プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[457: 匿名さん]

窓ガラスは、基本、自分たちではどうすることもできないような感じなんですね。
Low-Eとか入っていたりすれば
過ごし安さは違っていたんだろうけれど…。
紫外線防止フィルムも万能じゃないとなると、
もうカーテンに頼る形になります。
機能性の高いカーテンも最近はあるようですが、窓ガラスそのものをどうにかするよりは
難しいかもしれないですね。

[458: 匿名さん]

窓ガラスは複層ガラスと書いてありました。外の温度の変化を伝えにくいということで、断熱性に優れ、ガラス面の結露をおこしにくいという性質のようですが、西日対策にまではならないのかなと思いました。日当たりが良く室内が明るいのは何よりですが、日差しが強すぎるのも考えものでしょうか。ちなみにうちは西向きなのですが、光を反射するとかいうレースカーテンをしています。かなり暑さはしのげていると思います。

[459: 匿名さん]

>>456 匿名さん
車のフィルムは大丈夫なの？
割れた車見たことないのですけど

[460: 匿名さん]

>>458 匿名さん
嵌め殺し窓ならいいのですが、引き違い窓は可動部やあいじゃくり部分からの空気漏れ、つまり隙間があるからね

[461: 匿名さん]

サッシはオプションでグレードアップできます？
一部のみでもLow-Eに変更できれば安心ですよね。
私の家はレースの遮光カーテンを使用していますが、目隠し、紫外線カット、断熱効果がありエアコンの利きも良くエコにもなってなかなかいいですよ。

[462: 評判気になるさん]

西側に7階建ての建物が建つ計画が承認されたことは皆さんまだご存知ではないのでしょうか。西側は5階未満はビューが無くなります。

[463: 匿名さん]

ニュースソースは？

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
こちらではないでしょうか。
8階建て43戸みたいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63908

[465: 匿名さん]

>459

熱割れは朝冷えてるガラスに日が当たって周辺と中心の温度差で生じるので、ある程度の大きさとサッシのように熱伝導率の高いアルミ枠で囲われてるって条件がある。

[466: 匿名さん]

>458

熱は伝導、対流、輻射で移動する。複層ガラスは伝導を防いで断熱するので直射による輻射は防げない。

[467: 匿名さん]

>461

サッシは共用部分なので勝手に変更できない。

[468: 匿名さん]

>460

T-2のサッシだと遮音のためにゴムをいれて隙間ができないようになってる。

[469: 匿名さん]

>>468 匿名さん

ところでここのはT-2かい？

[470: 匿名さん]

464さんが張って下さったリンク先を拝見しましたが、階数は地上が6階、地下が2階なので6階建てのマンションではありませんか？
それにしても皆さん情報がお早い。
このような情報はどちらから仕入れられるのですか？

[471: 匿名さん]

>470

斜面地地下室マンションでしょ。斜面地の一番高い場所を地盤面に設定するので下側から見ると実質８階建て。地下住戸は容積率に算入されないので部屋数を水増しできる。ただ、条例で規制される方向なので将来既存不適格リスクとなる。ここも同じパターンなので要注意。

まあ、ここは計画道路が実施されたら既存不適格確定だけど。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
平均地盤面ですよ
斜面の一番高いところだと、地下8階にならないか？

[473: 匿名さん]

敷地の一番高いところ。

地盤面をどこにするかは規定が無いから一番都合の良い高いところに設定して地下室にして容積率不算入にする。

横浜では敷地の一部を残して掘り下げて残したところを地盤面なんてことして建築確認取り消しなんてことがあった。過去に盛り土してそこを地盤面ってことがあって条例でそれは禁止されてた。ちなみに近くで販売してる物件の設計会社。まあ、あちらも訳アリといわれてるし。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
地盤をどこにするか規定はないのか？
建基法、施行令に書いてるけど
わかりやすい申請MEMOなるバイブルが机の上に、

[475: 匿名さん]

>468

西向きの部屋は計画道路が実施されたら目の前。サッシの等級はT-3は欲しいところだけどそういった配慮はない。

[476: 匿名さん]

まだ売れてないんですか！

[477: 匿名さん]

ホームページを見ようとすると、１室の案内がポップアップで表示。
もうこの１邸のみになってしまったのかなと思ったのですが
物件概要を見ると先着分１１邸の記載がありました。
これは最終期なのでしょうか?
既に完成して２年過ぎているので中古マンション扱いなるのかなと思うので
もう少し価格が下がっていても良いなと個人的には思いました。

[478: 匿名さん]

完成してから年月が経つと、新築扱いにならないのですか？
それによって
どういう事が起こるのか、全然わからないです…
値段と、敷地が複雑なので建物の構造も影響を受けてしまっているのが大きいのか。

[479: 匿名さん]

物件価格自体はとても抑えられているように見える。ディスカウント等あったんでしょうか。それとももともとこの価格？値段だけ見ればよい。柿生はけっこう沿線の中でもマイナーな感じがしてしまうからその影響もあるのか？

[480: 匿名さん]

>478

表示規約で竣工後1年を経過すると新築を謳えない。未入居物件。

住居って人が住まないと劣化するからね。換気をどれくらいの頻度で行ってるのか要確認。

[481: 匿名さん]

ここを検討するなら既存不適格リスクは抑えておかないとね。価格だけで判断せず、資産価値も考えないと。

>■都市計画道路について
＞・本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております。

[482: 匿名さん]

柿生駅まで徒歩５分は便利な立地にあるマンションだと思います。
周辺環境も住みやすそうでいいなと思いますが
平成30年8月完成済ということは2年が過ぎています。
もう中古扱いになるのでしょうか?

