パデシオン伏見藤森グランドプレミアム

[評判気になるさん]

パデシオン伏見藤森グランドプレミアムについての情報を希望しています。
南向き中心の住戸で、静かな環境ですね。ゆったり生活できるといいですね。いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.padescyon.com/fushimi119/

所在地：京都府京都市伏見区深草池ノ内町3-61（地番）
交通：京阪本線 「藤森」駅 徒歩10分 、近鉄京都線 「竹田」駅 徒歩10分
京都市営地下鉄烏丸線 「竹田」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.33平米～87.90平米
売主・事業主：睦備建設
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅は両方とも離れてますね〜

[2: マンション検討中さん]

ここは、単価どれぐらいになりそうなんでしょうかねー

[3: 匿名さん]

京阪・近鉄・地下鉄、いずれも利用できるのは良いですが
確かに少し距離はあります。
それよりも、治安がどうかが少し気になります。
昔、伏見はちょっと・・と聞いたことがありますので
子供がいると治安はとても心配です。
パデシオンは買いやすい物件が多いので、治安次第では検討したいなと思います。

[4: マンション検討中さん]

そうですよね。駅まで、結構距離ありますね。
広告のとおりの時間で行くのは、かなり足の早い人でないと、難しい気がします。
意外とgoogleマップで計測がオススメです。結構正確な時間でます。

[5: 匿名さん]

>>2 マンション検討中さん
少なくとも坪150は言うてきそう。

[6: マンション検討中さん]

パデシオンってなんで修繕積立金の毎月の費用が安いんですかね

[7: 匿名さん]

パデシオン立て続けに販売が始まりますね。

[8: マンション検討中さん]

他にもどこかあるんですか？

[9: マンション検討中さん]

京都七条、大久保に続いてここもって意味じゃないの？

[10: 元付近の住民]

あの官舎がパデシオンになるって知ってびっくり。懐かしい。

この向かいの賃貸マンションに３年ほど住んでたけど、路地裏の下町な感じもありつつ便利で、住環境は意外と良かったよ。品がいいとかお洒落ではないですが、庶民的ファミリーが便利に住むにはいいと思います。

土地は坪７０万位(戸建用土地を探していたので確実)、丹波橋や桃山には及びませんが、
伏見区にしては高めです。
大通りからは入っているので静かだし(夜は特に静かでした)、深草にしては比較的閑静。

竹田駅まで歩くと(24号線の横断も考えて)１５分、自転車なら５分、３路線使えるし、
地下鉄は始発で座れるからラク。
車も使いやすく、２４号線にもすぐ出られます。
藤森駅も12分位は徒歩でかかると思います。ただ、準急とまります。

東側の道は狭くて、夕方などは特に車の往来が多いので注意。
七瀬川公園は、年中子供達が遊んでいます。
坂もないので、自転車や徒歩など移動がしやすいです。
イズミヤ、フレッツ、よく行っていました。
藤森駅までいけば、マックスバリュー(元はダイエー)、古い商店街、疎水のサクラなどあります。

ただし、藤森中学はややヤンチャな子も見かけました。
あと、名神超えた北側～くいな橋付近は中国人が多いし、あまりガラは良くないかも？

この付近、鳩が多くて、ベランダに巣作られそうになったことがあった。

[11: マンション検討者さん]

>>10 元付近の住民さん

丁寧な解説ありがとうございました。
おかげで買わずに済みそうです。(笑)

[12: マンション検討中さん]

>>10 元付近の住民さん
逆に買う気になりました。

[13: 匿名さん]

>>10さん
なるほど詳しい情報参考になります。こういったメリットやデメリットを総合的に解釈していただくと購入側の方にとっては大変いい情報になってくると思います。

子育て、教育環境としては中程度でしょうか。
子育て面で特に気になったのは、東側の道が狭く車が多いことくらいです。
この前の自動車が小学生の列に追突してなくなった事件があったことから道幅や車の通りには親としては注意しなくちゃ菜と再確認したばかりですから、実際に見て確認したいところです。

[14: 匿名さん]

駐車場が100パーセント確保されてるのがいいですね

[15: 元付近の住民]

>>13
＞１０です。
子供はいなかったので、学区の教育の熱心さや児童生徒の雰囲気などはわかりかねますが、
便利なのに静か、道が平坦なところは本当に良かったです。
子育て世代も結構いると思います。
京都駅からタクシーに乗ってメーター料金をみると、実は京都駅ってこんなに近いんだ･･･と思いました。
２４号線は市バスも走っています。

