パークホームズ仙台大町 ザ レジデンス

[評判気になるさん]

パークホームズ仙台大町 ザ レジデンスってどうですか。
「大町西公園」駅に徒歩1分で便利そうですね。
緑も多くて暮らしやすそうに感じましたが、いかがでしょうか。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/I1502/

所在地：宮城県仙台市青葉区大町2丁目9-2（地番）
交通：仙台市営地下鉄東西線 「大町西公園」駅 徒歩1分
間取：3LDK・4LDK
面積：70.48平米～125.35平米
売主：三井不動産レジデンシャル、伊藤忠都市開発
販売代理：三井不動産リアルティ東北
販売代理：伊藤忠ハウジング
施工会社：三井住友建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

立町は怖い系、ピンク系が多いから子育て世代は避けたほうが無難です。

[42: 匿名さん]

最上階角が16,000万円、仙台では久々の価格です。森トラストのレジデンス一番町では20,000万円超〜15,000万円がいくつかありましたが、以降15,000万円超はしばらくなかったと思います。
この立地を購入する方にとっては、価格以上の価値ですね。

[43: 匿名さん]

価格が高騰しているから高くなって当たり前です。森トラの時は施工費安かったですよ。比較になりません。

[44: 匿名さん]

住友の一番町タワーの上層階は15000万円超えてない？

[45: 匿名さん]

>>43 匿名さん

施工費が安かった頃に15,000万円超だった森トラは、よほど贅沢な作りなんでしょうね。

[46: 匿名さん]

レジデンスは内廊下じゃないかな。

[47: 匿名さん]

レジデンス一番町のプレミアムフロアはエレベーターでフロアに降りるとオートロックがついていたり、水回りもグレードの高いものを使っていたり豪華ですよ

[48: 住民板ユーザーさん1]

普通の3Lはいくらですか？

[49: 匿名さん]

>>46 匿名さん
もしかして、ここは外廊下ですか？

[50: 匿名さん]

裏側映ってなくとも、どう見ても外廊下の外観

[51: マンション検討中さん]

外廊下ですよ。

[52: マンション検討中さん]

過去のマンション比較対象にする時点でおかしい話になる。
外廊下？


はい終了。

[53: マンション検討中さん]

最低売り出し価格5500万円〜です。

[54: 匿名さん]

最低価格5,500万円からですか？外廊下で。

[55: 匿名さん]

地下鉄東西線至近＋西公園＋花火とはいえ高い
生活に便利か疑問もあるし

[56: 通りがかりさん]

高いっ!

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
食料品や日用品などの買物は不便でしょうね

[58: 匿名さん]

かなり強気な価格設定です
地元の一般人は対象外でしょう。リタイア世代でも無理でしょう、これは。首都圏からの帰郷、相続、あとは経営者達かな。
立地以外にそれほどの魅力とも思えませんが、見落としてる良いところがあるのでしょうか？
大橋から青葉山を見るこの立地は今後出てこないでしょうね。そして地下鉄駅近接ね。
あの野村でさえも藤崎前でここまで強気な価格は付けなかったしね〜。

[59: 匿名さん]

決して高くはありません。
野村の泉中央も75平米で5,200万円ですから、むしろこの大町が安いくらい。

あら、私達ちょっと変かしら？

[60: 匿名さん]

変です。泉、高っ！

[61: マンション検討中さん]

今の首都圏のマンション販売動向を見るとデベロッパーは
苦しい状況です。
首都圏と地方都市に時間差があるとすれば、今が彼らにとって
仙台で高く売る最後のタイミングということかもしれませんね。
特にここは競合する新築物件がないのでデベは強気ですよね。

工事費自体は高止まり、金利も今以上に下がるとは考えにくいし、
相続税対策といっても最低でも不動産相場が維持されることが
前提…やはり一般の人の所得が上がらないと需要の盛り上がりは
続かないんでしょうね。

このマンションに限らず、物件に価格相応の価値があるか
どうかは個人の判断ですから何ともいえませんけどね。

[62: マンション検討中さん]

