シティタワー恵比寿

[匿名さん]

物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK　
専有面積：40.72m2～80.69m2　
所在地：東京都渋谷区　恵比寿一丁目47番-1外(地番)　
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/

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[No.151 by 匿名さん 2017-01-30 21:24:31]

具体的には中層で坪おいくらあたりでしょうか。

[No.152 by 匿名さん 2017-01-30 23:34:00]

>>148 匿名さん

昨日の投稿では、白金は値下がりがない、みたいに書かれてたが早速の値下げですか。

[No.153 by 匿名さん 2017-01-30 23:45:42]

三菱地所のザ・パークハウス白金二丁目タワーも当初の説明より価格見直して資料請求した客に電話報告している。
三井のパークコート浜離宮ザタワーも山の手線内側徒歩5分で当初から大幅に下げて最低坪単価が502万円。苦戦しながらも何とか1期は売り切りましたが、2期目からは更なる坪単価下げも考えられます。

住友不動産の場合は特段に異質で、在庫をあれだけ抱えながらも税制改正でのデメリットもおかまいなし、説明会で最低の坪単価が600万円を切ることはないと断言。発表前なのにそれを言えると言うことは全体の坪単価を過大に設定するつもりでしょう。
説明会でのやりとり
当方「竣工後にはエスカレーター式に下がる一方なのがアナリストの意見ですが、いかがでしょうかね」
営業「青山ではまだ坪1千万円近くの価格で売り出すマンションもありますし、恵比寿という人気地区ですから１期の販売では（まず）てっぺんの価格設定になるでしょうね。」

青山？？いやいや青山は100億円単位の資産を持っていて、わたしらがテレビの購入を迷うときに平然と自転車感覚で5000万円とかのスーパーカーを即決で買う、株などで儲けた成金が金に糸目もつけずに買う場所ですよ？青山と比較してる時点でもう恵比寿の過大評価、更には他の売れ残り物件の埋め合わせまで狙っているとしか思えない発言でしたよ。

最後の販売期は価格見直ししても売れるのかな～。在庫の件は全く気にしないでまだまだ土地を買い漁ってる住友なので、いくら恵比寿でも東口、しかも徒歩ギリギリで7分の物件にべらぼうな価格をつけられそうな予感しかありません。
今は説明会でじゃんじゃん人を集めて出せる金額を引き出しています。ギリギリの高値を算出するでしょうから、リセールバリューで苦労するので変な見栄をはって高い予算を提出するのだけはやめましょう。

[No.154 by マンション検討中さん 2017-01-30 23:47:53]

>>152
どこにもそんなことは書いてないが・・・・
希少性から将来の値下がりのリスクは少ないとは書いてあるが・・・
誤爆か？

[No.155 by 匿名さん 2017-01-31 17:38:23]

プラウド恵比寿南の価格を参考としているような言い方でした。
あそこが600超えてるんで山手線内側のうちはもっと高くて当然
みたいな。。。。

でも、同じ通りで少し先に伊達坂、広尾南といずれもまだ売ってる
し、そんなに高い金額で出しても在庫増えるだけのように思います。

[No.156 by 匿名さん 2017-01-31 18:35:49]

プラウド恵比寿南は駅近がポイント
ここももう少し駅から近ければなあ
けっこう遠いよ ここ

[No.157 by 匿名さん 2017-01-31 19:40:30]

>>154 マンション検討中さん

現に値下げしてるのに、リスクが少ないって見通しが甘いでしょ。

[No.158 by 匿名さん 2017-01-31 21:11:42]

シティ～とかと付いているだけで、リセールが全くできそうにない感があるって不思議（笑）

この恵比寿の物件は高値掴みの典型として数年後のネタにされ得るでしょうね。

[No.159 by 匿名さん 2017-02-01 14:00:27]

それならブリリアタワー目黒もでしょう

[No.160 by 匿名さん 2017-02-01 19:23:29]