東側の道は、薄暗くなった夕方は気をつけた方がいいと思います。
恐らく、通勤の抜け道になっているんだと思います。
それ以外の三方の道路(私道？)は住民しか使わない感じです。

周りは戸建が圧倒的に多く、あっても低層の官舎やマンション、学校、小さな賃貸アパートしかないので、
意外とのんびりしていて落ち着いてます。
ここにパデシオンが建つっていうのがなんだか驚きです。

＞治安
名神隔てた北側の深草西浦町は一昔前はヤ○ザや右○さんのメッカだったみたいですが、
今は飲食店も多く、ツタヤやＤＳもあったり、その他大きめの家がある住宅街です。

名神～くいな橋～龍谷大学は本当に中国人が多いです。
(中国人がやっている美味しいお店もありますが)
業務スーパーにいくなら、くいな橋より、イズミヤ横の方が断然綺麗で客層も良いです。

名神の高架下は夜は暗くて人も少ないので、深夜の一人歩きは気をつけた方がいいと思います。
以南の地域(墨染通～伏見駅)は気になる点はなかったです。(墨染通が道が狭い割に車多いなと思うぐらい)

しかし、３年ほど住んでいろいろ出歩いたりもしましたが、危ない怖い思いはしたことはありません。

[16: 匿名さん]

駐車場が１００％完備なのは良いなと思いましたが
駅から遠いので、まぁそれじゃないと困るかなという感じです。
買い物なども特別便利というわけではないですから。

伏見なので治安が少し心配というのもありますが、
パデシオンなので、価格は期待できるかもしれないです。

[17: 匿名さん]

治安が少しでも心配なとこは買わない方がいいですよ！

[18: 匿名さん]

治安、どうなんでしょうか…
伏見区はあまりと言われますが個人的にそんな悪いイメージないんですよね

[19: マンション検討中さん]

他の区と比較すれば伏見区は事件が多いと思います。
夜中に出歩かなければ大丈夫とは思いますが。

[20: 匿名さん]

いや、よっぽど変なところに行かない限り夜歩いても大丈夫ですよ（笑）

[21: 匿名さん]

伏見にいると、いろんな人いるな～とは思うけど、特別治安が悪いとは思わない。

中心部の、路地一本はいった夜の繁華街とかのほうが治安悪いよ。

[22: 匿名さん]

治安の面ではいろいろ意見がありそうですが、実際に治安がいいといわれている場所でも
暗い道を一人で帰宅するというのは確実に安全とは言えませんよね
治安がいいということも重要ですが駅からの道や周辺の街灯の数なども
重要になってくるんじゃないかと思っています

[23: 匿名さん]

値段どのくらいなんでしょうね
駅から離れてるけど、1階でも3000万超えてくるのかな

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
3000はきらないでしょうね

[25: マンション検討中さん]

グランドプレミアム！凄い名前！

[26: 匿名さん]

プレミアムにグランドが付くの？ (笑)

[27: マンション検討中さん]

マンションは管理も一緒に買うとよく言いますが、管理会社としての睦備建設ってどうですか？
あまり管理をする会社ってイメージないけど…やはり管理会社は大手がよくいい評判を聞くので。
昨今問題によくなっている管理費の滞納などってここの管理会社はちゃんとした対応でしっかりと管理してくれるのでしょうか？
取り立ては出来ないから放置するような管理会社もあるって聞くので、不安だからよくご存知の方がいらしたらご意見をお願いします。

[28: 購入経験者さん]

購入者にとって安くて広いマンションって京都では間違いなくパデシオンマンションだと思います。
しかし所得の低い方が中心ですから大手ブランドマンションよりもリスクは高いと思います。
修繕費が集まらないマンションは補修されずにどんどん朽ちていき資産価値がなくなってしまうから注意が必要です。
マンションは戸建てと違い良い管理会社の管理する物件が長い目で見ても安心だと思います。

[29: ご近所さん]

名前負けしなきゃいいが・・・

[30: 匿名さん]

グランドプレミアムってまた大きくでたねえ。
なんか恥ずかしく感じるのは自分だけだろうか？(苦笑)

[31: マンション検討中さん]

