プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[416: 匿名さん]

計画道路ができたら既存不適格というビッグプレゼント付き。

[417: 匿名さん]

計画道路ができた場合って、完全に壊して建て直す、と言うとき以外は、別に困ることも無いんじゃないですか？
基本、マンションって
修繕を前提として考えられているので、何十年も経った後には
そもそも情勢も変わっている可能性が大きくなっている可能性も高いです。

[418: 匿名さん]

将来、建て替えができないってことで資産性にも影響がある。

[419: 匿名さん]

マンションの建て替えって、そもそもどれくらいのスパンで行われるものなんでしょう。
今の技術で作ったものってどうなっていくのか、そもそも想像できないです。
それよりも、地味な駅かもしれないけれど、
その駅に５分で徒歩でたどり着くっていうのはとても大きいと思いました。
結局、自分たちがまずは暮らしやすいかどうかは見ていったほうがいいような。

[420: 匿名さん]

駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅から遠い側だから５分じゃつかないよ。あと、エレベーター乗り換えだし。

[421: 匿名さん]

となるとドアツードアというか、部屋の玄関から電車のホームまでの時間を把握しておいたほうがいいかもしれませんね。見学の時に時間を計っておくと安心かもしれません。部屋の位置によっては建物内ですでに5分くらい経過してしまいそうな気もします。ランドプランが見られないのでよくわからないのですが、サブエントランスというものもあるようなので、もしかしたらそちらから出ると駅が近いとかではないのかな？

[422: 匿名さん]

>421

完成物件だからそういうところは実際に確認できるのがメリット。ゴミ捨て場の確認は必須かな。住民がきちんと分別してるとか、管理の状態がわかる。

サブエントランスに関しては駅からは近いけど、少し急な坂を上ることになる。

[423: 値引き]

あるんですかね？
レポ見る限り500とか引いてるあるらしいけど、ほんとかな？

[424: 匿名さん]

ゴミ捨て場の確認、という概念はまったくなかったです。
本当に参考になります。
きちんと管理されているならば、ゴミ捨て場はきれいなはずですものね。
住民の方もそうですし、
それに管理会社の方もきちんとしているということになってきますから。

[425: 匿名さん]

逗子のマンションで土砂崩れ。擁壁がないところが崩れてるけど、ここも同じ状態のところがある。土砂災害警戒区域内ってのも共通点

[427: 匿名さん]

ゴミ置き場の管理、これは管理人さんによってさまざまです。きちんと行ってくれる方は管理人さんによってはかなり厳しい所もあります。
逆に適当な方になると、ゴミ置き場の管理も適当になったり。

分別も住民の方がマナーを守って出すことが一番ですが、管理会社が良い管理人さんを派遣してくれることが大事だと思う。

[428: 匿名さん]

>427

勘違いしがちだけど管理は管理会社がやるんではなくて管理組合が主体であって管理会社は委託された業務をこなすだけ。管理人がきちんとやっていなかったら管理組合が指摘して正すか管理会社を変更するとかしてきちんと管理しなきゃならない。

[429: 匿名さん]

ここはマンション内のごみ捨て場にゴミ収集車が入れなくて、外のごみ集積場に管理人が運ばなきゃならない上にちょっと離れてる。管理コストがかかる要因。

[430: 匿名さん]

>>429 匿名さん
こちらの方はこのマンションかダイワハウスに恨みがあるか他同業者にみえます。
自分のお住まいはよっぽど凄い所なのですかね。

[431: 匿名さん]

ここは崖地に建設してるんで清掃車がゴミ捨て場に横付けできない特殊なレイアウト。気が付きにくいところだからコメントしただけなんだけどね。

[432: 匿名さん]

完成して随分と日が経過していますが
まだ１６戸販売中とは、なかなかスローな売れ行きですね。
高台にあって自宅から眺望が望める上に駅まで徒歩圏内。
価格も決して高くないのに不思議です。
中古物件となるまでに売れるのでしょうか。

[433: 透明さん]

>432

中古物件とは？　ここは竣工して一年たってるから既に新築は謳えないよ。

[434: 匿名さん]

