プレミスト上麻生ってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/

所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分　
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

ここ、敷地に計画道路がかかってるっぽい。容積率、建蔽率を要確認。もしいっぱいに使っていたら、計画道路が実行されて敷地を収容されたら既存不適格になっちゃう。

[2: 匿名さん]

地下三階って、なかなかすごい地下室マンション。世田谷のように独立地下住戸禁止の条例が作られるとこれまた既存不適格。

[3: 匿名さん]

なんで西向きにしちゃったんだろう。LOW-Eでなかったら夏暑いよ。雁行させての西向きだから、バルコニーの向き反対にすれば南東向きなのに。

デザイナー物件みたいだけど、初歩的な設計ミス？

[4: 匿名さん]

掘り下げての地下だろうから、１階（＝地下３階）の寝室は行灯部屋。掘り下げたところの壁、結露すごいだろうな。

[5: マンション検討中さん]

私も完全北側が気になっています。隣の施設の影響でしょうか？老人ホームのようですが。
南側になるとそちらの敷地が見える？隣の施設は低層のようですが。やはり南側にバルコニーがあってほしいですが。少なくとも東側であれば・・。

[6: マンション検討中さん]

5番投稿のものです。間違えました。北向きではなくどちらかというと西側ですね。
そうすると老人ホームは東側。それでもバルコニーは東側のほうがいい気がしますね。

[7: 匿名さん]

全体がわかる図面がないから想像だけど、地下３階ってなってるから、南東側の斜面を削っての地下室マンションでしょ。だとすると南東向きにすると地下３階には日が当たらない。なので、西向きにしたってところか。

ここって高さ制限２０ｍだから、本来、６階くらいの建物しか建てられないのを、地下室の容積率不算入を使って実質９階建てを建てちゃう。

[8: 匿名さん]

>6

ここって建物を雁行させてるから、バルコニーの向きは西向き（正確には西北西かな）だけど、建物は北西に向いている。なので、バルコニーを反対にして、雁行させないとバルコニーは南東向きにできるはず。

雁行がわからなかったらググってね。

[9: マンション検討中さん]

>7 8
地下があることと、雁行しているから西向きになるのですね。高台にあるマンションだから景色も期待してるのですが、いろいろ注意しないといけないと気づきました。ありがとうございます

[10: 匿名さん]

駅徒歩５分を謳ってるけど、不動産表示って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側だから６分はかかるでしょ。この規模だと駅側にサブエントランスはないだろうし。

HPで公開されてる情報ってまだ少ないけど、それでもここって突っ込みどころ満載。

[11: 匿名さん]

>1

既存不適格リスクは自分で調べて判断しないと。以前見に行った玉川学園の某物件の営業、条例が変わって２度と同じ建物は建てられない希少性の高いマンションですなんて説明していた。希少性が高いから価値があるなんてミスリードさせようとする。実際は既存不適格になったら資産価値はないのに。

[12: 匿名さん]

>既存不適格リスク
リスクがある建築？よくわからなくて調べました。営業はいいことしか言わないってことなんでしょうね。資産価値がなくなるのなら、正確に教えてもらいたいものですが。

>６分はかかる
この表示もなんとかならないでしょうかね。資料請求された方いますか？突っ込みどころ満載のマンションって買う気が失せてしまいます。

[13: 匿名さん]

資産価値がなくなるとは穏やかではないですね。一軒家で公共の道に何m幅繋がっていないと、建て替えができないみたいなのが、マンションにもあるということですか。
こういう件って、計画道路の件といいどのサイトから正しい情報を得るのかわからず。。
裏側の入口でも徒歩6分なら許容範囲ですが実際あるいてみないとわからないですね。今度駅から入口になりそうな所まで歩いてみます。

[14: 匿名さん]

計画道路は以下。何年か前にバス停が駅前からちょっと離れたところに移ったときに計画道路があることを知った。駅前では計画は実施中みたいなんだけど、工事してるって様子はないし完成はいつになるやら。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18095/kuikiz...

