パデシオン伏見藤森グランドプレミアム

[評判気になるさん]

パデシオン伏見藤森グランドプレミアムについての情報を希望しています。
南向き中心の住戸で、静かな環境ですね。ゆったり生活できるといいですね。いかがでしょうか。

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.padescyon.com/fushimi119/

所在地：京都府京都市伏見区深草池ノ内町3-61（地番）
交通：京阪本線 「藤森」駅 徒歩10分 、近鉄京都線 「竹田」駅 徒歩10分
京都市営地下鉄烏丸線 「竹田」駅 徒歩10分
間取：2LDK～4LDK
面積：64.33平米～87.90平米
売主・事業主：睦備建設
施工会社：睦備建設株式会社
管理会社：睦備建設株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

駅は両方とも離れてますね〜

[2: マンション検討中さん]

ここは、単価どれぐらいになりそうなんでしょうかねー

[3: 匿名さん]

京阪・近鉄・地下鉄、いずれも利用できるのは良いですが
確かに少し距離はあります。
それよりも、治安がどうかが少し気になります。
昔、伏見はちょっと・・と聞いたことがありますので
子供がいると治安はとても心配です。
パデシオンは買いやすい物件が多いので、治安次第では検討したいなと思います。

[4: マンション検討中さん]

そうですよね。駅まで、結構距離ありますね。
広告のとおりの時間で行くのは、かなり足の早い人でないと、難しい気がします。
意外とgoogleマップで計測がオススメです。結構正確な時間でます。

[5: 匿名さん]

>>2 マンション検討中さん
少なくとも坪150は言うてきそう。

[6: マンション検討中さん]

パデシオンってなんで修繕積立金の毎月の費用が安いんですかね

[7: 匿名さん]

パデシオン立て続けに販売が始まりますね。

[8: マンション検討中さん]

他にもどこかあるんですか？

[9: マンション検討中さん]

京都七条、大久保に続いてここもって意味じゃないの？

[10: 元付近の住民]

あの官舎がパデシオンになるって知ってびっくり。懐かしい。

この向かいの賃貸マンションに３年ほど住んでたけど、路地裏の下町な感じもありつつ便利で、住環境は意外と良かったよ。品がいいとかお洒落ではないですが、庶民的ファミリーが便利に住むにはいいと思います。

土地は坪７０万位(戸建用土地を探していたので確実)、丹波橋や桃山には及びませんが、
伏見区にしては高めです。
大通りからは入っているので静かだし(夜は特に静かでした)、深草にしては比較的閑静。

竹田駅まで歩くと(24号線の横断も考えて)１５分、自転車なら５分、３路線使えるし、
地下鉄は始発で座れるからラク。
車も使いやすく、２４号線にもすぐ出られます。
藤森駅も12分位は徒歩でかかると思います。ただ、準急とまります。

東側の道は狭くて、夕方などは特に車の往来が多いので注意。
七瀬川公園は、年中子供達が遊んでいます。
坂もないので、自転車や徒歩など移動がしやすいです。
イズミヤ、フレッツ、よく行っていました。
藤森駅までいけば、マックスバリュー(元はダイエー)、古い商店街、疎水のサクラなどあります。

ただし、藤森中学はややヤンチャな子も見かけました。
あと、名神超えた北側～くいな橋付近は中国人が多いし、あまりガラは良くないかも？

この付近、鳩が多くて、ベランダに巣作られそうになったことがあった。

[11: マンション検討者さん]

>>10 元付近の住民さん

丁寧な解説ありがとうございました。
おかげで買わずに済みそうです。(笑)

[12: マンション検討中さん]

>>10 元付近の住民さん
逆に買う気になりました。

[13: 匿名さん]

>>10さん
なるほど詳しい情報参考になります。こういったメリットやデメリットを総合的に解釈していただくと購入側の方にとっては大変いい情報になってくると思います。

子育て、教育環境としては中程度でしょうか。
子育て面で特に気になったのは、東側の道が狭く車が多いことくらいです。
この前の自動車が小学生の列に追突してなくなった事件があったことから道幅や車の通りには親としては注意しなくちゃ菜と再確認したばかりですから、実際に見て確認したいところです。

