プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[477: 匿名さん]

ホームページを見ようとすると、１室の案内がポップアップで表示。
もうこの１邸のみになってしまったのかなと思ったのですが
物件概要を見ると先着分１１邸の記載がありました。
これは最終期なのでしょうか?
既に完成して２年過ぎているので中古マンション扱いなるのかなと思うので
もう少し価格が下がっていても良いなと個人的には思いました。

[478: 匿名さん]

完成してから年月が経つと、新築扱いにならないのですか？
それによって
どういう事が起こるのか、全然わからないです…
値段と、敷地が複雑なので建物の構造も影響を受けてしまっているのが大きいのか。

[479: 匿名さん]

物件価格自体はとても抑えられているように見える。ディスカウント等あったんでしょうか。それとももともとこの価格？値段だけ見ればよい。柿生はけっこう沿線の中でもマイナーな感じがしてしまうからその影響もあるのか？

[480: 匿名さん]

>478

表示規約で竣工後1年を経過すると新築を謳えない。未入居物件。

住居って人が住まないと劣化するからね。換気をどれくらいの頻度で行ってるのか要確認。

[481: 匿名さん]

ここを検討するなら既存不適格リスクは抑えておかないとね。価格だけで判断せず、資産価値も考えないと。

>■都市計画道路について
＞・本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております。

[482: 匿名さん]

柿生駅まで徒歩５分は便利な立地にあるマンションだと思います。
周辺環境も住みやすそうでいいなと思いますが
平成30年8月完成済ということは2年が過ぎています。
もう中古扱いになるのでしょうか?

[483: 匿名さん]

>482

不動産表示の駅徒歩って駅の出口から物件の敷地まで。ここはエントランスが駅と反対側にあってしかもエレベータに乗ってエントランスフロアで少し移動してからエレベーター乗り換えでやっと部屋に。完成物件だからドアtoホームの時間確認したほうがいいよ。駅側にサブエントランスがあるけど、直前で少し急な坂だし。

[484: 匿名さん]

不動産表示が徒歩5分となっていても実際の移動時間はかなり違ってきそうですか？
駅のホームまで何分と見積もっていればいいんでしょう。

築2年経過の中古だと価格が変わってくるのかと思いましたが、
未入居だからか価格改定の気配はなさそうですね。

[485: 匿名さん]

>484

自分で確認するくらいの労力は使わないと。

値下げのタイミングは竣工時と新築を謳えなくなる竣工後1年後。表向きの価格は変えずに個別交渉ってのはあり得るからあたってみたら。

ちなみに既存不適格リスクがあるから安くても手を出すのは危険ってことは承知しないと。あと道路ができたら西向き住戸は目の前ってのも。

[486: 匿名さん]

駅前のタワマンの事業協力者がフジタなので売主は親会社の大和ハウスなのかも。ここの販売前のアンケートでも免震に興味ありますかなんて設問があって変だなって思ったんだけど、タワマン計画を知って辻褄逢うなと思ってる。

もしかしたらタワマンモデルルーム見学者で高くて無理って人にここを勧める算段かも。それまでは温存。

ダイワは有明のタワマンは竣工前に値下げしてるのにね。

[487: 匿名さん]

ドアtoホームだけど駅前再開発で道路が整備されたら信号ができて待ちが増えるかもね。

[488: 通りがかりさん]

柿生のタワマンなんか売れるのかな

[489: 匿名さん]

>488

同感。そもそも柿生物件で竣工前に完売したのってプラウドくらい。パークハウスですらこけてる。

[490: 匿名さん]

プレミストの前って新しいマンション建つのかな？
この前電車から工事してる様子が見えたけど。

[491: 匿名さん]

なにかできるのでしょうか？
営業さんだったら知っていそうだし…
それに現地に行けば建築許可の看板が出ているでしょうから
それで確認することはできますね。
マンションだったら
ここが値下げになったりしないかなぁとは思います。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん
日本セルバンの「セルアージュ上麻生アレーヌ」という分譲マンションのようです。

[493: 匿名さん]

>492

HPできてるけど計画道路の記載がないね。敷地にかかっていないか要確認。かかっていたらここと同じく既存不適格リスクになる。

[494: マンション比較中さん]

無知ですみません、既存不適格だとどのような支障があるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

資産性に影響する。詳しくはググってね。

[496: 匿名さん]

物件HPなくなってるから販売止めたのかと思ったら、まだ販売してるんだね。今日チラシ入ってた。物件HPは削除してるのにSUUMOには掲載してるという不思議な対応。

[497: 匿名さん]

>>495 匿名さん
どのようなものが不適格なんだろう
丁寧に教えてよ

[498: 匿名さん]

>>496 匿名さん

適材適所に力を入れる
抜くとこは抜いて力を入れるところは強くする
いつもハイパワーだと持ちません

[499: 匿名さん]

>497

計画道路が敷地にかかっていて、計画が実施されて土地が収容されると敷地面積が減るので建蔽率、容積率の条件を満たせなくなる。既存不適格って日本的あいまい表現で実際は違法建築。

[500: 匿名さん]

おまけだけど駅前再開発で少なくとも駅周辺の計画道路は実施されるのは確定。駅前のバス停移動の時に一部で既に実施されてるし。

[501: 匿名さん]

計画が実行されて違法建築になったらすぐ建物取り壊されるのですか？
そんな訳ないですよね。
どのように資産に影響するのでしょうか。
売却する時に敷地面積が減った分減額されるとか？
そもそもこのマンションが建つはるか前に計画はあったはずだから、あまり関係なさそうだけどどうなのでしょうか。
詳しい方教えてください。