計画道路で既存不適格になるパターンは、敷地に計画道路がかかっていて、現行の敷地面積の容積率、建蔽率の制限いっぱいに建物を建てていると、道路計画が実施されて敷地の道路にかかっている部分を収容されたときに、制限を超えてしまって既存不適格になる。土地が収用されることを前提に建物を建てればいいんだけど、それだと部屋数が減って利益がとれなくなるから、そういった良心的なケースってお目にかかったことはない。ちなみに、計画遠路にかかっているところは鉄筋コンクリートみたいな恒久的な建物は建てられないから敷地配置図を見ればたぶんわかる。

それから不動産取引をする場合は、都市計画情報の確認は必須。市のHPで確認できるよ。

http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html

おまけだけど柿生って駅前に再開発の計画もあるけど、ぜんぜん進展がない。

[15: 匿名さん]

>>14 匿名さん

わかりやすい図ありがとうございます。
なんか大分計画道路に被ってるようにも見えます。
この計画道路を作るにはかなりの家に影響しますね。鶴川方面までのばすとすると相当時間かかりそうですね。鶴川は比較的綺麗な作りのようですが、柿生は地図からみたら駅前少しくねった道が多い？ように感じました

[16: 匿名さん]

宅地建物取引業法では、既存不適格や都市計画道路を重要事項として説明はしなくてはいけないと規定しているけど、事実を説明するだけでそれがどういう意味を持つかを説明することは求められていない。

それから重要事項説明って契約の直前に説明があるのと、新築マンションの場合、内容が多くてすべてを説明できないからポイントだけを口頭で説明する。なので、十分理解しないまま契約してしまって、あとからしまったと思ってもそれこそ後の祭り。登録前に重要事項説明をするデベもあるけど、ごく一部。重要事項説明書や契約書は早い段階で提出を求めてじっくりと読んで理解したほうがいいよ。

余談だけど、玉川学園の物件で既存不適格を重要事項としてどう説明するか後学のために聞いておけばよかったかな。

[17: 匿名さん]

傾斜地なので、もしかしたらと思って調べたら敷地の一部は土砂災害警戒区域でもあった。

http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaob....

[18: 匿名さん]

１７さん、情報有り難うございます。こういうことも含めて情報交換ができるのが、このような掲示板の良い所なのだろうなと思いました。

マンションを買うのって初めての人がほとんどだと思います。どういうところにポイントを置いて見て行ったら良いのかとか
気が付かないでスルーしてしまう情報もあると思いますので、気がついたらドンドンアップしていけたらいいなと感じました。

柿生の駅周辺の再開発の話はあるにはあるのですね。ただそれがいつ実現するかわからないということなのかしら。

[19: 匿名さん]

宅地建物取引業法で重要事項として説明しななくてはいけない項目って決まっていて、エリアの災害リスク情報については売主は説明する義務がない。売る側にとって都合のいいことは説明するけど、都合の悪いことは当然出してこないので、自分で調べなくてはいけない。

ハザードマップとか市が情報を提供しているので、ネットで検索すればわかる。その手間を惜しんで、契約してから気が付いたらアウト。

[20: 匿名さん]

モデルルームに行くと、価格や間取り、設備、内装とかに気を取られがちだけど、他の来場者がどんな人かってのもチェックするポイント。将来のお隣さん候補なので。

[21: 匿名さん]

>18

アドバイスとしてはとりありあえずいくつかの物件を見て場数を踏むってのが一つかな。いくつか見れば違いが分かるようになるし、自分がどういうところが気になるかってのもわかってくる。


ただ、注意すべきはこの業界、強引な営業スタイルの会社があるので要注意。しつこい電話攻撃とか。デベロッパー板があるから、資料請求やモデルルームに行く前に要チェック。まあ、そういうのも経験するのも勉強かも。

[22: 匿名さん]

参考になるかと思うので一般的なマンション販売の流れ。

事前案内会をやってモデルルームをお披露目、この段階では価格は予定価格を提示されるのが通例。何回かモデルルームに行って、ローンの仮審査と希望住戸が固まった段階で要望書を提出。仮審査には２年くらい分の源泉徴収票か確定申告書の写しの提出を求めれれる。

