が造られると隣のパークハイツと至近距離での
お見合いになりそうに思えますが。

[3: 匿名さん]

隣接する建物が多い土地なので、条件の良い部屋は少ないでしょうし、販売価格は非常に気になります。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

想定坪単価430

[5: 匿名さん]

いよいよですね、プレシス横濱紅葉坂でしょうか。

お値段はさて置き、紅葉坂にて希少な、久しぶりの新築マンションの登場に期待してます。傾斜地ですから、東や南向きは問題無さそうな感じもします。

北側のハイツは意外と大きいんですね。そちら側はきっと住戸の窓には直接面してないでしょうけど、そうかといって、西のグランドメゾン側も気が引けますね。

ということで、眺望や採光の面から、南東ですね。環境は素晴らしいと思います。

問題は、間取りですけど、もう少し何とかならなかったのでしょうか。廊下がS字なのは避けたいです。Dが惜しい。今後発表されるA、B、C、E、80以上で期待してます。とりあえず、資料を取り寄せてみます。

[6: 匿名さん]

上層階以外は四方でお見合いになりそうですね。
あとは価格しだいですが、坪400はさすがにないでしょう。

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

この戸数ですから、坪400超えは確実だと思います。

[8: 匿名さん]

>>6 匿名さん

確かに、パークハイツ以外に、グレーのマンションやら、赤いラインのマンションやら、結構囲まれてますね。コレットマーレがもう少しスリムだったら。。。良かったのに。

[9: 匿名さん]

音楽通りのクリオが、80平米1億であっというまに完売。
ここの南東角部屋は85平米12000〜13000あたりでしょう。

[10: 匿名さん]

51戸なら、ロビー吹き抜けあったとして、1〜2階が8戸ずつで、3〜5階が9戸ずつで、6階が8戸ずつかな。何れにしても最上階狙いか。地下は駐車場？

[11: 匿名さん]

結構、基礎がガッチリだったんですね。コンクリートブロック掘り起こしが凄いです。デシベル電光掲示板、ヒヤヒヤものですが、静かにマンション建築って大変ですね。何デシベルまで許されるのでしょうか？

[12: 匿名さん]

エリアは良いが最上階の一部の部屋以外は眺望も望めなさそうな場所で残念…

[13: 匿名さん]

エリアが良いだけでポイント高いです。
紅葉坂からの眺望は、どっちにしてもランドマークタワー中心ですから、静かな環境だけで十分です。地震に強く、地盤が良くて、津波、高潮が来なくて、寝ている間の安全・安心が確保されるなら、坪400万でも安いです。まあ、このご時世、坪350あたりに下がるかも。仕様にもよりますし。

[14: 匿名さん]

周囲に排気を出すような飲食店が無いのも良いですね。
本町小学校の横の階段を使えば坂を上るよりは楽ですし。

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん

50戸、紅葉坂新築。
クリオが坪370くらい？
400でもあっという間に完売でしょう。
条件の悪いところで350くらい
最上階は500でも売れる。

[16: 匿名さん]

高値の事前予想。得するのは誰か、わかりやすい。

[17: 匿名さん]

＞１０

傾斜地だから地下住戸って可能性も。

[18: 匿名さん]

>>14 匿名さん

えっ！？
秘密の抜け道あるんですか？
知らなかったです、階段なんて。
何となく、ありそうで、
緊急避難時だけなのかと。

時々、あの道を行く人見かけますけど、周辺住民やホテルテラスの宿泊者だけかと思いました。

夜は危ないですよね？

[19: 匿名さん]

>>17 匿名さん

後ろは病院みたいですし、
地下住戸は、敬遠されますよ。

[20: 匿名さん]

>>18 匿名さん

秘密でも何でもない普通の階段です。

ただあまり人には会わないので夜間は避けたほうが良いかも
しれません。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
本当だ、ありますね。
グーグルで、確認したらあります、あります。

成田山のほうとばかり思ってました。
これなら、すぐ目の前ですね。
一直線ではないので袋小路とばかり。

有難うございます。

[22: 匿名さん]

坪450でも売れるでしょう。
最上階は85平米14000万。
クリオはここより先に売り出して良かったですね。

[23: 匿名さん]

クリオが380で瞬間蒸発。
紅葉坂なら2割り増しでしょ。
坪450

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
あ〜うざい

[25: 匿名さん]

何にしても、新築で紅葉坂マンションが買えるに越したことはないですね。新築と中古では雲泥の差ですから。しかし、レジデンス参番館にも新築モデルルームみたいに綺麗なプレミアム中古が売りに出されてますね。綺麗が一番。さすが、壱番館はすぐに売れてしまったようですね。

まあ、プレシスの仕様にも期待してます。

[26: 匿名さん]

