プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[51: マンション検討中さん]

あの相当きつい坂を登るんでしょうか？辛くないですか？他のルートありますか？

[52: 匿名さん]

板の最初のほうにあった既存不適格リスク、確定だね。

[53: 匿名さん]

CASBEEの評価が公開されている。HPのとは違う外観図があるくらいで、特筆すべきことはないかな。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000082294.html

[54: マンション検討中さん]

南側、小さい墓地がみえるそうですよ。やめました。。

[55: 匿名さん]

お墓ビューなの。説明されなかったな。どこにあるんだろう。グーグルマップではそれらしいもの見つからなかったけど。

[56: 匿名さん]

直床だね。

[57: 匿名さん]

マップを見ると自転車のルートも記載されているのですけど
坂があったらきついですよね？
自転車ルート側は坂が無い（ゆるい？）のでしょうか？
近いほうに相鉄ローゼンとマルエツがあるので
イオンはたまにしか行かないかもしれないですけど。
全方向眺望が良さそうなのでやはり坂ありですね。
墓地は見当たりませんでした。
これだけの眺望ならどこかに見えてもおかしくないとは思いますけど。

[58: 匿名さん]

自転車ルートは、新百合に向かって緩いけど長い上り坂。あと、麻生スポーツセンターから先の歩道は自転車には乗っちゃダメ。

[59: 匿名さん]

>57

南向きは目の前に建物があるから眺望は望めないよ。あと、下の階は一部が半地下だし。

[60: 匿名さん]

西向きの下の階はバルコニーの先がすぐに計画道路。道路ができたら外から丸見えかも。少なくとも目隠しの植栽のスペースくらい確保しておけばいいのに。

[61: 匿名さん]

メールコーナーはカウンタータイプだけど、投函する側のアクセスは階段だけで２階上らなきゃならない。郵便屋さんは大変だな。配慮に欠ける設計。

まあ、チラシがポスティングされることは少ないかも。

[62: 匿名さん]

ゴミ捨て場が清掃車がアクセスできないところだから、道路わきにゴミ置き場がある。収集の日には管理人さんがそこまで運ぶのかな。管理費まだ出てないけど、コストアップ要因。

[63: マンコミュファンさん]

>>56 匿名さん
遮音に配慮している、っていうこと。

[64: 匿名さん]

音はスラブ構造やスラブ厚も関係するから、直床か二重床ってだけで優劣は決められない。

直床と二重床の根本的な差は配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。来れれは圧倒的に二重床が有利。

それからここ、壁やスラブ厚の説明が一切ない。遮音に配慮した設計しているのかな？

[65: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に対して弱いから、遮音性の高いフローリングでカバーする。遮音性を高めるためにクッション材が入ってるから独特のふわふわ感がある。モデルルームではスリッパをはいていて気が付きにくくて、入居後に気が付くいてこれって何ってこの掲示板で書き込まれているのを結構見かける。モデルルームではスリッパを脱いで体感しておくのが必須。

[66: 匿名さん]

掃き出し窓にはマタギがある。バリアフリーじゃないんだよね。年を取るとちょっとした段差でつまずいても骨折とか大ごとになり得る。

[67: 匿名さん]

>62

規模が大きくないのにディスポーザーが付いている。ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって、スケールメリットのない小規模物件だと一戸当たりの維持管理費がかさむ。管理費まだ出てないけど、それに見合う設定してないと破綻する。管理計画をチェックして判断が必要。甘い見積りの管理計画で、入居後住民にその付けが回ってくるってパターンも少なからずあったりする。

[68: 匿名さん]

植栽に桜があったけど、桜って散った後の掃除が大変。近くにあるのを見るのが一番。麻生川の桜並木で十分でしょ。

[69: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋とエントランスホールの窓ふきどうやってやるんだろう。コストかかるよね。一部の住戸だけのために管理費使うのかな。

[70: 匿名さん]

>67

ディスポーザー、自動給水ではないから動かすときに水を流さないと配管を詰まらせちゃう。自動給水とのコストの差って大したことないのに何でそういうところを削っちゃうんだろう。

[71: 匿名さん]

都市計画道路のこと物件概要に記載するようになったけど、モデルルームでは一切説明なし。資料ちゃんと読まないと気が付かないってのはいかがなものだろうか。こういった重大なことを。

