シティタワー恵比寿

[匿名さん]

物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK　
専有面積：40.72m2～80.69m2　
所在地：東京都渋谷区　恵比寿一丁目47番-1外(地番)　
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/

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[241: 匿名さん]

>>238
物件の価値は利回りで決まります。
これは平成のバブルのときの教訓で、その点は中国人は頭が良いので湾岸エリアの相場を押し上げるだけ押し上げて今は坪300万前半、下手したら300万ジャストに値引きしている日本橋を買いあさっています。
当時当時といいますが、当時でも利回り5％はいっていたはずです。
毎月のコストと税金を差し引いて新築というご祝儀相場を差し引いても、62平米で30万は取れそうもないので高値は間違いないでしょう。
今は恵比寿が人気ですが、ほんのちょっと前は自由が丘や下北沢でしたが急降下。希少性？？希少性も何も7分も（実際もうちょっと離れている予感）歩くなんて希少性ないと思いますよ。
ブリリアントタワー目黒が坪400万～600万で瞬時に売れたのは駅から1分の立地です。
そういえば同じことを連呼していたシティハウス恵比寿伊達坂も散々な結果で売れ残り。
アトラス恵比寿も価格が高い12階は家具を付けても売れ残り。高いと言っても坪471万円です。
住友は坪300万が相場だった大井町でさえ現在坪440万という無謀すぎる価格設定をしようとしていますし、竣工前の含み損を抱えてもどうしても「恵比寿に住んでるの～うらやまし～」と言われたいなら買ったら良いと思います。
アンケートを渡されたのでその点を書きましたが、まず価格には反映されないでしょうね。全体の何割か売れればそれで大きな黒字になりますから。
相続税対策で困っている地権者を巻き込んでの新築立ち上げというのが浸透してからは、用地の取得も容易になってきましたし23階建てでタワーというのはいかがなものか。
更に言うと7階までなど低層階に住むなら恵比寿駅の周辺にいくらでも築浅中古が出てきます。安いのは3日くらいのアットホームの掲載から消えていますが。

[242: 匿名さん]

恵比寿駅は山手線のなかでダントツ高くなりすぎたのはご存知ですか。
これを参考にするのが間違いなのです。販売された物件が優秀すぎたからです。
実勢価格を上回っていていつバブルが弾けるか。

目黒駅はブリリアントタワー（駅徒歩1分）
恵比寿駅はプラウド恵比寿南（駅徒歩2分）

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん
都心物件は3％台も珍しくないですよ。
それで損得考えてない層が購入していますからね。あと借入なしで購入の場合は関係ないですよ。

希少性については駅距離7分だとないという指摘は人それぞれではないですかね。低層だとタワーも普通の築浅住戸も変わらないというのであればそれは否定しませんが、タワーがいいという人もいるので需要はあると思いますよ。
いずれにしろ規模、駅距離、恵比寿ということで気になる物件ではあります。価格次第ですけど。

[244: 匿名さん]

＞＞241
結局ここは高杉でやめったことですか？
それとも高くても予算内の部屋見つけて
申し込むんですか？
恵比寿に住んでるの～うらやましい～
って言われたいとも思いませんが、
足立に住んでるの・・・・とも思われたく
ないですね。

[245: 匿名さん]

東建の名前は
ブリリアントではなくブリリアタワーです。
もっというと目黒はツインだったのでブリリアタワーズというはずです。

山手線ベストテンまでは6割上がってますから恵比寿の7割上昇が突出している訳でもない気がします。

[246: 匿名さん]

説明会行って参りましてパソコンからの各階眺望を拝見しました
10階や11階は言われているとおりビル壁のみ
タワーマンションとは呼べないくらいの23階建てでパソコン上で間違いなく抜けるのが15階
その15階の安い北向きであっても1億4000万円台　1億4980万円というのが正解でしょうか
予想価格通りで1億4980万円だと72.24平米で坪684.4万円になります
15階って普通のタワーマンションの中階層の下の方


それでなぜ坪684.4万円？？？

[247: マンコミュファンさん]

>>239 匿名さん

パークマンション代官山は資産価値維持できてないんだよ。今買うと高み掴みかも。

[248: 匿名さん]

>>246 匿名さん

>>246 匿名さん
そのマンションの中で真ん中より上で、眺望が確保できるのであれば、そういうものでしょう。ちなみに、北向き15階以上だと、東京タワーなど都心側が望めるのでしょうか？であれば、価格もあながち不当に高くはない気がします。

[249: 匿名さん]

そうですね。高い高いといっている人はどういう価格が適正だと考えているのか？
視界が抜けてて都心ビューで400万円台とかですか？時代錯誤ですよ。

[250: 匿名さん]

視界が抜けて、陽当たりが良くて、坪600
これが時代でしょ

[251: マンション検討中さん]

全然高くないイメージでしたね。
みなさん、これで検討辞めてくれるなら抽選にならずに大歓迎。

[252: マンション比較中さん]

やっぱり、住友で部屋の形などが良いのはわかっていますが、気持ち高いな～。あと、坪50万円安いなら欲しいというラインでした。

[253: 匿名さん]

代々木があんな酷い間取りと仕様であの値段だからね。

[254: 匿名さん]

>>253
代々木も住友が思い切り関わってるから。

建築費高騰、地価高騰で、今はミニバブル。今買うと高値づかみで損

http://zasshi.news.yahoo.co.jp/article?a=20170306-00161288-toyo-bus_al...