ネットに掲載されている4LDKでいくらぐらいですかね？
旦那と観月橋のライオンズに行きましたが高くて買えませんでした。
伏見区で検討するならやっぱりここになりますよね…？

[32: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん
管理会社は重要だよ。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASHC07H0D_X01C14A0AC8000/

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
管理会社は重要だよ。
http://www.sankei.com/smp/west/news/150414/wst1504140080-s.html

[34: マンション検討中さん]

昨日現地まで視察に行ってきたので簡単にコメントします。

周辺環境はthe伏見区って感じで、グランドプレミアム感はまったくないっす（笑）
古い住宅と古いアパートに囲まれた、下町の土地という感じ。

名神高速からの走行音は聞こえなかったけど、東側の道路が幅の割に交通量が多いのが気になる所。
南側はイメージイラストみたいな木々はまったく生えていないものの、住宅地なので、将来的にも日当りが確保できそうな点は〇。

現地から竹田駅の改札まで、男性の足かつ信号停止無しで12分でした。

4LDKの部屋で検討中ですが、4千万円切らないようなら無しかなあ。。という印象でした。

[35: 匿名さん]

>>３４さん
現地視察のコメントありがとうございます。

駅までは信号停止なしで１２分という事はゆっくりあるいて１５分程度はかかってきそうですね。
駅までの道のりは坂道あるのでしょうか？フラットだと案外行きやすいのかな

日当たりに関しては実際に見た感想が役に立ちそうですね

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
坂は無しです。
ただ国道は渡らないといけません。
グランドプレミアムなんて大層な肩書き、マンション名にどうして付けたのか意味不明・・・

[37: マンション検討中さん]

設備を少し豪華にして価格を高くしたいんじゃないんでしょうか？

[38: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん
パデシオンの意味が無くなるだろうが！^^;

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
七条も簡単に完売して乗りに乗ってますからね。

[40: 匿名さん]

1室和室があるプランというのが良いなと思います。
洋室ばかりでは、ほっこりとできない気がします。
ソファもよいですが、やっぱり座布団でゆっくりと家族団らんで過ごせてよいかなと思います。

[41: マンション検討中さん]

関西のマンションは、だいたい和室が付いているそうです。東京は、ないようですねー。

[42: 匿名さん]

和室は居間が広く見えないので標準装備は不要です。メニュープランで選べるようにしてくれたらいいと思う。

[43: マンション比較中さん]

価格について問い合わせたところ、
3LDK：3,000～3,500万円
4LDK：4,000～4,500万円
あたりで社内検討中らしいです。

伏見という土地柄と利便性（駅から遠い）ことを考えると、
3LDKはともかく4LDKは凄く強気の価格設定に思えるのですがいかがでしょうか・・

[44: 購入経験者さん]

一般的に管理会社がずさんなマンションは後々が大変です。
余程管理組合の理事で優秀な方がおられないと10年後くらいしたら悲惨な問題が山積するから。
そうなっても普通の管理会社は一切責任を持とうとしないし逃げの一手だ。

今は大手デベのマンションに住んでるが管理会社も管理組合も確り機能しているから安心です。
マンションは管理も買うつもりで選ばないと資産価値が棄損して悲惨なマンションになる可能性をはらんでいる事を頭において購入する事をお勧めします。

[45: マンション検討中さん]

>>43 マンション比較中さん
伏見区とかのパデシオンマンションに出せる額って3000万までだよ。

[46: マンション検討中さん]

4LDKなら4000万以内ならいけるでしょ。広さにもよるけど。

[47: 匿名さん]

睦備建設の中の人、ここのスレッドを見ているのなら
今からでも遅くないから4千万以下で再稟議しておくれ～

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
どうせ一階で4090で二階で3990万とかでしょ。

[49: 匿名さん]

低ランニングコストを実現、ということになっていますけれど、
やはり100戸超えてくると管理費や修繕費などは安くなってくるということなんでしょうか。

特別案内会を先行で行っているようですがその案内会で先に販売されてしまっている住戸もあるということなんでしょうか。
それともただ要望書を入れるだけなのかしら。

[50: 購入経験者さん]

管理のだらしがないマンションを買うと将来大変。
資産価値が毀損して売却し辛くなる。
管理会社を変える理事会も出てくるようなブランドなんてブランドじゃない。