プレミスト上麻生についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/kanagawa/kamiasao/
所在地：神奈川県川崎市麻生区5丁目1087番407他10筆
交通：小田急電鉄小田原線「柿生」駅から徒歩5分
間取：2LDK～4LDK
面積：63.68m2～88.46m2
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）
[スレ作成日時]2016-10-20 21:09:19
プレミスト上麻生ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2016-10-20 21:14:54
投稿する
削除依頼
ここ、敷地に計画道路がかかってるっぽい。容積率、建蔽率を要確認。もしいっぱいに使っていたら、計画道路が実行されて敷地を収容されたら既存不適格になっちゃう。
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| No.2 |
地下三階って、なかなかすごい地下室マンション。世田谷のように独立地下住戸禁止の条例が作られるとこれまた既存不適格。
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| No.3 |
なんで西向きにしちゃったんだろう。LOW-Eでなかったら夏暑いよ。雁行させての西向きだから、バルコニーの向き反対にすれば南東向きなのに。
デザイナー物件みたいだけど、初歩的な設計ミス？ |
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| No.4 |
掘り下げての地下だろうから、１階（＝地下３階）の寝室は行灯部屋。掘り下げたところの壁、結露すごいだろうな。
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| No.5 |
私も完全北側が気になっています。隣の施設の影響でしょうか？老人ホームのようですが。
南側になるとそちらの敷地が見える？隣の施設は低層のようですが。やはり南側にバルコニーがあってほしいですが。少なくとも東側であれば・・。 |
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| No.6 |
5番投稿のものです。間違えました。北向きではなくどちらかというと西側ですね。
そうすると老人ホームは東側。それでもバルコニーは東側のほうがいい気がしますね。 |
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| No.7 |
全体がわかる図面がないから想像だけど、地下３階ってなってるから、南東側の斜面を削っての地下室マンションでしょ。だとすると南東向きにすると地下３階には日が当たらない。なので、西向きにしたってところか。
ここって高さ制限２０ｍだから、本来、６階くらいの建物しか建てられないのを、地下室の容積率不算入を使って実質９階建てを建てちゃう。 |
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| No.8 |
>6
ここって建物を雁行させてるから、バルコニーの向きは西向き（正確には西北西かな）だけど、建物は北西に向いている。なので、バルコニーを反対にして、雁行させないとバルコニーは南東向きにできるはず。 雁行がわからなかったらググってね。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
駅徒歩５分を謳ってるけど、不動産表示って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側だから６分はかかるでしょ。この規模だと駅側にサブエントランスはないだろうし。
HPで公開されてる情報ってまだ少ないけど、それでもここって突っ込みどころ満載。 |
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| No.11 |
>1
既存不適格リスクは自分で調べて判断しないと。以前見に行った玉川学園の某物件の営業、条例が変わって２度と同じ建物は建てられない希少性の高いマンションですなんて説明していた。希少性が高いから価値があるなんてミスリードさせようとする。実際は既存不適格になったら資産価値はないのに。 |
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| No.12 |
>既存不適格リスク
リスクがある建築？よくわからなくて調べました。営業はいいことしか言わないってことなんでしょうね。資産価値がなくなるのなら、正確に教えてもらいたいものですが。 >６分はかかる この表示もなんとかならないでしょうかね。資料請求された方いますか？突っ込みどころ満載のマンションって買う気が失せてしまいます。 |
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| No.13 |
資産価値がなくなるとは穏やかではないですね。一軒家で公共の道に何m幅繋がっていないと、建て替えができないみたいなのが、マンションにもあるということですか。
こういう件って、計画道路の件といいどのサイトから正しい情報を得るのかわからず。。 裏側の入口でも徒歩6分なら許容範囲ですが実際あるいてみないとわからないですね。今度駅から入口になりそうな所まで歩いてみます。 |
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| No.14 |
計画道路は以下。何年か前にバス停が駅前からちょっと離れたところに移ったときに計画道路があることを知った。駅前では計画は実施中みたいなんだけど、工事してるって様子はないし完成はいつになるやら。
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000018/18095/kuikiz... 計画道路で既存不適格になるパターンは、敷地に計画道路がかかっていて、現行の敷地面積の容積率、建蔽率の制限いっぱいに建物を建てていると、道路計画が実施されて敷地の道路にかかっている部分を収容されたときに、制限を超えてしまって既存不適格になる。土地が収用されることを前提に建物を建てればいいんだけど、それだと部屋数が減って利益がとれなくなるから、そういった良心的なケースってお目にかかったことはない。ちなみに、計画遠路にかかっているところは鉄筋コンクリートみたいな恒久的な建物は建てられないから敷地配置図を見ればたぶんわかる。 それから不動産取引をする場合は、都市計画情報の確認は必須。市のHPで確認できるよ。 http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html おまけだけど柿生って駅前に再開発の計画もあるけど、ぜんぜん進展がない。 |
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| No.15 |
>>14 匿名さん
わかりやすい図ありがとうございます。 なんか大分計画道路に被ってるようにも見えます。 この計画道路を作るにはかなりの家に影響しますね。鶴川方面までのばすとすると相当時間かかりそうですね。鶴川は比較的綺麗な作りのようですが、柿生は地図からみたら駅前少しくねった道が多い？ように感じました |
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| No.16 |
宅地建物取引業法では、既存不適格や都市計画道路を重要事項として説明はしなくてはいけないと規定しているけど、事実を説明するだけでそれがどういう意味を持つかを説明することは求められていない。
それから重要事項説明って契約の直前に説明があるのと、新築マンションの場合、内容が多くてすべてを説明できないからポイントだけを口頭で説明する。なので、十分理解しないまま契約してしまって、あとからしまったと思ってもそれこそ後の祭り。登録前に重要事項説明をするデベもあるけど、ごく一部。重要事項説明書や契約書は早い段階で提出を求めてじっくりと読んで理解したほうがいいよ。 余談だけど、玉川学園の物件で既存不適格を重要事項としてどう説明するか後学のために聞いておけばよかったかな。 |
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| No.17 |
傾斜地なので、もしかしたらと思って調べたら敷地の一部は土砂災害警戒区域でもあった。