[255: 匿名さん]

全然高くないと感じた方は、すごいですね。

正直想定よりもやっぱりちょっと高いですね。
14階以上はかなり高くなるでしょうね。
希少価値とエリアは申し分ないですが、、、
実際欲しい部屋がいくらになるか。
値段次第ですね。

[256: 匿名さん]

すみふは抽選なんかにしないよ
そういう値段にしない

[257: 匿名さん]

>>256
そうですね。
住友の販売方法を知らない方がなぜこのスレにいるのか不思議で。
買うつもりならもうとっくに説明会に行って「割り当てます」って言葉を聞いているはずなのに。

販売するマンションはかなり前に説明会を開始します。
坪単価とか一切気にしないガチな買い手をそこで選別します。
例えば何回説明会に通ったかで抽選確率が上がる仕組みがあり最高が5倍になります。
ガチな買い手の人数を集めて希望の部屋を1期1次販売で放出します。
それを2次と3次とに分けて繰り返していきますので、抽選確率のＵＰなどはほぼ意味がありません。
そもそも抽選になるような買いやすい価格では販売しないからです。

ある程度売ったら今度は2期販売になり、1次2次と1期と同様に繰り返します。1期の販売戸数が好評すぎたら2期で価格をまた上げます。もうこの時代にそれはとてもありませんが。
そうすればある程度さばいた時点でマンションに対する黒字が確定するので、在庫を抱えまくっても大丈夫なわけです。
都内はそんな販売方法で最高益を更新しています。
もうこれが出来る時代は過ぎさったのですがね・・・あのバブル再現の目黒駅徒歩2分のブリリアントタワー目黒が、マンションとビルとが向かい合わせの部屋を30階超えても400万円台で出してしまっているのですから。

あと営業さんは絶対に選ばないといけません。変なプライドを持って「恵比寿ですから！」「住友ですから！」「売れ残っても資産ですから！」「●●（似たような他社物件）とはモノが違います！」なんて口調でくる営業さんがいるので、もう検討からも外れてしまいます。
いまでも売れ残ってる恵比寿伊達坂のときもそうでしたが、営業の方に恵まれず検討外にして本当に良かったと思っています。

今は最初言われた価格があまりに高いので社内で相談されるかわかりませんが最終の価格が出るのを待っている状態。なかなか価格が出ないのでまず他の物件の抽選確率をギリギリ見ながらどうするかを検討中です。

[258: 匿名さん]

>>256 匿名さん
人気部屋は抽選にならないんですか？

[259: 匿名さん]

>>257 匿名さん
住友が高く売って在庫が残っても平気なのはマンション販売部門がメーンの会社ではないからですよ。この会社は大家業で十分利益を出してるのでマンション販売がどうでもやっていけるんです。だから土地仕入、建築費支払との兼ね合いで早期販売を強いられる他のデベとは構造底に体力が違うんです。

[260: 匿名さん]

>>258 匿名さん
私は以前購入した時に取り合いになりましたよ。その時は結果として買えましたけど状況次第でそうなるんでは？

[261: 匿名さん]

>>257 匿名さん
特定の部屋で既に金額が出てるということですか？？

[262: 匿名さん]

>>257 匿名さん
営業はストロングポイントを伝えるのが仕事なので恵比寿ですから、住友ですからって当然ではないですかね。
綾瀬ですから、長谷工ですからって訳にはいかんでしょ！

[263: 匿名さん]

>>258
住友で抽選ってそんな時代はとっくに過ぎましたよ。
そもそも人気部屋？？それならそれなりの価格を載せてくるので同じです。
お金を持っていて相違も考えずにこの部屋を次に出せって言えば出してきますよ。

[264: 匿名さん]

そう、値段が出ていない部屋でも、この部屋買いますといえば値段を出してきます。
競合したら上下の部屋を出してきます。
買主に経済力があると判断したらね。
そのロコツさを恥ずかしがらないあきんどだよ、すみふは。
お金があって絶対購入したい場合にはいいんじゃない。

[265: 匿名さん]

間取りは最大で2LDKなのですか。
ファミリー層は狙いづらいマンションかもしれませんね。
家族が増えたら少し狭く感じそうなので、投資用に人気があるという感じでしょうか。

[266: 匿名さん]

＞265
うわあぁぁぁ....