他のデベロッパーは来年竣工でも価格を見直ししていますよね。
ここが坪600万以上とか聞かされると本当かな？って思っちゃうし、歩いてみたけど10分近くかかりましたよ。
もう外資のブームは過ぎ去ったからタワーマンションの絶対的価値は駅から徒歩5分圏内と眺望ですよね。
2期くらいは説明会で予算聞いてた客にはめ込みして高値で売れるでしょうが、以降は。。。

低層階数でさえ600万以上ならすぐ別物件を検討しなければ。
それとも5期販売あたりで値見直ししてくるかな。

[No.161 by 匿名さん 2017-02-02 01:03:10]

住友不動産は価格は高いのですか？

[No.162 by 匿名さん 2017-02-02 13:13:39]

>>159
え？ブリリアタワー目黒は目黒駅から全線徒歩１分ですよ。
雨に濡れずのタワーマンションの条件を見事にかねそなえてました。
平均坪単価は６００万いっていましたが、それは最上階付近が高かったからで、最低坪単価は４００万円台からありました。
しかも目黒は今日のヤフートップニュースにもありますが賃貸マンション総合調査で住みたい駅ナンバー1になっています。前年は２位。前々年も1位でした。賃貸相場も恵比寿駅と同じですよ。
ちなみに恵比寿駅は６位です。
ブリリアタワー目黒は全戸を一度に価格公表したのに対して、こちらはいつもの住友方式で１期さえも何次とかに分割して販売していき、売れないと下げていく方式に見えるので（バブルのときは逆に上げていきました）最初に申し込んだ人が不利な感じを受けます。

シティタワー恵比寿も冷静に見て価格設定していただけたらと思うのですが、５００万台からあった恵比寿駅徒歩３分（メトロは徒歩２分）のプラウド恵比寿南を引き合いに出して最初から最低坪６００万円以上なんて説明会でされちゃうと、２年後の入居を待つよりもっと早い物件、もしくは今計画中のマンションって気変わりしちゃいそうです。
１５階以上が坪600万円以上だと思っていたのに１４階以下のリーズナブルな60平米の普通の部屋もなのかと。子供が大きくなって買い替えのときにどれだけ持ち出しが増えるか不安でいまとても迷っています。


>>161
DJあかいさんがいつも書いているとおりに上品に表現しても「貪欲」とは言われていますね。

[No.163 by 匿名さん 2017-02-02 18:12:09]

>>162 匿名さん
住みたい街ナンバー1とか本当にそんな記事信じてる人もいるんですね。そもそも大型物件を売り出すとなぜかその最寄駅がそういう調査で上位に行くものですよ。
冷静に考えて目黒駅に駅力感じますか？
ブリリアタワーは売る前の予想で平均で500行ったら凄いとか言われてたんですよね。フタ開けたら100 超のってる訳で高値更新の象徴の様な物件でした。

[No.164 by 匿名さん 2017-02-03 12:46:36]

>>162 匿名さん
600どころか700という話でした。

[No.165 by マンション検討中さん 2017-02-03 15:21:16]

恵比寿は住みたい街ランクで６位になったのですね

[No.166 by 匿名様 2017-02-03 16:20:02]

正直目黒駅直結と恵比寿駅から激遠のここだったら目黒の方がいいよね・・・

[No.167 by 匿名さん 2017-02-03 17:39:43]

目黒駅直結のマンションなどないけどね。ブリリアのことなら
勘違いされてますよ。

駅としては恵比寿が人気でしょう。
ここの立地はお世辞にも近いとは言えないのは確かですね。

[No.168 by 匿名さん 2017-02-03 18:33:45]

>>164さんへ
600万円は上層階だと聞いています。
たぶん予算あると思われて第一期に飼わせようとされたのですね。

目黒は30階以上でも坪500万の部屋があったので40倍以上の抽選確率の部屋もありましたが、すみふの販売方法は何度も説明会に来店させて間違いない購買層に予算に応じて小出しに割り当てる方法です。
何度も説明会に来れば抽選確率上がる話し聞かれませんでしたか？
その何度も説明会に来店した客の予算次第ですね。