面白いキャンペーンをしています。
来場者キャンペーンで、アンケート記入、モデルルーム見学先着10人に大野農園の野菜の詰め合わせかオリジナルモナカセットかどちらかプレゼント。
大野農園をはじめて聞きました。
このあたりで有名なのでしょうか。野菜がもらえる来場者キャンペーンって珍しいです。ブランド野菜でしょうか。興味あります。
成約者向けの家電プレゼントもありますね。

[435: 匿名さん]

キャンペーンの案内見ました。確かに面白いです。
話題性があるっていうか、注目されそうな内容だと思いました。
最中も地味だなと思ったけれど、写真を見ると自分で詰めて食べるようになっているみたいで、楽しそう。
野菜もただの野菜じゃなくて、福島県のこだわりのある農園の野菜のみたいです。
どちらも同じ会社の商品みたいで、福島県の支援も兼ねてるのかなと勝手に思ったりしました。
成約キャンペーンもなにげに嬉しい感じで、50万円分と言ったらどれくらいの家電が揃うでしょうね。

[436: 匿名さん]

来場プレゼント、商品がなくなり次第終了の先着１０組で2週間たってまだやってるとしたらよほど来場者少ないんだね。というか一か月半の来場目標が１０組なのか。

[437: 匿名さん]

家具付き分譲の内容を見ていると、
遮光カーテンがあれば、とりあえずすぐに住めそう。
ただ家具って好みがあるからな…
必要ない場合はどうなるのだろうと思いつつ、
家具付きっていうのが値引きの代わりだろうから、そのままの方が多くなっていくのか。

[438: 匿名さん]

モデルルームの写真に載っている家具のことですよね。
オシャレなんですけどちょっとクセのある感じの家具。
手持ちの家具と合うかなあとちょっと心配されそうな。
説明を読むとエアコン四台そのまま付いてるようなので、これでもとは取れるような気がします。
設置期間も2年満たないので、保証期間もまだまだ継続でしょうし。

[439: 匿名さん]

エアコンのメーカー保証は一年。アフターサービス対象となるかは要確認。

[440: 匿名さん]

そうか。最初から家電とかがついている場合は、メーカー保証がどうなのかっていうのもあるんですね汗
そんなに最初から壊れることないと思いたいような。
デベに確認はしておいたほうが良さそうですね。そうじゃないと、直してもらうつもりだったのにそうじゃなかった時、
ちょっとショック受けちゃいそうです。

[441: 匿名さん]

>>439 匿名さん
電気屋さんなら10年保証になるけど

[442: 匿名さん]

>>440 匿名さん
ガスが抜ける不具合程度でしょう
うちにあるエアコンは12年間問題なく働いてくれています。
個体差があるので当たりならいいですね

[443: 匿名さん]

エアコンが4台ついているのは太っ腹だと思います。
家電量販店に発注するにしても4台ともなると取り付けが大変ですし、
入居前に設置が完了して、しかも無料なのはありがたいですよね。
保証は1年だそうですが、オプションでつけられる家電の保証は全て1年間なのですか？

[444: 匿名さん]

>>443 匿名さん
そうそう故障するものではないと想いますが、

[445: 匿名さん]

物件概要で410号室、412号室、205号室、313号室を建物内モデルルームとして使用、
106号室は接客ルーム、104号室は現地販売センターとして使用しているようですが、
現在販売中の410号室以外の部屋も既に値引き販売されていますか？

[446: 匿名さん]

>>445 匿名さん
ここで聞く理由は？直接コンタクトすればいいことあるかもしれませんよ。それにここでは具体的な値引き額はご法度ですしそれが正しいものか確証が持てません。
電器店のポイント還元のように交渉すればさらなるゲットができることもあります。電話では無理でしょう

[447: 匿名さん]

土地の問題なのかもしれないのですが
いびつな形をしているプランが割と多めでしょうか?
各部屋自体に支障はないのですが、バルコニーがいびつなので
洗濯物が干しにくいとか、ガーデニングを楽しんダリは難しいのかなと感じました。