[72: 匿名さん]

販売対象面積と建築確認対象面積が異なっているのは、登記簿と実測が違うってパターンかな。登記簿も確認しておかないと。ここいろいろ問題あるな。

[73: 匿名さん]

>>登記簿と実測が違う
住宅ローン減税の額が違ったりしそうですね。問題ありそう・・・。

[74: マンション検討中さん]

都市計画道路って今後、敷地内に道路計画あります。のやつですか？正式決定されたら、どうなるんだろう。ちなみに値段が高いので、うちでは無理。

[75: 匿名さん]

都市計画道路についてはスレの最初の方にコメントがあるよ。何年か前に駅前からバス停が移ったのも、計画道路実施のため。工事が始まる様子はないけど。

この辺りはさらに先のことだろうけど道路計画が実施されると、敷地の計画にかかっている土地は収容されて、その分敷地面積が狭くなる。それに伴って、容積率、建蔽率といった基準を満たすことができなくなって既存不適格になるリスクがここはある。既存不適格になったら資産価値はなくなる。あと、１階は庭の目の前がいきなり道路になるし。

[76: 匿名さん]

正式価格は出てないけど、予定価格は柿生の相場並みかな。ただ、ここはいろいろ訳アリなので、それを考慮するとかなり割高。

[77: 匿名さん]

>74

計画道路の有無って不動産購入の際に確認は必須。あと、用途地域や高さ制限とかも。これはマンションの敷地だけでなく周辺の確認もね。将来、周辺にどんな建物が建てられる可能性があるかってのがわかる。市のHPに用途地域とか都市計画情報があるよ。

[78: 匿名さん]

設備はごく普通ですが、収納スペースが広いので
使い勝手の良い設計になっていると思いました。
駅まで徒歩５分という立地から考えるとファミリー層に人気出そうかなぁ。
　　

[79: 匿名さん]

駅に近い側はサブエントランスで、急な坂を上る。エントランスに回ると駅から８分かな。ここは駅徒歩に惑わされてはいけない。

[80: 匿名さん]

販売開始予定を1カ月先送り。見込み客が集まってないんだろうな。

[81: 匿名さん]

一期で総戸数の半数以上を販売ってことで健闘かと思いきや、直後に先着順（＝登録抽選の売れ残り）が販売戸数の半分って惨敗だな。販売の直前に引き渡し時期が半年先送りって異例。本当にここは訳ありなことばかり。

[82: 匿名さん]

引渡し時期がそんなに延びてしまったって、何か問題があったんでしょうか。
ただ、工事の過程で問題があったとしても、
こうやって送らせて対処をしているということは誠意があることではないでしょうか。
ただ、もう最初のスケジュール通りで行こうと思っていた契約者さんにしてみたら
ちょっとなぁ…という感じでしょう。
子供さんがいる人だと計画狂うでしょうし。

[83: 匿名さん]

販売直前に告知ってのはあまり誠意があるとは思えないけどな。引き渡しが遅れるのだから、販売を延期すればいい訳でしょ。

[84: 匿名さん]

契約してからの引き渡し遅れは売り主に賠償責任が生じる。今回はそれを逃れるために直前に変更だったら誠意ではなく自分たちの都合優先ってことになる。

[85: 匿名さん]

契約後に引き渡しが遅れると売主にペナルティが生じるから、通常ある程度のトラブルには対応できるようにスケジュールには余裕を持たせている。トラブルで半年遅れって結構深刻な問題が起きている可能性がある。その辺も要確認。

[86: 匿名さん]

「工事完了予定年月日を平成30年2月下旬としておりましたが、平成30年8月上旬に変更させていただきます」なるほど、6ヶ月の遅れが出ているのは契約申し込みが入っていないからではなく、工事の遅れによる延期なのですね。何が原因なんでしょう。
施工会社は青木あすなろ建設株式会社ですが、評判はどうですか？

[87: マンション検討中さん]

先ほど、モデルルーム見学しました
細かいところまでキチンと作り込してるので
かなり現場監督さんが細かく管理していることが
わかりました
とても安心出来ました

[88: 匿名さん]

駅に近い物件なので通勤や通学に便利で良いなと思いました。

設備に関しては、ごくごく普通な感じですが

駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。

モデルルームを見て、ますますイメージしやすいなと思いました。

[89: 匿名さん]