http://www.city.kawasaki.jp/500/cmsfiles/contents/0000017/17971/asaob.... |
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| No.18 |
１７さん、情報有り難うございます。こういうことも含めて情報交換ができるのが、このような掲示板の良い所なのだろうなと思いました。
マンションを買うのって初めての人がほとんどだと思います。どういうところにポイントを置いて見て行ったら良いのかとか 気が付かないでスルーしてしまう情報もあると思いますので、気がついたらドンドンアップしていけたらいいなと感じました。 柿生の駅周辺の再開発の話はあるにはあるのですね。ただそれがいつ実現するかわからないということなのかしら。 |
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| No.19 |
宅地建物取引業法で重要事項として説明しななくてはいけない項目って決まっていて、エリアの災害リスク情報については売主は説明する義務がない。売る側にとって都合のいいことは説明するけど、都合の悪いことは当然出してこないので、自分で調べなくてはいけない。
ハザードマップとか市が情報を提供しているので、ネットで検索すればわかる。その手間を惜しんで、契約してから気が付いたらアウト。 |
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| No.20 |
モデルルームに行くと、価格や間取り、設備、内装とかに気を取られがちだけど、他の来場者がどんな人かってのもチェックするポイント。将来のお隣さん候補なので。
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| No.21 |
>18
アドバイスとしてはとりありあえずいくつかの物件を見て場数を踏むってのが一つかな。いくつか見れば違いが分かるようになるし、自分がどういうところが気になるかってのもわかってくる。 ただ、注意すべきはこの業界、強引な営業スタイルの会社があるので要注意。しつこい電話攻撃とか。デベロッパー板があるから、資料請求やモデルルームに行く前に要チェック。まあ、そういうのも経験するのも勉強かも。 |
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| No.22 |
参考になるかと思うので一般的なマンション販売の流れ。
事前案内会をやってモデルルームをお披露目、この段階では価格は予定価格を提示されるのが通例。何回かモデルルームに行って、ローンの仮審査と希望住戸が固まった段階で要望書を提出。仮審査には２年くらい分の源泉徴収票か確定申告書の写しの提出を求めれれる。 売る側は要望書で希望住戸が重ならないように調整するのと、その集まり具合で、期分け販売における各期の販売戸数を調整、本広告を出して販売開始。登録抽選方式を採用するケースが多くて、この場合、登録期間（１週間くらい）を定めて登録、登録が重なった場合は抽選。 当選者に重要事項説明をして、手付金（販売価格の１割ってのが多い）の振り込み、契約って流れ。この間も１週間くらい。契約した後に解約すると手付金は没収。どっかのCMでないけど契約は慎重にね。逆に契約する前であれば、ノーペナルティでこちらから断ることは可能。 |
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| No.23 |
>22さん
マンション探しは初心者なので、非常に分かりやすく解説していただいて 助かります！ 中には販売前に契約している方もいらっしゃるようですが、 事前案内会の段階で即決して部屋を抑える予約を入れているのでしょうか？ 一般販売の段階でもう一部の部屋が売れていたりしますよね。 |
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| No.24 |
フルローンで買う予定です。
どこで借りるのが良いですか？ |
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| No.25 |
不動産が進める銀行や信用金庫がありますから、まずはそこの銀行を検討するのも一つの手です。
大手銀行は信用が大きく、審査が厳しくなってきますから、審査で落ちる心配がある方は 審査が厳しくない銀行を営業さんに教えてもらうといいと思います。 後は金利など大分銀行によっても変わってきますから自分でも調べて金利が良いところで借りられるとベストです。さらに、固定、変動と種類がありますから それも自分に合った返済方法で借りられるといいですね。 |
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| No.26 |
>23
物件概要のところに予告広告って表示があって、『本広告を行い取引を開始するまでは、契約又は予約の申込みはお受け出来ませんのでご了承下さい。又、申込みの順位の確保に関する措置は講じられませんので予めご了承下さい。』って記載がある通り、予告広告を出した場合、本広告を出してからでないと販売ができないってきまりが不動産公正取引規約で決まっている。 ルールを守らない会社もあるみたいだけど、ルールを守らない会社ってのも判断の材料にすればいいだけのこと。 |
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| No.27 |
手付金や諸費用とかもあるから、一般的に物件価格の２割の自己資金が必要といわれている。ローンギリギリで購入、破たんして管理費、修繕積立金を滞納されたら他人事ではなくなる。フルローン認められるかって参考になるから、結果をアップしてね。
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| No.28 |
モデルルームに行ってもこちらから要求しないと出てこない資料って結構ある。たとえば日影図や地盤調査結果とか。ここは雁行しているから、自身の建物の影もあるかもしれないので要確認。
それから土壌汚染の確認をしているかも要確認。土壌汚染対策法では過去に指定物質を使っていないと調査義務はないんだけど、関東だと自然由来の汚染ってのがあって調査すると基準値を上回ってるなんてケースがある。豊洲市場の重金属も自然由来の汚染とされている。 あと、住宅性能評価は、評価値を要確認。あれってたとえ評価値がオール１であっても、評価を受ければ評価済み物件。 |
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| No.29 |
そ、そうなのか…
逆に言えば簡単に見せてもらえる資料ッて言うことなのですね。 住宅性能評価って公式サイトに星が掲載されている所も多いと思います。それらをチェックですか。 本当に家を買うのって色んな物チェックしていかないとならないんだなぁなんてしみじみ思ってしまいました。 |
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| No.30 |
星で表示されているのは環境住額性能表示のことだと思う。星の数は評価結果なんだけど、評価の内容は市のHPの以下で公開されている。普通、HPで物件告知される時期には公開されているんだけど、ここの場合、まだ公開されていないのが不思議。
http://www.city.kawasaki.jp/jigyou/category/76-6-2-6-1-10-0-0-0-0.html それから資料を簡単に見せてくれるかどうかは相手次第。そういった対応も判断材料。 |
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| No.31 |
変な話だ。
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| No.32 |
HPに載っている主要施設がほとんどマンションから遠いのが気になりました。
周辺にはお店があまりなさそうなので、便利な場所とは言えそうも無さそうなのが残念 自転車や車は必須になってくるのかな 通学する小学校や中学校もきょりがありそうでしょうか。記載がなかったので遠いのかな？ |
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| No.33 |
多摩線ができるときに分岐駅の候補だったんだけど、近隣住民の反対があって新百合と柿生の間に新百合ができた。新百合が発展した反動で柿生は寂れるばかり。今後も発展する見込みはないと想定して判断すべき場所。
学区は柿生省と柿生中かな。駅を挟んで反対側。 |