[14: 匿名さん]

駐車場が100パーセント確保されてるのがいいですね

[15: 元付近の住民]

>>13
＞１０です。
子供はいなかったので、学区の教育の熱心さや児童生徒の雰囲気などはわかりかねますが、
便利なのに静か、道が平坦なところは本当に良かったです。
子育て世代も結構いると思います。
京都駅からタクシーに乗ってメーター料金をみると、実は京都駅ってこんなに近いんだ･･･と思いました。
２４号線は市バスも走っています。

東側の道は、薄暗くなった夕方は気をつけた方がいいと思います。
恐らく、通勤の抜け道になっているんだと思います。
それ以外の三方の道路(私道？)は住民しか使わない感じです。

周りは戸建が圧倒的に多く、あっても低層の官舎やマンション、学校、小さな賃貸アパートしかないので、
意外とのんびりしていて落ち着いてます。
ここにパデシオンが建つっていうのがなんだか驚きです。

＞治安
名神隔てた北側の深草西浦町は一昔前はヤ○ザや右○さんのメッカだったみたいですが、
今は飲食店も多く、ツタヤやＤＳもあったり、その他大きめの家がある住宅街です。

名神～くいな橋～龍谷大学は本当に中国人が多いです。
(中国人がやっている美味しいお店もありますが)
業務スーパーにいくなら、くいな橋より、イズミヤ横の方が断然綺麗で客層も良いです。

名神の高架下は夜は暗くて人も少ないので、深夜の一人歩きは気をつけた方がいいと思います。
以南の地域(墨染通～伏見駅)は気になる点はなかったです。(墨染通が道が狭い割に車多いなと思うぐらい)

しかし、３年ほど住んでいろいろ出歩いたりもしましたが、危ない怖い思いはしたことはありません。

[16: 匿名さん]

駐車場が１００％完備なのは良いなと思いましたが
駅から遠いので、まぁそれじゃないと困るかなという感じです。
買い物なども特別便利というわけではないですから。

伏見なので治安が少し心配というのもありますが、
パデシオンなので、価格は期待できるかもしれないです。

[17: 匿名さん]

治安が少しでも心配なとこは買わない方がいいですよ！

[18: 匿名さん]

治安、どうなんでしょうか…
伏見区はあまりと言われますが個人的にそんな悪いイメージないんですよね

[19: マンション検討中さん]

他の区と比較すれば伏見区は事件が多いと思います。
夜中に出歩かなければ大丈夫とは思いますが。

[20: 匿名さん]

いや、よっぽど変なところに行かない限り夜歩いても大丈夫ですよ（笑）

[21: 匿名さん]

伏見にいると、いろんな人いるな～とは思うけど、特別治安が悪いとは思わない。

中心部の、路地一本はいった夜の繁華街とかのほうが治安悪いよ。

[22: 匿名さん]

治安の面ではいろいろ意見がありそうですが、実際に治安がいいといわれている場所でも
暗い道を一人で帰宅するというのは確実に安全とは言えませんよね
治安がいいということも重要ですが駅からの道や周辺の街灯の数なども
重要になってくるんじゃないかと思っています

[23: 匿名さん]

値段どのくらいなんでしょうね
駅から離れてるけど、1階でも3000万超えてくるのかな

[24: 匿名さん]

>>23 匿名さん
3000はきらないでしょうね

[25: マンション検討中さん]

グランドプレミアム！凄い名前！

[26: 匿名さん]

プレミアムにグランドが付くの？ (笑)

[27: マンション検討中さん]

マンションは管理も一緒に買うとよく言いますが、管理会社としての睦備建設ってどうですか？
あまり管理をする会社ってイメージないけど…やはり管理会社は大手がよくいい評判を聞くので。
昨今問題によくなっている管理費の滞納などってここの管理会社はちゃんとした対応でしっかりと管理してくれるのでしょうか？
取り立ては出来ないから放置するような管理会社もあるって聞くので、不安だからよくご存知の方がいらしたらご意見をお願いします。

[28: 購入経験者さん]