>87

それ、ありがちな勘違い。モデルルームと実際では内装の業者は別。ここのモデルルームはデザインテックが入ってかなりお金かけているから、オプション満載のモデルルームとすっぴんの実際の部屋との違いをイメージできるようにならないと。

モデルルームと実際の部屋の違いは完成物件を見に行くと参考になる。完成物件だと最初はオプションを付けた棟内モデルルームを見せられて、ある程度話が進むと実際の部屋を見ることができる。

[90: 匿名さん]

>駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。

今はそうだけど目の前に予定されている計画道路が実施されたら、激変するかも。

[91: マンション検討中さん]

89番さん
モデルルームの工事はゼネコンがやるんじゃないんですか？
だとすると、モデルルームを作っている内装会社はすごいですね

[92: 匿名さん]

モデルルームは視覚効果を狙っている場合もあるので実際と違う場合もあるようです。内装もそうですけど装飾やオプションの具合で見栄えも変わりますから、実際の現地見学をするのが得策だとは思うのですが結構建築前に売り切れることもあるので難しいものです。

[93: 匿名さん]

A1タイプ、パントリーがキッチンにあるのですね。主婦の人だと嬉しいんじゃないでしょうか。
お米とかキッチンペーパーとか買っておいてもストックをしておくのって
難しいじゃないかしらと思ったんですが…
でもきちんとある程度の広さがあるので、大きめのものもストックしておけるので良いと思いました。
収納がキッチンが特にしっかりしていると生活感がでなくて良いですよ。

[94: 匿名さん]

モデルルームの見学はよく見せる様いろいろ工夫されているんですね
家具や小物で臨場感もあるし、オプションが付いていればなおさらでしょう
ただのがらんどうをみても購買意欲は書きたてられません、実際の生活感も欲しいところです。ＨＰの外観がおしゃれだなと思いました。窓がそのままの感じは外見はいいんですけどカーテンとかしないと丸見えになってしまいますね。高台だから眺めはよさそう。

[95: 匿名さん]

ここはモデルルームの内装は三井のデザインテックが担当していて、さながらリフォームのショウルームといった感じでオリジナルをとどめていない。オプションの表示もなかったし、オプションリストも渡されなかったから、実際の部屋とどれくらい違うのかも判断しずらい。あれは詐欺に近いな。

[96: 匿名さん]

>92

柿生物件で竣工前に完売したのってほとんどない。ここも一期の販売からすると、竣工前に完売するとは考えにくい。

[97: 匿名さん]

ここは既存不適格リスクがあるから、そういったことの確認が重要。少なくとも営業は計画道路の説明はしなかったし。たぶん契約直前の重要事項説明でさらっと説明するだけなんだろうな。意味が理解しないまま契約してしまったらアウト。

[98: 匿名さん]

>>既存不適格リスク

知らない言葉だったので、調べてみました。
契約した後で売買が難しくなる物件の認識でOKですか？

融資が付きにくいとあって、もしかすると住宅ローンがおりにくいかとも思いました。
有名建築家設計などメリットが多いように思い、丘の眺めも素敵そうなのがいいなと思っています。

買った後で問題が起こるとイヤなので、どんな物件なのか教えていただけると嬉しいです。

[99: 匿名さん]

敷地に都市計画道路があって、計画が実施されて土地が収容されると敷地面積が減って容積率、建蔽率の基準を満たせなくなって既存不適格になる。計画道路が実施されるのはいつになるかわからないけど、駅より先は実施されているし、駅前も再整備の準備が進んでいる。バス停が少し遠くに移ったのもその一環。

計画道路は渡される図面には記載があるけど、営業からの説明はなかった。計画道路の意味を知らずに契約すると後で意味を知ってしまったと思っても後の祭り。まあ、不動産売買の検討では、計画道路の有無や用途地域、それに伴う建築制限（建蔽率、容積率、高さ制限）くらいは自分で調べないと。市がHPで公開している。

取り合えす現時点では既存不適格ではないので、成約はないけど、将来既存不適格になったら転売とか難しいよ。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じいたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。

[100: 匿名さん]

おまけだけど、ここ検討してるってことは近隣のアデニウムも検討しているかもしれないけど、あちらも訳あり。何故か訳アリ物件が集中している。

[101: 匿名さん]