まぁ700万円からなんて青山。西麻布。六本木価格なので駅からも遠い本物件は無関係ですよ。

[No.169 by 匿名さん 2017-02-03 19:09:31]

>>168 匿名さん
何度もなんて話はありませんでしたよ。
立地も仕様もいいので700

[No.170 by 匿名さん 2017-02-04 17:40:40]

いま帰ってきました。営業1人に一家族の説明会でした。
予約していたので仕方なくいったのですが坪700万円からって聞いた話したら「そんなっ」って笑われました。
人気は西口なのでそこから徒歩3分とかなら希少性はありますが、東口から遠いからそもそもあそこ古いビルがまだ多いし宅地ありますので相続税対策で配分交換でまだまだ全然建つ余裕があります。
そこにきて700万で買ったら2年後の竣工時にはどれだけの含み損を抱えながら、更に一斉にドンと下がると言われるオリンピックの魔の2020年を迎えるやら。

渋谷駅の省庁横に定期借地70年の39階建てタワーマンションが2019年に竣工しますが、坪500万を想定されています。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
よく所有権と定期借地権とは違うと言われますがここは70年です。日本のマンションの平均寿命はせいぜい60年、特にタワーマンションは軽くするために床も薄い。タワーマンションの土地所有分は各戸数とても少なく解体費用で消えてしまいます。
築60年を超えているマンションの建て替えがどんどん進んでいて、容積率が緩和された低層のマンションなら建て替え時に戸数を増やして負担を減らすことが出来ます。しかし元々が高層マンションは容積率いっぱいなので修繕積立金に上乗せしながらノコノコと修理を重ねて住まわれています。

どの営業さんが700万からって言ったのかわかりませんが、いくら住友でも夢みたいな価格はつけれないと思います。

[No.171 by 匿名さん 2017-02-04 17:47:18]

結局その渋谷の定借のタワーがいいということですか？
どうぞ！

[No.172 by 匿名さん 2017-02-04 18:14:33]

>>170 匿名さん
で、予定はいくらと言われました？
取り敢えずあなたのどうでも良い主観では無く、事実を書いてもらえるとありがたいです。

[No.173 by 匿名さん 2017-02-04 18:56:02]

住みたい街ランキング6位か、最新では

[No.174 by 匿名さん 2017-02-06 13:31:27]

赤坂や青山のタワーは800超えてますね

[No.175 by 匿名さん 2017-02-06 14:03:24]

赤坂・青山・六本木・西麻布
ここと比べちゃダメダメ。ＩＴ株で儲けた人たちのステイタスと砦だから。
なのに青山を例に出して説明してたのにはちょっと引いた。全然違うから。もし西口でも青山なんかと比べたら笑われる。
ここだと新築時でも６０㎡で３０万は取れないから、固定資産税・修繕積立金金・管理費を払うと収支が合わず、中国人は頭が良いから購買層には入らない。今はシンガポール・マレーシアなどに資金が逃げてる。
1期で販売されていたマンション内の全く同じ間取りが今年の４期販売で２割も下がった例もあり、2年後に竣工を考えると上に誰かが書いている坪600～というのは疑わしい。

[No.176 by 匿名さん 2017-02-07 12:09:06]

〜坪500から始まったシティハウス神宮北参道は竣工1年になりますが直近期では坪600〜で販売できています。スミフが都心立地で日和る気配は皆無です。

[No.177 by 匿名さん 2017-02-07 17:36:01]

坪600超で売るって言ってるんだから外野が憶測でごちゃごちゃ変な理屈つけてもね〜。
安く売って下さいって形を変えて頼んでるの？

[No.178 by 買い替え検討中さん 2017-02-08 01:24:18]

