プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[216: 匿名さん]

道路計画が実施されて、土地を収容されたら容積率、建蔽率の条件を満たすことができなくなって既存不適格に。ここにとって道路はマイナスでしかない。

[217: 検討板ユーザーさん]

都市計画道路って、かなり古い計画によるもので、
最近はほとんど工事している所が無いようだけど？

[218: 匿名さん]

駅前は実施中だよ。まだ、土地買収で工事は始まってないけど。

[219: 匿名さん]

計画道路の西側はエントランスと細い道路だけど、
崖を削って道を広げるのかな？

[220: 匿名さん]

マンションについて調べていると既存不適格という言葉をよく耳にしますが、
簡単に言うと建て替えの際同じ敷地面積、高さにする事ができなくなって
しまう事ですよね。
国土交通省が発表しているマンションの建て替え実施状況を見てみると、
これまで建て替えが完了したマンションは全国で157棟のみだそうで、
様々な問題から建て替えに至らないマンションが多いようです。

[221: 匿名さん]

既存不適格ってことで資産価値はなくなる。実際に建て替えできるかどうかの問題とは関係なく。

[222: マンション検討中さん]

平日行くと、駅前のカフェなどにはシニアばかり。どこでもそうか？

[223: マンション検討中さん]

ここの都市計画道路ができたら、既存不適格になるのかどうかは、
誰に聞けば解るのでしょうかね？

[224: 匿名さん]

容積率と建蔽率確認すればわかる。今の段階で制限いっぱいまで使ってたら、アウト。

[225: 匿名さん]

計画道路の分余裕を持たせて建てたらデベの利益が出なくなる。

[226: マンション検討中さん]

柿生駅前がきれいに整備されるのは良いことですね。
でも、今の状況だと１０年かかるかもしれませんね？
それ以外の区間については、未定としか言いようがないでしょうね。
計画道路は高度成長期に作られたような計画で、
多くのところが凍結されていますからね。

[227: 匿名さん]

駅前再開発の計画は進んでないから道路とバスロータリーだけでしょ。できるのは。

[228: 匿名さん]

全邸南向きということは、日当たり良好ということで、
お洗濯物も乾きやすく、部屋に入る日差しも良い感じでしょう。
これって希望している人はとても多いのではないかなと思います。
水回りの配置は主婦の家事がすごくしやすいようになっていると感じました。

[229: 匿名さん]

>228

南向きってアデニウムと勘違いしてない？　ここは西向きの間取りが半分あるけど。

まあ、あちらも南ではなく南西だけど。

[230: 匿名さん]

HPのTOPページの外観を見るとバルコニーがない！？
と思ったのですが、写真は角部屋の部屋を映しているからなんですね。

狭いながらもちゃんとバルコニーがあったので、安心しました

角部屋は部屋に大きな窓がついているので、光が部屋全体に入ってきて明るくなりそう
エントランスホールは２Fにあるのかしら。デザイン性に優れいていて、おしゃれなエントランスは憧れちゃいます。

[231: マンション検討中さん]

HPのTOPページの外観は、計画道路が完成した時の外観なのでしょうかね？

[232: 匿名さん]

TOPの外観は計画道路のところは見えないアングル。デザインのところの外観だと計画道路も範囲だけど、現時点でのイメージ。すぐ目の前が道路になるよ。

[233: 匿名さん]

外観完成予想CGを見ると、エントランスホールがガラス張りの吹き抜けで
開放感があり、見晴らしが良さそうでは？
エントランスホールのデザインも天井に雲のアート照明をつけたり、
ギャラリーコリドーを設けたりと素敵ですが、道路から丸見えという
状態にはならないのでしょうか。

[234: 通りがかりさん]

現地の目の前を通りましたが、目の前の道路からはかなり見上げる高さにマンションが建っているので、恐らく道路からガラス張りのエントランスは見えないと思います。

[235: 匿名さん]

エントランスが売り物なのは解るが、
エントランスにずっと留まる人っているのだろうか？

[236: 匿名さん]