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| No.34 |
あっ、間違えた。新百合は百合ヶ丘と柿生の間。
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| No.35 |
高台にあるマンションに憧れていました。
高台だと駅から離れていることが多いのに、 ここは駅へも徒歩5分という便利さはすごく良いと思います。 駅前にイオンもあり買い物は便利、小学校も近くていいですね。 |
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| No.36 |
イオンは新百合だから毎日の買い物にはちょっと遠い。柿生駅前はマルエツと相鉄ローゼン。ただ、相鉄ローゼン
は、何年か前に百合ストアが撤退して入れ替わった。スーパー２つを維持できる商圏ではないのかな。 |
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| No.37 |
マルエツと相鉄ローゼンはあまり安くはないから、週末にイオンへ買出しかも。まとめ買いして歩きはきついから、車は必須かな。そう考えると駐車場設置率４割は少ないかも。
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| No.38 |
>>35 匿名さん
高台のマンションってなにがいいんですか？ 実家が駅から坂道だったので嫌な思い出しかありません。 なかなか平坦な立地がなくて(~_~;) 柿生ならクリオとどっちがいいですか？ http://www.meiwajisyo.co.jp/clio/786_Kamiasao/ |
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| No.39 |
ここって斜面地で一番高いところは高台だけど、建物が建つところは駅から少し高いといった程度。
ここの具体的な情報がまだ出てないからクリオとの比較は難しいかな。ちなみに明和は強引な営業スタイルだから、資料請求やモデルルームに行く前は心しておかないと。 |
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| No.40 |
斜面地で地上６階地下３階だから、一番高いところを地盤面にして一番低いところに建物を建てて一見地上９階建ての斜面地地下室だと思ってたけど、高台ってことは掘り下げての空堀地下室かな。それだともっとやばい。
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| No.41 |
HPに南向きの部屋が追加でアップされているけど、クリオと同じく６０平米台のリビングイン浴室だね。団栗の背比べといったところか。
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| No.42 |
このマンションバルコニーの外側に柱があるから逆梁だと思ってたけど、透明ガラスパネルでおかしいなと思ったら、バルコニー全体が順梁って設計みたい。初めて見た。
ちなみに角住戸は普通の順梁っぽい。 |
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| No.43 |
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| No.44 |
デザイナーズ物件特有のデザインに凝って、実用性は？ってパターンか。
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| No.45 |
あらっ、アクセスの交通マップ間違って、千代田線が新宿を経由しちゃってる。お粗末。
小田急線の複々線化で利便性向上を謳ってるけど、少し前から準急が朝晩だけになって不便になる方向なんだけどな。再来年のダイヤ改正でどうなるか。 |
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| No.46 |
入居(=引き渡し）予定が４月上旬って珍しい。進入学に合わせて３月末ってのが多いんだけど。
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| No.47 |
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| No.48 |
入り口はいっていきなりエレベータ、上がったところにエントランスホール、通路を経て、また、エレベーターみたい。入り口が駅の反対ってのも含めてドアtoホームは１０分か。
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| No.49 |
玄関ドア出てから、外に出るまでだけで時間のかかるマンション。一体何分追加になるのか？坂もきついし。
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| No.50 |
エントランス出ても５分では駅につかない。マンションの駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここはエントランスが駅とは反対側。
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| No.51 |
あの相当きつい坂を登るんでしょうか？辛くないですか？他のルートありますか？
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| No.52 |
板の最初のほうにあった既存不適格リスク、確定だね。
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| No.53 |
CASBEEの評価が公開されている。HPのとは違う外観図があるくらいで、特筆すべきことはないかな。
http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000082294.html |
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| No.54 |
南側、小さい墓地がみえるそうですよ。やめました。。
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| No.55 |
お墓ビューなの。説明されなかったな。どこにあるんだろう。グーグルマップではそれらしいもの見つからなかったけど。
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| No.56 |
直床だね。
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| No.57 |
マップを見ると自転車のルートも記載されているのですけど
坂があったらきついですよね？ 自転車ルート側は坂が無い（ゆるい？）のでしょうか？ 近いほうに相鉄ローゼンとマルエツがあるので イオンはたまにしか行かないかもしれないですけど。 全方向眺望が良さそうなのでやはり坂ありですね。 墓地は見当たりませんでした。 これだけの眺望ならどこかに見えてもおかしくないとは思いますけど。 |
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| No.58 |
自転車ルートは、新百合に向かって緩いけど長い上り坂。あと、麻生スポーツセンターから先の歩道は自転車には乗っちゃダメ。
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| No.59 |
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| No.60 |
西向きの下の階はバルコニーの先がすぐに計画道路。道路ができたら外から丸見えかも。少なくとも目隠しの植栽のスペースくらい確保しておけばいいのに。
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| No.61 |
メールコーナーはカウンタータイプだけど、投函する側のアクセスは階段だけで２階上らなきゃならない。郵便屋さんは大変だな。配慮に欠ける設計。
まあ、チラシがポスティングされることは少ないかも。 |
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| No.62 |