ここ最近で1番強気な価格設定。
局地バブルが弾ける寸前ですからね〜。売主も必死なんですよ。

[63: 匿名さん]

ヤナセ移転が決まって以来、注目していました。
ここから大橋方向を見る景色が大好きなので。

15階建▲、外廊下▲、価格✖️

残念な結果になりました。

[64: 検討板ユーザーさん]

>>63 匿名さん

ありがとう

[65: 匿名さん]

>>64 検討板ユーザーさん

どういたしまして。

[66: 名無しさん]

近所の古いマンションに住んでるけど、お金あれば欲しいな。値段の割に狭いのが今ひとつ。ま、買えないんだけど（涙）

[67: 匿名さん]

そんなに高いんですか？

[68: 匿名さん]

高すぎですね。
駅近といっても、大町に住んで東西線なんてほとんど使わないのでは？
西公園近くて、見晴らしとお散歩にはいいかな、と思いますが、東北大関係者や裁判所関係者以外ではあまり魅力は感じないかなー。

[69: 匿名さん]

太陽光発電はいいですね。でも、駐車場の数が圧倒的に足りない。いくら地下鉄の駅が近くても、その沿線以外にも用事は沢山ある。

[70: マンション検討中さん]

コストカットしてて、高い価格に見合う感じがしないんだよなあ。コンクリ戸境じゃないし、天井が低め、スロップシンクなし等々。管理費も高め。

リビングが道路向きなのもどうかな。うるさいよね。

ウリの花火も来年は打ち上げ場所ちょっと移動するから微妙だよね。

[71: マンション検討中さん]

仙台の花火大会はたいしたことないしな

[72: 匿名さん]

そもそも年1回の行事は決定的なセールスポイントにはならない。
「そうなんだ。いいなあ。」程度。中止もありうるしね。
それよりコンクリ戸境じゃない情報にビックリ。それ、本当に？この価格で？

[73: マンション検討中さん]

この予定らしい。

[74: マンション検討中さん]

ペラボーですよねえ。

[75: 匿名さん]

コンクリ戸境いって何ですか？教えて

[76: マンション検討中さん]

>>75 匿名さん
プレミスト広瀬町はコンクリ戸境だった。見てくると分かりますよ。

[77: 匿名さん]

バルコニーの仕切りがコンクリートの壁ではないということ？
でも、最近はこのボードタイプがほとんどです。プレミストは、広瀬町以外もコンクリートだと思います。

[78: ご近所さん]

ザ・パークハウス仙台晩翠通もコンクリートの戸境いです。
上層階でしたら花火大会も観覧可能でしょうが、恐らく販売済みだと思います。

[79: マンション比較中さん]

コンクリート戸境壁が話題になっていますが、細かく
いうと「バルコニーの隣戸境」と「隣の住居との
戸境壁」があります。

バルコニーの境をどうするかは、主に梁の位置、つまり
逆梁工法か順梁工法かによって決まります。
逆梁工法だと梁を床に置くような形で配置するため、
柱を一番外側、つまりバルコニーの部屋側でなく
外側にもってくる必要があります。そうするとそれに
接続されるバルコニー部の隣戸境もコンクリートに
なります。
（バルコニー側の窓を掃き出し窓にしなければ
柱を部屋側にもってこれますけど）

一方順梁工法だと梁は天井から下がる形となるため
柱はバルコニーの一番部屋側、または部屋の中の一番
バルコニー側になります。

このマンションは順梁工法を採用し、なおかつ
バルコニーの手すりをコンクリートとせずガラスに
しているので、境はペラボーとなっている訳です。

もちろんガラス手すりとせずコンクリート手すりに
するとか、お金をかければコンクリート境にできます
けどね。

なので、ペラボーはコスト削減ばかりではなく、
むしろ順梁工法とガラス手すりを採用したことに
よると理解した方が良いと思います。

それより気になるのは、このマンションが隣の住居との
戸境壁に一部「湿式（コンクリート）」ではなく
「乾式（石膏ボードと断熱材の組み合わせ）」を
採用していることです。

