パークタワーあすと長町ってどうですか？

[口コミ知りたいさん]

パークタワーあすと長町についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.31sumai.com/mfr/I1403/

所在地：宮城県仙台市太白区あすと長町１丁目５－１６、２２、２３、２４、２５（地番）
交通：ＪＲ東北本線「長町」駅　徒歩2分
仙台市地下鉄南北線「長町」駅　徒歩3分
間取：3ＬＤＫ～4ＬＤＫ
面積：67.93平米（52戸）～92.14平米（52戸）※トランクルーム面積含む（0.32平米～0.86平米）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　伊藤忠都市開発株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス東北株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1301: 匿名さん]

西側の土地で12階建て？西側の土地より広めの南側も今後はわからなくなるような感じを覚えさせられますね。

[1302: 購入経験者さん]

えええええ！期待してたのに住宅なんですね。
てっきりtekute2号店みたいな、いい感じのお店が出来ると思ってました。

[1303: eマンションさん]

商業施設が入るのは間違いないですよ。そこがtekute増床ということになるんだと思います。上に90戸の賃貸？が乗っかるということです。このエリアは3階以上からしか住居にできないです。建築計画を見ると店舗と共同住宅なので2階までは商業施設なんだと思われます。ワンルームマンションで1.2階がエントランスとかだったら笑いますけど。90戸分の駐車場は確保出来そうにないけどどうするんだろ？単身で長町で電車通勤、通学してそこそこの家賃払える人とはいったい。。

[1304: 匿名さん]

賃貸じゃなくて、ＪＲ社員向けの独身寮とか？
それなら下に店舗入れても問題なさそうだし。

[1305: マンション検討中さん]

南側の駐車場も今後気になるところです。下がコンクリート打ちされている駐車場はしばらく駐車場と聞いたことがありますがどうなんでしょうか。あそこの駐車場が残っていると大変ありがたいのでぜひあのままでいてほしいところです。

[1306: 通りがかりさん]

早くも賃貸に出ています。
https://suumo.jp/chintai/jnc_000050232529/?bc=100160626778

引き渡し前なので、投資目的の住戸ですかね。

[1307: eマンションさん]

>>1306 通りがかりさん

早っ！駐車場も抽選前ですし賃貸でしょうかね

[1308: 匿名さん]

パークタワーは賃貸で出してほしくなかったと思っちゃいました。

[1309: eマンションさん]

JR施設は住宅部分の駐車場が33台、商業施設が5000m2だとしたら25台が最低必要になって、建ぺい率が53%使っていて、緑地が10%が必要。そうなると二階建ての商業施設を南側に長方形に建設して南側かつパークタワーに被らないところに3階から12階の住宅をL字または直線に配置すると上手くいきそう。駐車場は商業施設の屋上部分につくり、ここはお客さんと住宅専用にして、さらに北側に平面駐車場を20台くらい作るとパークタワーの日照問題も起きなくていいかな。商業エリアといえども大手だから配慮はあるんじゃないかと予想。緑地はゼビオに抜ける道沿いに植えればなんとかなるかと思う。自走式駐車場作れば話が変わるけど、こうすることによってパークタワーの日当たりの悪い部屋がなくなるはずだけど。。現実はどうなることやら。駅前の一等地で駅からでたら賃貸のベランダに干している布団見せられたら嫌だな。

[1310: 通りがかりさん]

>>1308 匿名さん
なぜですか？

[1311: 匿名さん]

>>1310 通りがかりさん
率直にそう思ってしまいました。みなさんはどう思いますか？

[1312: 匿名さん]

ここのマンションは値引きとかはあるのですか？
契約されたかた教えてください。

[1313: eマンションさん]

>>1312 匿名さん

>>1312 匿名さん
契約者です。ここは販売好調なので難しいです。Gタイプより東側住戸の残数の少なさが好調さを物語っています。元々竣工前完売を目指してないようですし。だから正直に言えばここが第一候補であるならサクッと自分の好きな部屋があるうちに買ったほうが幸せになれそう。

仮に値引きがあったとしても皆さん言わないと思いますよ。自分のマンションの資産価値下げる話は言わないですよね。

[1314: eマンションさん]

値引きはあったほうがいいに決まってるけど、どうせ教えてくれないし、自分の満足感とマンションの価値が見合ってると思えたから買いました。契約した今となっては外野がオリンピック後下落するぞとか今は買い時じゃないとか言われても何とも思わないですw自分の満足感優先です。
何かの参考になれば幸いです。

[1315: マンション検討中さん]

