プレシス横濱紅葉坂ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレシス横濱紅葉坂はどうですか。
史跡や文化施設が周辺にあり、ステキな雰囲気だなと思います。
暮らしていくときにはどうなのかなって思いますが、
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換して情報を得たいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.presis.com/kanagawa/momiji/index.html

所在地：神奈川県横浜市西区宮崎町56-1（地番）
交通：横浜市営地下鉄ブルーライン 「桜木町」駅 徒歩5分 （南1A口）
　　　京浜東北線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）、根岸線 「桜木町」駅 徒歩6分 （西口）
間取：1LDK＋2S～3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.90平米～84.63平米
売主：一建設

販売代理：東急リバブル
施工会社：イチケン
管理会社：伏見管理サービス
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上6階地下1階
竣工予定：平成30年3月上旬
入居予定：平成30年3月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

とても住みやすい地域なので、後は坂と価格をどう捉えるかですね。
広めの部屋が多いので高くなりそうですね。

[2: 匿名さん]

写真から想像すると、みなとみらいビューが売りでしょうか？
北東側に開口部が造られると隣のパークハイツと至近距離での
お見合いになりそうに思えますが。

[3: 匿名さん]

隣接する建物が多い土地なので、条件の良い部屋は少ないでしょうし、販売価格は非常に気になります。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん

想定坪単価430

[5: 匿名さん]

いよいよですね、プレシス横濱紅葉坂でしょうか。

お値段はさて置き、紅葉坂にて希少な、久しぶりの新築マンションの登場に期待してます。傾斜地ですから、東や南向きは問題無さそうな感じもします。

北側のハイツは意外と大きいんですね。そちら側はきっと住戸の窓には直接面してないでしょうけど、そうかといって、西のグランドメゾン側も気が引けますね。

ということで、眺望や採光の面から、南東ですね。環境は素晴らしいと思います。

問題は、間取りですけど、もう少し何とかならなかったのでしょうか。廊下がS字なのは避けたいです。Dが惜しい。今後発表されるA、B、C、E、80以上で期待してます。とりあえず、資料を取り寄せてみます。

[6: 匿名さん]

上層階以外は四方でお見合いになりそうですね。
あとは価格しだいですが、坪400はさすがにないでしょう。

[7: 匿名さん]

>>6 匿名さん

この戸数ですから、坪400超えは確実だと思います。

[8: 匿名さん]

>>6 匿名さん

確かに、パークハイツ以外に、グレーのマンションやら、赤いラインのマンションやら、結構囲まれてますね。コレットマーレがもう少しスリムだったら。。。良かったのに。

[9: 匿名さん]

音楽通りのクリオが、80平米1億であっというまに完売。
ここの南東角部屋は85平米12000〜13000あたりでしょう。

[10: 匿名さん]

51戸なら、ロビー吹き抜けあったとして、1〜2階が8戸ずつで、3〜5階が9戸ずつで、6階が8戸ずつかな。何れにしても最上階狙いか。地下は駐車場？

[11: 匿名さん]

結構、基礎がガッチリだったんですね。コンクリートブロック掘り起こしが凄いです。デシベル電光掲示板、ヒヤヒヤものですが、静かにマンション建築って大変ですね。何デシベルまで許されるのでしょうか？

[12: 匿名さん]

エリアは良いが最上階の一部の部屋以外は眺望も望めなさそうな場所で残念…

[13: 匿名さん]

エリアが良いだけでポイント高いです。
紅葉坂からの眺望は、どっちにしてもランドマークタワー中心ですから、静かな環境だけで十分です。地震に強く、地盤が良くて、津波、高潮が来なくて、寝ている間の安全・安心が確保されるなら、坪400万でも安いです。まあ、このご時世、坪350あたりに下がるかも。仕様にもよりますし。

[14: 匿名さん]

周囲に排気を出すような飲食店が無いのも良いですね。
本町小学校の横の階段を使えば坂を上るよりは楽ですし。

[15: 匿名さん]

>>13 匿名さん

50戸、紅葉坂新築。
クリオが坪370くらい？
400でもあっという間に完売でしょう。
条件の悪いところで350くらい
最上階は500でも売れる。

[16: 匿名さん]

高値の事前予想。得するのは誰か、わかりやすい。

[17: 匿名さん]

＞１０

傾斜地だから地下住戸って可能性も。

[18: 匿名さん]