ゴミ捨て場が清掃車がアクセスできないところだから、道路わきにゴミ置き場がある。収集の日には管理人さんがそこまで運ぶのかな。管理費まだ出てないけど、コストアップ要因。
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| No.63 |
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| No.64 |
音はスラブ構造やスラブ厚も関係するから、直床か二重床ってだけで優劣は決められない。
直床と二重床の根本的な差は配管のメインテナンス性と将来の間取り変更の自由度。来れれは圧倒的に二重床が有利。 それからここ、壁やスラブ厚の説明が一切ない。遮音に配慮した設計しているのかな？ |
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| No.65 |
直床は軽量衝撃音に対して弱いから、遮音性の高いフローリングでカバーする。遮音性を高めるためにクッション材が入ってるから独特のふわふわ感がある。モデルルームではスリッパをはいていて気が付きにくくて、入居後に気が付くいてこれって何ってこの掲示板で書き込まれているのを結構見かける。モデルルームではスリッパを脱いで体感しておくのが必須。
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| No.66 |
掃き出し窓にはマタギがある。バリアフリーじゃないんだよね。年を取るとちょっとした段差でつまずいても骨折とか大ごとになり得る。
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| No.67 |
>62
規模が大きくないのにディスポーザーが付いている。ディスポーザーって浄化槽の設置義務があって、スケールメリットのない小規模物件だと一戸当たりの維持管理費がかさむ。管理費まだ出てないけど、それに見合う設定してないと破綻する。管理計画をチェックして判断が必要。甘い見積りの管理計画で、入居後住民にその付けが回ってくるってパターンも少なからずあったりする。 |
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| No.68 |
植栽に桜があったけど、桜って散った後の掃除が大変。近くにあるのを見るのが一番。麻生川の桜並木で十分でしょ。
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| No.69 |
ダイレクトウィンドウの部屋とエントランスホールの窓ふきどうやってやるんだろう。コストかかるよね。一部の住戸だけのために管理費使うのかな。
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| No.70 |
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| No.71 |
都市計画道路のこと物件概要に記載するようになったけど、モデルルームでは一切説明なし。資料ちゃんと読まないと気が付かないってのはいかがなものだろうか。こういった重大なことを。
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| No.72 |
販売対象面積と建築確認対象面積が異なっているのは、登記簿と実測が違うってパターンかな。登記簿も確認しておかないと。ここいろいろ問題あるな。
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| No.73 |
>>登記簿と実測が違う
住宅ローン減税の額が違ったりしそうですね。問題ありそう・・・。 |
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| No.74 |
都市計画道路って今後、敷地内に道路計画あります。のやつですか？正式決定されたら、どうなるんだろう。ちなみに値段が高いので、うちでは無理。
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| No.75 |
都市計画道路についてはスレの最初の方にコメントがあるよ。何年か前に駅前からバス停が移ったのも、計画道路実施のため。工事が始まる様子はないけど。
この辺りはさらに先のことだろうけど道路計画が実施されると、敷地の計画にかかっている土地は収容されて、その分敷地面積が狭くなる。それに伴って、容積率、建蔽率といった基準を満たすことができなくなって既存不適格になるリスクがここはある。既存不適格になったら資産価値はなくなる。あと、１階は庭の目の前がいきなり道路になるし。 |
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| No.76 |
正式価格は出てないけど、予定価格は柿生の相場並みかな。ただ、ここはいろいろ訳アリなので、それを考慮するとかなり割高。
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| No.77 |
>74
計画道路の有無って不動産購入の際に確認は必須。あと、用途地域や高さ制限とかも。これはマンションの敷地だけでなく周辺の確認もね。将来、周辺にどんな建物が建てられる可能性があるかってのがわかる。市のHPに用途地域とか都市計画情報があるよ。 |
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| No.78 |
設備はごく普通ですが、収納スペースが広いので
使い勝手の良い設計になっていると思いました。 駅まで徒歩５分という立地から考えるとファミリー層に人気出そうかなぁ。 |
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| No.79 |
駅に近い側はサブエントランスで、急な坂を上る。エントランスに回ると駅から８分かな。ここは駅徒歩に惑わされてはいけない。
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| No.80 |
販売開始予定を1カ月先送り。見込み客が集まってないんだろうな。
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| No.81 |
一期で総戸数の半数以上を販売ってことで健闘かと思いきや、直後に先着順（＝登録抽選の売れ残り）が販売戸数の半分って惨敗だな。販売の直前に引き渡し時期が半年先送りって異例。本当にここは訳ありなことばかり。
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| No.82 |
引渡し時期がそんなに延びてしまったって、何か問題があったんでしょうか。
ただ、工事の過程で問題があったとしても、 こうやって送らせて対処をしているということは誠意があることではないでしょうか。 ただ、もう最初のスケジュール通りで行こうと思っていた契約者さんにしてみたら ちょっとなぁ…という感じでしょう。 子供さんがいる人だと計画狂うでしょうし。 |
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| No.83 |
販売直前に告知ってのはあまり誠意があるとは思えないけどな。引き渡しが遅れるのだから、販売を延期すればいい訳でしょ。
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| No.84 |
契約してからの引き渡し遅れは売り主に賠償責任が生じる。今回はそれを逃れるために直前に変更だったら誠意ではなく自分たちの都合優先ってことになる。
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| No.85 |
契約後に引き渡しが遅れると売主にペナルティが生じるから、通常ある程度のトラブルには対応できるようにスケジュールには余裕を持たせている。トラブルで半年遅れって結構深刻な問題が起きている可能性がある。その辺も要確認。
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| No.86 |
「工事完了予定年月日を平成30年2月下旬としておりましたが、平成30年8月上旬に変更させていただきます」なるほど、6ヶ月の遅れが出ているのは契約申し込みが入っていないからではなく、工事の遅れによる延期なのですね。何が原因なんでしょう。
施工会社は青木あすなろ建設株式会社ですが、評判はどうですか？ |
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| No.87 |