売る側は要望書で希望住戸が重ならないように調整するのと、その集まり具合で、期分け販売における各期の販売戸数を調整、本広告を出して販売開始。登録抽選方式を採用するケースが多くて、この場合、登録期間（１週間くらい）を定めて登録、登録が重なった場合は抽選。

当選者に重要事項説明をして、手付金（販売価格の１割ってのが多い）の振り込み、契約って流れ。この間も１週間くらい。契約した後に解約すると手付金は没収。どっかのCMでないけど契約は慎重にね。逆に契約する前であれば、ノーペナルティでこちらから断ることは可能。

[23: 匿名さん]

>22さん
マンション探しは初心者なので、非常に分かりやすく解説していただいて
助かります！

中には販売前に契約している方もいらっしゃるようですが、
事前案内会の段階で即決して部屋を抑える予約を入れているのでしょうか？
一般販売の段階でもう一部の部屋が売れていたりしますよね。

[24: マンション検討中さん]

フルローンで買う予定です。
どこで借りるのが良いですか？

[25: 匿名さん]

不動産が進める銀行や信用金庫がありますから、まずはそこの銀行を検討するのも一つの手です。
大手銀行は信用が大きく、審査が厳しくなってきますから、審査で落ちる心配がある方は
審査が厳しくない銀行を営業さんに教えてもらうといいと思います。
後は金利など大分銀行によっても変わってきますから自分でも調べて金利が良いところで借りられるとベストです。さらに、固定、変動と種類がありますから
それも自分に合った返済方法で借りられるといいですね。

[26: 匿名さん]

>23

物件概要のところに予告広告って表示があって、『本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込みはお受け出来ませんのでご了承下さい。又、申込みの順位の確保に関する措置は講じられませんので予めご了承下さい。』って記載がある通り、予告広告を出した場合、本広告を出してからでないと販売ができないってきまりが不動産公正取引規約で決まっている。

ルールを守らない会社もあるみたいだけど、ルールを守らない会社ってのも判断の材料にすればいいだけのこと。

[27: 匿名さん]

手付金や諸費用とかもあるから、一般的に物件価格の２割の自己資金が必要といわれている。ローンギリギリで購入、破たんして管理費、修繕積立金を滞納されたら他人事ではなくなる。フルローン認められるかって参考になるから、結果をアップしてね。

[28: 匿名さん]

モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。たとえば日影図や地盤調査結果とか。ここは雁行しているから、自身の建物の影もあるかもしれないので要確認。

それから土壌汚染の確認をしているかも要確認。土壌汚染対策法では過去に指定物質を使っていないと調査義務はないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのがあって調査すると基準値を上回ってるなんてケースがある。豊洲市場の重金属も自然由来の汚染とされている。

あと、住宅性能評価は、評価値を要確認。あれってたとえ評価値がオール１であっても、評価を受ければ評価済み物件。

[29: 匿名さん]

そ、そうなのか…
逆に言えば簡単に見せてもらえる資料ッて言うことなのですね。
住宅性能評価って公式サイトに星が掲載されている所も多いと思います。それらをチェックですか。
本当に家を買うのって色んな物チェックしていかないとならないんだなぁなんてしみじみ思ってしまいました。

[30: 匿名さん]

星で表示されているのは環境住額性能表示のことだと思う。星の数は評価結果なんだけど、評価の内容は市のHPの以下で公開されている。普通、HPで物件告知される時期には公開されているんだけど、ここの場合、まだ公開されていないのが不思議。

http://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/76-6-2-6-1-10-0-0-0-0.html

それから資料を簡単に見せてくれるかどうかは相手次第。そういった対応も判断材料。

[31: 匿名さん]

変な話だ。

[32: 匿名さん]

HPに載っている主要施設がほとんどマンションから遠いのが気になりました。
周辺にはお店があまりなさそうなので、便利な場所とは言えそうも無さそうなのが残念
自転車や車は必須になってくるのかな
通学する小学校や中学校もきょりがありそうでしょうか。記載がなかったので遠いのかな？