タワマンなどでは全体重量を軽減するため戸境壁に
乾式が採用されるのは当たり前になっているものの
この階数のこの価格のマンションに採用されるのは
珍しいと思います。
乾式となっているのはほんの一部なので大きな問題では
ないですけど、一部だからこそ中途半端といえば
中途半端な気がします。

[80: 匿名さん]

生活音の聞こえ具合に影響はないのでしょうか？

[81: マンション検討中さん]

>>79 マンション比較中さん

説明されてよくわかった。コストだけの問題じゃないんだな。

私は嫌煙家だが、このタイプだと隣人が愛煙家だったらと思うと避けたくなるね。コンクリの方が明らかにまだマシだもの。

[82: マンション検討中さん]

>>80 匿名さん

そりゃもちろん、あるでしょうね。

[83: マンション検討中さん]

楽器弾くとかオーディオ趣味とかだと、コンクリ戸境に越したことはないよな。

[84: 匿名さん]

順梁工法でもコンクリートバルコニー戸境はありますよ。大和ハウスはコンクリートでした。デザインなんだと思うのですが。

[85: マンション検討中さん]

バルコニーは共用部なので普通禁煙ですよね？

[86: マンション検討中さん]

>>85 マンション検討中さん
吸う人はどこでも吸うでしょ。

それにバルコニーで吸わなくても、自室で吸っても窓開けてたら流れてくれでしょ。

[87: 匿名さん]

>>86 マンション検討中さん
凄いへ理屈。

[88: マンション検討中さん]

>>87 匿名さん
へ理屈とは言わんでしょ。
バルコニー喫煙問題は青葉通レジデンスのスレで話題になってたことだよ。マンションに住んだことないでしよ？経験するとわかるよ。

[89: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
住んでますよ。随分マナーが悪い人たちが住んでるんですね。お気の毒です。

[90: 匿名さん]

マナーもありますが、政府が規制しない限り喫煙は減りませんよ。
そもそも、タバコを吸う方は医学的にはニコチン依存症という状態ですから、ニコチンという薬物依存の治療をしないと禁煙は厳しいと思います。

[91: 匿名さん]

室内で吸っても換気扇の下だったり24時間換気口を開けてたりすればベランダを通じて悪臭が漂ってきますよ

大好きなタバコなら部屋締め切って煙浴びながら吸えばいいのに

[92: マンション検討中さん]

>>89 匿名さん
この人、何を言いたいんだろう。

コミュ力ない人だね。

[93: 匿名さん]

>>92 マンション検討中さん

論点が違うからでしょ。バルコニーは共用部分で禁煙。
あなたこそコミュ力ない。マナーを守ることは当たり前のこと。
吸う人はどこでも吸うと言ってる86が変過ぎる。モラルなし。
マンションに住む資格なし。

[94: 匿名さん]

ルールを破る人がいるのを当たり前とする現実主義者。
世の中どうなるのかね。こういう考え、嫌いです。

[95: 匿名さん]

嫌いもなにも、バルコニーで喫煙する人はいるわけで。

[96: 匿名さん]

お気の毒。

[97: 評判気になるさん]

ここのマンションまだ売れ残っているみたいですが、どうなんでしょう。
道路の車の騒音があまりにもうるさ過ぎではないですか？

[98: 名無しさん]

犬の散歩で夜20時から22時頃よく西公園周辺を歩いてますが、交通量も思ったより少なく騒音もそんなに気になりませんよ

売れ残ってるのは生活に不便なのと、プレミアムな部屋があるからかと思います

[99: 匿名さん]

出来上がってみると、やはりいいですね。
西公園からいつも見とれています。
どんな方々がお住まいなのでしょうか？

[100: 匿名さん]

中は知らないけど、見とれる外観かなあ？
ごくありふれた外観だと思うけど。
売れないのは、見合わない価格だからじゃない？

[101: ご近所さん]

