シティタワー恵比寿

[匿名さん]

物件名：シティータワー恵比寿
階数：地上23階 地下2階
総戸数：310
間取り：1LDK～2LDK　
専有面積：40.72m2～80.69m2　
所在地：東京都渋谷区　恵比寿一丁目47番-1外(地番)　
交通：JR山手線/埼京線/湘南新宿ライン「恵比寿」駅から徒歩7分
　　　東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅から徒歩9分　
売主：住友不動産株式会社
施工会社：西松建設株式会社
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

公式URL：https://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/ebisu_tower/

[スムログ 関連記事]
マン点流！裏ワザ（これから販売される注目マンションを知る方法）
https://www.sumu-log.com/archives/4609

[No.101 by マンション検討中さん 2017-01-20 08:43:29]

>>100 匿名さん

その立地のタワーなら、もっと高くなる可能性も十分あるかと。

[No.102 by 匿名さん 2017-01-20 14:29:07]

>>100 匿名さん
ココだと広尾方面が普段使い出来るけどな。

[No.103 by 匿名さん 2017-01-20 15:15:02]

なるほど、内覧会が趣味の人々ね
それもありです。

[No.104 by 匿名さん 2017-01-20 16:24:54]

自分は全く買う気はなくて事前説明会行ったのですが、行くとやはりここ欲しくなりますね。
単純にあの場所での敷地の広さや公開緑地を眺めるだけでも、おぉ～・・・となりましたねぇ。

[No.105 by 匿名さん 2017-01-20 17:30:20]

ほしくなる物件ですか。
しかし、このサイトはあまり賑わいがないのはどうしてかなあ。
と思っています。
資料請求の数はどれくらいきているのか
関心があります。

[No.106 by 匿名さん 2017-01-20 22:15:21]

>>100 匿名さん
立地だけなら恵比寿南のパナが良いですね。
恵比寿、代官山、中目黒の真ん中で絶妙な立地ですし。

[No.107 by 匿名さん 2017-01-22 14:24:58]

ただ興味本位で説明会行ったけど、言われるとおり東口ってあまり良くないな～。
ましてやオリンピックが終わっても価格が落ちないと言われるパークタワー青山の中古よりずっと高い600万？？
どこまで脳内バブルだよｗ
ありえないってーの。そんなこと書いてるの業者だろｗ

[No.108 by 匿名さん 2017-01-22 15:19:17]

説明会はどの程度 説明がありますか？
600はすみふがいってきた数字ですか？

[No.109 by マンション検討中さん 2017-01-22 15:38:30]

森ビルの森章さんが、2015年のコラムで17年くらいまでは上がり基調だろうけど、いまはオリンピックまでにと、どこもこぞって作りまくっていて、オリンピック後は経済の崖になっていると思う、と予想していました。

http://toyokeizai.net/articles/-/70570

いま申し込んで、結局ローン組むぐらいのタイミングで金利がグッとあがり、直前で買えずに大量キャンセルが発生するような気がしてなりません。そのため、買う際にはローンで買う人がどれだけ少ないかが、この物件の将来の資産価値を決めるような気がします。

オリンピック後の平成32年かそれ以前から、2-3年にわたって経済が衰退していき、そのタイミングで、平成30年からの森ビルの虎ノ門あたりの再開発事業がわりかし建築材料費など費用が安いなりにもいい仕事で再開発が進んでいって、平成34年の竣工でまた盛り上がって来るんじゃないかと思います。現に、すでに東京都内に限った話では、物件の成約数、価格ともに減少が始まっています。

いまから6年後の虎ノ門周辺の再開発事業でのマンション坪単価よりも、ここは高い値つけ＝坪600〜700万円になるとするならば、将来的な資産価値から考えても再販時には確実にある程度マイナスになると思いますので、投資用と考えるならば、ここは無しかなと思います。
（過去の六本木ヒルズレジデンスD塔の取引価格平均から推定）

実需面で当方検討していますが、教育などの生活環境が気になります。この辺りは学校やスーパーなど、生活環境的にはどうなのでしょうか？

東口と聞くだけで、どうしてもあの雑多なイメージが先行してしまいます。

[No.110 by 評判気になるさん 2017-01-22 15:53:35]

40平米100000000円なんて、誰が買うの？

[No.111 by 匿名さん 2017-01-22 16:45:05]

600は確実に超える、と説明会で断言されましたね。
私は実需なので判断材料としてはみなさんと違うのかもしれませんが。

[No.112 by 匿名さん 2017-01-22 17:40:30]

>>111
600万円は確実に超える？
そんな話されていなかったですよ。
まだ価格は全く決まっていないが安い価格帯が14階までで、億を超えるのではないかという価格帯が15階からというのはおっしゃいました。
600万円？14階まででそれならもう最初から考慮に入れませんね。
投資用は当然のこと永住用でも将来値下がりするとわかってて買いたくもありません。

本当に600万円を確実に超えると言っておられたのですか？？

[No.113 by 匿名さん 2017-01-22 17:46:49]

112です。

連投で申し訳ありません。

シティタワー恵比寿をご検討中の方で他の新築マンションをご検討されている方おられますでしょうか。
通勤距離と環境も比較してみたいので、よろしければ物件名を教えて頂きたいのです。