購入者にとって安くて広いマンションって京都では間違いなくパデシオンマンションだと思います。
しかし所得の低い方が中心ですから大手ブランドマンションよりもリスクは高いと思います。
修繕費が集まらないマンションは補修されずにどんどん朽ちていき資産価値がなくなってしまうから注意が必要です。
マンションは戸建てと違い良い管理会社の管理する物件が長い目で見ても安心だと思います。

[29: ご近所さん]

名前負けしなきゃいいが・・・

[30: 匿名さん]

グランドプレミアムってまた大きくでたねえ。
なんか恥ずかしく感じるのは自分だけだろうか？(苦笑)

[31: マンション検討中さん]

ネットに掲載されている4LDKでいくらぐらいですかね？
旦那と観月橋のライオンズに行きましたが高くて買えませんでした。
伏見区で検討するならやっぱりここになりますよね…？

[32: 匿名さん]

>>27 マンション検討中さん
管理会社は重要だよ。
http://mw.nikkei.com/sp/#!/article/DGXLASHC07H0D_X01C14A0AC8000/

[33: 匿名さん]

>>32 匿名さん
管理会社は重要だよ。
http://www.sankei.com/smp/west/news/150414/wst1504140080-s.html

[34: マンション検討中さん]

昨日現地まで視察に行ってきたので簡単にコメントします。

周辺環境はthe伏見区って感じで、グランドプレミアム感はまったくないっす（笑）
古い住宅と古いアパートに囲まれた、下町の土地という感じ。

名神高速からの走行音は聞こえなかったけど、東側の道路が幅の割に交通量が多いのが気になる所。
南側はイメージイラストみたいな木々はまったく生えていないものの、住宅地なので、将来的にも日当りが確保できそうな点は〇。

現地から竹田駅の改札まで、男性の足かつ信号停止無しで12分でした。

4LDKの部屋で検討中ですが、4千万円切らないようなら無しかなあ。。という印象でした。

[35: 匿名さん]

>>３４さん
現地視察のコメントありがとうございます。

駅までは信号停止なしで１２分という事はゆっくりあるいて１５分程度はかかってきそうですね。
駅までの道のりは坂道あるのでしょうか？フラットだと案外行きやすいのかな

日当たりに関しては実際に見た感想が役に立ちそうですね

[36: 匿名さん]

>>35 匿名さん
坂は無しです。
ただ国道は渡らないといけません。
グランドプレミアムなんて大層な肩書き、マンション名にどうして付けたのか意味不明・・・

[37: マンション検討中さん]

設備を少し豪華にして価格を高くしたいんじゃないんでしょうか？

[38: 匿名さん]

>>37 マンション検討中さん
パデシオンの意味が無くなるだろうが！^^;

[39: 匿名さん]

>>38 匿名さん
七条も簡単に完売して乗りに乗ってますからね。

[40: 匿名さん]

1室和室があるプランというのが良いなと思います。
洋室ばかりでは、ほっこりとできない気がします。
ソファもよいですが、やっぱり座布団でゆっくりと家族団らんで過ごせてよいかなと思います。

[41: マンション検討中さん]

関西のマンションは、だいたい和室が付いているそうです。東京は、ないようですねー。

[42: 匿名さん]

和室は居間が広く見えないので標準装備は不要です。メニュープランで選べるようにしてくれたらいいと思う。

[43: マンション比較中さん]

価格について問い合わせたところ、
3LDK：3,000～3,500万円
4LDK：4,000～4,500万円
あたりで社内検討中らしいです。

伏見という土地柄と利便性（駅から遠い）ことを考えると、
3LDKはともかく4LDKは凄く強気の価格設定に思えるのですがいかがでしょうか・・

[44: 購入経験者さん]

一般的に管理会社がずさんなマンションは後々が大変です。
余程管理組合の理事で優秀な方がおられないと10年後くらいしたら悲惨な問題が山積するから。
そうなっても普通の管理会社は一切責任を持とうとしないし逃げの一手だ。

今は大手デベのマンションに住んでるが管理会社も管理組合も確り機能しているから安心です。
マンションは管理も買うつもりで選ばないと資産価値が棄損して悲惨なマンションになる可能性をはらんでいる事を頭において購入する事をお勧めします。

[45: マンション検討中さん]