仙台の三井で外観見とれた記憶がないですね。堅実な作りがもっとうですから。
売れてないのは仙台のマンションバブルが終焉を迎えているのも影響してます。
ここは高価格帯ほど売れ残っていますので、かなりまずい状況でしょう。
中心部と言ってもギリギリですし、駅1分でも地下鉄自体利用価値がない。
高価格帯ほど資産価値が暴落しそうですので、だれも手を出しませんね。

[102: 匿名さん]

コスパが悪い印象しかない。

[103: 匿名さん]

車で通った時に見かけたんですが一階のディーラー（？）はそのままなんですね。長町に移転するものだと思っていたので驚きました。あそこは共用部で管理組合が賃貸しているのか、それとも区分所有区画でディーラーの所有なのか…？好奇心でしかないのですがご存知の方がいたら教えていただけないでしょうか。

[104: 匿名さん]

住むならば資産運用するならばアドレスにこだわって購入してます。そして売却。今まではプラスでした。これからはどうか心配。

[105: 匿名]

これくらいの価格なら仙台駅か勾当台に近い物件を選んでしまいそう

ファミリーも雨宮のプラウドシティとか続々計画されてますし、厳しいですね

[106: 周辺住民さん]

2～3軒隣の10年前のプラウドが
3LDK　80㎡で4000万以下で買えたはず

値上がりする理由はいろいろあるんだろうけど
3LDK　70㎡で5000万は強気すぎる

それに、この辺はスーパー無くて不便
1Fに車屋なんか要らないから
イオンでも入ればまだ良かったのに

[107: マンション検討中さん]

>>106 周辺住民さん

普段どちらで買い物されてますか？

[108: 匿名さん]

>>104 匿名さん
これからはマイナスに貴方は陥るでしょう

[109: 匿名さん]

普段の買い物は藤崎で、というような方々が住むのですね。目の前に西公園とその先に青葉山、というのがこのマンションの価値でしょう。

[110: 匿名さん]

その価値を上乗せした価格と考えても高く感じるなあ〰。
見た目の高級感がない。

[111: 匿名さん]

15階建てでガッカリ、外廊下でガッカリ。

[112: 匿名さん]

>>79 マンション比較中さん

順梁でガラスてすりでも、プレミストはコンクリート仕切りです。すぐ近くのプラウド青葉通もコンクリート。

[113: 匿名さん]

仕事でよくこの周辺に来ますが、生活するにはいろいろと不便な場所だと感じますし
価格設定も結構強気ですね

[114: 匿名さん]

計画段階から高いと言われていましたが、出来上がったマンションを見ると、外壁にタイルを使ったり、サッシでなく一面ガラスのコーナーがあったり、予想していたよりはおしゃれな出来になったと思いました。

ただ、高いわね。　

[115: だまちゃん]

外廊下の方が建築コストが高い（コンクリートをたくさん使うので）外廊下にがっかりは、ルートインホテルの様なマンションが高く見えますか？また、この辺の住民は、デパ地下が、メインですよ。藤崎、三越御用達です。それ以外の方は、駅周辺に住んで下さい。

[116: 匿名さん]

ただ、ここも決して高くは見えないよ。

[117: マンション比較中さん]

>>115

外廊下の方がコンクリートをたくさん使うので
建築コストが高いというのは本当ですか？
鉄筋コンクリート建築物の積算の経験が
おありなのでしょうか？

私は素人ですが、コンクリートの量はむしろ
内廊下の方が多いような気がするのですが。
（廊下部分が解放ではなく、壁を設ける
必要があるため）

[118: 匿名さん]

>>115 だまちゃん
デパ地下御用達は同感です
外廊下ベターは？？
寒いし暑いし雨風も
その上ゴミ出しは一階まで行くのかな？
それなりの内廊下物件は、各階にゴミステーションです。

[119: 匿名さん]

各階にゴミステーションなんてヤダ！

[120: 匿名さん]

>>117 マンション比較中さん

内廊下の方が建築コストが高いというのが一般的に言われているので、私も115の投稿には疑問が生じました。

内廊下の方がエアコンやカーペット清掃のコストがかかりますが、外廊下より傷まないため修繕費用が抑えられるメリットもあります。

[121: 匿名さん]