価格が全く合わないのであれば、恵比寿というブランドにこだわらず、そちらも検討材料にしたいのですが。

[No.114 by マンション比較中さん 2017-01-22 20:57:35]

いつもROMなのでたまには貢献します。

3LDKが多い上層階までは４０、４５、６５平米の部屋メインです。
６５で１億切る部屋はないだろうと言われました。仮に一億だと坪５１０万くらいですね。
４０、４５のように小さめの部屋は坪単価上がるはずです。

なのでプレミアムや眺望の良い場所含めると平均６００万超えても不思議はないです。
浜離宮よりも高くなると言ってましたし、恵比寿は新規物件がかなり少ないので余裕で売れると思っていそうでした。

敷地は食い込みありますが、建物の立つところは四角形になっており、浜離宮ほどではないですが間取りは良いです。

＞１１３
ここの比較対象は、ブリリアタワー代々木公園クラッシイ、パークハウス白金２丁目タワーあたりじゃないでしょうか。

[No.115 by 匿名さん 2017-01-22 21:38:18]

自分は横浜馬車道北仲と有明ガーデンを検討してます。

[No.116 by 匿名さん 2017-01-22 22:10:02]

今は比較検討する物件が少ないですね
だから すみふは強気でくるのでしょうが
同じすみふで1区間駅から遠くなる恵比寿伊達坂
駅距離以外は悪い物件ではないと思いますが、当時坪500で販売されています。現在少し乗せて中古が出ていますが売れずに価格を下げていますが売れていません。タワーのこの物件も駅まで15分でたどり着くか？ と考えると悩ましい。

[No.117 by 匿名さん 2017-01-22 22:53:35]

＞＞112さん

111です。
坪単価の話は事実です。また、言われるように15階以上はさらに高くなるとのことです。
比較している物件は、114さんが書かれているのと同じ白金2丁目タワーとブリリア代々木公園です。
ブリリアは坪550程度とのことですが、白金のほうはこちらも坪600超えとのことです。
平均なので一概には言えませんが。

間取りに関しては、シティタワー恵比寿はこれまでのシティタワーで最高のものができた、と担当者さんが豪語しておりましたので少し期待感を含め、こちらを第一に検討しているところです。

[No.118 by 匿名さん 2017-01-22 23:21:28]

>>116
恵比寿伊達坂は中古どころか新築の方も売れていませんよ。一応2部屋を載せていますが実際の空きはまだあるそうです。
あと、この物件もそうですが、玄関からではなく敷地の一番駅から近いところから恵比寿駅の構内ではなく前面敷地も合わせて一番近い場所から距離数（80メートル1分）で測りますので確かに実際は15分ほどかかるでしょう。
以前も横浜行ったとき何号館とか分かれていて、一番遠い館なのに一番近い館からの距離が表示されてて物件にたどり着くまでに帰りました（笑。

>>117
600万だと庶民向けの14階までの一番狭い40平米の1LDKの部屋が7300万円ということになりますよ？？
賃貸に出しても恵比寿駅の東口は不人気ですし、管理費や積立金を毎月払って空室期間や原状回復代を考えた家賃設定して、さて借り手は現れるでしょうか？？

[No.119 by 匿名さん 2017-01-22 23:35:26]

だよな。
三井の最高傑作とも呼ばれる青山パークタワーは中古の売り物があればすぐに売れるのだが、45㎡の1LDKが7,800万円でもずっと売れていませんな。

[No.120 by 匿名さん 2017-01-22 23:49:14]

タワーマンションは軽量化のために床が薄いから、小さい子供がいる家庭が住むのは下の階の人に迷惑です。
1階以外に住まないでください。

[No.121 by 匿名さん 2017-01-23 14:12:42]

営業マンの訳のわからないのが書いてるか、言ったその営業マンが無知だったかのどちらかだね。
来月入居の野村のプラウド恵比寿南は恵比寿駅徒歩２分の絶好立地で低層階が坪単価450万円、高層階の一番高い部屋で600万円だよ。
どうしてこの立地で600万円って数字が出てくるの？

まさか君たちはアンケートで見栄をはって予算を大きく書いてないかい？
すみふはそれを鵜呑みにして第一次発売では大きな価格を出してきますよ。
5次だったか6次だったかな？
もうその頃には恵比寿一点ではない客を相手に売らなければいけないから価格を一気に下げるしかない。
それがすみふなんだから当然ですよ。

[No.122 by 投資家 2017-01-23 23:06:12]

確かに見栄はって予算過大に書いてます。

プロが鵜呑みにしたらダメ。

[No.123 by 評判気になるさん 2017-01-24 00:29:42]

>>121 匿名さん

>>121 匿名さん
私の記憶では、プラウド恵比寿南も低層階で坪５５０～、平均で軽く坪６００は超えていましたよ。こちらと比べて規模もかなり小さく、駅近の宿命ですが、周辺環境も決してよくありませんでしたし、単純な比較は難しいかと。

[No.124 by 匿名さん 2017-01-24 07:24:10]