[448: 匿名さん]

高台にあるので、日当たりは良いと思う。ただ、やはり敷地内にかなり大きな高低差があるので、
今後の大規模修繕の際、
どういう風になっていくのだろう？というのは正直思うところではあります。

駅から近い、そのこと自体は
とてもいいと思うのだけど、それ以外の部分がクリアできるかどうか。

[449: 匿名さん]

>448

ここ、敷地の一部が土砂災害警戒区域で、工事中にがけが崩れている。入居後はそういったことが起きたときの補修費用も住民負担。ただ、自然災害は計画できないってことで長期修繕計画には組み込まれていないってことに要注意。

[450: 匿名さん]

＞駅から近い

エントランスは駅の反対でエレベータに乗ってで、部屋までにはまたエレベーターだから、結構時間かかるよ。完成物件だし一度、部屋までの時間は確認しないとね。

[451: 匿名さん]

>447

雁行させればバルコニーの幅一定にできるんだけどね。デザイナーを謳ってるのに設計なってない。

[452: 匿名さん]

410号室、3980万円だそうです。
先着順物件の概要は、16戸販売で一番最安値が3980万円のようです。一番高い販売価格は6142.9476万円。

いわゆるパンダ部屋というものですか？
安くていいと思ったものの、抽選販売になって当たらないなら残念だな・・・と。
なぜここだけが安いんでしょうか？
理由を知っている人、いますか？

[453: 匿名さん]

一番高い部屋は流石に広さがあるというのは大きいと思います。
一番安く出ているのは、F2タイプの部屋ですよね。
南向きではありますが、
どの棟にあるのか、それによっても
値段は変わってくるのではないでしょうk。

[454: 匿名さん]

>452

西向きの部屋は西北西だから西日が真横から部屋の奥までさして暑いよ。梅雨開けたころに行って体感してみればいい。西向き作るならLOW-Eくらい使えばいいのに。

ちなみに先着順だから早い者勝ち。

[455: 匿名さん]

窓ガラスって共有部になるので、自分たちで後からLow-Eにすることはできないんですよね…
454さんが書かれている通り
最初からなっていればよいのだけど…
あとできることとすれば紫外線防止フィルムを貼ることくらい？
これをすると、床の日焼けとかはある程度軽減させられると聞きます。

[456: 匿名さん]

フィルムは熱割れを助長することもあるから要注意。西向きだから大丈夫かな、危ないのは冬の午前中。

[457: 匿名さん]

窓ガラスは、基本、自分たちではどうすることもできないような感じなんですね。
Low-Eとか入っていたりすれば
過ごし安さは違っていたんだろうけれど…。
紫外線防止フィルムも万能じゃないとなると、
もうカーテンに頼る形になります。
機能性の高いカーテンも最近はあるようですが、窓ガラスそのものをどうにかするよりは
難しいかもしれないですね。

[458: 匿名さん]

窓ガラスは複層ガラスと書いてありました。外の温度の変化を伝えにくいということで、断熱性に優れ、ガラス面の結露をおこしにくいという性質のようですが、西日対策にまではならないのかなと思いました。日当たりが良く室内が明るいのは何よりですが、日差しが強すぎるのも考えものでしょうか。ちなみにうちは西向きなのですが、光を反射するとかいうレースカーテンをしています。かなり暑さはしのげていると思います。

[459: 匿名さん]

>>456 匿名さん
車のフィルムは大丈夫なの？
割れた車見たことないのですけど

[460: 匿名さん]

>>458 匿名さん
嵌め殺し窓ならいいのですが、引き違い窓は可動部やあいじゃくり部分からの空気漏れ、つまり隙間があるからね

[461: 匿名さん]

サッシはオプションでグレードアップできます？
一部のみでもLow-Eに変更できれば安心ですよね。
私の家はレースの遮光カーテンを使用していますが、目隠し、紫外線カット、断熱効果がありエアコンの利きも良くエコにもなってなかなかいいですよ。

[462: 評判気になるさん]

西側に7階建ての建物が建つ計画が承認されたことは皆さんまだご存知ではないのでしょうか。西側は5階未満はビューが無くなります。

[463: 匿名さん]