先ほど、モデルルーム見学しました
細かいところまでキチンと作り込してるので かなり現場監督さんが細かく管理していることが わかりました とても安心出来ました |
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| No.88 |
駅に近い物件なので通勤や通学に便利で良いなと思いました。
設備に関しては、ごくごく普通な感じですが 駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。 モデルルームを見て、ますますイメージしやすいなと思いました。 |
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| No.89 |
>87
それ、ありがちな勘違い。モデルルームと実際では内装の業者は別。ここのモデルルームはデザインテックが入ってかなりお金かけているから、オプション満載のモデルルームとすっぴんの実際の部屋との違いをイメージできるようにならないと。 モデルルームと実際の部屋の違いは完成物件を見に行くと参考になる。完成物件だと最初はオプションを付けた棟内モデルルームを見せられて、ある程度話が進むと実際の部屋を見ることができる。 |
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| No.90 |
>駅に近い割に、周辺は静かな感じで住みやすい環境のように感じます。
今はそうだけど目の前に予定されている計画道路が実施されたら、激変するかも。 |
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| No.91 |
89番さん
モデルルームの工事はゼネコンがやるんじゃないんですか？ だとすると、モデルルームを作っている内装会社はすごいですね |
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| No.92 |
モデルルームは視覚効果を狙っている場合もあるので実際と違う場合もあるようです。内装もそうですけど装飾やオプションの具合で見栄えも変わりますから、実際の現地見学をするのが得策だとは思うのですが結構建築前に売り切れることもあるので難しいものです。
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| No.93 |
A1タイプ、パントリーがキッチンにあるのですね。主婦の人だと嬉しいんじゃないでしょうか。
お米とかキッチンペーパーとか買っておいてもストックをしておくのって 難しいじゃないかしらと思ったんですが… でもきちんとある程度の広さがあるので、大きめのものもストックしておけるので良いと思いました。 収納がキッチンが特にしっかりしていると生活感がでなくて良いですよ。 |
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| No.94 |
モデルルームの見学はよく見せる様いろいろ工夫されているんですね
家具や小物で臨場感もあるし、オプションが付いていればなおさらでしょう ただのがらんどうをみても購買意欲は書きたてられません、実際の生活感も欲しいところです。ＨＰの外観がおしゃれだなと思いました。窓がそのままの感じは外見はいいんですけどカーテンとかしないと丸見えになってしまいますね。高台だから眺めはよさそう。 |
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| No.95 |
ここはモデルルームの内装は三井のデザインテックが担当していて、さながらリフォームのショウルームといった感じでオリジナルをとどめていない。オプションの表示もなかったし、オプションリストも渡されなかったから、実際の部屋とどれくらい違うのかも判断しずらい。あれは詐欺に近いな。
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| No.96 |
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| No.97 |
ここは既存不適格リスクがあるから、そういったことの確認が重要。少なくとも営業は計画道路の説明はしなかったし。たぶん契約直前の重要事項説明でさらっと説明するだけなんだろうな。意味が理解しないまま契約してしまったらアウト。
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| No.98 |
>>既存不適格リスク
知らない言葉だったので、調べてみました。 契約した後で売買が難しくなる物件の認識でOKですか？ 融資が付きにくいとあって、もしかすると住宅ローンがおりにくいかとも思いました。 有名建築家設計などメリットが多いように思い、丘の眺めも素敵そうなのがいいなと思っています。 買った後で問題が起こるとイヤなので、どんな物件なのか教えていただけると嬉しいです。 |
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| No.99 |
敷地に都市計画道路があって、計画が実施されて土地が収容されると敷地面積が減って容積率、建蔽率の基準を満たせなくなって既存不適格になる。計画道路が実施されるのはいつになるかわからないけど、駅より先は実施されているし、駅前も再整備の準備が進んでいる。バス停が少し遠くに移ったのもその一環。
計画道路は渡される図面には記載があるけど、営業からの説明はなかった。計画道路の意味を知らずに契約すると後で意味を知ってしまったと思っても後の祭り。まあ、不動産売買の検討では、計画道路の有無や用途地域、それに伴う建築制限（建蔽率、容積率、高さ制限）くらいは自分で調べないと。市がHPで公開している。 取り合えす現時点では既存不適格ではないので、成約はないけど、将来既存不適格になったら転売とか難しいよ。終の棲家のつもりの購入でも長い人生何があるかわからない。いざ売りに出す必要が生じいたときに売れないと身動き取れなくなって悲惨。 |
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| No.100 |
おまけだけど、ここ検討してるってことは近隣のアデニウムも検討しているかもしれないけど、あちらも訳あり。何故か訳アリ物件が集中している。
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| No.101 |
計画道路の位置はエントランスのある棟のバルコニー側の目の前。知手黒川道から柿生駅前を経由して町田に抜けるバイパスになるからそれなりの交通量も想定される。
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| No.102 |
あっ、間違えた。知手じゃなくて、尻手だった。
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| No.103 |
デザイナーズ物件を謳ってるけど、コリドー（共用廊下）のレリーフを前面に出してるって、ポイントがちょっと違うんじゃないって印象。そのコリドーもエントランスホールからは別の経路で、普段使うところじゃないし。
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| No.104 |
プレミスト上麻生の現地案内図を見ました。今は山（丘？）みたいですけど、すぐそばを道路が開通する認識でいいですか？どこを通るだろう？
道路ができて便利になるのはいいけれど、交通量が多いとトラックなどが夜間走行するかもしれないし、転売も難しくなりそう。慎重に購入を決めないといけませんね。 エントランスホールの階段は子供が喜びそうですね。ギャラリーコリドーは最初は「おっ」と思うかな。 |
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| No.105 |
都市計画道路は市の都市計画情報で確認できる。
http://www.city.kawasaki.jp/500/page/0000002354.html 建物との位置関係はモデルルームに行って渡される図面集の敷地図に記載がある。 尻手黒川道路のプラウドの東側からグランドメゾンを経由して、ここの敷地の西側に計画されているけど、グランドメゾンとここの敷地に高低差がかなりあるから立体的にどういう配置にするんだろうね。グランドメゾンの前あたりを高架にするのか、ここの敷地の西側を掘り下げるのか。 |
