プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[41: 匿名さん]

HPに南向きの部屋が追加でアップされているけど、クリオと同じく６０平米台のリビングイン浴室だね。団栗の背比べといったところか。

[42: 匿名さん]

このマンションバルコニーの外側に柱があるから逆梁だと思ってたけど、透明ガラスパネルでおかしいなと思ったら、バルコニー全体が順梁って設計みたい。初めて見た。

ちなみに角住戸は普通の順梁っぽい。

[43: 匿名さん]

>42の続き

バルコニー全体が梁なんで、バルコニーの天上高が低い。部屋の中は暗いかも。実際に建物ができるまで確認できないだろうけど。

[44: 匿名さん]

デザイナーズ物件特有のデザインに凝って、実用性は？ってパターンか。

[45: 匿名さん]

あらっ、アクセスの交通マップ間違って、千代田線が新宿を経由しちゃってる。お粗末。

小田急線の複々線化で利便性向上を謳ってるけど、少し前から準急が朝晩だけになって不便になる方向なんだけどな。再来年のダイヤ改正でどうなるか。

[46: 匿名さん]

入居(=引き渡し）予定が４月上旬って珍しい。進入学に合わせて３月末ってのが多いんだけど。

[47: 匿名さん]

>38

クリオは乾式壁の部屋がある。乾式壁は３・１１の時壊れたりしている。その点ではこっちが上かな。

[48: 匿名さん]

入り口はいっていきなりエレベータ、上がったところにエントランスホール、通路を経て、また、エレベーターみたい。入り口が駅の反対ってのも含めてドアtoホームは１０分か。

[49: マンション検討中さん]

玄関ドア出てから、外に出るまでだけで時間のかかるマンション。一体何分追加になるのか？坂もきついし。

[50: 匿名さん]

エントランス出ても５分では駅につかない。マンションの駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側。

[51: マンション検討中さん]

あの相当きつい坂を登るんでしょうか？辛くないですか？他のルートありますか？

[52: 匿名さん]

板の最初のほうにあった既存不適格リスク、確定だね。

[53: 匿名さん]

CASBEEの評価が公開されている。HPのとは違う外観図があるくらいで、特筆すべきことはないかな。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000082294.html

[54: マンション検討中さん]

南側、小さい墓地がみえるそうですよ。やめました。。

[55: 匿名さん]

お墓ビューなの。説明されなかったな。どこにあるんだろう。グーグルマップではそれらしいもの見つからなかったけど。

[56: 匿名さん]

直床だね。

[57: 匿名さん]

マップを見ると自転車のルートも記載されているのですけど
坂があったらきついですよね？
自転車ルート側は坂が無い（ゆるい？）のでしょうか？
近いほうに相鉄ローゼンとマルエツがあるので
イオンはたまにしか行かないかもしれないですけど。
全方向眺望が良さそうなのでやはり坂ありですね。
墓地は見当たりませんでした。
これだけの眺望ならどこかに見えてもおかしくないとは思いますけど。

[58: 匿名さん]

自転車ルートは、新百合に向かって緩いけど長い上り坂。あと、麻生スポーツセンターから先の歩道は自転車には乗っちゃダメ。

[59: 匿名さん]

>57

南向きは目の前に建物があるから眺望は望めないよ。あと、下の階は一部が半地下だし。

[60: 匿名さん]

西向きの下の階はバルコニーの先がすぐに計画道路。道路ができたら外から丸見えかも。少なくとも目隠しの植栽のスペースくらい確保しておけばいいのに。

[61: 匿名さん]

メールコーナーはカウンタータイプだけど、投函する側のアクセスは階段だけで２階上らなきゃならない。郵便屋さんは大変だな。配慮に欠ける設計。

まあ、チラシがポスティングされることは少ないかも。

[62: 匿名さん]

ゴミ捨て場が清掃車がアクセスできないところだから、道路わきにゴミ置き場がある。収集の日には管理人さんがそこまで運ぶのかな。管理費まだ出てないけど、コストアップ要因。

[63: マンコミュファンさん]

>>56 匿名さん
遮音に配慮している、っていうこと。

[64: 匿名さん]

音はスラブ構造やスラブ厚も関係するから、直床か二重床ってだけで優劣は決められない。

直床と二重床の根本的な差は配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。来れれは圧倒的に二重床が有利。

それからここ、壁やスラブ厚の説明が一切ない。遮音に配慮した設計しているのかな？

[65: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に対して弱いから、遮音性の高いフローリングでカバーする。遮音性を高めるためにクッション材が入ってるから独特のふわふわ感がある。モデルルームではスリッパをはいていて気が付きにくくて、入居後に気が付くいてこれって何ってこの掲示板で書き込まれているのを結構見かける。モデルルームではスリッパを脱いで体感しておくのが必須。

[66: 匿名さん]

掃き出し窓にはマタギがある。バリアフリーじゃないんだよね。年を取るとちょっとした段差でつまずいても骨折とか大ごとになり得る。

[67: 匿名さん]

>62

規模が大きくないのにディスポーザーが付いている。ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって、スケールメリットのない小規模物件だと一戸当たりの維持管理費がかさむ。管理費まだ出てないけど、それに見合う設定してないと破綻する。管理計画をチェックして判断が必要。甘い見積りの管理計画で、入居後住民にその付けが回ってくるってパターンも少なからずあったりする。

[68: 匿名さん]