あの作りだとエントランスホールは子供の遊び場になっちゃうのがおちかな。

[237: 匿名さん]

まあ、子供の遊び場にでも有効活用してもらえるのなら、許せるかな？

[238: 匿名さん]

遊び場になったら、もの壊されて問題になるでしょ。

[239: 匿名さん]

ホームページに、ようやく構造についての説明を載せましたね。これは、評価します。

[240: 匿名さん]

構造体の詳細を確認いたしました。
屋上外断熱工法はマンションとして一般的な工法なのかと思いましたが、
わざわざ表記するという事は内断熱工法の方が多いのですか？
太陽熱によるコンクリートの影響が少ない、昼夜の温度差による劣化がないと
メリットばかりのようですがコストが高いのかしら。

[241: 匿名さん]

外断熱だと、メンテナンスがしやすそうだ、と思ったんですが（内断熱だと、中が見えない）
ただ外に出ている分、劣化などもし易いのでは？というのもあるのか。
ただ、一番上の階ってよっぽど断熱しっかりしていないと、上からの熱が夏場は特に厳しいらしいので、こうやって建物自体を温めないようにするという努力は、住み心地に良いベクトルで直結してくるかと思います。

[242: 匿名さん]

屋上は外断熱が一般的。

構造については杭の長さすら記載がないね。

[243: 匿名さん]

断熱を謳うなら外壁も外断熱にしないと。

[244: 匿名さん]

コンクリート強度が低い。
通常は30N/mm^2以上なのに、ここは24以上。

コストカットですな

[245: 匿名さん]

生コンと水の比率で生コンの量を減らすということ。
生コンは高いですからね

[246: 匿名さん]

地下3階まであるマンションってどんな？

[247: 匿名さん]

ここは斜面地だから一番高いところを地盤面にしてるんで、そこより低いところは地下室。地下室にすると、乾徳基準法で容積率に含めなくていいって決まりがあるから売る側は利益を確保できる。

ちなみに地下室マンションは条例で禁止される動きがある。川崎市でそういった条例ができると既存不適格になるからご用心を。まあ、それがなくてもここは計画道路ができたら、用地収用されて敷地の基準を満たせなくなって既存不適格になっちゃうけど。

[248: 匿名さん]

あっ、typoがあった。建築基準法ね。

[249: マンション検討中さん]

崖崩れの対策が何よりも知りたいです。

[250: 匿名さん]

月々の費用のところを見ていて気になったんですが
「インターホンIoTシステム料(全戸月額使用料300円)」
というものがありました。
これって、インターフォンがインターネットにつながっているから、その使用料ということなのでしょうか。
なんでインターフォンがインターネットにつながっているのですか？
外出先から来客者を見たりすることができるのですか？

[251: 匿名さん]

>250

そういうこと。ただ、ネットにつながってるってことはハックされたら映像がだだ洩れってこともありうる。

[252: 匿名さん]

Hタイプの間取りは、流石に３LDKで77平米あるだけあって、居室も広さが取られているし、
リビングも広いなぁと思いました。
柱は外に殆どが出ているので、間取りへの影響っていうのは少なめだし。
ただ、Hタイプ自体はもしかしたら、マンションの中でも数はあまりないタイプの部屋の可能性もあるのかしら。

[253: 名無しさん]

>>252 匿名さん

確か3部屋のみですね。
南向きの棟の、東端の部屋のみなはず。

[254: 匿名さん]

天井が高めなのでしょうか。

モデルルームを見ると、リビングが実際の広さよりも広々とた感じに見えます。

眺望が望めて、南向きで、駅まで徒歩5分。

好条件が揃い過ぎているのに、この物件価格はお値打ちでいいなと思いました。

[255: 匿名さん]

現地見てビックリ
崖だね

[256: 匿名さん]

丘上にそびえ立つホテルのような印象を受けました。

[257: 匿名さん]

>255

工事を始めた時に崩れている。初期のアナウンスから引渡し時期が遅れたんだけど、それが原因だと思う。

[258: 名無しさん]