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| No.106 |
前に道路ができるってことでサッシの等級とか確認しておいた方がいいよ。資料には記載がなかった。あと、音って給気口やレンジフードのダクトを通じても入ってくるから、それらの防音対策も。
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| No.107 |
>エントランスホールの階段は子供が喜びそうですね。
喜んで遊び場にしちゃうでしょ。 |
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| No.108 |
あっ、そうだ、ここって一期の販売直前に竣工と引き渡し予定が突然半年先送りになった。その理由も確認しておいた方がいいよ。物件の告知してから、予定が遅れるってのも異例。建設スケジュールってある程度余裕持たせてるはずなんだけどな。
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| No.124 |
[NO.109～本レスまで前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]
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| No.125 |
実際に物件から歩いてみました。エントランス出てからは本当に5分もしないで着きそうですね！！ 小児科もすぐ近くにあるので子供がいる家庭は安心ですね！ 目の前の並木道も綺麗で坂をのぼったら高級そうな住宅街が広がっていて、とても環境が良さそうだなと思いました！
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| No.126 |
柿生駅に一番近い南向きの部屋は、一旦駅から一番遠いエントランス経由してだからドアツーホームだと１０分見ておいた方がいいかな。エレベーターの待ち時間もあるし。しかもここは普通と違ってエントランスにもエレベーターあるし。
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| No.127 |
緑に囲まれて、とても癒される環境にあるマンションだと思います。
駅に近いのですが、総戸数の半数の駐車場が完備されているので お子さんがいるファミリーも住みやすいのかなと感じました。 外観もありがちなデザインでないのも魅力です。 |
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| No.128 |
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| No.129 |
案内を受けた時に土砂災害警戒区域と説明がなかったのですが、ここの場所はどうなんでしょうか。
私は車を使わないのですが、駐車場が多い分修繕費など多く払うことになるのでしょうか。 素人の意見ですいません。 |
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| No.130 |
>129
おそらく、計画道路の件と同じく重要事項説明の時にさらっと説明するだけ。 それから駐車場は多いとは思わないけど、機械式だから修繕費はかかるだろうね。日常の維持費は利用者からの使用料で賄うんだけど、修繕については共用の財産ってことで車の利用の有無にかかわらず積立金は払うことになる。 |
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| No.131 |
食料品は駅前のスーパーで足りるだろうけど、それ以外の買い物は新百合か港北ニュータウンあたりまで買出しになるだろうから車は必要だろうね。それを考えると駐車場設置率って高くはない。駐車場が空き待ちの状況だと、転売するとき厳しい。
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| No.132 |
柿生駅という価値。駅からマンションまでの路地ルート。
それを考えてもこの価格帯はあまりにも高すぎる... 一度でも柿生駅から歩いたり周辺をチェックしてみるといい。 隣の新百合ヶ丘があまりにもまぶしく光るはず。。 |
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| No.133 |
小田急って急行停車駅と各停駅の格差が大きい。しかも、相鉄線対抗で湘南ライナーの時に快速急行ができたように速達性重視の戦略をとることが想定される。地盤沈下は激しいでしょ。
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| No.134 |
周辺は緑に囲まれて静かな環境なので、住環境を考えると柿生はおすすめだと思う。都心に出やすいのにゆっくりと落ち着いた生活が出来そう。子供を育てていくには良い環境だと思う。
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| No.135 |
計画道路が実施されたら、目の前が道路だからガラッと変わる。
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| No.136 |
緑に囲まれた生活か、柿生が発展して便利な生活になるか、どちらかっていうとこになりそうですね！！
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| No.137 |
計画道路が実施されたら、既存不適格が待っている。
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| No.138 |
計画道路は本当に実施されるんですか？？
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| No.139 |
駅前だけ先行実施するってことでバス停が移動したけど、それ以降進んでる気配がない。
ただ、計画道路って突然動き出すこともあったりする。最近のケースでは下北で問題になっている。 |
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| No.140 |
確かに。柿生駅前は早く実施してほしいですよね！！ 駅前は確かに狭い道だなと思いました！
駅前が広くなるのは嬉しいです。 |
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| No.141 |
バス停が移ったのは数年前。まだ、道路工事が始まらないのは立ち退きがうまくいってないのかも。
柿生駅前の道路事情は何度かテレビでも取り上げられたくらいひどい。 |
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| No.142 |
高い
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| No.143 |
柿生の物件ってプラウドを除いて、完成在庫になってる。この価格だとここも同じ道を歩むかな。
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| No.144 |
高い。2,800がイメージ。
計画道路あるとすれば、まず線路を越えた向こう側の町田街道が先だよね。 ほんとうに(マンション側)は、昭和の砂利田舎道というか、無計画というか とにかく道路がひどい。あたりまえに歩道もないから子供が危ない。 柿生西と鶴川女子という神奈川最底辺の高校(失礼)があるので ヤンキーが多い、治安もよくない。 上麻生線も横浜方面の桐蔭学園周辺をエンドにここ30年計画が止まってるので、 奇跡が起きても柿生周辺まであと30年はかかるんじゃないかな。 ※上麻生線までこのマンションから直線2キロはありますよ.. |
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| No.145 |
柿生に住んでますが、ヤンキーなど全然いませんよ。高級住宅地もあるので、近場の有名私立学校に通ってるお子さんも多いですし、柿生住民はいい人が多いですよ。マンションは駅から近いですし、目の前は並木道で広めですよ。 駅までの道は確かに狭い道も通りますが、このぐらいの道幅どこも多いと思います。
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| No.146 |
治安も川崎市の中ではダントツいい。
事件も聞いたことがない。 |