内廊下は夏ひんやりでいいけど、においが籠もるし感じがあるし
外でよかったかな～。外から見えるのは嫌だけど。
外観は確かにいまいちだけど、戸数多くないし身元しっかりしている人達ばかり住んでるようで安心です。静だし何言われようとここでよかった

[122: 関係者]

エントランスがとにかくセンスが無い
なんであんなにエントランスを低くしたのか。
低くするなら広くせなあかんでしょ。
EVホールまでの導線も悪いし、EVホールもこのクラスの価格帯にしては
狭すぎるし、賃貸マンションに高級タイルを貼った感じ。

14階15階はコストに見合うかな。
10階以上の西側なら価値はあるけど、9階以下はセカンドじゃなきゃ買わない。
3階以下の青葉通り側なんて木が目線にあって逆に圧迫感あり。

というかここは70戸くらい売れてますが、30戸くらいがセカンドで、
花火と花見の時だけ、って人が結構いますね。
夫婦で１LDK仕様にしてLDをぶち抜きの広めにするメニュープランじゃなきゃ
意味ないでしょ。三井の人もそういう使い方をする人向けだったけど、
意外と生活する人がいてびっくりです。と言ってましたね。

東京仙台で月300,000円で新幹線定期取れるので良いかも。
そういう人増えてるみたいですね。
千葉とか埼玉で狭くて高い高層マンション買うくらいなら、
仙台とかで同じ金額で1，5倍くらいの広さにベッドを構える人。
あとは１時間強くらいで通えれば最高ですね。

[123: 匿名さん]

よさこいがうるさすぎます。これが夜まで続くのかと思うとストレス

[124: ご近所さん]

神社を見下ろす建物は家相的に問題。

[125: ご近所さん]

今、CM流れていたが、まだ売れ残っていたのか。昨年が地価のピークだったから、これからドンドン下がるだろう。大体、宮城県市民の平均年収は下がりに下がって250万円程度。この価格帯のマンションを買える人は少ない。しかもクルマが持てないのでは生活に不便。食品の物価も高いし、私は一軒家の方がいいな。

[126: マンション比較中]

販売できていないのは相対的に条件の悪い部屋なんでしょうね。
確かに地下鉄駅徒歩1分は魅力的ではありますけど、ロケーションと
しては中途半端なので、この周辺に地縁のある人、この物件の
高層階がことさら気に入った人以外は高いお金を支払ってまで
住みたいとは思わないかもしれませんね。
ただ、市内で最近建築された、あるいは建築中の他の物件と比較
すれば、グレードが一つ上なのは間違いないですよね。

[127: 匿名さん]

>117

廊下に面する壁はALCでコンクリでないケースが多い。

外廊下と内廊下の違いでコンクリの量を議論するのはナンセンスだと思うけど。

[128: 匿名さん]

ジャズフェスとYOSAKOIは煩いなと思います。
外廊下は気になりません。
管理人さんがいつも綺麗に掃除してくれています。
雨もそんなに入ってこないですよ。
買い物は地下鉄で藤崎かS-PALのスーパーに行くので全く困っていません。重いもの等は宅配です。
西公園側の道路はそんなに交通量も無く静かなのでここを買って良かったなと満足しています。

[129: 名無しさん]

買い物にわざわざ地下鉄を使う立地でこの値段だから完売しないんだと思いますよ

[130: 匿名さん]

西公園の桜はすっかり間引かれてしまいましたし。花火は年に一度だし。
アーケードにすぐ出られ藤崎まで2分程度のシリウスと比べると、、、一駅の差でかなりの差が出来てしまいましたね。
一階が外車ディーラーというのも不便さの誇示みたいで。明治屋とか成城石井を誘致できなかったのか。

[131: 匿名さん]

この前を夜によく通りますが、未だに10戸ほどしか電気ついてませんね

[132: マンション検討中さん]

最低200万以上の値引きができるのは本当でしょうか？

[133: マンション比較中]