[483: 匿名さん]

>482

不動産表示の駅徒歩って駅の出口から物件の敷地まで。ここはエントランスが駅と反対側にあってしかもエレベータに乗ってエントランスフロアで少し移動してからエレベーター乗り換えでやっと部屋に。完成物件だからドアtoホームの時間確認したほうがいいよ。駅側にサブエントランスがあるけど、直前で少し急な坂だし。

[484: 匿名さん]

不動産表示が徒歩5分となっていても実際の移動時間はかなり違ってきそうですか？
駅のホームまで何分と見積もっていればいいんでしょう。

築2年経過の中古だと価格が変わってくるのかと思いましたが、
未入居だからか価格改定の気配はなさそうですね。

[485: 匿名さん]

>484

自分で確認するくらいの労力は使わないと。

値下げのタイミングは竣工時と新築を謳えなくなる竣工後1年後。表向きの価格は変えずに個別交渉ってのはあり得るからあたってみたら。

ちなみに既存不適格リスクがあるから安くても手を出すのは危険ってことは承知しないと。あと道路ができたら西向き住戸は目の前ってのも。

[486: 匿名さん]

駅前のタワマンの事業協力者がフジタなので売主は親会社の大和ハウスなのかも。ここの販売前のアンケートでも免震に興味ありますかなんて設問があって変だなって思ったんだけど、タワマン計画を知って辻褄逢うなと思ってる。

もしかしたらタワマンモデルルーム見学者で高くて無理って人にここを勧める算段かも。それまでは温存。

ダイワは有明のタワマンは竣工前に値下げしてるのにね。

[487: 匿名さん]

ドアtoホームだけど駅前再開発で道路が整備されたら信号ができて待ちが増えるかもね。

[488: 通りがかりさん]

柿生のタワマンなんか売れるのかな

[489: 匿名さん]

>488

同感。そもそも柿生物件で竣工前に完売したのってプラウドくらい。パークハウスですらこけてる。

[490: 匿名さん]

プレミストの前って新しいマンション建つのかな？
この前電車から工事してる様子が見えたけど。

[491: 匿名さん]

なにかできるのでしょうか？
営業さんだったら知っていそうだし…
それに現地に行けば建築許可の看板が出ているでしょうから
それで確認することはできますね。
マンションだったら
ここが値下げになったりしないかなぁとは思います。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん
日本セルバンの「セルアージュ上麻生アレーヌ」という分譲マンションのようです。

[493: 匿名さん]

>492

HPできてるけど計画道路の記載がないね。敷地にかかっていないか要確認。かかっていたらここと同じく既存不適格リスクになる。

[494: マンション比較中さん]

無知ですみません、既存不適格だとどのような支障があるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

資産性に影響する。詳しくはググってね。

[496: 匿名さん]

物件HPなくなってるから販売止めたのかと思ったら、まだ販売してるんだね。今日チラシ入ってた。物件HPは削除してるのにSUUMOには掲載してるという不思議な対応。

[497: 匿名さん]

>>495 匿名さん
どのようなものが不適格なんだろう
丁寧に教えてよ

[498: 匿名さん]

>>496 匿名さん

適材適所に力を入れる
抜くとこは抜いて力を入れるところは強くする
いつもハイパワーだと持ちません

[499: 匿名さん]

>497

計画道路が敷地にかかっていて、計画が実施されて土地が収容されると敷地面積が減るので建蔽率、容積率の条件を満たせなくなる。既存不適格って日本的あいまい表現で実際は違法建築。

[500: 匿名さん]

おまけだけど駅前再開発で少なくとも駅周辺の計画道路は実施されるのは確定。駅前のバス停移動の時に一部で既に実施されてるし。

[501: 匿名さん]

計画が実行されて違法建築になったらすぐ建物取り壊されるのですか？
そんな訳ないですよね。
どのように資産に影響するのでしょうか。
売却する時に敷地面積が減った分減額されるとか？
そもそもこのマンションが建つはるか前に計画はあったはずだから、あまり関係なさそうだけどどうなのでしょうか。
詳しい方教えてください。

[502: 匿名さん]

既存不適格になったら建物の増改築ができなくなる。あと、建替えるときには適法状態にしなければならないので、そうなると各戸の持ち分が減るってことで交渉のハードルが高くて、実質建替え不可。

そういう訳あり物件ってことで資産性にはマイナスの影響を与える。

>マンションが建つはるか前に計画はあった

分かってるんだから、道路計画が実施されても適法になるように建てればいいんだけど、そういう良心的なデベってないんだよね。

[503: 匿名さん]

どれくらい影響するかは近隣の仲介業者に確認するのが確かかな。

[504: 匿名さん]

柿生物件で竣工前に完売したのはプラウドぐらいだけど、他も中古扱いになる1年くらいまでにははけていた。ここは2年以上たってるからね。新築時ですらそういった評価。

[505: 通りがかりさん]

みんな柿生の住人？
柿生駅前の再開発なんてオイラが小学生の頃から話あるけど、、、
もうオイラが小学生なんて30年前の話よ。
駅前の再開発はあと1人ウンと言えば実行、
でも駅前が整備されても計画道路は開通しないと思うなぁーー

[506: 匿名さん]

>595

あなたこそ柿生の住人？　再開発は決定、一昨年、環境評価結果の住民説明もあった。計画道路も少なくとも駅前は実施される。というかバス停移動の時に一部は既に実施されている。

https://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/26-2-1-6-0-0-0-0-0-0.htm...
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000103724.html

今は削除されちゃったけど住民説明会の時はタワマンと商業施設の概要が市のHPに掲載されていた。