プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

>18

アドバイスとしてはとりありあえずいくつかの物件を見て場数を踏むってのが一つかな。いくつか見れば違いが分かるようになるし、自分がどういうところが気になるかってのもわかってくる。


ただ、注意すべきはこの業界、強引な営業スタイルの会社があるので要注意。しつこい電話攻撃とか。デベロッパー板があるから、資料請求やモデルルームに行く前に要チェック。まあ、そういうのも経験するのも勉強かも。

[22: 匿名さん]

参考になるかと思うので一般的なマンション販売の流れ。

事前案内会をやってモデルルームをお披露目、この段階では価格は予定価格を提示されるのが通例。何回かモデルルームに行って、ローンの仮審査と希望住戸が固まった段階で要望書を提出。仮審査には２年くらい分の源泉徴収票か確定申告書の写しの提出を求めれれる。

売る側は要望書で希望住戸が重ならないように調整するのと、その集まり具合で、期分け販売における各期の販売戸数を調整、本広告を出して販売開始。登録抽選方式を採用するケースが多くて、この場合、登録期間（１週間くらい）を定めて登録、登録が重なった場合は抽選。

当選者に重要事項説明をして、手付金（販売価格の１割ってのが多い）の振り込み、契約って流れ。この間も１週間くらい。契約した後に解約すると手付金は没収。どっかのCMでないけど契約は慎重にね。逆に契約する前であれば、ノーペナルティでこちらから断ることは可能。

[23: 匿名さん]

>22さん
マンション探しは初心者なので、非常に分かりやすく解説していただいて
助かります！

中には販売前に契約している方もいらっしゃるようですが、
事前案内会の段階で即決して部屋を抑える予約を入れているのでしょうか？
一般販売の段階でもう一部の部屋が売れていたりしますよね。

[24: マンション検討中さん]

フルローンで買う予定です。
どこで借りるのが良いですか？

[25: 匿名さん]

不動産が進める銀行や信用金庫がありますから、まずはそこの銀行を検討するのも一つの手です。
大手銀行は信用が大きく、審査が厳しくなってきますから、審査で落ちる心配がある方は
審査が厳しくない銀行を営業さんに教えてもらうといいと思います。
後は金利など大分銀行によっても変わってきますから自分でも調べて金利が良いところで借りられるとベストです。さらに、固定、変動と種類がありますから
それも自分に合った返済方法で借りられるといいですね。

[26: 匿名さん]

>23

物件概要のところに予告広告って表示があって、『本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込みはお受け出来ませんのでご了承下さい。又、申込みの順位の確保に関する措置は講じられませんので予めご了承下さい。』って記載がある通り、予告広告を出した場合、本広告を出してからでないと販売ができないってきまりが不動産公正取引規約で決まっている。

ルールを守らない会社もあるみたいだけど、ルールを守らない会社ってのも判断の材料にすればいいだけのこと。

[27: 匿名さん]

手付金や諸費用とかもあるから、一般的に物件価格の２割の自己資金が必要といわれている。ローンギリギリで購入、破たんして管理費、修繕積立金を滞納されたら他人事ではなくなる。フルローン認められるかって参考になるから、結果をアップしてね。

[28: 匿名さん]

モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。たとえば日影図や地盤調査結果とか。ここは雁行しているから、自身の建物の影もあるかもしれないので要確認。

それから土壌汚染の確認をしているかも要確認。土壌汚染対策法では過去に指定物質を使っていないと調査義務はないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのがあって調査すると基準値を上回ってるなんてケースがある。豊洲市場の重金属も自然由来の汚染とされている。

あと、住宅性能評価は、評価値を要確認。あれってたとえ評価値がオール１であっても、評価を受ければ評価済み物件。

[29: 匿名さん]

そ、そうなのか…
逆に言えば簡単に見せてもらえる資料ッて言うことなのですね。
住宅性能評価って公式サイトに星が掲載されている所も多いと思います。それらをチェックですか。
本当に家を買うのって色んな物チェックしていかないとならないんだなぁなんてしみじみ思ってしまいました。

[30: 匿名さん]

星で表示されているのは環境住額性能表示のことだと思う。星の数は評価結果なんだけど、評価の内容は市のHPの以下で公開されている。普通、HPで物件告知される時期には公開されているんだけど、ここの場合、まだ公開されていないのが不思議。

http://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/76-6-2-6-1-10-0-0-0-0.html