>>43 マンション比較中さん
伏見区とかのパデシオンマンションに出せる額って3000万までだよ。

[46: マンション検討中さん]

4LDKなら4000万以内ならいけるでしょ。広さにもよるけど。

[47: 匿名さん]

睦備建設の中の人、ここのスレッドを見ているのなら
今からでも遅くないから4千万以下で再稟議しておくれ～

[48: 匿名さん]

>>47 匿名さん
どうせ一階で4090で二階で3990万とかでしょ。

[49: 匿名さん]

低ランニングコストを実現、ということになっていますけれど、
やはり100戸超えてくると管理費や修繕費などは安くなってくるということなんでしょうか。

特別案内会を先行で行っているようですがその案内会で先に販売されてしまっている住戸もあるということなんでしょうか。
それともただ要望書を入れるだけなのかしら。

[50: 購入経験者さん]

管理のだらしがないマンションを買うと将来大変。
資産価値が毀損して売却し辛くなる。
管理会社を変える理事会も出てくるようなブランドなんてブランドじゃない。

[51: マンション掲示板さん]

>>50 購入経験者さん
管理のだらしないマンション？
具体的に教えて下さい

[52: 匿名さん]

管理会社を買える理事会ってどこのマンションですか？
ア○トは揉めてるみたいですがパデシオンも？

[53: 匿名さん]

>>52 匿名さん
安くマンションを建てれたとしても良い管理が出来るとは限らないんでしょうね。

[54: 匿名さん]

周辺環境に大問題があるんじゃないの？深草って！！
子供がまだ小さいから検討から外そうかなあ。

http://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20170207-00000006-kobenext-soci

[55: マンション検討中さん]

>>54 匿名さん
地名は違うけど、確かに地図で見たら西浦町と近いですね(；´Д`A
徒歩圏内…わざわざ暴力団事務所近くに好んで住みたくはないかな。

[56: 周辺住民さん]

伏見区竹田や深草なんかは昔からガラの悪い地域ですからね。

[57: 口コミ知りたいさん]

みんな「♪竹田の子守唄」知ってるかな(元歌も)・・・？

[58: 通りがかりさん]

治安が悪いようだけど学区はいかが？

[59: マンション検討中さん]

ここって藤森中学校に近いのに深草学区なの？

[60: マンション検討中さん]

モデルルーム見学後、現地を確認しに行った時に前の団地の子供達、またその親が…安くて良かったですが、検討から外そうかと悩んでます。

[61: マンション検討中さん]

難しいですね・・・。
裏は公務員宿舎なので、高学歴な方が多そうです。
最終的には、住んでみないとわかりませんね。
治安のデータは、下記から確認してください。
http://www.pref.kyoto.jp/fukei/anzen/hanjo/index.html

ただ、一つ言えるのは、夜、藤森駅〜マンションまで道中は
なぜかメチャメチャ明るいですよ。一回夜歩いてみてください。

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
駅から10分近く掛かるなんて便が悪過ぎる立地だよ。
雨降りなんか最悪だよなあ…。

[63: マンション検討中さん]

色々ありますね。
ですが、
価格が手頃なので完売すると思います。

[64: 口コミ知りたいさん]

「安かろう悪かろう」でなければよいが、、、

[65: マンション検討中さん]

共用施設とか、いらないです。
結局、負担が増えるだけなので。
玄関にソファーとか、求めてないし。
なのでパデに好感持ってます。
選択の最有力マンションです。

駅から離れているのは、否めないです。その分静かに過ごせるかなと思いました。
近くに公園もありますし眺め良さそうかなと。
電車の音、窓開けたらガンガン入るの嫌なので。

いろんな物件見ていますが、3,4千万円の物件って、完璧な所はありませんでしたよ。何かしら難あります。

この価格で部屋から空が見えて、駅から徒歩圏内では、市内では、パデしかありませんでした。

と言う事で最有力になってます。

[66: 匿名さん]

>>65 マンション検討中さん
地下鉄の駅近なら騒音は無いよ。

[67: マンション検討中さん]

ここも大層な名前の割には安いのですね。
安いマンションは住む人たちの質も心配になりますよね。

[68: 匿名さん]