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| No.147 |
＞145
23区内とかの「路地裏」では見かけると思いますが、「郊外」で「各駅停車駅」で「駅前周辺の動線」で、あのような酷い道途はワーストの部類ということです。 お隣のシンユリとか東急沿線～タマプラーザ横浜青葉区は、まず路線が高架ですし周辺の道すべてが「路地裏」もなく整備されているので、個人的にはそちらを断然おすすめします。 |
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| No.148 |
東急の田園都市線とかは計画的に開発されているよね。へんな場所と道は作ってない。渋滞もコントロール＆整備されてて少ないらしいね。電車混んでるけど。。
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| No.149 |
柿生ww 住んでるって人に言えないレベルw 新百合ヶ丘のほうって言いそうw
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| No.150 |
柿生は普通に落ち着いた住宅地っていう感じですが…。
普通に暮らしていく分には過不足ないという印象を持っています。実際に住んでみるとまた印象は変わる可能性は勿論ありますけれど。 間取りを見ていると基本的には余裕のある間取りを取っているのだなという風に思いました。 郊外タイプのファミリーマンションっていうかんじです。 |
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| No.151 |
公式サイトの設備のところを見たんですが、
ビルトインの食洗機って特定保守製品にここの場合は該当するのですね。 ここだけじゃなくて、普通はどこも該当するものなんですか？ こういう特定保守製品ってガス周りの設備（湯沸かし器とか）だけなのかなって思っていたので意外でした。 これって結局どういうことなんだろう…。有料点検を受けることが出来る期間が長いだけ、なんでしょうか。 |
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| No.152 |
ビルトイン食洗器は一般的に該当するみたい。
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| No.153 |
特定保守製品に該当すると、どうなるんですか？
ウィキペディアによると、ユーザーはユーザー登録をする事が責務、 販売者は法定点検期間中、定期点検を実施する責務があると 書いてありますが、住人側にはどのような負担、あるいはメリットが 生じるのでしょうか。 |
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| No.154 |
ユーザーは点検を受ける義務があるのと、点検は有償。
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| No.155 |
ビルトイン食洗機を使っている家（マンション）では年に1回程度の頻度で
定期点検を受けているのでしょうか。 前に住んでいた賃貸は半年に一度スプリンクラーの点検がありましたが、 それと同じようにマンション単位で点検が入りますか？ |
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| No.156 |
食洗機はメーカー保守だからマンション単位ではなく個別じゃないかな。マンションとしての点検は、火災報知器が年２回、あと、ここはディスポーザーがあるから排水管の高圧洗浄が年一回あるかな。
あと、引き渡し後はアフターサービスの点検がある。点検って管理会社によって平日のみのところと、土日対応してくれるところがある。契約前に確認しておいた方がいいよ。平日対応のみで、共働きだとどちらかが休まなきゃならなくなる。 契約から引き渡しまでの手続きも同じく。内覧会や鍵の引き渡しもデベによって対応が異なる。某大手なんて、いちいち本社に呼びつけるなんてことしてくれる。 |
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| No.157 |
アフターサービスについては、定期点検だけでなく、入居直後に常駐して対応してくれるかってのも確認ポイント。入居直後って、設備の使い方がわからなかったり、ちょっとした不具合がよくおこる。最初の定期点検まで対応しませんだったら不親切。
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| No.158 |
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| No.159 |
駅がショボくてビックリした
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| No.160 |
柿生は落ち着いた住宅街ですね！ 緑も多くて、ゆったりと生活出来そう！
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| No.161 |
[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]
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| No.162 |
エントランスや外観が、シンプルでありながらもおしゃれな感じです。
マンションの場合は、自宅の玄関だけでなく、マンション入り口も自宅の玄関と同じ。 やっぱりおしゃれなデザインのほうが良いと思います。 ありきたりなデザインではないところに魅力を感じました。 |
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| No.163 |
ここはエントランス入ってすぐにエレベータ、エントランスホールを経由して廊下（コリドー）を通ってからまたエレベーター。エントランスも駅とは反対側だから不便だよ。
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| No.164 |
エントランスホールガラス張りだけど、外は崖。ガラス掃除どうするんだろうね。屋上からゴンドラつってかな。お金かかるね。
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| No.165 |
やはりデザイン力はかなり高いですね！デザインが優れてるのに間取りも生活しやすそう！
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| No.166 |
北西向きは夕日が真横から入って、部屋の奥まで陽が差すから夏は灼熱だろうね
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| No.167 |
高台にあるので眺望が楽しめる物件は憧れです。
周辺には緑も残っていて、住み心地の良い環境だと思います。 柿生駅まで徒歩５分で行けるのも魅力的です。 ただ買い物はちょっと不便なのかなとは思いました。 |
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| No.168 |
ここ検討するなら、計画道路のことと、既存不適格リスクについてまず調べないと。知らずに契約しちゃうと後で痛い目に合うかも。
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| No.169 |
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| No.170 |
デザインにお金を掛けちゃったから、機能性については目をつぶってってパターンでしよ。
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| No.171 |
関係者の書き込みが多いですねー
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| No.172 |
廊下に小物を収納できるスペースがあることやキッチンにパントリーがあるのは主婦目線としてはメリットが高いです
冷蔵庫も手前側に設置できるように確保されているので、来客が来た時やキッチンの奥まで取りに行く必要がないので、手間が省けますね 水回りが３点真ん中にまとめられているので家事を比較的しやすそうになっているのもいいですし、 収納力もある程度あるという点も利点になるんじゃないでしょうか |