>>123 評判気になるさん
同じく、プラウド恵比寿南は、同じブロックの数件先にラブホやキャバクラ他、飲み屋が乱立しており、徒歩2分は魅力でしたが、子持ちの実需としては無いなーと思った記憶があります。

[No.125 by 匿名さん 2017-01-24 17:04:35]

自分も600は軽く超えると聞きましたよ。駅7分表示で微妙な立地、
そもそもそれだけの資産性が有るのかは根拠が疑問ですけどね。

[No.126 by 匿名さん 2017-01-24 20:01:58]

白金一丁目に野村が1400戸のタワーを計画してるようですね

[No.127 by 匿名さん 2017-01-24 21:08:47]

再開発の44階他の事ですか？

[No.128 by 匿名さん 2017-01-24 21:46:31]

白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業なら長谷工じゃない？
５年後の入居の。
あれはすったもんだあってすごい時間がかかったけど認可も下りたし将来性はあるな～。

でも恵比寿の駐車場の台数少ないな。初回で決まったらずっとその人が借りることになるから、周辺に駐車場もない。あっても遠くて将来ビルが立つだろうからずっと車持てないね。
せめて１年ごとの抽選だったらいいのに。

[No.129 by 評判気になるさん 2017-01-24 22:31:14]

白金一丁目東部北地区第一種市街地再開発事業は見ての通り、高速道路の直脇に建つので少々厳しいものがあると思います。

こちらの物件は来月中旬には価格発表があるらしいので、それまでじっくり待ちましょう。
高い分間取りには期待しています。

[No.130 by マンション検討中さん 2017-01-25 08:15:29]

山手線新駅に三本の分譲タワーができるようですね

[No.131 by 匿名さん 2017-01-25 08:20:30]

白金一丁目は高速道路の脇でも関係なく人気がでるかも
浜離宮、ツインパークス、クロスエアタワーなどのように

[No.132 by 匿名さん 2017-01-25 09:58:58]

浜離宮は人気ではないだろう。

中の人が苦戦してるって言ってたし。

[No.133 by 匿名さん 2017-01-25 10:17:13]

中古でクロスエアタワー、ツインパークスは高額で成約してるので、高速脇は関係ないのかな

[No.134 by 匿名さん 2017-01-25 11:24:24]

>>130
それどころかまだ大型のタワーマンション計画が進んでるし、新しい建築方法でタワーマンションでも2年で建ってしまうからオリンピック後の暴落前にどんどん建築して売って利益確保ってとこだろう。
そしてすみふみたいに売れ残っても値引きしないマンションはずっとゴーストだろう。
恵比寿伊達坂も値引きしてさっとと売却しろよ。

[No.135 by 匿名さん 2017-01-28 19:50:56]

間取り見たいんだけど…

[No.136 by 買い替え検討中さん 2017-01-29 08:43:08]

結局再開発などのマンションが計画されているが、都心人口ピークは2025年。

最低でも坪500万円以上で分譲している2017年物件の下落率はみなさんが思ったより高い。
更に書いてしまうとすみふの販売方法は一期～7期を更に1次～6次といった形で小さくわけて分譲します。
すみふは抽選といっても形ばかりで説明会にどれだけ集められるか、そして購入層の名簿をどれだけ手にすることが出来るかなのです。そのための抽選確率UPのポイント付与が説明会やローン相談会なのです。説明会参加での抽選確率UPも一期の一次のみ有効で、購買層が実際に口にする坪単価を元に価格設定をします。
一期の一次販売価格がおそらく一番高く、恵比寿を絶対エリアとする方が口にした金額と希望面積を提供します。
一期でも二次販売からは先着順になり、説明会の参加者から絶対的購入希望者＆あまりいないと思いますが、一次販売の抽選を外れた方の希望の部屋を放出してはめ込むのです。
その繰り返しで三期くらいまで販売し、四期くらいからは他社の物件と迷っている層をターゲットに広げ、購入希望金額と希望面積に合わせた部屋をあてがうということです。最後はもう一般の方に裾野を大きく広げて小出し販売。
説明会に参加された方はわかると思いますが、アンケートに比較している他物件のマンションが実名で羅列されていましたよね。
これが今までのすみふの販売商法です。


北と南にベランダのあるお部屋に分かれますが、当初の説明より強きになり北向きでも坪600万円を超えるというのが営業のおおよその予想だそうです。最大提供の60強㎡の2LDKの室の14階付近（下階）だと南向きだと700万円くらいではないかと。
説明会でまずシアターを見せられたあと、「700万円でも買いたいよ～。というお客様もいらっしゃいまして」と満面の笑みを浮かべていた営業さんがいて、参加者に『そのくらいは覚悟してくれ、でも実際の売り出し価格はそれより安くなったのでぜひ買いましょう！』の印象を植え付けていました。
口から出るのは「山手線の内側」それだけ。実際に坪単価が700万円を軸にするのは15階以上ではないかというのが率直な感想です。

坪700万円でも買いたいなどと販売価格の釣り上げを行うような言動は絶対にNGなのですが、もしかしたら本当にそういう客がいたとしたら自分で自分の首を絞めていますね。投機対象や投資対象で購入する価格は超えていますから、他の販売会社のようにはめ込み方式ではなくて一期ごとにそこそこの戸数を一気に売り出して頂ければ適正価格になると思うのですが・・・すみふ・・・無理ですよね。