計画道路の位置はエントランスのある棟のバルコニー側の目の前。知手黒川道から柿生駅前を経由して町田に抜けるバイパスになるからそれなりの交通量も想定される。

[102: 匿名さん]

あっ、間違えた。知手じゃなくて、尻手だった。

[103: 匿名さん]

デザイナーズ物件を謳ってるけど、コリドー（共用廊下）のレリーフを前面に出してるって、ポイントがちょっと違うんじゃないって印象。そのコリドーもエントランスホールからは別の経路で、普段使うところじゃないし。

[104: 匿名さん]

プレミスト上麻生の現地案内図を見ました。今は山（丘？）みたいですけど、すぐそばを道路が開通する認識でいいですか？どこを通るだろう？

道路ができて便利になるのはいいけれど、交通量が多いとトラックなどが夜間走行するかもしれないし、転売も難しくなりそう。慎重に購入を決めないといけませんね。

エントランスホールの階段は子供が喜びそうですね。ギャラリーコリドーは最初は「おっ」と思うかな。

[105: 匿名さん]

都市計画道路は市の都市計画情報で確認できる。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html

建物との位置関係はモデルルームに行って渡される図面集の敷地図に記載がある。

尻手黒川道路のプラウドの東側からグランドメゾンを経由して、ここの敷地の西側に計画されているけど、グランドメゾンとここの敷地に高低差がかなりあるから立体的にどういう配置にするんだろうね。グランドメゾンの前あたりを高架にするのか、ここの敷地の西側を掘り下げるのか。

[106: 匿名さん]

前に道路ができるってことでサッシの等級とか確認しておいた方がいいよ。資料には記載がなかった。あと、音って給気口やレンジフードのダクトを通じても入ってくるから、それらの防音対策も。

[107: 匿名さん]

>エントランスホールの階段は子供が喜びそうですね。

喜んで遊び場にしちゃうでしょ。

[108: 匿名さん]

あっ、そうだ、ここって一期の販売直前に竣工と引き渡し予定が突然半年先送りになった。その理由も確認しておいた方がいいよ。物件の告知してから、予定が遅れるってのも異例。建設スケジュールってある程度余裕持たせてるはずなんだけどな。

[124: 匿名さん]

[NO.109～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[125: マンコミュファンさん]

実際に物件から歩いてみました。エントランス出てからは本当に5分もしないで着きそうですね！！ 小児科もすぐ近くにあるので子供がいる家庭は安心ですね！ 目の前の並木道も綺麗で坂をのぼったら高級そうな住宅街が広がっていて、とても環境が良さそうだなと思いました！

[126: 匿名さん]

柿生駅に一番近い南向きの部屋は、一旦駅から一番遠いエントランス経由してだからドアツーホームだと１０分見ておいた方がいいかな。エレベーターの待ち時間もあるし。しかもここは普通と違ってエントランスにもエレベーターあるし。

[127: 匿名さん]

緑に囲まれて、とても癒される環境にあるマンションだと思います。
駅に近いのですが、総戸数の半数の駐車場が完備されているので
お子さんがいるファミリーも住みやすいのかなと感じました。
外観もありがちなデザインでないのも魅力です。

[128: 評判気になるさん]

>>127 匿名さん

おめでとうございます。

[129: 匿名さん]

案内を受けた時に土砂災害警戒区域と説明がなかったのですが、ここの場所はどうなんでしょうか。

私は車を使わないのですが、駐車場が多い分修繕費など多く払うことになるのでしょうか。
素人の意見ですいません。

[130: 匿名さん]

>129

おそらく、計画道路の件と同じく重要事項説明の時にさらっと説明するだけ。

それから駐車場は多いとは思わないけど、機械式だから修繕費はかかるだろうね。日常の維持費は利用者からの使用料で賄うんだけど、修繕については共用の財産ってことで車の利用の有無にかかわらず積立金は払うことになる。

[131: 匿名さん]

食料品は駅前のスーパーで足りるだろうけど、それ以外の買い物は新百合か港北ニュータウンあたりまで買出しになるだろうから車は必要だろうね。それを考えると駐車場設置率って高くはない。駐車場が空き待ちの状況だと、転売するとき厳しい。

[132: 購入経験者さん]

柿生駅という価値。駅からマンションまでの路地ルート。
それを考えてもこの価格帯はあまりにも高すぎる...