>>14 匿名さん

えっ！？
秘密の抜け道あるんですか？
知らなかったです、階段なんて。
何となく、ありそうで、
緊急避難時だけなのかと。

時々、あの道を行く人見かけますけど、周辺住民やホテルテラスの宿泊者だけかと思いました。

夜は危ないですよね？

[19: 匿名さん]

>>17 匿名さん

後ろは病院みたいですし、
地下住戸は、敬遠されますよ。

[20: 匿名さん]

>>18 匿名さん

秘密でも何でもない普通の階段です。

ただあまり人には会わないので夜間は避けたほうが良いかも
しれません。

[21: 匿名さん]

>>20 匿名さん
本当だ、ありますね。
グーグルで、確認したらあります、あります。

成田山のほうとばかり思ってました。
これなら、すぐ目の前ですね。
一直線ではないので袋小路とばかり。

有難うございます。

[22: 匿名さん]

坪450でも売れるでしょう。
最上階は85平米14000万。
クリオはここより先に売り出して良かったですね。

[23: 匿名さん]

クリオが380で瞬間蒸発。
紅葉坂なら2割り増しでしょ。
坪450

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
あ〜うざい

[25: 匿名さん]

何にしても、新築で紅葉坂マンションが買えるに越したことはないですね。新築と中古では雲泥の差ですから。しかし、レジデンス参番館にも新築モデルルームみたいに綺麗なプレミアム中古が売りに出されてますね。綺麗が一番。さすが、壱番館はすぐに売れてしまったようですね。

まあ、プレシスの仕様にも期待してます。

[26: 匿名さん]

音楽通りのクリオが坪380で瞬殺。
紅葉坂新築なら、450でも売れる。
420〜430なら早期に完売だよ。

[27: 匿名さん]

>>26 匿名さん
まあ、駅近380と囲まれ紅葉坂380ってとこでしょうね。
恐らく、意識しているでしょうから。

[28: 匿名さん]

紅葉坂だと坪300位で中層階は買えないですかね。

[29: 匿名さん]

>25

それって中古になったら価値ないって考えかな。それだと新築買うのって損するだけ。賃貸で新築に移り住むのがいいんじゃない。

[30: 匿名さん]

>>29 匿名さん

いえいえ、新築で買って永住。
その後、身内に相続、
その後は、売却でもなんでも。

中古が輝くのは、そのエリアで新築皆無になった時。それでもスクラップ&ビルドはエンドレス。

自分が買う時、新築ならば気分がいいだけ。

あっ、フルリフォームすればいいのか。

[31: 匿名さん]

イタリア中部で地震が続いていますし、鳥取でもそうですし、とにかく、安心な住まいは、強固な地盤に直接基礎と免震です。ここは、どうなんでしょう？

紅葉坂は殆ど揺れないですからね。

[32: 匿名さん]

>31

Nスぺ見てないの。熊本地震みたいに直下で長周期が起こった場合、免震に倒壊リスクがあるってやってた。

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん

免震>>>>>制震>>耐震。
免震は、長周期地震動に弱いとか、縦揺れに無効とか、レベル低すぎ。
もちろん、自然地盤の強さの方が重要。
さらに、免震はコストの問題もある。
50戸で免震採用している物件はなかなかない。

[34: 匿名さん]

>>28 匿名さん

無理。
話にならない。

[35: 匿名さん]

>>27 匿名さん

どう考えても、音楽通り<<<紅葉坂でしょう。
デベもそこまでアホじゃない。
ホームページみても高級路線は明らか。
弱気で坪400、強気で450。
まあ、420はいい線でしょう。

[36: 匿名さん]

>30

リフォームは専有部分。気持ちよく住むためには共用部分が管理組合できちんと管理、修繕ができるかってのがポイントになる。ただ、新築って見ず知らずの人が集まるので管理組合がきちんと機能するかどうかはある意味賭け。新築の分譲を購入するのってリスクを伴う。その考えだったらやっぱ賃貸で住まいサーフィンでしょ。

おまけだけどマンションは管理を買え（管理会社で選べって意味）っていう営業はいるけどあれって大きな嘘。管理組合できちんとコントロールせずに管理会社に任せたらいいように食い物にされちゃう。

[37: 匿名さん]

>33

免震が望みなら、最近ナイスが低層でも免震建ててるよ。

[38: 匿名さん]

>>36 匿名さん

管理を買えって、管理会社じゃないことくらいアホでもわかるだろ。

[39: 匿名さん]