[No.137 by マンション検討中さん 2017-01-29 12:23:40]

60平米くらいの部屋が多いのでしょうか？北側が南側より安いとのことですが、東京タワービューは北側ですよね？何階くらいから上なら眺望が開けて東京タワーが望めそうでしょうか？

[No.138 by 買い替え検討中さん 2017-01-29 13:54:12]

>>137
136です。
かろうじて見えるというのと見渡せるのとは違いますので、見渡せるのがやはりプレミアの15階以上となるようでしょう。営業も見たわけでは無いと言われてましたが、おそらくそれが14階までと15階以上を大きく変える要素ではないかと。
15階以上は確か80㎡強が多かった記憶があります。そのパンフレットはコピーも撮影もＮＧでした。
もちろん値上がり目的はもう無理な時代ですが、タワーマンションの価値は立地につきますので、立地に関しては本物件ちょっと微妙ですが、眺望がプラスされるだけで最強になるでしょう。

[No.139 by マンション検討中さん 2017-01-29 14:14:42]

>>138 買い替え検討中さん

>>138 買い替え検討中さん
詳細にありがとうございます。とても参考になります。まだ説明会に参加できていませんが、まさに60平米くらいで東京タワーが望めるような部屋が希望です。見渡せるほどの眺望でなくとも構わないのですが、14階以下でどの程度の眺望が確保できるのか、とても興味があります。

[No.140 by 買い替え検討中さん 2017-01-29 17:54:25]

>>139
136です。
ただそうなると23区内で結構な数のタワーマンションが当てはまります。
今回の本物件が60㎡の最低価格帯が坪600万円を超えるとなるとほぼ投機的な青山・六本木などを選択する有り余るお金で買う方向けの物件となってしまいます。
東京タワーが望める地域は他にも計画がいくつもありますよね。
急いでおられますか？？渋谷駅から徒歩3分くらいなのにとても静かな青山パークタワーの近く、区役所のところに三井主導でタワーマンションの計画があります。
まだ認可も出していませんし定期借地ですが、竣工は4年後くらいでしょうか。色々検討物件はありますが、本当のところその物件が一番の有望株だと思っています。

逆に小さな子供のいる家庭は東急東横線沿いなどもってこいですし、比較される代々木公園はママ友が沢山出来ますし子供の教育や治安の良さは比較にならないです。白金は周辺住民の反対がありましたが許可が下りて希少性から5年後くらいの値下がりも他物件よりリスクが少ないでしょう。

本物件も一期の一次販売が6月というだけで、実際は長期間で販売しますので色々とご検討されたほうが良いと思います。当方所有の現在の物件も今はかなりの値がついていますが、恵比寿でも竣工が2019年6月・・・現在の価格ではまず売れないでしょうから、とりあえず売っておいてしばらく賃貸住まいというのも考えています。
とりあえず物件情報を収集して失敗のない適正な価格で売られている物件を買いたいですね。

[No.141 by 匿名さん 2017-01-29 21:54:22]

三菱の白金二丁目とどちらがいいか悩みますね

[No.142 by 匿名さん 2017-01-29 22:17:46]

みんな比較物件は同じか。
すみふ恵比寿・三菱白金2丁目・ブリリア代々木。
もう坪単価が一番低いところでいいかな、と最近思っている。

[No.143 by マンション検討中さん 2017-01-29 23:31:38]

モモレジさんのブログででていたけど、パークコート一番町のように下がらないかなあ

[No.144 by 匿名さん 2017-01-29 23:44:25]

一番町ネタをあちこち書き込んでる人がいる。

[No.145 by マンション検討中さん 2017-01-30 08:42:21]

>>140 買い替え検討中さん
139です。色々と参考になります。勤務地の関係と利便性から、希望は山手線駅、主に目黒、恵比寿付近で探しています。いただいた情報も参考にしつつ、検討したいと思います。ありがとうございます。

[No.146 by 匿名さん 2017-01-30 08:58:55]

>>143 マンション検討中さん
無理でしょ？番町はここ数年が異常に供給過剰だったので、億以上出せる層が枯渇したけど、
恵比寿はプラウドとオープンハウス位で、実需も投資もまだ潜在顧客は幾らでもいるし、
しかもタワーはここ数年無いから希少性も高く、期待薄。

[No.147 by 匿名さん 2017-01-30 10:31:15]

住友の営業かわからないけど、新築マンションの売れ残りがあれだけ抱えてるのにすごい反論ぶりｗ
みんな大井町のスレずっと先から読んでみなよ
特に昨日坪400万ってなってみんな手を引き始めてから急に宣伝書き込みが増えてるｗ
誰が大井町に400万で買うのよｗ

[No.148 by 匿名さん 2017-01-30 18:37:32]

>>142
白金二丁目タワーは東京タワーが見通せる中層階でも坪600万を切るそうですよ。
ある程度は価格が決まったという電話がかかってきて直接聞きました。もう来年に入居出来るので他に流れないように、住友のように1期を1次2次3次などと小出しに分けなくて期日ごとに即日完売方式だそうなので絶対売れる価格を出すそうです。
ちなみに70平米～80平米が一番多いお部屋です。
小さな部屋は50平米がありますがほんの数戸です。