ニュースソースは？

[464: 匿名さん]

>>463 匿名さん
こちらではないでしょうか。
8階建て43戸みたいですね。

https://www.kensetsu-databank.co.jp/osirase/detail.php?id=63908

[465: 匿名さん]

>459

熱割れは朝冷えてるガラスに日が当たって周辺と中心の温度差で生じるので、ある程度の大きさとサッシのように熱伝導率の高いアルミ枠で囲われてるって条件がある。

[466: 匿名さん]

>458

熱は伝導、対流、輻射で移動する。複層ガラスは伝導を防いで断熱するので直射による輻射は防げない。

[467: 匿名さん]

>461

サッシは共用部分なので勝手に変更できない。

[468: 匿名さん]

>460

T-2のサッシだと遮音のためにゴムをいれて隙間ができないようになってる。

[469: 匿名さん]

>>468 匿名さん

ところでここのはT-2かい？

[470: 匿名さん]

464さんが張って下さったリンク先を拝見しましたが、階数は地上が6階、地下が2階なので6階建てのマンションではありませんか？
それにしても皆さん情報がお早い。
このような情報はどちらから仕入れられるのですか？

[471: 匿名さん]

>470

斜面地地下室マンションでしょ。斜面地の一番高い場所を地盤面に設定するので下側から見ると実質８階建て。地下住戸は容積率に算入されないので部屋数を水増しできる。ただ、条例で規制される方向なので将来既存不適格リスクとなる。ここも同じパターンなので要注意。

まあ、ここは計画道路が実施されたら既存不適格確定だけど。

[472: 匿名さん]

>>471 匿名さん
平均地盤面ですよ
斜面の一番高いところだと、地下8階にならないか？

[473: 匿名さん]

敷地の一番高いところ。

地盤面をどこにするかは規定が無いから一番都合の良い高いところに設定して地下室にして容積率不算入にする。

横浜では敷地の一部を残して掘り下げて残したところを地盤面なんてことして建築確認取り消しなんてことがあった。過去に盛り土してそこを地盤面ってことがあって条例でそれは禁止されてた。ちなみに近くで販売してる物件の設計会社。まあ、あちらも訳アリといわれてるし。

[474: 匿名さん]

>>473 匿名さん
地盤をどこにするか規定はないのか？
建基法、施行令に書いてるけど
わかりやすい申請MEMOなるバイブルが机の上に、

[475: 匿名さん]

>468

西向きの部屋は計画道路が実施されたら目の前。サッシの等級はT-3は欲しいところだけどそういった配慮はない。

[476: 匿名さん]

まだ売れてないんですか！

[477: 匿名さん]

ホームページを見ようとすると、１室の案内がポップアップで表示。
もうこの１邸のみになってしまったのかなと思ったのですが
物件概要を見ると先着分１１邸の記載がありました。
これは最終期なのでしょうか?
既に完成して２年過ぎているので中古マンション扱いなるのかなと思うので
もう少し価格が下がっていても良いなと個人的には思いました。

[478: 匿名さん]

完成してから年月が経つと、新築扱いにならないのですか？
それによって
どういう事が起こるのか、全然わからないです…
値段と、敷地が複雑なので建物の構造も影響を受けてしまっているのが大きいのか。

[479: 匿名さん]

物件価格自体はとても抑えられているように見える。ディスカウント等あったんでしょうか。それとももともとこの価格？値段だけ見ればよい。柿生はけっこう沿線の中でもマイナーな感じがしてしまうからその影響もあるのか？

[480: 匿名さん]

>478

表示規約で竣工後1年を経過すると新築を謳えない。未入居物件。

住居って人が住まないと劣化するからね。換気をどれくらいの頻度で行ってるのか要確認。

[481: 匿名さん]

ここを検討するなら既存不適格リスクは抑えておかないとね。価格だけで判断せず、資産価値も考えないと。

>■都市計画道路について
＞・本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております。

[482: 匿名さん]

柿生駅まで徒歩５分は便利な立地にあるマンションだと思います。
周辺環境も住みやすそうでいいなと思いますが
平成30年8月完成済ということは2年が過ぎています。
もう中古扱いになるのでしょうか?