手を尽くしても売れる見込みがなければ値引き幅の真偽は別として
可能性はあるでしょうね。
ここ数年でマンション相場が現状より上がることはないでしょうしね。
三井不動産レジデンスとしても管理費、修繕積立金の出血は早急に
止めたいでしょうから。

[134: マンション検討中さん]

残り7戸、広めの部屋が5戸も残っていますがここの値段を出すなら選択肢は新築築浅でいくらでもありますからねー。レーベンも動き始めて厳しさは増すばかり。提示は断りましたが値引き200万円では効かない印象。

[135: 口コミ知りたいさん]

かなり過疎ってますね。
家具付きサービスしてもまだまだ売れ残ってますが…
これって三井不動産側からみたらかなりの不良債権だよね。
管理費修繕費も三井負担だし、そもそも家賃収入狙えるのにそれも無い。
そりゃ家電家具サービス打ちまくるはずだわな。
人によっては「800万円値引きするから買って下さい」って三井の営業から泣きつかれたって聞いたよ。
そんなの定価で買った先住民が聞いたら、
カネ返せって問題になるんじゃないかなぁ。
まぁ大幅値引きしても売れ残ってるようじゃ、いかにコスパ悪いか証明してるようなもんだよね。
内覧会行けばわかるけど、とにかく価格高い、
至る所でコストダウンが目立つチープな感じに嫌気がさして買わないみたい。
西向きなんか日当たり悪いしね。

[136: マンション検討中さん]

>>135 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り高いですから負け惜しみ書き込んでないで自分の手が届く物件さがしたら？この際中古でも郊外でもいいじゃないでしょ。

[137: マンション検討中さん]

>>135 口コミ知りたいさん
おっしゃる通り高いですから、負け惜しみ書き込んでないで自分の手が届く物件探したら？この際中古でも郊外でもいいじゃない。

[138: マンコミュファンさん]

ここって一体何が理由でこんなとんでもない値段なの？
地価、設備グレード、利便性
どれをとってもm2単価80万以上も取れるような物件にはとても思えないんだけど

唯一売りは駅徒歩1分なんだろうけど、今後も大幅な発展はまず見込めない大町西公園だし…
勾当台公園徒歩1分とか仙台駅徒歩1分ならまあ分かるんだけど

やっぱり複数の大手が絡んでるのが原因なのかな？
誰かどこにお金をかけてるのかご存知の方います？

[139: 匿名さん]

>>138 マンコミュファンさん
理解してもらえないとは思いますが、
ここの価値は、青葉通りと西公園に向いた希少な土地です。駅を利用する人達ではありませんから駅近はあまり関係ないです。
それなのに構造や設備が悪いのが欠点でしょうか。
なんかバランス悪いかったですね、ここ。残念
値段上げて、全部プレミアムフロアでも良かった。そんな土地です。仙台人にとっては

[140: マンコミュファンさん]

>>139
私も仙台人なんですけどね一応・・・
まあともかく、由緒がある土地だろうが住環境最高だろうが、普通の売り方だとここまでにはなかなかならないんですよ。

「積算価格」＝土地+建物の値段
「比準価格」＝市場の動向（つまり周囲のマンション価格）から決まる価格

教科書的ですが、新築マンションの価格はだいたいこの2つから決まるので、それ以外の要素では他の物件からここまで乖離はしないものなんです。貴方が言うようにそもそも本当に「希少」な土地、すなわち需要が極端に多い土地であることが作用しているならば、地価が上がることによってマンションの値付けにも影響が出るわけです。しかし、ここはそういう合理的な説明が全くできません。

それに、古くは五橋のアップルタワーズや定禅寺のザ・ライオンズなんかも仙台市民としては大きな話題になった事業であり、今でもランドマーク性ではこの物件以上です。それにしたって、ここまでブッ飛んだ値付けはしませんでした。

そうなると、通常の要素ではない何かが価格に乗っており、それはおそらく土地の希少性などの一般的要素ではありません。購入者さんもたぶん知らない方のほうが多いんでしょう。
まあここで答えがもらえるとは思っていませんが、個人的には非常に興味はありますね。