>>37 匿名さん

ナイスの免震採用は評価高いよ。
本来、住まいはすべて免震にするべき。ただ、コストがかかる。

[40: 匿名さん]

東日本大震災を経験
http://www.asahi.com/special/10005/TKY201107040224.html

免震を採用しないのは金だけの問題。

[41: 匿名さん]

>38

とすると、新築で管理って何を指すんだろう。

[42: 匿名さん]

>>41 匿名さん

新築は、住民の属性が重要。自分で理事やるくらいの意気込みがあればいいね。

[43: 匿名さん]

>>32 匿名さん

強固な地盤でコストをかけての免震なら最強ですよ。長周期振動は、地盤の軟弱なタワマンでの話。こことは無縁。

[44: 匿名さん]

>42

住民の属性って、新築だと入居するまでわからないけど。

[45: 匿名さん]

>>42 匿名さん

紅葉坂の住民は、地元をよく知っていらっしゃるので、マンション管理組合も纏まりやすいですよ。みなとみらいとは、ちょっと違う環境。まあ、戸建ての多い山手町には敵いませんが。

[46: 匿名さん]

>>44 匿名さん

だから、管理を買えってのは基本中古見る時の指標だよ。
新築で住民の属性の指標となるのは、価格帯。
ここは間取りの幅が狭いので、同水準の人が集まりそう。

[47: 匿名さん]

収入と民度は別物だけどな。

[48: 匿名さん]

紅葉坂での最高な立地は、伊勢山ヒルズ、教育会館前の、職業訓練学校跡地だと思いますが、そこは解体されて新築マンションになる可能性ありでしょうか？

海上保安庁官舎と隣の空き地もマンションの可能性ありでしょうけど、狭いし囲まれてますからね。

やっぱり、他を待たずに、ここが一番順当でしょうか？

[49: 匿名さん]

免震押しの人が多いけどここ免震なのかな。もし、免震なら知ってるのはまだ関係者のみ。

[50: 匿名さん]

>>48 匿名さん

伊勢山ヒルズまでいくとさすがに坂がキツイ。
眺望をのぞまないなら、レジデンスが最適でしょう。
海上保安庁跡？は論外。
中古でいいなら、レジデンスとグランドメゾンの2択。

[51: 匿名さん]

>>47 匿名さん

概ね比例しますよ。
個人的には、世帯年収1000〜2000くらいがベスト。

[52: 匿名さん]

会社での地位が高いと、社会生活でも偉いと勘違いする人っているけど。

[53: 匿名さん]

>>50 匿名さん

紅葉坂界隈は、基本、車でしょう。
まあ、歩き、電動アシスト自転車も有りですが。

坂の途中の入り口って、渋滞してると車入りにくいですよ。上まで行っちゃうほうが気楽です。

グランドメゾンぐらいのところが一番いいです。

だから、ここ、プレシスに期待！

[54: 匿名さん]

>43

熊本の病院で免震装置の変位が想定の1.5倍だってことで、変位が大きいと地盤と建物がぶつかって、その衝撃で倒壊する可能性があるって話。地盤の軟弱なタワマンの話ではない。

[55: 匿名さん]

>>50 匿名さん
レジデンスも欲張らず壱番館だけなら良かったんですけど。弐番、参番建てちゃったもんだから、敷地が狭くて、それにグランドメゾンも欲張りで、建て過ぎな感じです。同じマンション同士で眺望や光を遮り合うのだけは避けたいです。

[56: 匿名さん]

基本デベって、高さ制限、容積率、建蔽率、日影規制の範囲いっぱいに建てるよ。余裕をもって建てたら利益減るもの。

[57: 匿名さん]

安く調達して、安く作って、高く売るのが当たり前の世の中になってしまいましたが、ここは、お値段相応になってくれることを祈っています。

まあ、高く調達したので、販売価格に転嫁せざるを得ないのが実情だと思いますが。

ここの土地取得費もお高かったんでしょうね？

[58: 匿名さん]

>>47 匿名さん

衣食足りて礼節を知る、って言葉もありますね。

収入が増えても支出が増えたら、いつまでも足りませんが。

家計の見直しが必要ですね。

[59: 匿名さん]

衣は、ユニクロでともかく、
食住は大事ですね。

[60: 匿名さん]

ここは、
内廊下？
ディスポーザー？
コンシェルジュ？

風呂場のLEDと有機ガラス系素材は決まりですね。

[61: 匿名さん]