[483: 匿名さん]

>482

不動産表示の駅徒歩って駅の出口から物件の敷地まで。ここはエントランスが駅と反対側にあってしかもエレベータに乗ってエントランスフロアで少し移動してからエレベーター乗り換えでやっと部屋に。完成物件だからドアtoホームの時間確認したほうがいいよ。駅側にサブエントランスがあるけど、直前で少し急な坂だし。

[484: 匿名さん]

不動産表示が徒歩5分となっていても実際の移動時間はかなり違ってきそうですか？
駅のホームまで何分と見積もっていればいいんでしょう。

築2年経過の中古だと価格が変わってくるのかと思いましたが、
未入居だからか価格改定の気配はなさそうですね。

[485: 匿名さん]

>484

自分で確認するくらいの労力は使わないと。

値下げのタイミングは竣工時と新築を謳えなくなる竣工後1年後。表向きの価格は変えずに個別交渉ってのはあり得るからあたってみたら。

ちなみに既存不適格リスクがあるから安くても手を出すのは危険ってことは承知しないと。あと道路ができたら西向き住戸は目の前ってのも。

[486: 匿名さん]

駅前のタワマンの事業協力者がフジタなので売主は親会社の大和ハウスなのかも。ここの販売前のアンケートでも免震に興味ありますかなんて設問があって変だなって思ったんだけど、タワマン計画を知って辻褄逢うなと思ってる。

もしかしたらタワマンモデルルーム見学者で高くて無理って人にここを勧める算段かも。それまでは温存。

ダイワは有明のタワマンは竣工前に値下げしてるのにね。

[487: 匿名さん]

ドアtoホームだけど駅前再開発で道路が整備されたら信号ができて待ちが増えるかもね。

[488: 通りがかりさん]

柿生のタワマンなんか売れるのかな

[489: 匿名さん]

>488

同感。そもそも柿生物件で竣工前に完売したのってプラウドくらい。パークハウスですらこけてる。

[490: 匿名さん]

プレミストの前って新しいマンション建つのかな？
この前電車から工事してる様子が見えたけど。

[491: 匿名さん]

なにかできるのでしょうか？
営業さんだったら知っていそうだし…
それに現地に行けば建築許可の看板が出ているでしょうから
それで確認することはできますね。
マンションだったら
ここが値下げになったりしないかなぁとは思います。

[492: 匿名さん]

>>491 匿名さん
日本セルバンの「セルアージュ上麻生アレーヌ」という分譲マンションのようです。

[493: 匿名さん]

>492

HPできてるけど計画道路の記載がないね。敷地にかかっていないか要確認。かかっていたらここと同じく既存不適格リスクになる。

[494: マンション比較中さん]

無知ですみません、既存不適格だとどのような支障があるのでしょうか？

[495: 匿名さん]

資産性に影響する。詳しくはググってね。

[496: 匿名さん]

物件HPなくなってるから販売止めたのかと思ったら、まだ販売してるんだね。今日チラシ入ってた。物件HPは削除してるのにSUUMOには掲載してるという不思議な対応。

[497: 匿名さん]

>>495 匿名さん
どのようなものが不適格なんだろう
丁寧に教えてよ

[498: 匿名さん]

>>496 匿名さん

適材適所に力を入れる
抜くとこは抜いて力を入れるところは強くする
いつもハイパワーだと持ちません

[499: 匿名さん]

>497

計画道路が敷地にかかっていて、計画が実施されて土地が収容されると敷地面積が減るので建蔽率、容積率の条件を満たせなくなる。既存不適格って日本的あいまい表現で実際は違法建築。

[500: 匿名さん]

おまけだけど駅前再開発で少なくとも駅周辺の計画道路は実施されるのは確定。駅前のバス停移動の時に一部で既に実施されてるし。

[501: 匿名さん]