[No.149 by マンション検討中さん 2017-01-30 19:22:59]

住友物件はパーティルームのないものが多いですが、本物件はどうなのでしょうか。
あれば何階かも教えて頂けたらと思います。

[No.150 by 匿名さん 2017-01-30 20:11:35]

>>148 匿名さん
まあ、今の市況白金エリアだと600切らないと厳しいよね。
二丁目と言っても、三光坂でも無い低いところだし。

[No.151 by 匿名さん 2017-01-30 21:24:31]

具体的には中層で坪おいくらあたりでしょうか。

[No.152 by 匿名さん 2017-01-30 23:34:00]

>>148 匿名さん

昨日の投稿では、白金は値下がりがない、みたいに書かれてたが早速の値下げですか。

[No.153 by 匿名さん 2017-01-30 23:45:42]

三菱地所のザ・パークハウス白金二丁目タワーも当初の説明より価格見直して資料請求した客に電話報告している。
三井のパークコート浜離宮ザタワーも山の手線内側徒歩5分で当初から大幅に下げて最低坪単価が502万円。苦戦しながらも何とか1期は売り切りましたが、2期目からは更なる坪単価下げも考えられます。

住友不動産の場合は特段に異質で、在庫をあれだけ抱えながらも税制改正でのデメリットもおかまいなし、説明会で最低の坪単価が600万円を切ることはないと断言。発表前なのにそれを言えると言うことは全体の坪単価を過大に設定するつもりでしょう。
説明会でのやりとり
当方「竣工後にはエスカレーター式に下がる一方なのがアナリストの意見ですが、いかがでしょうかね」
営業「青山ではまだ坪1千万円近くの価格で売り出すマンションもありますし、恵比寿という人気地区ですから１期の販売では（まず）てっぺんの価格設定になるでしょうね。」

青山？？いやいや青山は100億円単位の資産を持っていて、わたしらがテレビの購入を迷うときに平然と自転車感覚で5000万円とかのスーパーカーを即決で買う、株などで儲けた成金が金に糸目もつけずに買う場所ですよ？青山と比較してる時点でもう恵比寿の過大評価、更には他の売れ残り物件の埋め合わせまで狙っているとしか思えない発言でしたよ。

最後の販売期は価格見直ししても売れるのかな～。在庫の件は全く気にしないでまだまだ土地を買い漁ってる住友なので、いくら恵比寿でも東口、しかも徒歩ギリギリで7分の物件にべらぼうな価格をつけられそうな予感しかありません。
今は説明会でじゃんじゃん人を集めて出せる金額を引き出しています。ギリギリの高値を算出するでしょうから、リセールバリューで苦労するので変な見栄をはって高い予算を提出するのだけはやめましょう。

[No.154 by マンション検討中さん 2017-01-30 23:47:53]

>>152
どこにもそんなことは書いてないが・・・・
希少性から将来の値下がりのリスクは少ないとは書いてあるが・・・
誤爆か？

[No.155 by 匿名さん 2017-01-31 17:38:23]

プラウド恵比寿南の価格を参考としているような言い方でした。
あそこが600超えてるんで山手線内側のうちはもっと高くて当然
みたいな。。。。

でも、同じ通りで少し先に伊達坂、広尾南といずれもまだ売ってる
し、そんなに高い金額で出しても在庫増えるだけのように思います。

[No.156 by 匿名さん 2017-01-31 18:35:49]

プラウド恵比寿南は駅近がポイント
ここももう少し駅から近ければなあ
けっこう遠いよ ここ

[No.157 by 匿名さん 2017-01-31 19:40:30]

>>154 マンション検討中さん

現に値下げしてるのに、リスクが少ないって見通しが甘いでしょ。

[No.158 by 匿名さん 2017-01-31 21:11:42]

シティ～とかと付いているだけで、リセールが全くできそうにない感があるって不思議（笑）

この恵比寿の物件は高値掴みの典型として数年後のネタにされ得るでしょうね。

[No.159 by 匿名さん 2017-02-01 14:00:27]

それならブリリアタワー目黒もでしょう

[No.160 by 匿名さん 2017-02-01 19:23:29]

他のデベロッパーは来年竣工でも価格を見直ししていますよね。
ここが坪600万以上とか聞かされると本当かな？って思っちゃうし、歩いてみたけど10分近くかかりましたよ。
もう外資のブームは過ぎ去ったからタワーマンションの絶対的価値は駅から徒歩5分圏内と眺望ですよね。
2期くらいは説明会で予算聞いてた客にはめ込みして高値で売れるでしょうが、以降は。。。

低層階数でさえ600万以上ならすぐ別物件を検討しなければ。
それとも5期販売あたりで値見直ししてくるかな。

[No.161 by 匿名さん 2017-02-02 01:03:10]

住友不動産は価格は高いのですか？

[No.162 by 匿名さん 2017-02-02 13:13:39]