[33: 匿名さん]

多摩線ができるときに分岐駅の候補だったんだけど、近隣住民の反対があって新百合と柿生の間に新百合ができた。新百合が発展した反動で柿生は寂れるばかり。今後も発展する見込みはないと想定して判断すべき場所。

学区は柿生省と柿生中かな。駅を挟んで反対側。

[34: 匿名さん]

あっ、間違えた。新百合は百合ヶ丘と柿生の間。

[35: 匿名さん]

高台にあるマンションに憧れていました。
高台だと駅から離れていることが多いのに、
ここは駅へも徒歩5分という便利さはすごく良いと思います。
駅前にイオンもあり買い物は便利、小学校も近くていいですね。

[36: 匿名さん]

イオンは新百合だから毎日の買い物にはちょっと遠い。柿生駅前はマルエツと相鉄ローゼン。ただ、相鉄ローゼン
は、何年か前に百合ストアが撤退して入れ替わった。スーパー２つを維持できる商圏ではないのかな。

[37: 匿名さん]

マルエツと相鉄ローゼンはあまり安くはないから、週末にイオンへ買出しかも。まとめ買いして歩きはきついから、車は必須かな。そう考えると駐車場設置率４割は少ないかも。

[38: 口コミ知りたいさん]

>>35 匿名さん
高台のマンションってなにがいいんですか？
実家が駅から坂道だったので嫌な思い出しかありません。
なかなか平坦な立地がなくて(~_~;)

柿生ならクリオとどっちがいいですか？

http://www.meiwajisyo.co.jp/clio/786_Kamiasao/

[39: 匿名さん]

ここって斜面地で一番高いところは高台だけど、建物が建つところは駅から少し高いといった程度。

ここの具体的な情報がまだ出てないからクリオとの比較は難しいかな。ちなみに明和は強引な営業スタイルだから、資料請求やモデルルームに行く前は心しておかないと。

[40: 匿名さん]

斜面地で地上６階地下３階だから、一番高いところを地盤面にして一番低いところに建物を建てて一見地上９階建ての斜面地地下室だと思ってたけど、高台ってことは掘り下げての空堀地下室かな。それだともっとやばい。

[41: 匿名さん]

HPに南向きの部屋が追加でアップされているけど、クリオと同じく６０平米台のリビングイン浴室だね。団栗の背比べといったところか。

[42: 匿名さん]

このマンションバルコニーの外側に柱があるから逆梁だと思ってたけど、透明ガラスパネルでおかしいなと思ったら、バルコニー全体が順梁って設計みたい。初めて見た。

ちなみに角住戸は普通の順梁っぽい。

[43: 匿名さん]

>42の続き

バルコニー全体が梁なんで、バルコニーの天上高が低い。部屋の中は暗いかも。実際に建物ができるまで確認できないだろうけど。

[44: 匿名さん]

デザイナーズ物件特有のデザインに凝って、実用性は？ってパターンか。

[45: 匿名さん]

あらっ、アクセスの交通マップ間違って、千代田線が新宿を経由しちゃってる。お粗末。

小田急線の複々線化で利便性向上を謳ってるけど、少し前から準急が朝晩だけになって不便になる方向なんだけどな。再来年のダイヤ改正でどうなるか。

[46: 匿名さん]

入居(=引き渡し）予定が４月上旬って珍しい。進入学に合わせて３月末ってのが多いんだけど。

[47: 匿名さん]

>38

クリオは乾式壁の部屋がある。乾式壁は３・１１の時壊れたりしている。その点ではこっちが上かな。

[48: 匿名さん]

入り口はいっていきなりエレベータ、上がったところにエントランスホール、通路を経て、また、エレベーターみたい。入り口が駅の反対ってのも含めてドアtoホームは１０分か。

[49: マンション検討中さん]

玄関ドア出てから、外に出るまでだけで時間のかかるマンション。一体何分追加になるのか？坂もきついし。

[50: 匿名さん]

エントランス出ても５分では駅につかない。マンションの駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側。