計画が実行されて違法建築になったらすぐ建物取り壊されるのですか？
そんな訳ないですよね。
どのように資産に影響するのでしょうか。
売却する時に敷地面積が減った分減額されるとか？
そもそもこのマンションが建つはるか前に計画はあったはずだから、あまり関係なさそうだけどどうなのでしょうか。
詳しい方教えてください。

[502: 匿名さん]

既存不適格になったら建物の増改築ができなくなる。あと、建替えるときには適法状態にしなければならないので、そうなると各戸の持ち分が減るってことで交渉のハードルが高くて、実質建替え不可。

そういう訳あり物件ってことで資産性にはマイナスの影響を与える。

>マンションが建つはるか前に計画はあった

分かってるんだから、道路計画が実施されても適法になるように建てればいいんだけど、そういう良心的なデベってないんだよね。

[503: 匿名さん]

どれくらい影響するかは近隣の仲介業者に確認するのが確かかな。

[504: 匿名さん]

柿生物件で竣工前に完売したのはプラウドぐらいだけど、他も中古扱いになる1年くらいまでにははけていた。ここは2年以上たってるからね。新築時ですらそういった評価。

[505: 通りがかりさん]

みんな柿生の住人？
柿生駅前の再開発なんてオイラが小学生の頃から話あるけど、、、
もうオイラが小学生なんて30年前の話よ。
駅前の再開発はあと1人ウンと言えば実行、
でも駅前が整備されても計画道路は開通しないと思うなぁーー

[506: 匿名さん]

>595

あなたこそ柿生の住人？　再開発は決定、一昨年、環境評価結果の住民説明もあった。計画道路も少なくとも駅前は実施される。というかバス停移動の時に一部は既に実施されている。

https://www.city.kawasaki.jp/kurashi/category/26-2-1-6-0-0-0-0-0-0.htm...
https://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000103724.html

今は削除されちゃったけど住民説明会の時はタワマンと商業施設の概要が市のHPに掲載されていた。

[507: 匿名さん]

HP見ると売主変えて再販？見た感じ大和は事業撤退したみたいだけどやっぱり計画道路なのかな…

[508: 匿名さん]

損切して転売ってパターンだね。HPみると昨年末から販売だから、先日チラシ入ってたのも新しい売主だったのかな、気が付かなかった。HPの写真も大和の時と一緒だからその辺も含めて買い取ったのか。建築デザインのテーマはなんて語ってるけど受け売りなだけでしょ。

[509: 匿名さん]

物件概要に都市計画道路の記載がないね。大和の時はあったのに。不都合な真実だからできるだけ表にしたくないのかな。

[510: 匿名さん]

転売物件って売主変更につき価格見直しって宣伝するんだけどここは地味にやってる。売れるのかな。

しかし、竣工までに完売するケースが少ない柿生でも転売って初めてじゃないかな。それだけの惨敗。

[511: 評判気になるさん]

柿生住民です。
前々からこのマンションがあるのは知っていたけど以前はマイホームに対して特に考えてなかったし高いなぁという印象でしたが、年明け位に売主変更というチラシが入っていて前の価格覚えてないですけどだいぶ安くなったなという印象です。
子供2人目が生まれるのもあり今より広い所に引越しを考えてはじめ、先月このマンション見学してきました。
当然ですけど今の自分達の賃貸と比べたらはるかに良かったです。
道路計画の件も営業さんの方から説明ありました。
賃貸も平行してネットで調べてましたけど、支払いを見たら賃貸も買うのもあまり差がなさそうです。
今後新百合ヶ丘のマンションも見てみようと思います。

[512: マンション検討中さん]

新価格は思ったより安くなかった。ダイワ時代の値引後の実質価格より高くなってしまいましたね。

[513: 匿名さん]

プレミストの目の前ガンガン工事してるけど、再開発絡みの計画道路？

[514: 匿名さん]

＞513

これじゃない。計画道路で実施がアナウンスされているのは駅の前だけ。

https://www.serage.jp/kamiasao/

[515: 名無しさん]

>>513 匿名さん
あればセルバンの新しいマンション。
北側住戸の低層階はマンションビューになってしまう。