紅葉坂ってことで期待は高いけど、デベの格ってことでは地所や積水とは比較にならない。管理会社も独立系だし。

[62: 匿名さん]

>>61 匿名さん
紅葉坂に住みたい人にとっては、デベなんて気にしないでしょ。立地、眺望、間取り、仕様、そして価格にしか目を向けないですよ。たぶん。

そこしかないから。

[63: 匿名さん]

立地に見合う仕様のマンション作れるのかな。ふたを開けてのお楽しみ。

[64: 匿名さん]

ここは、プレシス横濱山手根岸パークフロントと同じような仕様になるんでしょうかね？ あちらみたいに100平米あれば良かったんですけど。変な間取りですけどね。

[65: 匿名さん]

坪250万だったエリアが450万になるとか本当に不動産バブルで高値掴みになりそうですね。
希少なエリアなだけ悩みますが、みなとみらいにも近く静かな環境は素晴らしいですよね。

[66: 職人さん]

＞６４

山手だけど仕様はいたって普通レベル。ここも期待しすぎるとがっかりかも。

[67: 匿名さん]

>>66 職人さん

こことは全く比較にならない。
プレシスのフラッグシップですよ、ここは。
山手と山手町は別物ですよ。

[68: 匿名さん]

プレシス横濱山手もなかなかのもんですよ。

そこと同じ仕様で、坪単価380くらいでどうでしょうか？
さらに高級仕様にすると、400越えるでしょうね。
最上階以外は、一億越えないところで無難に落ち着くでしょ。

[69: 匿名さん]

>>68 匿名さん

さすがに、そこまで安くない。
音楽通りが坪380、最上階80平米が1億、一瞬で完売。
紅葉坂なら420は固い。デベもそこまでアホじゃないでしょう。

[70: 匿名さん]

クリオとプレシスって、同じクラスですかね？

[71: 匿名さん]

地域ナンバーワンはレジデンスでしょう。そういえば、かもんやま公園近くにクオスってありましたね。
紅葉坂とはエリアが違いますが、やはり中小デベは厳しいものがありますね。

[72: 匿名さん]

クオスのスレで見た事があるレジデンスがエリアナンバーワンと主張したがってる人が現れましたね。中古には興味ないので安心して下さい。
住民の品格は重要だと改めて認識させていただきました。

[73: 匿名さん]

クオスって紅葉坂物件じゃない。
デベが中小だからダメというより、エリアが違うからでしょう。

[74: 匿名さん]

私も新築しか考えていません。先日、コスト意識を持った方が多くて中古も検討する方々が増えましたなんて、とあるニュース番組で言ってましたが、なんといっても新築が一番です。中古は、妥協と思ってます。新築プレミアムは、値下がり覚悟です。マンションなんて買った瞬間、負債ですから、がんばって稼いでカバーします。自分のマンション購入のタイミングでベストな新築が出てくるのかは、それはそれは運次第。出てきてから考えるのもありですし。いつの時代も、今でしょ、です。レジデンスを新築で買ってお住まいになっている方が、レジデンスナンバーワンというのは、納得です。プレシス横濱紅葉坂、楽しみです。

[75: 匿名さん]

あれ、戸部一丁目や2丁目のほうまでも、紅葉坂を名乗ってらっしゃるところありますけどね。

[76: 匿名さん]

近隣で結構、〇〇紅葉坂って多いです。
すべての道は、紅葉に通ず。

[77: 匿名さん]

>>76 匿名さん

まともなのは、レジデンスとグランドメゾンだけだよね。
はたして、プレシスはどうなるやら。。

[78: 匿名さん]

心地良い響き的には、
グランドメゾン紅葉坂と
横濱伊勢山レジデンスって感じですけどね。

何にしても壱番館ですね。

[79: 匿名さん]

今週末も七五三詣で混雑ですよね。

[80: 匿名さん]

クオスみると、中小デベはリセールが悲惨だと思う。
よほど眺望が良ければ別だけどね。

[81: 匿名さん]

アレは高すぎますからね。売る気は無いんでしよ。

[82: 匿名さん]

どう見てもこの界隈、6,000万台がまともでしょ。グランドメゾンとレジデンス壱番館以外。

[83: 匿名さん]

5,000万台か。

[84: 匿名さん]

坪250万の時代が懐かしい。

[85: 匿名さん]