>>177
担当する営業の方によって違うんですよね。
「1～14階の上の階の部屋は600万ってのはやんわりと伝えられましたが、下の階はもう少し調整を」とは言われました。これはまだ日曜日の5日の日です。
その前は恵比寿駅は希少ですから全体を600万以上と聞いていて、さすが高値の住友と思ったのですがお客さんも竣工時に既に含み損は抱えたくないとの思いと、意外や意外に他の地域、担当者が例にあげたのが浜松駅の再開発を検討されるお客が多いらしくて下げてきたのかな？とは思いました。
ただ住友ですので目黒徒歩10分物件もすぐ隣のザ・ガーデンテラスよりずっと高い設定にしてきているので、油断できませんね。
そもそも売れ残ってもいつかは売れるという設定してくる会社なので、高めな設定してくるのは間違いないかと。
営業の方が書いてるのか倍率下げようとしてる方が書いてるのか、700万なんて書いてる人はどういう説明をされたのかなと。
でも購入希望者が「700万でも安い」って書くとは到底というか、実際にありえないんですよね。

[No.179 by 匿名さん 2017-02-08 06:00:15]

その地域の最高値を更新している事を考えると久し振りの恵比寿駅徒歩圏のタワーマンション、安く出すはずがないように思います。このデベから販売中の近所のマンション価格考えても当タワーが平均で坪600切るとは思えません。
早期に完売するとか目指して無いので価格が合わなければ麻布十番のタワーのように何年も販売活動されるのではないですか。

[No.180 by マンション検討中さん 2017-02-08 08:42:37]

>>179 匿名さん
そうなんですよね。恵比寿駅徒歩圏で制振タワー、規模感も程よく、白金のタワーも実質坪600前後な感じらしいので、恵比寿で600以上というのも、まあそうなのかなという感じがします。

[No.181 by 匿名さん 2017-02-09 01:31:47]

今年のホームズの借りて住みたい街ランキングで恵比寿7位で、買って住みたいランキングでは圏外でしたね

[No.182 by 匿名さん 2017-02-09 03:56:14]

借りて住みたい街の上位常連である池袋もそうですが、借りたい街と買いたい街はイコールではないことがありますね。

[No.183 by 匿名さん 2017-02-09 09:27:25]

そうですか。
業者の人気調査結果を参考にするならやめた方がいいという事ですね。
私は気にしないので検討進めます。

[No.184 by 匿名さん 2017-02-09 22:35:17]

恵比寿に住んでるって自慢したいのかな？
そもそも恵比寿駅の本流は西口であって東口と西口では家賃さえ違います。
しかも駅から歩くと結構かかる。

[No.186 by 匿名さん 2017-02-09 23:21:41]

[NO.185と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[No.187 by 匿名さん 2017-02-10 09:06:24]

説明会にいかれた方 へ
新空路や飛行機騒音に関しての説明はありましたか？

[No.188 by 匿名さん 2017-02-10 09:18:04]

700とかだした人は他の物件に移動させたいひとだよね。
ここを700で買う人は300人もいないよ
余裕のある30人ぐらいの人は 資産性 とか悩まずに 買えちゃうのでしょう。

[No.189 by 匿名さん 2017-02-10 14:09:35]

>>164
それは当たっていると思います。
164でいきなり「600万どころか700万という話でした」と言い出して
>>169
では「何度もなんて話はありませんでしたよ。」
と書かれています。

しかし、何度も説明会やローン相談会などに通えば第一期の第一次には優先倍率が5倍になることは、説明会に行った方なら必ず説明を受けているはずです。
わたしもしっかり説明を受けていますから間違いないのです。なんなら電話で聞いてもわかります。
何度も通っている方は間違いない購買層なので、第一期でその購買客の希望価格を割り振りしてくるのが毎回のパターンです。第二期くらいまでは600万を超えても売れると思います。しかしそれ以降の価格はというとちょっと気になりますね。

例えればシティハウス恵比寿伊達坂の時も希少物件なので間違いなく完売するでしょうと説明受けましたが、わたしは高すぎると思ってスルーしました。
そして蓋を開けてみたら販売開始どころか完成の2015年からも全然売れなくて5パターンの部屋すべてに売れ残りがあります。

[No.190 by 189 2017-02-10 14:11:04]

アンカー間違い失礼いたしました。

>>188様への返答です。

[No.191 by 匿名さん 2017-02-10 16:42:25]