入居後、管理費、修繕積立金が値上がりすることを恐れています。総戸数が多いので費用がお安いというのは不動産屋さんの作戦であって維持費用として入居後、結成された管理組合が多数決で同意決定されたら嫌だな。
詳しい方教えてください。

[1316: eマンションさん]

>>1315 マンション検討中さん

ほとんどのマンションに言える話ですが修繕費は必ず値上がりする計画になってます。長期修繕計画貰ってないですか？5年おきに値上げする計画です。今は86円/㎡ですが5年後は142円/㎡まで上がります。管理組合が仕事しなけりゃ大規模修繕の時に一時金で100万単位で徴収されるか廃墟に向かうかのどちらかです。
管理費の支出は人件費とエレベーター管理費が大部分ですので、人件費高騰や資材が上がると値上げ要因になります。あとは駐車場の想定使用率が落ちてくると管理費が不足するので値上げ要因です。ここは設置率70%ですので管理費面だけでいえば恵まれてるところがあります。マンションと一緒に人も年をとるので駐車場の使用率が落ちると言われています。100%設置してるところは管理費的には苦しくなる傾向があるようですよ。

いずれにしても管理修繕費と固定資産税とローンを考えていないと詰んでしまうので資金計画をよくご検討なさって下さい。

[1317: eマンションさん]

販売面で安くみせるために段階式になってるけど、最初からフラットにしとけよって思う。築年数が経ってから修繕費が上がると中古で買うマインドが下がっちゃうよね。

[1318: eマンションさん]

因みに三井の名誉のためにも言っときますがここの修繕費と計画は決して高くないですよ。普通です。修繕計画を安く見積もっているところもあるので注意が必要です。20年以降は値上げ無しってところがありますから。

[1319: マンション検討中さん]

>>1316 eマンションさん

ありがとうございます。
そうですね、安く見せてるというより業界のロジックのようなものですね。
まだ一見的な検討なので長期計画は聞いてませんでした。
ゲストルームやパーティールームなどこれだけの大規模であれば土日は抽選でいつになっても当選しないことも起こり得るでしょう。そんな設備までの管理費というのも負担しても利便性を優先しなければならないのですから慎重に検討します。西向はこれから販売が始まるようですので。

[1320: 通りがかりさん]

西側もどんどん売れていますね。

[1321: eマンションさん]

>>1319 マンション検討中さん

是非ご検討なさって下さい。
因みに仰られてる共用施設の管理費はたいしたことないです。使用料金で概ねペイできると思います。これらの共用施設の建設代は住戸価格に乗せられているので、マンションを買ったら終わりです。ぶっちゃけ管理費は特別な理由(共用部アップグレード等)がないと値上げになりにくいですよ。値下げはしんどいと思いますけど。赤字を垂れ流す共用施設がないので。

[1322: マンション比較中さん]

管理費150円/m2、修繕積立費200円/m2が相場と言われます。
ただし、世帯数が多いので管理費は上記より安め、
タワマンなので修繕積立費は高めが適切と思われます。
修繕積立費段階的増額については、はじめが安いのではなく、
新築時にまとめて払っている分を差っ引いている、ぐらいで考えて、
将来的にいくらを目指しているのかが重要です。
皆さん値上げは嫌いですからね、ちゃんと決めておかないと難しいんですよ。

[1323: マンション検討中さん]

今日、モデルルームを見に行ったらお客さんが多かったです。南側の申し込もうとしてた部屋が無くなってました。。

[1324: マンション検討中さん]

モデルルームの雰囲気にのまれてはいけません。
ちゃんと自分の意思を持っていかないと。

ローン支払いは自分です。

[1325: eマンションさん]

最近また勢いが復活してる気がします。西側も想像以上に早く売れてますね。でも >>1324 さんがいうとおりで焦って買うもんじゃないですね。資金計画がたって気に入ったのがあればすぐ押さえたほうがいいですけど。

[1326: 通りがかりさん]

内覧日と引渡日の案内が来ました！
いよいよですね。なんか実感が湧いてきました！
皆さん宜しくお願いします！

[1327: 購入経験者さん]

なんでローンだと決めつけるんだろう。。。
タワーマンションて水商売の人が現金一括で買ったりしますよね。

[1328: 匿名さん]

水商売じゃないですけど、現金一括です。
どうして水商売って言うのか「?」です。

[1329: 名無しさん]

20代ぐらいの若い人達も購入したりしてますよね

[1330: 匿名さん]

そりゃローン組む人が多いからでしょ。
金利が安いから手数料を考えても住宅ローン控除の恩恵がある。
13年後か金利上昇を見て繰り上げ返済。

[1331: eマンションさん]