音楽通りのクリオが坪380で瞬殺。
紅葉坂新築なら、450でも売れる。
420〜430なら早期に完売だよ。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん
まあ、駅近380と囲まれ紅葉坂380ってとこでしょうね。
恐らく、意識しているでしょうから。

[28: 匿名さん]

紅葉坂だと坪300位で中層階は買えないですかね。

[29: 匿名さん]

>25

それって中古になったら価値ないって考えかな。それだと新築買うのって損するだけ。賃貸で新築に移り住むのがいいんじゃない。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

いえいえ、新築で買って永住。
その後、身内に相続、
その後は、売却でもなんでも。

中古が輝くのは、そのエリアで新築皆無になった時。それでもスクラップ&ビルドはエンドレス。

自分が買う時、新築ならば気分がいいだけ。

あっ、フルリフォームすればいいのか。

[31: 匿名さん]

イタリア中部で地震が続いていますし、鳥取でもそうですし、とにかく、安心な住まいは、強固な地盤に直接基礎と免震です。ここは、どうなんでしょう？

紅葉坂は殆ど揺れないですからね。

[32: 匿名さん]

>31

Nスぺ見てないの。熊本地震みたいに直下で長周期が起こった場合、免震に倒壊リスクがあるってやってた。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

免震>>>>>制震>>耐震。
免震は、長周期地震動に弱いとか、縦揺れに無効とか、レベル低すぎ。
もちろん、自然地盤の強さの方が重要。
さらに、免震はコストの問題もある。
50戸で免震採用している物件はなかなかない。

[34: 匿名さん]

>>28 匿名さん

無理。
話にならない。

[35: 匿名さん]

>>27 匿名さん

どう考えても、音楽通り<<<紅葉坂でしょう。
デベもそこまでアホじゃない。
ホームページみても高級路線は明らか。
弱気で坪400、強気で450。
まあ、420はいい線でしょう。

[36: 匿名さん]

>30

リフォームは専有部分。気持ちよく住むためには共用部分が管理組合できちんと管理、修繕ができるかってのがポイントになる。ただ、新築って見ず知らずの人が集まるので管理組合がきちんと機能するかどうかはある意味賭け。新築の分譲を購入するのってリスクを伴う。その考えだったらやっぱ賃貸で住まいサーフィンでしょ。

おまけだけどマンションは管理を買え（管理会社で選べって意味）っていう営業はいるけどあれって大きな嘘。管理組合できちんとコントロールせずに管理会社に任せたらいいように食い物にされちゃう。

[37: 匿名さん]

>33

免震が望みなら、最近ナイスが低層でも免震建ててるよ。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん

管理を買えって、管理会社じゃないことくらいアホでもわかるだろ。

[39: 匿名さん]

>>37 匿名さん

ナイスの免震採用は評価高いよ。
本来、住まいはすべて免震にするべき。ただ、コストがかかる。

[40: 匿名さん]

東日本大震災を経験
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107040224.html

免震を採用しないのは金だけの問題。

[41: 匿名さん]

>38

とすると、新築で管理って何を指すんだろう。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

新築は、住民の属性が重要。自分で理事やるくらいの意気込みがあればいいね。

[43: 匿名さん]

>>32 匿名さん

強固な地盤でコストをかけての免震なら最強ですよ。長周期振動は、地盤の軟弱なタワマンでの話。こことは無縁。

[44: 匿名さん]

>42

住民の属性って、新築だと入居するまでわからないけど。

[45: 匿名さん]

>>42 匿名さん

紅葉坂の住民は、地元をよく知っていらっしゃるので、マンション管理組合も纏まりやすいですよ。みなとみらいとは、ちょっと違う環境。まあ、戸建ての多い山手町には敵いませんが。

[46: 匿名さん]

>>44 匿名さん

だから、管理を買えってのは基本中古見る時の指標だよ。
新築で住民の属性の指標となるのは、価格帯。
ここは間取りの幅が狭いので、同水準の人が集まりそう。

[47: 匿名さん]

収入と民度は別物だけどな。

[48: 匿名さん]

紅葉坂での最高な立地は、伊勢山ヒルズ、教育会館前の、職業訓練学校跡地だと思いますが、そこは解体されて新築マンションになる可能性ありでしょうか？

海上保安庁官舎と隣の空き地もマンションの可能性ありでしょうけど、狭いし囲まれてますからね。

やっぱり、他を待たずに、ここが一番順当でしょうか？

[49: 匿名さん]

免震押しの人が多いけどここ免震なのかな。もし、免震なら知ってるのはまだ関係者のみ。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん

伊勢山ヒルズまでいくとさすがに坂がキツイ。
眺望をのぞまないなら、レジデンスが最適でしょう。
海上保安庁跡？は論外。
中古でいいなら、レジデンスとグランドメゾンの2択。