>>159
え？ブリリアタワー目黒は目黒駅から全線徒歩１分ですよ。
雨に濡れずのタワーマンションの条件を見事にかねそなえてました。
平均坪単価は６００万いっていましたが、それは最上階付近が高かったからで、最低坪単価は４００万円台からありました。
しかも目黒は今日のヤフートップニュースにもありますが賃貸マンション総合調査で住みたい駅ナンバー1になっています。前年は２位。前々年も1位でした。賃貸相場も恵比寿駅と同じですよ。
ちなみに恵比寿駅は６位です。
ブリリアタワー目黒は全戸を一度に価格公表したのに対して、こちらはいつもの住友方式で１期さえも何次とかに分割して販売していき、売れないと下げていく方式に見えるので（バブルのときは逆に上げていきました）最初に申し込んだ人が不利な感じを受けます。

シティタワー恵比寿も冷静に見て価格設定していただけたらと思うのですが、５００万台からあった恵比寿駅徒歩３分（メトロは徒歩２分）のプラウド恵比寿南を引き合いに出して最初から最低坪６００万円以上なんて説明会でされちゃうと、２年後の入居を待つよりもっと早い物件、もしくは今計画中のマンションって気変わりしちゃいそうです。
１５階以上が坪600万円以上だと思っていたのに１４階以下のリーズナブルな60平米の普通の部屋もなのかと。子供が大きくなって買い替えのときにどれだけ持ち出しが増えるか不安でいまとても迷っています。


>>161
DJあかいさんがいつも書いているとおりに上品に表現しても「貪欲」とは言われていますね。

[No.163 by 匿名さん 2017-02-02 18:12:09]

>>162 匿名さん
住みたい街ナンバー1とか本当にそんな記事信じてる人もいるんですね。そもそも大型物件を売り出すとなぜかその最寄駅がそういう調査で上位に行くものですよ。
冷静に考えて目黒駅に駅力感じますか？
ブリリアタワーは売る前の予想で平均で500行ったら凄いとか言われてたんですよね。フタ開けたら100 超のってる訳で高値更新の象徴の様な物件でした。

[No.164 by 匿名さん 2017-02-03 12:46:36]

>>162 匿名さん
600どころか700という話でした。

[No.165 by マンション検討中さん 2017-02-03 15:21:16]

恵比寿は住みたい街ランクで６位になったのですね

[No.166 by 匿名様 2017-02-03 16:20:02]

正直目黒駅直結と恵比寿駅から激遠のここだったら目黒の方がいいよね・・・

[No.167 by 匿名さん 2017-02-03 17:39:43]

目黒駅直結のマンションなどないけどね。ブリリアのことなら
勘違いされてますよ。

駅としては恵比寿が人気でしょう。
ここの立地はお世辞にも近いとは言えないのは確かですね。

[No.168 by 匿名さん 2017-02-03 18:33:45]

>>164さんへ
600万円は上層階だと聞いています。
たぶん予算あると思われて第一期に飼わせようとされたのですね。

目黒は30階以上でも坪500万の部屋があったので40倍以上の抽選確率の部屋もありましたが、すみふの販売方法は何度も説明会に来店させて間違いない購買層に予算に応じて小出しに割り当てる方法です。
何度も説明会に来れば抽選確率上がる話し聞かれませんでしたか？
その何度も説明会に来店した客の予算次第ですね。

まぁ700万円からなんて青山。西麻布。六本木価格なので駅からも遠い本物件は無関係ですよ。

[No.169 by 匿名さん 2017-02-03 19:09:31]

>>168 匿名さん
何度もなんて話はありませんでしたよ。
立地も仕様もいいので700

[No.170 by 匿名さん 2017-02-04 17:40:40]

いま帰ってきました。営業1人に一家族の説明会でした。
予約していたので仕方なくいったのですが坪700万円からって聞いた話したら「そんなっ」って笑われました。
人気は西口なのでそこから徒歩3分とかなら希少性はありますが、東口から遠いからそもそもあそこ古いビルがまだ多いし宅地ありますので相続税対策で配分交換でまだまだ全然建つ余裕があります。
そこにきて700万で買ったら2年後の竣工時にはどれだけの含み損を抱えながら、更に一斉にドンと下がると言われるオリンピックの魔の2020年を迎えるやら。

渋谷駅の省庁横に定期借地70年の39階建てタワーマンションが2019年に竣工しますが、坪500万を想定されています。
http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20141222/687591/
よく所有権と定期借地権とは違うと言われますがここは70年です。日本のマンションの平均寿命はせいぜい60年、特にタワーマンションは軽くするために床も薄い。タワーマンションの土地所有分は各戸数とても少なく解体費用で消えてしまいます。
築60年を超えているマンションの建て替えがどんどん進んでいて、容積率が緩和された低層のマンションなら建て替え時に戸数を増やして負担を減らすことが出来ます。しかし元々が高層マンションは容積率いっぱいなので修繕積立金に上乗せしながらノコノコと修理を重ねて住まわれています。

どの営業さんが700万からって言ったのかわかりませんが、いくら住友でも夢みたいな価格はつけれないと思います。

[No.171 by 匿名さん 2017-02-04 17:47:18]