それから資料を簡単に見せてくれるかどうかは相手次第。そういった対応も判断材料。

[31: 匿名さん]

変な話だ。

[32: 匿名さん]

HPに載っている主要施設がほとんどマンションから遠いのが気になりました。
周辺にはお店があまりなさそうなので、便利な場所とは言えそうも無さそうなのが残念
自転車や車は必須になってくるのかな
通学する小学校や中学校もきょりがありそうでしょうか。記載がなかったので遠いのかな？

[33: 匿名さん]

多摩線ができるときに分岐駅の候補だったんだけど、近隣住民の反対があって新百合と柿生の間に新百合ができた。新百合が発展した反動で柿生は寂れるばかり。今後も発展する見込みはないと想定して判断すべき場所。

学区は柿生省と柿生中かな。駅を挟んで反対側。

[34: 匿名さん]

あっ、間違えた。新百合は百合ヶ丘と柿生の間。

[35: 匿名さん]

高台にあるマンションに憧れていました。
高台だと駅から離れていることが多いのに、
ここは駅へも徒歩5分という便利さはすごく良いと思います。
駅前にイオンもあり買い物は便利、小学校も近くていいですね。

[36: 匿名さん]

イオンは新百合だから毎日の買い物にはちょっと遠い。柿生駅前はマルエツと相鉄ローゼン。ただ、相鉄ローゼン
は、何年か前に百合ストアが撤退して入れ替わった。スーパー２つを維持できる商圏ではないのかな。

[37: 匿名さん]

マルエツと相鉄ローゼンはあまり安くはないから、週末にイオンへ買出しかも。まとめ買いして歩きはきついから、車は必須かな。そう考えると駐車場設置率４割は少ないかも。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>35 匿名さん
高台のマンションってなにがいいんですか？
実家が駅から坂道だったので嫌な思い出しかありません。
なかなか平坦な立地がなくて(~_~;)

柿生ならクリオとどっちがいいですか？

http://www.meiwajisyo.co.jp/clio/786_Kamiasao/

[39: 匿名さん]

ここって斜面地で一番高いところは高台だけど、建物が建つところは駅から少し高いといった程度。

ここの具体的な情報がまだ出てないからクリオとの比較は難しいかな。ちなみに明和は強引な営業スタイルだから、資料請求やモデルルームに行く前は心しておかないと。

[40: 匿名さん]

斜面地で地上６階地下３階だから、一番高いところを地盤面にして一番低いところに建物を建てて一見地上９階建ての斜面地地下室だと思ってたけど、高台ってことは掘り下げての空堀地下室かな。それだともっとやばい。

[41: 匿名さん]

HPに南向きの部屋が追加でアップされているけど、クリオと同じく６０平米台のリビングイン浴室だね。団栗の背比べといったところか。

[42: 匿名さん]

このマンションバルコニーの外側に柱があるから逆梁だと思ってたけど、透明ガラスパネルでおかしいなと思ったら、バルコニー全体が順梁って設計みたい。初めて見た。

ちなみに角住戸は普通の順梁っぽい。

[43: 匿名さん]

>42の続き

バルコニー全体が梁なんで、バルコニーの天上高が低い。部屋の中は暗いかも。実際に建物ができるまで確認できないだろうけど。

[44: 匿名さん]

デザイナーズ物件特有のデザインに凝って、実用性は？ってパターンか。

[45: 匿名さん]

あらっ、アクセスの交通マップ間違って、千代田線が新宿を経由しちゃってる。お粗末。

小田急線の複々線化で利便性向上を謳ってるけど、少し前から準急が朝晩だけになって不便になる方向なんだけどな。再来年のダイヤ改正でどうなるか。

[46: 匿名さん]

入居(=引き渡し）予定が４月上旬って珍しい。進入学に合わせて３月末ってのが多いんだけど。

[47: 匿名さん]

>38

クリオは乾式壁の部屋がある。乾式壁は３・１１の時壊れたりしている。その点ではこっちが上かな。

[48: 匿名さん]

入り口はいっていきなりエレベータ、上がったところにエントランスホール、通路を経て、また、エレベーターみたい。入り口が駅の反対ってのも含めてドアtoホームは１０分か。

[49: マンション検討中さん]