一度でも柿生駅から歩いたり周辺をチェックしてみるといい。
隣の新百合ヶ丘があまりにもまぶしく光るはず。。

[133: 匿名さん]

小田急って急行停車駅と各停駅の格差が大きい。しかも、相鉄線対抗で湘南ライナーの時に快速急行ができたように速達性重視の戦略をとることが想定される。地盤沈下は激しいでしょ。

[134: マンコミュファンさん]

周辺は緑に囲まれて静かな環境なので、住環境を考えると柿生はおすすめだと思う。都心に出やすいのにゆっくりと落ち着いた生活が出来そう。子供を育てていくには良い環境だと思う。

[135: 匿名さん]

計画道路が実施されたら、目の前が道路だからガラッと変わる。

[136: 匿名]

緑に囲まれた生活か、柿生が発展して便利な生活になるか、どちらかっていうとこになりそうですね！！

[137: 匿名さん]

計画道路が実施されたら、既存不適格が待っている。

[138: 匿名]

計画道路は本当に実施されるんですか？？

[139: 匿名さん]

駅前だけ先行実施するってことでバス停が移動したけど、それ以降進んでる気配がない。

ただ、計画道路って突然動き出すこともあったりする。最近のケースでは下北で問題になっている。

[140: 匿名]

確かに。柿生駅前は早く実施してほしいですよね！！ 駅前は確かに狭い道だなと思いました！
駅前が広くなるのは嬉しいです。

[141: 匿名さん]

バス停が移ったのは数年前。まだ、道路工事が始まらないのは立ち退きがうまくいってないのかも。

柿生駅前の道路事情は何度かテレビでも取り上げられたくらいひどい。

[142: 匿名さん]

高い

[143: 匿名さん]

柿生の物件ってプラウドを除いて、完成在庫になってる。この価格だとここも同じ道を歩むかな。

[144: 匿名さん]

高い。2,800がイメージ。

計画道路あるとすれば、まず線路を越えた向こう側の町田街道が先だよね。
ほんとうに(マンション側)は、昭和の砂利田舎道というか、無計画というか
とにかく道路がひどい。あたりまえに歩道もないから子供が危ない。
柿生西と鶴川女子という神奈川最底辺の高校(失礼)があるので
ヤンキーが多い、治安もよくない。

上麻生線も横浜方面の桐蔭学園周辺をエンドにここ30年計画が止まってるので、
奇跡が起きても柿生周辺まであと30年はかかるんじゃないかな。
※上麻生線までこのマンションから直線2キロはありますよ..

[145: 匿名]

柿生に住んでますが、ヤンキーなど全然いませんよ。高級住宅地もあるので、近場の有名私立学校に通ってるお子さんも多いですし、柿生住民はいい人が多いですよ。マンションは駅から近いですし、目の前は並木道で広めですよ。 駅までの道は確かに狭い道も通りますが、このぐらいの道幅どこも多いと思います。

[146: 匿名]

治安も川崎市の中ではダントツいい。
事件も聞いたことがない。

[147: 匿名さん]

＞145
23区内とかの「路地裏」では見かけると思いますが、「郊外」で「各駅停車駅」で「駅前周辺の動線」で、あのような酷い道途はワーストの部類ということです。

お隣のシンユリとか東急沿線～タマプラーザ横浜青葉区は、まず路線が高架ですし周辺の道すべてが「路地裏」もなく整備されているので、個人的にはそちらを断然おすすめします。

[148: 匿名さん]

東急の田園都市線とかは計画的に開発されているよね。へんな場所と道は作ってない。渋滞もコントロール＆整備されてて少ないらしいね。電車混んでるけど。。

[149: 匿名さん]

柿生ww 住んでるって人に言えないレベルw 新百合ヶ丘のほうって言いそうw

[150: 匿名さん]

柿生は普通に落ち着いた住宅地っていう感じですが…。
普通に暮らしていく分には過不足ないという印象を持っています。実際に住んでみるとまた印象は変わる可能性は勿論ありますけれど。

間取りを見ていると基本的には余裕のある間取りを取っているのだなという風に思いました。
郊外タイプのファミリーマンションっていうかんじです。