七五三で混雑するという話が出ておりますが、この季節は皆さん伊勢三皇大神宮に参拝に来るのですか？
調べてみると伊勢山皇大神宮の駐車場は25台（繁忙期2F 40台）なのでタクシーの利用を勧めているようですが、ハイシーズンは紅葉坂に渋滞の列ができるそうでマンションから車で出る際は注意が必要になるかもしれません。

[86: 匿名さん]

渋滞するのは、紅葉坂からお伊勢さんへ向かうナナメ坂のほうじゃない？
正式な坂の名前はわかりません。伊勢山参道坂？
紅葉橋あたり、下の方の車の流れはどうなってるのかわからないけど。

坂の途中の住宅や、市民ギャラリー、サンクタス紅葉坂の方々の車の出入りは、嫌でしょうけど、
一時的なものですよ。いつも警備員さんが奮闘されています。
お出かけは、徒歩をお勧めします。

[87: 匿名さん]

>>80 匿名さん

確かに。紅葉坂レジデンスも壱番館の高層以外と弐番館参番館の下落ぷりは尋常じゃないもんね。ブランド力は大事だなって思う。

[88: 匿名さん]

レジデンスの弐番館、参番館は、住戸によって囲まれ感が半端ないです。地権者の方は、皆さん壱番館なのでしょうか？立地も大事ですが、眺望の抜けや採光も合わせて重要な要素です。ここも立地良しですから、眺望と採光がポイントです。

[89: 匿名さん]

紅葉坂の歩道が両側とも3m幅くらい確保されていれば最高なんですけど、あの紅葉橋付近の歩道幅員減少は残念です。生徒さんが続いてきます。

[90: 匿名さん]

>>88 匿名さん

でも、クオスよりは遥かにマシだよね。
クオスは悲惨ですよ。公開空地もなく、敷地にギチギチ。
ここも中小規模なんで、敷地めいいっぱいに建てると思います。
リセールなら断然レジデンス。

[91: 匿名さん]

>>90 匿名さん

敷地ギチギチですか、、、
まあ、窓開けたら、お隣さんっていうのだけは避けたいです。
何階から上なら抜けてるんでしょうかね？

[92: 匿名さん]

この辺りに限りませんが、マンションどうし、どうしてあんなに接近して建てられるんでしょうか？
新横通りでも、グリフィン沿いは、城壁ですね。津波の防波堤状態で、大丈夫なんでしょうか？

[93: 匿名さん]

ニューヨーク、シカゴっぽいけど。

[94: 匿名さん]

東にグレーのマンション、北に白のマンション、西はグランドメゾンです。
南は戸建てですが伊勢山の参道に赤い線のマンションがありますので
あまり抜けは期待できないのではないでしょうか？

[95: 匿名さん]

平均坪単価430、
結構いい値段ですね。

[96: 匿名さん]

南側も将来的にマンションが建つ可能性もあるし、ここまで四方が囲まれると眺望が望める部屋は一部となり、高層階以外は微妙ですね。

[97: 匿名さん]

私は何気に、西向きグランドメゾン側のお部屋が良いと思います。
マンションが見えるなら、綺麗に整備された景色のほうが良いですね。
植栽もお得ですし、土留め擁壁もしっかりしています。

目の前に小さな宮崎町公園もありますけど、
あれは、グランドメゾンの公開空地かな。

隣の黒いモデルハウスは何でしょう？

とにかく、ここは囲まれています。

[98: マンション検討中さん]

>>90
いやクオスは建物のクオリティが高いです。紅葉坂レジデンスの低層中層、弐番館、参番館の囲まれ感と日照の悪さ、お見合いは類を見ない酷さです。そしてそれがもろに中古価格に反映されてしまい、大暴落してます。
ここは立地が良いですし期待大ですね！

[99: 匿名さん]

>>98 マンション検討中さん

レジデンスはリセール高いでしょ。
今年に入ってからも分譲成約対比25〜30%アップが続いてますよ。
ランドマークマンションは中古になっても強い。免震なのもポイント高い。
クオスってそもそもエリアが違うので、比較対象にならないでしょう。クリオもエリアが違いますが、坪単価380で即完したのはさすがですね。

[100: 匿名さん]

>>99
レジデンスは実物見ちゃうとねぇ
あの日当たりの悪さや囲まれっぷりはありえないよ
あそこに居住してる人の気が知れない
成約価格で大幅下落してるのもわかる
ちなみあそこらへんのランドマークマンションは伊勢山ヒルズ一択ね