玄関ドア出てから、外に出るまでだけで時間のかかるマンション。一体何分追加になるのか？坂もきついし。

[50: 匿名さん]

エントランス出ても５分では駅につかない。マンションの駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側。

[51: マンション検討中さん]

あの相当きつい坂を登るんでしょうか？辛くないですか？他のルートありますか？

[52: 匿名さん]

板の最初のほうにあった既存不適格リスク、確定だね。

[53: 匿名さん]

CASBEEの評価が公開されている。HPのとは違う外観図があるくらいで、特筆すべきことはないかな。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000082294.html

[54: マンション検討中さん]

南側、小さい墓地がみえるそうですよ。やめました。。

[55: 匿名さん]

お墓ビューなの。説明されなかったな。どこにあるんだろう。グーグルマップではそれらしいもの見つからなかったけど。

[56: 匿名さん]

直床だね。

[57: 匿名さん]

マップを見ると自転車のルートも記載されているのですけど
坂があったらきついですよね？
自転車ルート側は坂が無い（ゆるい？）のでしょうか？
近いほうに相鉄ローゼンとマルエツがあるので
イオンはたまにしか行かないかもしれないですけど。
全方向眺望が良さそうなのでやはり坂ありですね。
墓地は見当たりませんでした。
これだけの眺望ならどこかに見えてもおかしくないとは思いますけど。

[58: 匿名さん]

自転車ルートは、新百合に向かって緩いけど長い上り坂。あと、麻生スポーツセンターから先の歩道は自転車には乗っちゃダメ。

[59: 匿名さん]

>57

南向きは目の前に建物があるから眺望は望めないよ。あと、下の階は一部が半地下だし。

[60: 匿名さん]

西向きの下の階はバルコニーの先がすぐに計画道路。道路ができたら外から丸見えかも。少なくとも目隠しの植栽のスペースくらい確保しておけばいいのに。

[61: 匿名さん]

メールコーナーはカウンタータイプだけど、投函する側のアクセスは階段だけで２階上らなきゃならない。郵便屋さんは大変だな。配慮に欠ける設計。

まあ、チラシがポスティングされることは少ないかも。

[62: 匿名さん]

ゴミ捨て場が清掃車がアクセスできないところだから、道路わきにゴミ置き場がある。収集の日には管理人さんがそこまで運ぶのかな。管理費まだ出てないけど、コストアップ要因。

[63: マンコミュファンさん]

>>56 匿名さん
遮音に配慮している、っていうこと。

[64: 匿名さん]

音はスラブ構造やスラブ厚も関係するから、直床か二重床ってだけで優劣は決められない。

直床と二重床の根本的な差は配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。来れれは圧倒的に二重床が有利。

それからここ、壁やスラブ厚の説明が一切ない。遮音に配慮した設計しているのかな？

[65: 匿名さん]

直床は軽量衝撃音に対して弱いから、遮音性の高いフローリングでカバーする。遮音性を高めるためにクッション材が入ってるから独特のふわふわ感がある。モデルルームではスリッパをはいていて気が付きにくくて、入居後に気が付くいてこれって何ってこの掲示板で書き込まれているのを結構見かける。モデルルームではスリッパを脱いで体感しておくのが必須。

[66: 匿名さん]

掃き出し窓にはマタギがある。バリアフリーじゃないんだよね。年を取るとちょっとした段差でつまずいても骨折とか大ごとになり得る。

[67: 匿名さん]

>62

規模が大きくないのにディスポーザーが付いている。ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって、スケールメリットのない小規模物件だと一戸当たりの維持管理費がかさむ。管理費まだ出てないけど、それに見合う設定してないと破綻する。管理計画をチェックして判断が必要。甘い見積りの管理計画で、入居後住民にその付けが回ってくるってパターンも少なからずあったりする。

[68: 匿名さん]

植栽に桜があったけど、桜って散った後の掃除が大変。近くにあるのを見るのが一番。麻生川の桜並木で十分でしょ。

[69: 匿名さん]

ダイレクトウィンドウの部屋とエントランスホールの窓ふきどうやってやるんだろう。コストかかるよね。一部の住戸だけのために管理費使うのかな。

[70: 匿名さん]

>67

ディスポーザー、自動給水ではないから動かすときに水を流さないと配管を詰まらせちゃう。自動給水とのコストの差って大したことないのに何でそういうところを削っちゃうんだろう。