結局その渋谷の定借のタワーがいいということですか？
どうぞ！

[No.172 by 匿名さん 2017-02-04 18:14:33]

>>170 匿名さん
で、予定はいくらと言われました？
取り敢えずあなたのどうでも良い主観では無く、事実を書いてもらえるとありがたいです。

[No.173 by 匿名さん 2017-02-04 18:56:02]

住みたい街ランキング6位か、最新では

[No.174 by 匿名さん 2017-02-06 13:31:27]

赤坂や青山のタワーは800超えてますね

[No.175 by 匿名さん 2017-02-06 14:03:24]

赤坂・青山・六本木・西麻布
ここと比べちゃダメダメ。ＩＴ株で儲けた人たちのステイタスと砦だから。
なのに青山を例に出して説明してたのにはちょっと引いた。全然違うから。もし西口でも青山なんかと比べたら笑われる。
ここだと新築時でも６０㎡で３０万は取れないから、固定資産税・修繕積立金金・管理費を払うと収支が合わず、中国人は頭が良いから購買層には入らない。今はシンガポール・マレーシアなどに資金が逃げてる。
1期で販売されていたマンション内の全く同じ間取りが今年の４期販売で２割も下がった例もあり、2年後に竣工を考えると上に誰かが書いている坪600～というのは疑わしい。

[No.176 by 匿名さん 2017-02-07 12:09:06]

〜坪500から始まったシティハウス神宮北参道は竣工1年になりますが直近期では坪600〜で販売できています。スミフが都心立地で日和る気配は皆無です。

[No.177 by 匿名さん 2017-02-07 17:36:01]

坪600超で売るって言ってるんだから外野が憶測でごちゃごちゃ変な理屈つけてもね〜。
安く売って下さいって形を変えて頼んでるの？

[No.178 by 買い替え検討中さん 2017-02-08 01:24:18]

>>177
担当する営業の方によって違うんですよね。
「1～14階の上の階の部屋は600万ってのはやんわりと伝えられましたが、下の階はもう少し調整を」とは言われました。これはまだ日曜日の5日の日です。
その前は恵比寿駅は希少ですから全体を600万以上と聞いていて、さすが高値の住友と思ったのですがお客さんも竣工時に既に含み損は抱えたくないとの思いと、意外や意外に他の地域、担当者が例にあげたのが浜松駅の再開発を検討されるお客が多いらしくて下げてきたのかな？とは思いました。
ただ住友ですので目黒徒歩10分物件もすぐ隣のザ・ガーデンテラスよりずっと高い設定にしてきているので、油断できませんね。
そもそも売れ残ってもいつかは売れるという設定してくる会社なので、高めな設定してくるのは間違いないかと。
営業の方が書いてるのか倍率下げようとしてる方が書いてるのか、700万なんて書いてる人はどういう説明をされたのかなと。
でも購入希望者が「700万でも安い」って書くとは到底というか、実際にありえないんですよね。

[No.179 by 匿名さん 2017-02-08 06:00:15]

その地域の最高値を更新している事を考えると久し振りの恵比寿駅徒歩圏のタワーマンション、安く出すはずがないように思います。このデベから販売中の近所のマンション価格考えても当タワーが平均で坪600切るとは思えません。
早期に完売するとか目指して無いので価格が合わなければ麻布十番のタワーのように何年も販売活動されるのではないですか。

[No.180 by マンション検討中さん 2017-02-08 08:42:37]

>>179 匿名さん
そうなんですよね。恵比寿駅徒歩圏で制振タワー、規模感も程よく、白金のタワーも実質坪600前後な感じらしいので、恵比寿で600以上というのも、まあそうなのかなという感じがします。

[No.181 by 匿名さん 2017-02-09 01:31:47]

今年のホームズの借りて住みたい街ランキングで恵比寿7位で、買って住みたいランキングでは圏外でしたね

[No.182 by 匿名さん 2017-02-09 03:56:14]

借りて住みたい街の上位常連である池袋もそうですが、借りたい街と買いたい街はイコールではないことがありますね。

[No.183 by 匿名さん 2017-02-09 09:27:25]

そうですか。
業者の人気調査結果を参考にするならやめた方がいいという事ですね。
私は気にしないので検討進めます。

[No.184 by 匿名さん 2017-02-09 22:35:17]

恵比寿に住んでるって自慢したいのかな？
そもそも恵比寿駅の本流は西口であって東口と西口では家賃さえ違います。
しかも駅から歩くと結構かかる。

[No.186 by 匿名さん 2017-02-09 23:21:41]

[NO.185と本レスは前向きな情報交換を阻害する可能性があるため、削除しました。管理担当]

[No.187 by 匿名さん 2017-02-10 09:06:24]

説明会にいかれた方 へ
新空路や飛行機騒音に関しての説明はありましたか？

[No.188 by 匿名さん 2017-02-10 09:18:04]

700とかだした人は他の物件に移動させたいひとだよね。
ここを700で買う人は300人もいないよ
余裕のある30人ぐらいの人は 資産性 とか悩まずに 買えちゃうのでしょう。

[No.189 by 匿名さん 2017-02-10 14:09:35]

>>164
それは当たっていると思います。
164でいきなり「600万どころか700万という話でした」と言い出して
>>169
では「何度もなんて話はありませんでしたよ。」
と書かれています。