[502: 匿名さん]

既存不適格になったら建物の増改築ができなくなる。あと、建替えるときには適法状態にしなければならないので、そうなると各戸の持ち分が減るってことで交渉のハードルが高くて、実質建替え不可。

そういう訳あり物件ってことで資産性にはマイナスの影響を与える。

>マンションが建つはるか前に計画はあった

分かってるんだから、道路計画が実施されても適法になるように建てればいいんだけど、そういう良心的なデベってないんだよね。

[503: 匿名さん]

どれくらい影響するかは近隣の仲介業者に確認するのが確かかな。

[504: 匿名さん]

柿生物件で竣工前に完売したのはプラウドぐらいだけど、他も中古扱いになる1年くらいまでにははけていた。ここは2年以上たってるからね。新築時ですらそういった評価。

[505: 通りがかりさん]

みんな柿生の住人？
柿生駅前の再開発なんてオイラが小学生の頃から話あるけど、、、
もうオイラが小学生なんて30年前の話よ。
駅前の再開発はあと1人ウンと言えば実行、
でも駅前が整備されても計画道路は開通しないと思うなぁーー

[506: 匿名さん]

>595

あなたこそ柿生の住人？　再開発は決定、一昨年、環境評価結果の住民説明もあった。計画道路も少なくとも駅前は実施される。というかバス停移動の時に一部は既に実施されている。

https://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/26-2-1-6-0-0-0-0-0-0.htm...
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000103724.html

今は削除されちゃったけど住民説明会の時はタワマンと商業施設の概要が市のHPに掲載されていた。

[507: 匿名さん]

HP見ると売主変えて再販？見た感じ大和は事業撤退したみたいだけどやっぱり計画道路なのかな…

[508: 匿名さん]

損切して転売ってパターンだね。HPみると昨年末から販売だから、先日チラシ入ってたのも新しい売主だったのかな、気が付かなかった。HPの写真も大和の時と一緒だからその辺も含めて買い取ったのか。建築デザインのテーマはなんて語ってるけど受け売りなだけでしょ。

[509: 匿名さん]

物件概要に都市計画道路の記載がないね。大和の時はあったのに。不都合な真実だからできるだけ表にしたくないのかな。

[510: 匿名さん]

転売物件って売主変更につき価格見直しって宣伝するんだけどここは地味にやってる。売れるのかな。

しかし、竣工までに完売するケースが少ない柿生でも転売って初めてじゃないかな。それだけの惨敗。

[511: 評判気になるさん]

柿生住民です。
前々からこのマンションがあるのは知っていたけど以前はマイホームに対して特に考えてなかったし高いなぁという印象でしたが、年明け位に売主変更というチラシが入っていて前の価格覚えてないですけどだいぶ安くなったなという印象です。
子供2人目が生まれるのもあり今より広い所に引越しを考えてはじめ、先月このマンション見学してきました。
当然ですけど今の自分達の賃貸と比べたらはるかに良かったです。
道路計画の件も営業さんの方から説明ありました。
賃貸も平行してネットで調べてましたけど、支払いを見たら賃貸も買うのもあまり差がなさそうです。
今後新百合ヶ丘のマンションも見てみようと思います。

[512: マンション検討中さん]

新価格は思ったより安くなかった。ダイワ時代の値引後の実質価格より高くなってしまいましたね。

[513: 匿名さん]

プレミストの目の前ガンガン工事してるけど、再開発絡みの計画道路？

[514: 匿名さん]

＞513

これじゃない。計画道路で実施がアナウンスされているのは駅の前だけ。

https://www.serage.jp/kamiasao/

[515: 名無しさん]

>>513 匿名さん
あればセルバンの新しいマンション。
北側住戸の低層階はマンションビューになってしまう。

[516: 匿名さん]

3月の決算期を終えてまだ残ってるのかな？3千万円台、駅チカ、四年後に駅前再開発の条件はなかなか魅力的だけど。。。

[517: 匿名さん]

駅前再開発で計画道路が進んじゃうとここにとっては既存不適格というリスクが現実になってしまう恐れも。

[518: マンション比較中さん]

既存不適格の話は正確にしないと、怪しいたわごとが広まるだけ。既存不適格でリスクになるのは、マンション建て替えの時だけ。日本のマンションの歴史で、いったい今まで何棟建て替えしたのかしら？西側の棟の眺望はマイナスになるけれど、他にマンションが建つことは、プレミストにとって資産的に必ずしもマイナスではない。この地域の評価は上がっていくことになる可能性もある。駅前の道路がある程度、できれば、かなり変わるだろうね。

[519: 匿名さん]

既存不適格物件のリスクって結局マンションを将来的に売りたい人が気をつけないといけないって話で、生涯そこに住み続けるか、賃貸として貸すって人にはあまり関係ない話だと思ってる。専門家でもなんでもないからあくまで感想だけど。
地域の評価で言うと、駅前タワマン構想が気になる

[520: 匿名さん]

大和ハウスがSUUMO Award2020を取ったなどと浮かれていてはいけません。
プレミストと付く以上は、損切りのような事をやってはいけないと思いましたが？

[521: 匿名さん]

＞マンション建て替えの時だけ

将来建て替えられないってことで敬遠されるんだよ。新築時ですら売れてないでしょ。

[522: 匿名さん]

最終２戸まで来ましたか。上半期で完売と予想

[523: ご近所さん]

苦節３年、いよいよ最後の１戸となりましたね。

[524: マンション検討中さん]

ホームページを見たら完売してましたね！！

[525: 匿名さん]

中古ででてますがマンションが前にたつの資産価値さがりそうですね