植栽に桜があったけど、桜って散った後の掃除が大変。近くにあるのを見るのが一番。麻生川の桜並木で十分でしょ。

[69: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋とエントランスホールの窓ふきどうやってやるんだろう。コストかかるよね。一部の住戸だけのために管理費使うのかな。

[70: 匿名さん]

>67

ディスポーザー、自動給水ではないから動かすときに水を流さないと配管を詰まらせちゃう。自動給水とのコストの差って大したことないのに何でそういうところを削っちゃうんだろう。

[71: 匿名さん]

都市計画道路のこと物件概要に記載するようになったけど、モデルルームでは一切説明なし。資料ちゃんと読まないと気が付かないってのはいかがなものだろうか。こういった重大なことを。

[72: 匿名さん]

販売対象面積と建築確認対象面積が異なっているのは、登記簿と実測が違うってパターンかな。登記簿も確認しておかないと。ここいろいろ問題あるな。

[73: 匿名さん]

>>登記簿と実測が違う
住宅ローン減税の額が違ったりしそうですね。問題ありそう・・・。

[74: マンション検討中さん]

都市計画道路って今後、敷地内に道路計画あります。のやつですか？正式決定されたら、どうなるんだろう。ちなみに値段が高いので、うちでは無理。

[75: 匿名さん]

都市計画道路についてはスレの最初の方にコメントがあるよ。何年か前に駅前からバス停が移ったのも、計画道路実施のため。工事が始まる様子はないけど。

この辺りはさらに先のことだろうけど道路計画が実施されると、敷地の計画にかかっている土地は収容されて、その分敷地面積が狭くなる。それに伴って、容積率、建蔽率といった基準を満たすことができなくなって既存不適格になるリスクがここはある。既存不適格になったら資産価値はなくなる。あと、１階は庭の目の前がいきなり道路になるし。

[76: 匿名さん]

正式価格は出てないけど、予定価格は柿生の相場並みかな。ただ、ここはいろいろ訳アリなので、それを考慮するとかなり割高。

[77: 匿名さん]

>74

計画道路の有無って不動産購入の際に確認は必須。あと、用途地域や高さ制限とかも。これはマンションの敷地だけでなく周辺の確認もね。将来、周辺にどんな建物が建てられる可能性があるかってのがわかる。市のHPに用途地域とか都市計画情報があるよ。

[78: 匿名さん]

設備はごく普通ですが、収納スペースが広いので
使い勝手の良い設計になっていると思いました。
駅まで徒歩５分という立地から考えるとファミリー層に人気出そうかなぁ。
　　

[79: 匿名さん]

駅に近い側はサブエントランスで、急な坂を上る。エントランスに回ると駅から８分かな。ここは駅徒歩に惑わされてはいけない。

[80: 匿名さん]

販売開始予定を1カ月先送り。見込み客が集まってないんだろうな。

[81: 匿名さん]

一期で総戸数の半数以上を販売ってことで健闘かと思いきや、直後に先着順（＝登録抽選の売れ残り）が販売戸数の半分って惨敗だな。販売の直前に引き渡し時期が半年先送りって異例。本当にここは訳ありなことばかり。

[82: 匿名さん]

引渡し時期がそんなに延びてしまったって、何か問題があったんでしょうか。
ただ、工事の過程で問題があったとしても、
こうやって送らせて対処をしているということは誠意があることではないでしょうか。
ただ、もう最初のスケジュール通りで行こうと思っていた契約者さんにしてみたら
ちょっとなぁ…という感じでしょう。
子供さんがいる人だと計画狂うでしょうし。

[83: 匿名さん]

販売直前に告知ってのはあまり誠意があるとは思えないけどな。引き渡しが遅れるのだから、販売を延期すればいい訳でしょ。

[84: 匿名さん]

契約してからの引き渡し遅れは売り主に賠償責任が生じる。今回はそれを逃れるために直前に変更だったら誠意ではなく自分たちの都合優先ってことになる。

[85: 匿名さん]

契約後に引き渡しが遅れると売主にペナルティが生じるから、通常ある程度のトラブルには対応できるようにスケジュールには余裕を持たせている。トラブルで半年遅れって結構深刻な問題が起きている可能性がある。その辺も要確認。

[86: 匿名さん]

「工事完了予定年月日を平成30年2月下旬としておりましたが、平成30年8月上旬に変更させていただきます」なるほど、6ヶ月の遅れが出ているのは契約申し込みが入っていないからではなく、工事の遅れによる延期なのですね。何が原因なんでしょう。
施工会社は青木あすなろ建設株式会社ですが、評判はどうですか？

[87: マンション検討中さん]

先ほど、モデルルーム見学しました
細かいところまでキチンと作り込してるので
かなり現場監督さんが細かく管理していることが
わかりました
とても安心出来ました

[88: 匿名さん]

駅に近い物件なので通勤や通学に便利で良いなと思いました。

設備に関しては、ごくごく普通な感じですが

駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。

モデルルームを見て、ますますイメージしやすいなと思いました。

[89: 匿名さん]

>87

それ、ありがちな勘違い。モデルルームと実際では内装の業者は別。ここのモデルルームはデザインテックが入ってかなりお金かけているから、オプション満載のモデルルームとすっぴんの実際の部屋との違いをイメージできるようにならないと。

モデルルームと実際の部屋の違いは完成物件を見に行くと参考になる。完成物件だと最初はオプションを付けた棟内モデルルームを見せられて、ある程度話が進むと実際の部屋を見ることができる。

[90: 匿名さん]

>駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。

今はそうだけど目の前に予定されている計画道路が実施されたら、激変するかも。