>>67 マンション検討中さん
こんな立地で何故？こんな大層な名前付けるのか？理解に苦しむよね。^^;;

[69: 匿名さん]

パデシオンは竣工前にだいたい売りきるので、凄いなと素直に思います。
ここもきっと売れるでしょう

[70: 坪単価比較中さん]

>>67
一昔前なら2000万円台のマンションだよ。
1階なら1900万位で客寄せするようなレベルの立地がなんと3000万円台がメインプライスなんだから、腰抜かすよね・・・

[71: 匿名さん]

このマンションを買う属性ってどんな感じなんだろうか？
駅から離れているし、学区も良いとは思えないし。。。

[72: マンション検討中さん]

http://tochi-value.com/kyoto/fushimi/#st-rank
路線価
参考まで
伏見桃山 坪単価97万
墨染 坪単価60万
深草 坪単価54万
竹田 坪単価33万
阪急西院 坪単価98万
阪急桂 坪単価60万

[73: マンション検討中さん]

売れ行きどんな感じですかね

[74: 評判気になるさん]

駅から離れているのがデメリットだよね、
ここのマンションは。

[75: マンション検討中さん]

>>73 マンション検討中さん
半分既に売れてますよ。

[76: 名無しさん]

>>75 マンション検討中さん
少し前に営業さんには30戸ほど売れたと聞きましたが、もう半分も売れたのですか？

[77: マンコミュファンさん]

>>76 名無しさん
先週末時点で40戸以上売れてましたよ。

[78: 名無しさん]

>>71 匿名さん
マンションすぐ横の中学校卒業生ですが学区悪く無いですよ。昔のようなヤンキーは今では皆無です。それより近隣にフレスコが出来る予定らしく喜んでいます。

[79: 匿名さん]

>>78 名無しさん
竹田の学区が藤中だから深草はまだマシだよね。

[80: マンション検討中さん]

藤森中学校がすぐ近くなのに深草学区なんですか？
藤森学区より深草学区の方が良いのですか？

[81: 名無しさん]

>>80 マンション検討中さん
藤中も深中も学区での甲乙、今ではつけ難いと思います。昔は藤森学区の方が悪いと言われてましたが、今の藤中は良い子ばかりです。

[82: 匿名さん]

1期先着順とスーモにありました。

一番高くても4464万円でそこまで高くないです。

藤森は子育てしやすいんですか？京都駅へ5分とのこと。アクセスはよしと思います。
私、京都地元の人に京都駅の南は注意した方がいいと言われていて、それだけが気になっています。
身分がそんなによくない人が南に住んだそうで。

確かに烏丸御池とかの方が京都地元の人には人気ですよね。

[83: 匿名さん]

>>82 匿名さん

私は京都府外から来た人間なので南がどうとかまったく気にしてませんでした。
確かに職場等でそういう話はよく聞きましたが、男で一人暮らしの場合ふ〜ん、という程度でした。実際竹田辺りに住んでいて何も起きませんでしたし。ただ、家庭を持ったり、女性一人だとまた違うのかもしれませんが、ようはその人の取り用ではないでしょうか。
京都の人ってあの地域が〜とかすごい気にしますよね〜

[84: 名無しさん]

>>82 匿名さん

>>82 匿名さん
生まれも育ちも京都の者です。一昔前は南エリアがどうとか言われていた時もあったようですが今時そんな事言う方はあまり居ないのでは？言い出したら昔は京都駅前もエリア的に良くないと言われてましたが今では駅前一等地で大学移転の話もあるくらいです。

[85: 匿名さん]

＞私、京都地元の人に京都駅の南

京都駅のすぐ南ってことですよね？
確かに京都の人でも滅多に近寄らない地域です。

歴史の古い京都ですから、昔は～といわれるいわくあり地域は多々ありましたが、
現在は随分変わってきています。
しかし、ここだけは平成になってもなんとなくまだ雰囲気に名残を感じますね。
大学が来るそうで変わるかも知れませんが、今わざわざ選ぶ住宅地域では絶対にないです。
ここに住んでるといったら、先祖からそういう血筋の人なんだと思われたりもしますよ。