ブリリアタワーズ目黒のときも平均坪600超で売り切れるわけないとか
赤坂檜町タワーでは平均900弱で高杉とか驚かれたけどね。
いずれも売れましたね。

恵比寿のタワーだとそんなに弱気価格になるんですかね。
駅近いといっても品川アドレスのブリリアタワーズ目黒が600超、
中古のＰＴ目黒も600超、代官山アドレスも高値で取引されてます。
恵比寿で新築タワーならそれらより高いんじゃないですかね。
値段の予測の話題が多いですけど、
坪500台とか期待されてるんですか？
ないと思いますよ。

スミフさんは、売出のときのほうが値段が安かったりするので
二期以降だともっと上がってる可能性もありますね。

[No.192 by 匿名さん 2017-02-10 16:51:02]

>>191 匿名さん
羽田新航路は目黒駅上空付近を通過します。
中古値段、も予測するなら3年後の目黒は厳しいかも。

[No.193 by 匿名さん 2017-02-10 17:20:17]

>>191
あのブリリアタワーズ目黒と同一と考えてるのがおかしいんですよ。
そもそも沿線から徒歩1分のタワーマンションは過去に１２棟しか建ったことのない希少価値。
ここは２３階建てでブリリアタワーズ目黒は４０階建てですよ。
平均坪単価を６００万に押し上げたのは本当の上層階で、この物件のように1～１４階で７００万というならブリリアタワーズ目黒の１４階では全部坪５００万円以下です。
そして中国人投資家の買いあさりがすごかった時代のこと。

赤坂檜町タワーなんて比較に出すのもおこがましいし、恵比寿駅西側でも赤坂とは全く地価が違う。
ここは東側から遠いのですよ？？なんか業者側に立った発言であまりに不思議です。

1～１４階なら６００万なんてとてもしないでしょう。
売り出しの方が安い？？たったの７０戸しかないのに大量の売れ残りを抱えるシティハウス恵比寿伊達坂を見たらわかると思いますがね。
そのようなこと書かれるともう購買意識を下げてるような気がしますよ。

[No.194 by 匿名さん 2017-02-10 17:51:01]

確に、駅徒歩7分のここは駅近でさえもないし。

[No.195 by 匿名さん 2017-02-10 18:36:23]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[No.196 by 匿名さん 2017-02-10 19:47:53]

>>193 匿名さん

>>193 匿名さん
別に業者では有りませんが、貴方こそそんなに値段が気になるなら電話して想定される金額聞いたらどうですか？やんわりと教えてくれますよ。それでいいじゃないですか。

スミフが初めの価格より後々の販売価格を吊り上げてくるのは有名な話と思います。スミフの最近の売り出されたマンションの掲示板で確認出来ると思います。
それと伊達坂ってそんなに多量に売れ残っているんですか？デマは流さない方がいいですよ。エチケットとして。

[No.197 by 匿名さん 2017-02-10 20:34:56]

すみふは相場に応じて真っ先に露骨に上げていっただけですよ。あきんどです。相場が下降している時は同じ手は使いません。 金利が安いうちは長期戦でくると思うけどね。

[No.198 by 匿名さん 2017-02-10 20:40:29]

伊達坂 悪くないけど 売れませんね。
駅距離のせいですかね？
北参道検討時に、チャイニーズ率が高いと すみふの営業マンからとめられました。
タワーは間取りが良いはず と期待してますがどうでしょう。

[No.199 by 匿名さん 2017-02-11 01:37:26]

個人的な感覚では駅から徒歩5分も7分もあまり変わらないけど、徒歩10分超える物件はそもそも検討してません。そういう人も多いのではないでしょうか？間取りやマンション規模の違いも含めて、伊達坂との比較は無意味かと。私も業者ではありませんが、さすがにここが坪500万台とかないと思いますよ。もしそうなれば高倍率であっという間に完売でしょう。

[No.200 by 匿名さん 2017-02-11 02:03:31]

一般論で駅近物件と言えるのは徒歩５分までですから。５分と７分とでは大違いですよ。