[267: 匿名]

こちらのベランダは洗濯物の外干しＯＫでしょうか

[268: マンション検討中さん]

PC浜離宮抽選で2度外れてしまい、ここの物件見に来ましたが、場所も間取りも価格も微妙ですね。

[269: 匿名さん]

PC浜離宮も微妙ですよね。

[270: 匿名さん]

間取りミタイヨー

[271: マンション検討中さん]

PC浜離宮の間取りは価格以外は最高なんですけどね。一期に戻れるならここよりもPC浜離宮買いたいですが、、気づくのが一足遅かったです。

[272: 匿名さん]

PC浜離宮はまず立地が好き嫌いでますよね。
線路と高速至近で子供育てるのは
どうかと思い撤退しました。

[273: 通りがかりさん]

>>272 匿名さん
同意。
ここは子育てには向かないエリアです

[274: ハヤシ 浩子]

どうして子供を育てるのが無理ですか？教えて欲しいですね！

[275: 匿名さん]

>>274 ハヤシ 浩子さん

無理とは言ってない、
向かないと言ってる。
理由 浜松町のここは空気があれだから。
昼も夜も車の交通量が半端ない、

[276: 匿名さん]

なんで間取り出さないんですかね

[277: 匿名さん]

>>274
>>275
子育てには向かないエリアって書いてあります。

私も、子育て向き、子育て向きじゃない物件ってあると思います。静かな子でも、どうしても物音はたててしまうだろうし。あとは、夜のお商売の子とかかわらせたいかもあるだろうし。

近くに夜のお商売の子とかかわってきたパパがいる家庭は、何がダメか熟知していなくて、住宅街で浮いています。夜に騒いだり、住宅街でうるさくしたりしてもいいと考えているようで。

子育てできると思えばOKなんじゃないでしょうか。

[278: 匿名さん]

>>271 匿名さん

確かに浜離宮は利便性、資産性最高かと思います。この市況では希少性すら出てきましたね。

私は住友さんの売り方、値段付けに不信感をやはり抱きますので、パークコート浜離宮に乗り換えようと思います。
恵比寿はまだまだいいマンション出てきますよ。きっと。

[279: 匿名さん]

>>278 匿名さん

希少性ってあなた、浜松町には長いあいだゴクレタワーが完売できずに販売中なのは無視ですか。

[280: 匿名さん]

>>279 匿名さん

地図よく見てくださいね。ゴールドクレストさんは、田町側。恵比寿でも駅からの方向によって地価・資産性は変わりますよね？それと同じこと。

浜離宮は、汐留エリア。銀座・新橋徒歩圏。都心主要エリアはタクシーで１０分以内で行けます。

恵比寿は都心方面は遠いですよね。浜離宮は都心です。

[281: 匿名さん]

銀座徒歩圏が売りなら売れ残ってる中央湊となんら変わんないよね。

[282: 匿名さん]

中央湊と比べるセンスって・・・。ないわ、笑。
やはりこちらの方は都心部事情を知らないんですね。

[283: 匿名さん]

売れ残りを言うのであれば、ここはよそ様の物件のこと言えないと思いますよ。
スミフですから・・・

[284: 匿名]

そうです。
ここは必ず売れ残りますよね。高すぎます。もっといいマンションありますしね。

[285: マンション検討中さん]

恵比寿でも１丁目であの値付けは高すぎます。とても資産性を維持できると思えません。
代官山側の恵比寿西か南で、高くても良いマンションが出てくるまで待つことにしました。

[286: マンション検討中さん]

ずっと恵比寿に住んでますがやっぱりガーデンプレイス近くが高台でベストですがマンションはガーデンテラスしかないので、広尾と恵比寿の間の恵比寿1丁目、2.4がベストですね。このマンションの立地がギリ許容です。

[287: マンション検討中さん]

写真をみると アルコーブ がない！
高値で売るのだから、コストカットしないでほしかった。

[288: 匿名さん]

２８５さんはよく恵比寿アドレスを研究していますね。
偉い。
自分は恵比寿西に住んでいます。
確かに、我が家からは代官山まで、徒歩圏。
大好きな蔦屋が毎日でも通える所です。
今回の恵比寿南？？？では同じ住みたい街第一位といわれても
それはそれは疑問に残る物件です。
値付けが６００マン超えですから。
間取りはまだ、80平米のもの閲覧できなかった。

[289: マンション検討中さん]

ここって西向きの角以外はダイレクトスカイビューウィンドウじゃないんですね。南はバルコニーが良いと思うけど、北のバルコニーは暗そう。せっかく北はまあまあの眺望なのに勿体無い。西のダイレクトスカイビューは西日がキツそうだし、バルコニーは物干し禁止だし。立地も微妙で、間取りも微妙で、これで坪600万は、、、
私は撤退します。

[290: 匿名さん]

私もかなり期待していた物件でしたが
徹底組みです。
理由は７０平米の間取りの悪さからと坪単価６００越えだからです。