しかし、何度も説明会やローン相談会などに通えば第一期の第一次には優先倍率が5倍になることは、説明会に行った方なら必ず説明を受けているはずです。
わたしもしっかり説明を受けていますから間違いないのです。なんなら電話で聞いてもわかります。
何度も通っている方は間違いない購買層なので、第一期でその購買客の希望価格を割り振りしてくるのが毎回のパターンです。第二期くらいまでは600万を超えても売れると思います。しかしそれ以降の価格はというとちょっと気になりますね。

例えればシティハウス恵比寿伊達坂の時も希少物件なので間違いなく完売するでしょうと説明受けましたが、わたしは高すぎると思ってスルーしました。
そして蓋を開けてみたら販売開始どころか完成の2015年からも全然売れなくて5パターンの部屋すべてに売れ残りがあります。

[No.190 by 189 2017-02-10 14:11:04]

アンカー間違い失礼いたしました。

>>188様への返答です。

[No.191 by 匿名さん 2017-02-10 16:42:25]

ブリリアタワーズ目黒のときも平均坪600超で売り切れるわけないとか
赤坂檜町タワーでは平均900弱で高杉とか驚かれたけどね。
いずれも売れましたね。

恵比寿のタワーだとそんなに弱気価格になるんですかね。
駅近いといっても品川アドレスのブリリアタワーズ目黒が600超、
中古のＰＴ目黒も600超、代官山アドレスも高値で取引されてます。
恵比寿で新築タワーならそれらより高いんじゃないですかね。
値段の予測の話題が多いですけど、
坪500台とか期待されてるんですか？
ないと思いますよ。

スミフさんは、売出のときのほうが値段が安かったりするので
二期以降だともっと上がってる可能性もありますね。

[No.192 by 匿名さん 2017-02-10 16:51:02]

>>191 匿名さん
羽田新航路は目黒駅上空付近を通過します。
中古値段、も予測するなら3年後の目黒は厳しいかも。

[No.193 by 匿名さん 2017-02-10 17:20:17]

>>191
あのブリリアタワーズ目黒と同一と考えてるのがおかしいんですよ。
そもそも沿線から徒歩1分のタワーマンションは過去に１２棟しか建ったことのない希少価値。
ここは２３階建てでブリリアタワーズ目黒は４０階建てですよ。
平均坪単価を６００万に押し上げたのは本当の上層階で、この物件のように1～１４階で７００万というならブリリアタワーズ目黒の１４階では全部坪５００万円以下です。
そして中国人投資家の買いあさりがすごかった時代のこと。

赤坂檜町タワーなんて比較に出すのもおこがましいし、恵比寿駅西側でも赤坂とは全く地価が違う。
ここは東側から遠いのですよ？？なんか業者側に立った発言であまりに不思議です。

1～１４階なら６００万なんてとてもしないでしょう。
売り出しの方が安い？？たったの７０戸しかないのに大量の売れ残りを抱えるシティハウス恵比寿伊達坂を見たらわかると思いますがね。
そのようなこと書かれるともう購買意識を下げてるような気がしますよ。

[No.194 by 匿名さん 2017-02-10 17:51:01]

確に、駅徒歩7分のここは駅近でさえもないし。

[No.195 by 匿名さん 2017-02-10 18:36:23]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿を確認したため、削除しました。管理担当]

[No.196 by 匿名さん 2017-02-10 19:47:53]

>>193 匿名さん

>>193 匿名さん
別に業者では有りませんが、貴方こそそんなに値段が気になるなら電話して想定される金額聞いたらどうですか？やんわりと教えてくれますよ。それでいいじゃないですか。

スミフが初めの価格より後々の販売価格を吊り上げてくるのは有名な話と思います。スミフの最近の売り出されたマンションの掲示板で確認出来ると思います。
それと伊達坂ってそんなに多量に売れ残っているんですか？デマは流さない方がいいですよ。エチケットとして。

[No.197 by 匿名さん 2017-02-10 20:34:56]

すみふは相場に応じて真っ先に露骨に上げていっただけですよ。あきんどです。相場が下降している時は同じ手は使いません。 金利が安いうちは長期戦でくると思うけどね。

[No.198 by 匿名さん 2017-02-10 20:40:29]

伊達坂 悪くないけど 売れませんね。
駅距離のせいですかね？
北参道検討時に、チャイニーズ率が高いと すみふの営業マンからとめられました。
タワーは間取りが良いはず と期待してますがどうでしょう。

[No.199 by 匿名さん 2017-02-11 01:37:26]

個人的な感覚では駅から徒歩5分も7分もあまり変わらないけど、徒歩10分超える物件はそもそも検討してません。そういう人も多いのではないでしょうか？間取りやマンション規模の違いも含めて、伊達坂との比較は無意味かと。私も業者ではありませんが、さすがにここが坪500万台とかないと思いますよ。もしそうなれば高倍率であっという間に完売でしょう。

[No.200 by 匿名さん 2017-02-11 02:03:31]

一般論で駅近物件と言えるのは徒歩５分までですから。５分と７分とでは大違いですよ。