京都駅より南側の広範囲な地域(南区、伏見区、山科区など)という意味では、
工場や会社の多い地帯もしくは京都市内中心部へのベットタウンって感じですよ。

京都っぽさや上品さはないですが、電車も複数路線通ってて市内中心部へのアクセスも楽々、
ファミリー向けのお店も多く、一般的なファミリーが気楽に暮らすには適当な場所です。

京都中心部よりも、庶民的なのは間違いないですが、京都人の厄介な気質とは遠くなるので気楽です。

＞烏丸御池
地位のある人やお金に余裕のある人、文教地区で子育てしたい人、家は少々狭くてもスマートに
都会暮らししたいって人はそちらを選ぶでしょうね。

例えるなら、バックを買うのに、少々値がはっても信頼できる老舗や皆が認めるブランドものを買うか。
それとも、高級感はないけど、安くて気に入った非ブランド物を買うかって感じです。

[89: 匿名さん]

[No.86～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除レスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[90: マンション検討中さん]

住めば都ですよ。
大阪にもアクセスもいいので、魅力的に感じてるんですけどねー。
北が良いって言っても新幹線が通るようなので、状況は変わるかもしれませんね！
まだまだ先ですけど。

[91: 購入者です]

ここら辺で少し内容変えませんか。購入を決められた方は何が決め手でしたか？私は3線3駅10分以内です。過去5年以上色々なマンションで購入まで至らなかったのですが、やっと夢のマンション購入が出来ました。先日の日曜日でバラが50近く貼ってましたので売行きは他マンションに比べたら好調と感じました。

[92: 匿名さん]

京都市北部は資産家や経営者も多いだろうが、労働力もない消費もあまりしないジジババ、田舎から出てきた貧乏学生も多いよ。

京都市南部は、現役ファミリー層で稼いでお金使ってくれて、税金納めてくれる層がいるよ。
任天堂や京セラなど大手企業の工場や会社、市内におろす京野菜作ってる農家も多い。

北部市民の生活を南部市民も支えてることを忘れないで欲しい。

[93: 匿名さん]

決して、上の地域が圧倒的に裕福とはいえないデータ

京都の平均所得ランキング

ttp://sumaity.com/town/ranking/kyoto/income/

[94: マンション検討中さん]

>>93

京都市内はどの区も同じ額ですね。というか区ごとに集計できていない。笑
住みやすさでは伏見区は結構上位ですね。

京都駅より南が悪く言われる理由の一つに、大正のころまで京都駅付近の下京区までが
京都市であり、それより南は京都市ではなかった（紀伊郡だった）こともあるようです。

京都に長年住んでいますが、私も調べるまで知りませんでした。
今では伏見区は立派な京都市ですので安心して住んでください。笑

[95: マンション検討中さん]

伏見区が京都市人口の約2割を占めている。
伏見区は、東西に広く比較的に伏見桃山、丹波橋エリアは、年収は、高い。
京都市内も、南が治安が悪いとか、じゃなく区の何処に住んでるかが、重要。
京都北よりかは、伏見区の方が買い物的に何でもある。
京都人は、観光地には、住みたくない。
4000万のマンションなんて、誰にでも、買えない。
京都駅に5分。
京都北からでは、市バスで30分以上。

[96: 匿名さん]

>>95 マンション検討中さん
最近は都心部に住みたい方が増えてますよ。

[97: マンション検討中さん]

>>85 匿名さん
あなたは、何処の田舎もん？
年収いくら？
あなたの持ち家の値段は？
まさか、賃貸ちがいますよね？

[98: マンション検討中さん]

誰でも、年収2000万以上有れば、億ションに住むわ。
京都の中心部なんか、ファミリーマンションごくごく少量。

[99: 匿名さん]

伏見って、昔はあまり良いイメージがなかったのですが、
最近は新しいマンションなども増えてきて治安も悪くなくなってきた感じです。
このあたりは戸建ても多いのですが、駅も徒歩圏内なのと買い物もマックスバリューなどあり便利。
価格の割には良い条件がそろっていると感じました。

[100: マンション検討中さん]

修繕費が気になります。

機械式駐車場って修繕費が足りなくなることが多いという記事を見かけたのですが、その辺りも含めた長期修繕計画なのでしょうか。