>>257 匿名さん
引渡しが遅れたのは、既存擁壁の流用⇒新設への仕様変更が原因と聞きました。(崩れる前に)
擁壁まで保証の範囲内とするための変更だそうです。

[259: 匿名さん]

擁壁の補修が長期修繕計画に含まれているかも要確認。保証期間って２年。いずれまた崩れるでしょ。ところが恐らく長期修繕計画には盛り込まれていない。

[260: 匿名さん]

2LDK見ました。洋室2の部屋が斜めです。
家具は洋室1のような四角が置きやすいかなと思いますが、住んでみると気にならない程度なのかなとも思います。キッチンには小さいパントリーもついていて、洋室1にはウォークインクローゼットもあります。

現地は崖でしたっけ？駅のイオンや小田急など便利そうな立地と思っていました。音楽大学もあるので学生も多いかな。若い人が多い街はにぎわいもあっていいような気がしています。

[261: 匿名さん]

新百合にあるモデルルームにだけ行って、現地見てないのかな。新百合は徒歩圏とはいいがたい距離だよ。

[262: 匿名さん]

敷地の向きがいまいちなのはわかるけど、その場合雁行させれば部屋が斜めにはならないんだけどね。技術力低いのか、デザインにお金かけすぎたのか。

[263: 匿名さん]

>>260さん
音楽大学のあるのは新百合ヶ丘駅です。
新百合ヶ丘駅からこのマンションまでは、普段歩く距離ではないですね。

このマンションの最寄り駅は柿生駅です。
柿生駅に平日の昼に行くと、シルバーばかりが目立ちます。

お間違えにならないように。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
意図的に間違えてるので、
突っ込むのは野暮ですよ(笑)

まあ、過大評価しすぎて、
嘘に聞こえてしまいましたが。
やるならもう少し上手くやった方がよいと
思います。

[265: 匿名さん]

せめて、柿生駅前がきれいだったらなぁ

[266: 匿名さん]

再開発計画はあるけどね。全く進んでない。

都市計画道路工事と一緒にきれいにすればいいのに。

[267: 匿名さん]

多摩線ができるときに分岐駅の候補になったんだけど、地権者が反対して、新百合ヶ丘ができて発展という言う点では大きく差をつけられてしまった。まあ、そういう街だから、発展は期待しちゃダメ。

[268: 名無しさん]

駅でて右側と左側は保育園までは、キレイにして道幅広げる計画進んでるみたいですよ。
駅前のタクシー乗り場に看板出てますし。

[269: 匿名さん]

駅前の道路工事が都市計画道路なんだけど、実施されるのは駅前だけ。

まあ、都市計画道路はこのマンションの敷地にもかかってるから、こっちのほうまで実施されるとここは既存不適格に。手を出さないほうが賢明だよ。

[270: 匿名さん]

ここを検討していて、駅前の道路がきれいになるって喜んでるってのはかなり痛い。道路はここにとって両刃の剣。

[271: 名無しさん]

マンションの敷地にかかる部分の計画道路気になりますね。進捗率がどのくらいか、ご存じの方いらっしゃいますか？

[272: 匿名さん]

計画道路とは？と物件概要を確認すると「本マンション敷地西側(611.25m2)は都市計画道路(3・4・20柿生町田線)の予定地となっております」と書かれていますが、道路が作られるとなるとマンションの敷地が削られてしまうのですか？
道路ができるのは敷地のどの部分か、図面は見せていただけましたか？

[273: 匿名さん]

>272

計画道路はモデルルームで渡される図面に記載されていて、北西側の建物の目の前。計画道路が実施となると土地は収容されて、その分敷地面積が減るから、建物の容積率、建蔽率が基準を満たせなくなって既存不適格にって構図。

[274: 匿名さん]

おそらく今回の計画道路は駅前だけで、後は時間がかかるでしょうね？
何しろ現在の道路のメンテナンス費用さえ不足していますからね。

[275: 匿名さん]