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| No.173 |
メリットの前に既存不適格リスクを説明すべきかな。それ以前に計画道路のことも説明しないし。ここの営業は。
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| No.174 |
↑
計画道路などの説明はしっかりありましたよ。 実現はほぼなさそうですが、、 |
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| No.175 |
営業によるのかな。説明されなかったけど。
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| No.176 |
駅前は先行して実施だから、いずれ実施されるでしょ。駅前だけやっても意味ないし。
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| No.177 |
駅徒歩だけど、他物件ではこんな表示してる。ここの駅徒歩５分ってサブエントランスだよね。
徒歩○分 （サブエントランスより、メインエントランスより徒歩×分） |
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| No.178 |
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| No.179 |
まだ一期販売が売れ残ってるんだね。それで必死なのかな。でも、モラルのない会社って宣伝してるだけなんだけど。
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| No.180 |
ここのサブエントランスの前は短いけど坂が結構急だしね。
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| No.181 |
メインエントランスまでも歩いて5分で全然いけましたよー！！ エレベーター乗り継ぎを考えたら5分は無理ですけど、他のタワーマンションや大規模マンションも敷地に入ってからもっと時間かかると思うし、入り口まで5分は正しいと思います！
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| No.182 |
不動産表示の駅徒歩って駅の出口からマンションの敷地まで。ここは駅に一番近い敷地からメインエントランスまで８０ｍ以上あるから、メインエントランスまでは５分にはならない。
歩いて行けるって、人によって歩く速度が違うしね。 |
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| No.183 |
あっ、書き忘れたけど分速８０ｍが決まり。
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| No.184 |
駅に近いに越したことは無いですけど、周りが便利か、夜はうるさくないか、治安はどうか、道路の往来はどうか、雨の日はどうかなどいろいろ調べおきたいです。マンションでも1階がいいなと思うので結構早い方かも。エントランスからすぐ道路というよりある程度のアプローチがあったほうがいいなと思います。
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| No.185 |
計画道路が実施されたら、北西向きの１階は庭の目の前が道路になるよ。あと、計画道路って幅員が１６ｍと今の世田谷通りより広い。完全に実施されたら、車の往来結構あるかも。
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| No.186 |
ここの計画道路って、目の前のグランドメゾン？との高低差が相当あるので、実現が厳しい気がします。。 駅の前の道は広くなるのは実現されそうですが！ ここの道路は実現しなそうな気がします。。 この道を歩いてみると、本当に丘の上のマンション！という印象で高い場所にあるので実際建つと迫力ありそうですね！
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| No.187 |
駅前の計画道路はすでに実施中。といっても土地収用の段階だから工事はしてないけど。ただ、駅前だけやっても効果は薄いから、いずれ実施するでしょう。
高低差がある件はどうするんだろうね。グランドメゾンのところを高架にするのか、ここの前を掘り下げるのか。駅前とグランドメゾンは高低差ないから、ここを掘り下げるような気がするけど。そしたら工事が始まったら音もするかも。 |
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| No.188 |
丘の上でがけもある。敷地には土砂災害危険地域も含まれる。購入後はそういった管理も住民の義務。
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| No.189 |
建築家光井純設計だそう。デザインはリゾートにある旅館のような感じです。家っぽくないです。共用ロビーが旅館ロビーのようにも思えます。
ヒルトップレジデンスで、窓を開放していても人の視線が気にならないところがいいように思いました。 ホームページに上麻生のエリア紹介がありました。おいしい洋食店やレストランなどたくさん紹介してほしいです。 |
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| No.190 |
上麻生って広いから新百合も上麻生だけど隣駅だよ。
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| No.191 |
有名デザイナーが手掛けたって触れ込みだけど、どこがって感じ。アシスタントに丸投げかな。
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| No.192 |
マンションのデザインは確かに素晴らしいと思います。 丘の上にそびえ立ってると本当にかっこいいでしょうね！ 完成が楽しみです！
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| No.193 |
ホームページを見たのですが、通常書かれている構造、つまり、杭を何メートル打ったとか、スラブ厚は何センチとか、二重天井直床とかが書かれているページが無かったのが不安です。崖の対策も必要ですよね。
もし、営業の人が見たのなら、ホームページに書いて下さいな。 |
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| No.194 |
プレミスト系は、構造的な事はあまり書かないようですね。外観（デザイン）重視ということですかね？
確かにスラブ厚とか、配管の構造とか、杭の長さとか書いても、外からは見えないですからね。 ただ、崖についての対策は知りたいところです。 南側は老人ホームということもあり、北向きのマンションですか？ |
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| No.195 |
デザイナーズを謳ってるのはここだけみたいだけど。
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| No.196 |
ここモデルルームに行っても、壁やスラブ厚の説明なかったし、資料にも記載なし。
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| No.197 |
直床だよ。
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| No.198 |
実際に行って、ついでに新百合ヶ丘駅まで歩いてみましたが、道が細くあまりきれいではないのは、計画道路ということで放置されているせいでしょうかね？現状では、自転車でもあまり楽しい道ではありませんね。
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| No.199 |
計画道路は尻手黒川道まで。新百合にはつながらないよ。
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| No.200 |
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