話の方向が趣旨から外れてしまったのを続けてもいいことないから終わりにしましょう。
文脈は支払い方法とは関係ないですし、突っ込んだ人がレッテル貼ってるのは落語だし。

住戸を現金で買う人は20%くらいはいるそうです。ここはもっと高いかもしれません。だけど支払方法も職業も文脈からは関係のない話です。

欲しい部屋が押さえられたことに対して焦っちゃダメだよとアドバイスした話じゃないですかね？枝葉の表現部分に違和感があったとしても趣旨は汲みとれるんだからもういいでしょう。

[1332: 匿名さん]

段階的値上げと定期的な一時金徴収の修繕計画は将来、未納問題を引き起こすリスクを含むってことで国土交通省のガイドラインでは定額積立が推奨されている。

長期修繕計画は引き渡し後、管理組合が継承して、実際に値上げするときには管理組合総会での決議が必要なんだけど、計画通りに値上げできずに積立不足で補修できないなんてのが最悪パターン。

[1333: eマンションさん]

>>1332 匿名さん

ここが1番怖いところですね。最近のマンションはのりこえられているみたいですけどここがそうなるかわからないですからね。契約者のアンケートで契約の決め手が資産性と書かれてる方が多かったので少しだけ安心材料。

[1334: 購入経験者さん]

ここはシニア層が多いから、退職金で一括購入も多いと聞きました。
インテリアオプション会に行った時は若い人たちばかりで、
お金持ちだなぁ...と思いました笑

住人と顔合わせ会みたいなやつってないんですかね？
他のタワマンではよくあると聞いたのですが。

[1335: 匿名さん]

野村の物件はウェルカムパーティーってのを入居前にやるけど、他のデベではあまり聞かない。

[1336: 匿名さん]

ここのマンションは年収いくらくらいの方が多いんですかね？
検討中なので、最低これくらいあれば！というラインを教えて欲しいです。

[1337: eマンションさん]

>>1334 購入経験者さん
すごいうる覚えですけど、やる予定って言ってたような。違うマンションだったもしれないので自信ないです。あったほうが嬉しいな

[1338: 名無しさん]

>>1336 匿名さん
世帯年収で1000万超えるような人たちじゃないですかね？
若い人だと大手企業に勤めてたり、公務員の人とかが多かったりするみたいですよ

[1339: eマンションさん]

>>1336 匿名さん

ざっくり4200万の住戸だとして変動0.5%で返済負担率を25%とすれば世帯手取り年収で528万になりますけど。。。失礼ながらここで聞いて判断は絶対におすすめしません。親御さんの健康状態、親の負債と相続、子供の教育資金、社会保険料の値上げ、老後資金、年金受給の引下げ、車の所持や車体価格など加味してさらに修繕積立金の値上げも加味
したうえで、ご自身の生活費が残り資金で収まることを確認するべきです。独立系FPに相談したほうがいいと思います。2万くらいあればしっかり聞けます。

[1340: マンション検討中さん]

>>1339 eマンションさん
別にお金払わなくても。
余裕がなければ無理して買わないだけ。
大抵前のめりになるので、夫婦でバランス取れるといいかな。
貴方が死んだら何も残らない的な話を交わしながら検討中です。。。

[1341: マンション検討中さん]

私は深く考えずに西側の4000万円のお部屋を案内してもらうことにしました！長町エリアならここのマンションが一番だと思います。

[1342: マンコミュファンさん]

長町駅徒歩2.3分って今後あるんですかね？

[1343: マンション検討中さん]

南側目の前の駐車場にマンションが建つと多分徒歩1分になると思います。もうマンションは勘弁して欲しいですね。

[1344: マンション検討中さん]

廊下側の窓についているのは、可動式のルーバーですか？

[1345: マンション検討中さん]

>>1344 マンション検討中さん

残念ながらただの面格子です。

[1346: マンション検討中さん]

>>1345 マンション検討中さん

そうなんですか。
廊下から丸見えになるんですね。

ちょっと残念。

[1347: マンション検討中さん]

>>1346 マンション検討中さん

磨りガラスと言えども見えますもんね。
東西の部屋は奥に住戸が少ないからプライバシー的にはいいんでしょうけどこればかりは部屋の好みですからね。。

[1348: 匿名さん]

価格表で灰色の売りに出てないところが突然花つくのは抽選ってことなんでしょうか？

[1349: 匿名]

売約済みのバラが価格表に突然つくのは、
購入したいという希望が事前に入っていた住居かと思います。

以下要望書について記事化されています。
ご参考までに！

https://www.sumu-log.com/archives/8526/

[1350: 匿名さん]

>>1349 匿名さん
そういうことなんですね！ありがとうございます。参考になります。