そうなんだけど、計画道路は突然動き出すってことがあるからリスクであることに変わりはない。沿線だと、下北で問題になってるよね。

[276: 匿名さん]

都市計画道路が実施されなくても既存不適格予備軍。転売するときには重要事項として伝える義務もある。

[277: マンション検討中さん]

近くの新築と築浅中古で検討しています。ここは月の管理費、修繕費が高いですね。新築で合計3万近いのは厳しい！ダイワハウスさん見てたらなんとか値下げを！

[278: 匿名さん]

>>81 匿名さん
いまだに先着順は多数残ってますね。
23戸ですか。
そういうデベの作戦なのでしょうか？

最近の新築マンションは、
売れ残ると徹底的に売れ残る傾向がありますね。
ここはそうじゃないといいですが。

って書いてて気づきましたが、引用先は1年前の投稿でしたね。。。

[279: 匿名さん]

過去１０年、柿生の物件で竣工までに完売したのはプラウドぐらい。それに去年あたりから郊外物件は売れ残り続出。ここも例外じゃないでしょ。

[280: 匿名さん]

管理費／月額 ： 17,000円～21,200円
修繕積立金／月額 ： 8,200円～10,200円
確かに月々の住宅ローン以外にかかってくる費用が3万を超えるのは
痛いと思いますが、管理費はともかく修繕積立金を安易に値下げするのは
危険かもしれません。

[281: 匿名]

たしかパークハウスも竣工前に完売したよ

[282: マンション検討中さん]

当然、減額を検討すべきは管理費ですね。
管理費はランニングコストで修繕費は貯蓄ですからね。
実際、合計3万円のうち高いのは管理費の2万円です。修繕費は別に高くないですね。
管理会社は売主であるダイワハウスの関連会社ですからここでも
利益をというのはわかりますが、販売に響くほど高額なのはどうなのでしょう。
入居後に管理組合で減額の交渉（or管理会社変更）をするしかないですね。

[283: 匿名さん]

毎月の固定のコストをどう考えていくか、ということが大切になってくるかと思います。
修繕費に関しては、どんどんしていかないと、というところになってくるかと。

家自体は、どうでしょうか。
ファミリー向けの基本的にまとまりのあるマンションだと感じられますが
強い個性という感じではない。
でもその分癖もなく受け入れられやすいのかしら。

[284: 匿名さん]

>281

パークハウスは竣工後まで少し残ってた。

[285: 匿名さん]

ここに限った話ではないけど長期修繕計画で修繕積立は段階的な値上げと定期的な一時金徴収の計画。販売時の広告に表示する積立金を安く見せかけるためなんだけど、値上げしたときに未納問題を引き起こすリスクがある。それ以前に管理組合で計画通りに値上げできずに積み立て不足で修繕できないなんてのが最悪のパターン。

国土交通省のガイドラインでは定額積み立てが推奨されている。そういった対応をしている売り主もレアケースではあるけど存在してるから、その辺も考慮すべき。

[286: 匿名さん]

>283

この物件の一番のネックは、計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。ちゃんと調べて後でしまったということにならないようにね。

[287: 匿名さん]

>>286さん
>>計画道路が敷地にあって、計画が実施されると土地を収用されて既存不適格になるってこと。
これは誰に聞けば正確な事が解るのですか？
近い将来に、計画道路によって既存不適格になるのが予め解っていたら，
その部分は余裕を持って作りそうに思うのですが？

[288: マンション検討中さん]

ここ物件のいいところって何ですかー？

[289: マンコミュファンさん]

駅から徒歩5分以内と、とにかくデザインが群を抜いてます！！ エントランスもホテルのエントランスを感じさせられます。

[290: マンコミュファンさん]

遊具がたくさんある公園、小児科がすぐ近くなので、子育て世代にはかなりいい立地な気がします。

[291: 匿名さん]

駅からマンションまでの坂道と、柿生駅のさみしさがネックなんですよねぇ

[292: 検討板ユーザーさん]

柿生駅は確かにさびしいですね、、 再開発計画が気になりますが、、、 坂道に関しては、坂の始まりにエレベーターがあるので、メインエントランスまでの坂道はあまり気にならないかな〜と思いました！

[293: 匿名さん]

デザイナーズマンションは修繕費が高くなりがち。

[294: 匿名さん]

ここって直床ですよね？
音って実際どんな感じですか。

[295: マンション検討中さん]

直床でも音は問題ないですよ。二重床にこしたことはないですが、、、
それよりもここは学区が悪いから、子持ちファミリーは避けた方がいいかも。

[296: 匿名さん]

麻生区の中では？

[297: 通りがかりさん]

柿生小学校は悪くないですよ！！

[298: 匿名さん]

学区は、小学校は柿生小
中学は柿生中
小学校は特に問題なし。
中学は昔は隣の麻生中は新興住宅の中に誕生して勉強、勉強の成金と教育ママの雰囲気で、
柿生中は柿生小、東柿生小、岡上小などの集まりで色とりどり不良も多かったけど今は麻生よりの健全という話です。

[299: 匿名さん]

直床でも特に騒音に問題なしなら良いですね。
人によって言うことが違うので、二重床と直床の音の響き方の違いがよくわからないんですよね…
他にも二重床の方がメンテナンスが便利だとか、二重床は太鼓現象で逆に音が響きやすいとか、メリット・デメリットが入り乱れて混乱気味です。

[300: 匿名さん]

デザイナーズ謳ってるけど、どこがっていう印象。ただ、エントランスホールは子供のいたずれで壊されたら、補修費かかるだろうなって作り。

モデルルームの内装はリフォーム会社が入って、原形とどめてないし。

[301: 匿名さん]

このマンションの大きな売りとなるであろう
眺望が自宅から望めるなんていいなと思います。
最寄りの駅へも徒歩５分という立地も魅力的です。
トータル的に見て、この価格でも高いと感じなません。
家族で永住を考えられる物件だなと思いました。

[302: 匿名さん]

そだね~。既存不適格になったら売れないから永住しか選択肢無し。

[303: 匿名さん]

目の前が抜けてるのは北向き。タワマンでもないのに北向き作るなんてすごい。

[304: 匿名さん]

小田急線側の景色がよく見える方角は西じゃないですかね？
北は坂道の方側では？
西側は冬の晴れた日には富士山や丹沢の山々が上層部なら見えますね。
下の階の部屋でも線路沿いの麻生川の桜並木は綺麗かと思います。

[305: マンション検討中さん]

柿生駅何もないからな！！
ここ買うくらいなら、向ヶ丘遊園のブリリアを買った方が断然いい！

[306: 匿名さん]

アデニウムとここで迷ってます。
２つのいい点、悪い点って何ですか？

[307: マンション検討中さん]

アデニウムは全く売れてないマンションで値引きもすごいです。もし気に入っているのなら、もっと待ってより値引きしてもらうのがいいんじゃないですか？

[308: 匿名さん]

>>307 マンション検討中さん

ここは値引きないでしょうけど

[309: 地元民]

ここも値引きすごいらしいですよ。柿生の土地柄なんですかね。

[310: 匿名さん]

何で、第２期と呼ばずに、第１期８次なの？みっともない。
業界で付け方に決まり事でもあるの？

[311: 匿名さん]

二期と銘打って数戸販売なんて恥ずかしいからでしょ。未だに一期１時が売れ残ってるわけだし。

[312: 匿名さん]

天井の高いエントランスっていいな

[313: マンション検討中さん]

>>301 匿名さん
眺望には気をつけた方が。他所のプレミストで入居直前に目の前にマンション建つとダイワから言われた例もあるそうなので。眺望を売りにしてたのに住む直前にそれがなくなる事を告げられるって泣くしかないですよね。

[314: 匿名さん]

いよいよ外観が見えるようになりましたね。
下から見上げると、すごい迫力を感じます。

[315: マンション検討中さん]

是非外観写真を見たいです！